21 07 14 Zienswijze van Rossum Kop van Haamstede

ZIENSWIJZE MASTERPLAN INTEGRALE HERONTWIKKELING KOP VAN HAAMSTEDE Inleiding Deze zienswijze heeft betrekking op de volgende punten uit het kaderstellende amendement Rapportages uitvoering dorpsvisie Burgh-Haamstede (438526): Kaders landschappelijke en cultuurhistorische analyse Er wordt voor Burgh-Haamstede in het kader van woningbouw een ‘kernprofiel’ opgesteld, ofwel een analyse met feitelijke gegevens over de kern (demografisch, sociaal en economisch) en relevant voor wonen. Dit kernprofiel dient als basis om in gesprek te gaan met de stakeholders over de woonuitdagingen van die kern in de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. In het uitvoeringsprogramma worden, op basis van het vigerende woningbouwbeleid en het nog uit te werken ‘profiel’ voor Burgh-Haamstede, een aantal woningbouwprojecten opgenomen en qua haalbaarheid onderzocht, waarna zo mogelijk uitvoering volgt. Er ligt bij de nadere uitwerking een koppeling met het beeldkwaliteits- en stedenbouwkundig plan. Bij ontwikkeling van woningbouw wordt rekening gehouden met de kernwaarden en andere aandachtspunten uit de cultuurhistorische en landschappelijke analyse. Kaders verkeersstudie Een nieuwe ontsluiting van de Kop van Haamstede is randvoorwaardelijk voor de verdere ontwikkeling van dit gebied en de functies die daarin ‘landen’.

Kaders strategisch programma De zoeklocatie voor (re)locatie van de supermarkt(en) is weergegeven in bijgevoegde figuur1. We kiezen daarbij voor een realistisch en ruim zoekgebied, waarbij aandacht is voor versterking van de centrumfuncties, de locatie voor het parkeren voor supermarkten en de locatie voor het parkeren voor centrumgebied. Bij de herontwikkeling van de supermarkt(en) worden de belangen van de omgeving integraal meegewogen. Voor een gezondheidscentrum zijn de huisartsen die momenteel op de locatie aan de Scheepswerfstraat praktijk houden, samen met de tandartsen en de lokale fysiotherapeuten al enige tijd bezig met het opzetten van een gezondheidscentrum. Er zal in overleg met de huisartsen en de mede-initiatiefnemers gezocht moeten worden naar een locatie die geschikt is voor de vestiging van dit gezondheidscentrum, waar meerdere disciplines onder één dak gehuisvest kunnen worden. Bereikbaarheid, voldoende vloeroppervlakte (minimaal 2.500 m2 bvo) en parkeergelegenheid zijn daarbij essentiële voorwaarden. Indien, om vestiging van de publiekstrekker/ supermarkt(en) op de beoogde zoeklocatie mogelijk te maken, de bestaande huisartsenpraktijk verplaatst zou moeten worden, schept dit een extra verantwoordelijkheid. Als er in de kern Burgh een locatie te vinden is die aan alle voorwaarden voldoet, dan heeft dat onze voorkeur.

Ter uitwerking van deze (gescheiden) kaderstellende punten wordt in deze zienswijze voorgesteld voor de Kop van Haamstede uit te gaan van één integraal herontwikkelingsgebied en daarvoor een samenhangend masterplan op te stellen. Een dergelijk masterplan is ook denkbaar voor de “Knoop Burgh” 2, maar in deze zienswijze beperken wij ons tot de Kop van Haamstede. 1 Opgenomen in gebiedsgrenzen masterplan, zie volgende bladzijde. 2 Zie Kaders landschappelijke en cultuurhistorische analyse, punt 2: “De Karolingische Burcht is een unieke locatie en

verdient speciale aandacht. De ontwikkeling wordt meegenomen in de integrale gebiedsontwikkeling voor dit deel van

Pagina 1 van 6

Gebiedsgrenzen integrale herontwikkeling In deze zienswijze wordt voorgesteld de gebiedsgrenzen ruimer te trekken dan in de bijlage bij het kaderstellend amendement.

