2026.087 Raadsbrief Duiding recente mediaberichten woningmarktcijfers (1688517)

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Duiding recente mediaberichten woningmarktcijfers 1688517 10 maart 2026 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg A.A. ten Cate Afdelingshoofd RenM

Inleiding In de afgelopen week zijn er diverse berichten in de media verschenen over de woningmarkt op SchouwenDuiveland. Het is goed om deze berichten te duiden. Hieronder de duiding en context van de verschillende nieuwsberichten van afgelopen week. Het artikel van de NOS “gemeenten kregen kwart van hun bouwplannen niet van de grond” In de periode 2022-2025 zijn er in totaal 287 woningen gerealiseerd in de gemeente Schouwen-Duiveland. In 2025 zijn er 91 nieuwbouwwoningen gebouwd waarvan bijna 2/3 in de categorie betaalbaar valt. Ook binnen onze gemeente zijn enkele projecten niet doorgegaan welke al in voorbereiding waren of op het punt stonden de bouwvergunning aan te vragen. Dit betrof projecten van ontwikkelaars, woningcorporatie, reguliere initiatiefnemers en gemeente. Eén van de voornaamste oorzaken is de beperking, of het niet kunnen realiseren, van projecten door de stikstofberekeningen. Meermaals wordt de berekenmethode aangepast waardoor projecten na de nieuwe berekeningen niet meer mogelijk zijn of op beperkte schaal. Dit maakt dat initiatiefnemers en ontwikkelaars besluiten om niet verder te gaan met het project of eenvoudigweg niet verder kunnen gaan. Denk aan manage Grol (120 woningen), oude voetbalvelden Renesse (16 sociale huurwoningen), verplaatsing bouwbedrijf (25 woningen) en verschillende initiatieven van individuen.

Op dit moment hebben wij veel plannen in de planmonitor zitten in de fase van initiatief tot een afgegeven vergunning (244%). Dit is ruim boven de 130%, de gewenste norm voor plancapaciteit, van Rijk en Provincie (als 100% geldt ons aantal te realiseren woningen zoals opgenomen in de Zeeuwse woondeal: 1120 woningen). Een plan vraagt een zekere aanlooptijd en voorbereiding en omdat Schouwen-Duiveland tot 2021 op slot zat omdat er geen ruimte meer was om woningen te kunnen vergunnen (omdat het aantal te vergunnen woningen op basis van de behoefte bereikt was), is het proces van ontwikkelen van initiatieven later op gang gekomen dan in veel andere gemeenten waar het afgegeven van vergunningen al die tijd gewoon kon doorgegaan. Om het weer mogelijk te maken om vergunningen af te kunnen geven is het transitiefonds ingevoerd waardoor we boven behoefte kunnen bouwen en is er aan afgegeven vergunningen een eindigingsdatum toegevoegd. Binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning dient de woning(en) gerealiseerd te zijn. Hiermee voorkomen we dat er geen vergunningen meer kunnen worden afgegeven. Daarnaast is in Scharendijke aanvullend stikstofonderzoek nodig. Dit zorgt voor vertraging in de uitvoering en werkt door in de realisatie van de woningen in Zierikzee op het terrein van de oude Cornelia.

Gezien de vele projecten in onze gemeente zal de realisatie zich in de komende jaren laten zien. Onder andere realisatie van woningen op de oude voetbalvelden van Bruinisse, in Ouwerkerk, Nieuwerkerk, Scharendijke en Zierikzee. Artikel van de PZC ”Schouwen-Duiveland stijgt met stip op lijst van gemeenten met oververhitte woningmarkt”

Pagina 1 van 3

In het artikel worden twee data genoemd, het aantal verkochte woningen en de gemiddelde prijs in 2025. Als we de cijfers analyseren zien we een toename van het aantal verkopen maar met name ook een toename in verkoop van dure vrijstaande woningen (waarvan 20 woningen boven 1 miljoen euro en 2 woningen boven de 2 miljoen euro). Dit duwt de gemiddelde prijs direct omhoog maar zegt niets over de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen. Kijken we naar de verschillende type woningen in combinatie met de vraagprijs, zien we dat de gemiddelde huizenprijzen voor appartementen, 2-onder-1 kap woningen en vrijstaande woningen in Q4 is gedaald ten opzichte van Q1 2025. De prijzen van tussenwoningen zijn gelijk gebleven in Q4 ten opzichte van Q1 2025. Geen enkel woningtype laat een stijging zien. Kijken we naar vierkante meter (m2) prijzen dan zien we het volgende: De prijzen per m2 zijn gedaald voor vrijstaande woningen en hoekwoningen in Q4 ten opzichte van Q1. Voor de appartementen zijn ze gestegen van €3787 m2 in Q1 naar € 4089 m2 in Q4. Ook de m2 voor twee-onder-een kap zijn gestegen van € 3296 m2 in Q1 naar € 3880 m2 in Q 4 Voor de tussenwoningen is de m2 prijs licht gestegen, van € 3077 naar € 3198 Kijken we naar welke type woningen er verkocht zijn dan zien we dat vrijstaande woningen het meest verkocht zijn, gevolgd door tussenwoningen.

Dit zien we ook terug in de grote aanvraag van startersleningen. Artikel van het AD “starters op de woningmarkt moesten vorig jaar meer lenen voor een huis op Schouwen-Duiveland” Als gemeente zien wij een toename in aanvragen van startersleningen en dient deze lening het doel waarvoor het bedoeld is, starters helpen aan een woning. De vraagprijs van woningen is in 2025 niet of nauwelijks gestegen maar het overbieden van gemiddeld 6% zorgt ervoor dat starters een hogere hypotheek afsluiten. We zien dat het woningaanbod op dit moment groter is dan een jaar geleden. Op dit moment staan er 168 woningen te koop, waarvan 50 woningen tot de betaalbaarheidsgrens van 2026. En van de 50 betaalbare woningen betreft het in 44 gevallen een eengezinswoning. Volgens de laatste cijfers zijn er in 2025 583 woningen verkocht. Van dit totaal zijn de volgende verdelingen te maken: • vrijstaande woningen (205 woningen) • tussenwoning (178 woningen) • twee-onder-een kap woning (66 woningen) • appartementen (54 appartementen) • hoekwoningen (80 woningen) Van het totale aantal verkochte woningen betrof het merendeel eengezinswoningen en bij 35 woningen meergezinswoningen.

Kernboodschap Duiding en context helpt de raad het voeren van een goed inhoudelijk debat Deze context helpt u als raad om nieuwsberichten beter te plaatsen en voorkomt dat op basis van losse signalen te snel conclusies worden getrokken. Daarmee ondersteunt het u als raad in zijn kaderstellende en controlerende rol, doordat raadsleden beschikken over een vollediger en evenwichtiger beeld van de situatie Met duiding en het bieden van context voorkomen we onnodige aanpassing van beleid. Zonder nadere duiding en context bij woningmarktcijfers bestaat het risico dat deze cijfers verkeerd worden geïnterpreteerd. Woningmarktcijfers geven op zichzelf slechts een momentopname en zeggen niet automatisch iets over de onderliggende oorzaken of trends.

Pagina 2 van 3

Wanneer dergelijke gegevens zonder context worden gebruikt, kan dit leiden tot een onvolledig of vertekend beeld van de feitelijke situatie op de woningmarkt. Het risico bestaat dan dat beleidskeuzes worden gebaseerd op aannames die niet (volledig) overeenkomen met de werkelijkheid. Dit kan ertoe leiden dat maatregelen worden genomen die onvoldoende aansluiten bij de daadwerkelijke problematiek of die onbedoelde effecten hebben. Door woningmarktcijfers te duiden, te vergelijken in de tijd en regionale context, ontstaat een vollediger en betrouwbaarder beeld. Dit helpt om trends beter te begrijpen en om beleidskeuzes zorgvuldiger en effectiever te onderbouwen.

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3