Van binnen naar buiten zijn hier de volgende grenzen aangegeven: • • • •

Zoekgebied “Project O” (uitplaatsing Market Plaza), zoals de ondernemer die ziet Het geel-gearceerde zoekgebied als in bijlage kaderstellend amendement De rode lijnen als waarvan in het planningsdocument van de dorpsvisie is uitgegaan3 De met zwarte lijn in deze zienswijze voorgestelde omgrenzing

Behalve de noodzaak voor dit hele gebied van één samenhangend stedenbouwkundig beeldkwaliteitsplan uit te gaan, worden deze ruimere grenzen dan in het kaderstellend amendement ook voorgesteld om prioriteit te kunnen geven aan de woningbouwopgave. Als consequentie daarvan zijn ook de grenzen van het zoekgebied voor de reallocatie van Market Plaza daarmee ruimer, waarmee ook nieuwe logistieke ontsluitingsmogelijkheden in beeld komen. Behalve de reallocatie van de supermarkt(en) is nadrukkelijk ook de reallocatie van de huisartsenpraktijk (HAP Baas) en de Brandweerkazerne aan de orde en maakt daarnaast de nieuwe randvoorwaardelijke ontsluiting van de Kop van Haamstede grondtransacties noodzakelijk. Maar we beginnen met de woningbouwopgave. Burgh waarvan ook de ‘inprikker’, de Regioschool (indien in deze zone te realiseren), de sportvelden, Market Plaza (met de busremise) en de groene kwaliteit van de locatie onderdeel zijn. De ontwikkeling van de Burcht tot een cultureel(historisch) speerpunt van Burgh (zie Knoop Burgh in strategisch programma) is daarbij uitgangspunt.” 3 http://deverbindinginburgh-haamstede.nl/wp-content/uploads/2020/11/Gebiedsbegrenzings-kaartenbewonersparticipatie.pdf

Pagina 2 van 6

Woningbouw op minicampings en volkstuincomplex Dapperweg

WTS00 - C - 2488 17.425 m2

WTS00 - C - 2487 8.212 m2

WTS00 - C - 962 5.890 m2

WTS00 - C – 2228 20.580 m2

WTS-C-2488 is al eigendom van de gemeente, maar huisvest nog wel een volkstuincomplex. Waar enerzijds grote schaarste bestaat aan grond voor woningbouw en anderzijds BurghHaamstede niet te klagen heeft over het aantal verblijfsaccommodaties aan de randen van de woonkernen en in het buitengebied, getuigt het niet van een slim grondgebruik om uit te blijven gaan van minicampings binnen de bebouwde kom. Om met het kaderstellend amendement te spreken: Het proces om te komen tot uitvoering van de dorpsvisie is soms wat ingewikkeld, maar de kern van het slagen van de uitvoering van de dorpsvisie is eenvoudig: denken en handelen in het belang van het dorp en niet in het eigen belang! Alle kaders die je op voorhand stelt, zeker de procesmatige, zijn alleen zinvol als er onder inwoners en ondernemers de bereidheid is om ook voor hen persoonlijk minder prettige keuzes of zelfs een ‘nee’ te accepteren. Er zal met elkaar gezorgd moeten worden dat er in Burgh-Haamstede een gezonde balans is tussen centra en andere plaatsen die aantrekkelijk zijn als verblijfsgebied, maar die ook aantrekkelijk én functioneel zijn als woon- en werkgebied voor de inwoners. Dat betekent dat het gesprek met de eigenaren van de percelen C2487, C962 en C2228 op gang gebracht zal moeten worden over herbestemming.

Voorstelbaar is dat in een intentieovereenkomst een transitieperiode van 5 jaar wordt afgesproken, in welke periode ook het gewijzigde bestemmingsplan wordt vastgesteld, waarna de percelen bouwrijp gemaakt kunnen worden voor woningbouw. Gedurende de transitieperiode, waarin ook voor de volkstuinhouders naar een alternatief wordt gezocht, kunnen de eigenaren van minicampings het huidige gebruik uit-faseren en kiezen voor voortzetting van hun onderneming op een andere door de gemeente aan te wijzen locatie of ervoor kiezen als investeerder in de woningbouwprojecten deel te nemen.

Pagina 3 van 6

Bestaande woonhuizen en andere kenmerkende opstallen dienen uiteraard te worden behouden en op organische wijze opgenomen te worden in de nieuwbouwplannen, op basis van het stedenbouwkundig plan. De gemeente kan er in het kader van het vigerende grondbeleid voor kiezen slechts tot het bouwrijp maken van de grond als eigenaar op te treden, maar kan ook kiezen voor uitgifte onder erfpacht en zich daarmee verzekeren van een duurzame inkomstenbron. Om de gedachten te bepalen is het aardig de grondprijzenbrief4 los te laten op de genoemde perceeloppervlakten (€ 145/m excl. btw voor woningbouw). WTS00 - C - 2487 8.212 m2 € 1.190.740 excl. btw € 1.440.795 incl. btw

WTS00 - C - 962 5.890 m2 € 854.050 excl. btw € 1.033.401 incl. btw

WTS00 - C – 2228 20.580 m2 € 2.984.100 excl. btw € 3.610.761 incl. btw

Prioritering van functies Voor de nieuwe randvoorwaardelijke ontsluiting moet primair gedacht worden aan een aan te leggen 4e “arm” aan de rotonde Serooskerkseweg vlak boven percelen C2487 en C962. Bij de reallocatie van de Brandweerkazerne en de tot gezondheidscentrum te ontwikkelen huisartsenpraktijk dienen deze twee functies voorrang te krijgen bij het verlenen van toegang tot deze nieuwe ontsluiting als uitvalsweg. Het “zoekgebied” voor de supermarkten verschuift daarmee automatisch in de richting van perceel C2228, hetgeen een logistieke ontsluiting voor de bevoorrading over De Roterij naar de N57 mogelijk maakt. Al deze functies dienen verweven te worden met woningbouw, waardoor een inbedding mogelijk wordt waarvoor de locatie van de supermarkten in Ootmarsum als inspiratie kan dienen, op 200 meter afstand van de dorpskern.

4 https://www.schouwen-duiveland.nl/fileadmin/Schouwen-Duiveland/Pdf/grondprijsbrief_2021_PDF-A.pdf

Pagina 4 van 6

Kriekemeet en omgeving In de hier geschetste opzet is er geen dringende reden de huidige inrichting van de Kriekemeet te wijzigen. Het kerkgebouw OLV op Zee kan behouden blijven en het kerkbestuur kan zelf besluiten om hetzij: • Uitsluitend de huidige kerkfunctie te faciliteren • Ruimte te bieden aan een doorontwikkeling als “Kulturhus”

Invulling “gat Noordstraat” Hiervoor verwijzen we naar de aangehechte “korte business case”. De urgentie is onverminderd hoog, nu de Provincie heeft laten weten dat Bouwbedrijf Boogert, ondanks het buiten werking stellen van het “intern salderen van stikstofdeposities mechanisme” (als gevolg van uitspraken van de Raad van State), niet in aanmerking komt voor het vergunningvrij bouwen van hotelappartementen. Het concept “dorpseigen bouwen” Voor het integrale stedenbouwkundige beeldkwaliteitsplan dient het concept “dorpseigen bouwen” leidend te zijn. Dit concept stelt eisen aan de bouwvormen 5: Om de bebouwing op een passende wijze in het “dorpsweefsel” aan de kop van Haamstede te laten opgaan zou aansluiting gezocht dienen te worden bij deze twee beelden6:

5 Bron: https://www.rug.nl/staff/d.strijker/thesisstalman.pdf 6 Bron: Google Maps &

Concept cultuurhistorische & landschappelijke analyse

Pagina 5 van 6

Dit past ook in de aanbevelingen uit de cultuurhistorische & landschappelijke analyse:

In ieder geval mag als voorwaarde gesteld worden dat voor de architectuur wordt uitgegaan van de eisen van “dorpseigen bouwen”. Zo nodig dienen hiervoor aparte “bebouwingsstudies" te worden uitgevoerd per deelgebied. Conclusies & aanbevelingen 1. Bij opstellen stedenbouwkundig beeldkwaliteitsplan voor Kop van Haamstede als input voor gewijzigd bestemmingsplan uitgaan van een ruimer begrensd plangebied, zodat het mogelijk wordt een integrale herontwikkeling in gang te zetten met prioriteit voor de woningbouwopgave, de meest logische reallocatie van supermarkten, voorrang voor brandweer en gezondheidscentrum bij reallocatie in de nabijheid van (nieuwe) uitvalswegen 2. Bestemmen minicampings en volkstuincomplex voor woningbouw met transitieperiode voor uit-faseren huidig gebruik 3. Aanbevelingen uit de cultuurhistorische & landschappelijke analyse (concept “dorpseigen bouwen”) zijn leidend 4. Bebouwingsstudies per deelgebied 5. Ruimte voor Kulturhus met woningen op 2e en 3e bouwlaag gat Noordstraat

Pagina 6 van 6

KORTE BUSINESS CASE KULTURHUS NOORDSTRAAT (ONDERDEEL VAN KUNSTENAARSDORP BURGHHAAMSTEDE) Locatie: Noordstraat (ongenummerd, tussen nr. 25 – 41), kadastraal WTS00-C-3155 (aan achterzijde ontsloten door Noordwekken) Perceel oppervlak volgens kadastrale opgave 1.217,3 m2. Hiervan te bebouwen ca. 600 m2 in 3 bouwlagen. Opzet: 15 starterswoningen1 (appartementen), verdeeld over 3 bouwlagen, met op de begane grond aan Noordstraat-zijde een multifunctionele (open) ruimte (Kulturhus). Starterswoningen variërend van 90 – 110 m2 per appartement in de prijsklasse € 140.000 - € 180.000, passend bij Zeeuwse woningmarkt voor starters2. Voorbeelden van starterswoningen boven winkels:

Kostenopzet in een nutshell 3: Gemiddelde bouwkosten per m2 Oppervlak 35 x 17, afgerond: Kosten 1 bouwlaag 3 bouwlagen Onrendabele top/ Kulturhus 30%

€

1.700 600 € 1.020.000 € 3.060.000 € 918.000

Omgeslagen naar 15 appartementen

€

142.800

De combinatie van starterswoningen en Kulturhus komt vaker voor. We beperken ons tot één voorbeeld, in Afferden4: 1 De maximale koopsom van een starterswoning moet gelijk zijn aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie

(NHG). Inclusief verwervingskosten op basis van de NHG mag de koopsom maximaal €310.000,- bedragen. De gemiddelde prijs van een starterswoning is €193.000,-. https://hetlaatstenieuws.info/hoeveel-kost-een-starterswoning/. 2 https://woningen.mitula.nl/starterswoning-zeeland 3 Grond in erfpacht, nader in te vullen zodra grondprijs is vastgesteld cf. Grondprijsbrief 2021 gemeente SchouwenDuiveland. 4 https://mullerbouw.nl/projecten/kulturhus-afferden/ en: http://www.kulturhusdemeent.nl

Pagina 1 van 2

Het Kulturhus-gedeelte van het bouwplan dient dus ca. € 920.000 aan de stichtingskosten bij te dragen. Hiervoor dienen diverse partijen aangesproken te worden. Inspiratie ontlenen we aan het Kulturhus Dinxperlo, waar in deze ordegrootte het gelukt is daarvoor investeerders te vinden5. Citaat: In november 2012 hebben we vanuit de Provincie Gelderland een toezegging gekregen van €300.000,- Kulturhussubsidie. Deze Kulturhussubsidie kent een cofinanciering vanuit de Gemeente Aalten van €300.000,-. Met deze beide bedragen is het mogelijk geweest om de eerste fase op poten te zetten en de hypothecaire lening aan te vragen. We zijn de Provincie Gelderland en de Gemeente Aalten dan ook zeer dankbaar voor deze bijdragen. Inmiddels is voor fase 2 ook een toezegging binnen van de Provincie Gelderland voor in totaal € 99.832,van de gemeente Aalten voor € 300.000 en is er een toezegging vanuit het VSB fonds voor € 50.000,- en vanuit het Oranjefonds voor € 40.000,-.

Voor de exploitatie- en beheeropzet van de (vereniging van) bewoners van de starterswoningen zijn verschillende modaliteiten denkbaar, uiteenlopend van een coöperatie van kopers & huurders tot een woningcorporatie, maar bij voorkeur in CPOverband6. De toekomstige bewonersgroep dient betrokken te worden bij architect-keuze en vormgeving/indeling7. Ook voor de jaarlijkse exploitatie van het Kulturhus zullen (dezelfde) sponsors nodig zijn. Gebouw en activiteiten dienen daarvoor voldoende aantrekkingskracht te hebben. Het gebouw mag niet misstaan in de Noordstraat, gelet op de bestaande bebouwing, maar anderzijds zoveel allure te hebben dat het reeds in zichzelf een publiekstrekker wordt. Hiervoor dient een bebouwingsstudie te worden uitgevoerd, als opmaat voor een architectkeuze.

5 http://kulturhusdinxperlo.weebly.com/financiering-kulturhus.html 6 https://bouwenineigenbeheer.nl/dit-is-cpo/ 7 Met keuze uit plattegronden tussen 90 – 110 m2 en keuze voor duurzaam/elektrisch bouwen op basis van

houtskeletbouw.

Pagina 2 van 2