2026.073 Beantwoording SV CDA- Afwijzing besluit initiatief nieuwbouw woningen aan de Korte Blokweg te Zierikzee (1686311)

GEMEENTERAAD

Vragen van een lid van de gemeenteraad ingevolge artikel 32 van het reglement van orde Ingekomen 2 februari 2026, zaaknummer 1686311

Pagina 1 van 8

Vragen ingevolge artikel 32 Reglement van orde

Antwoorden van burgemeester en wethouders

1: Met het college stellen we vast dat de betreffende locatie niet in de Structuurvisie Zierikzee 2030 en de Structuurvisie Wonen als ontwikkellocatie is voorzien. In hoeverre is dat een fundamentele belemmering voor het positief benaderen van het initiatief?

Een structuurvisie is richtinggevend en zelfbindend voor de gemeente, maar niet juridisch bindend voor initiatiefnemers. Het college staat voor de opgave om voortvarend woningen te realiseren voor verschillende doelgroepen en doet dat binnen het kader van vastgesteld beleid. Om tempo en samenhang in de woningbouw te behouden, kiest het college ervoor de gemeentelijke inzet te richten op locaties die passen binnen de structuurvisie. Voor Zierikzee gaat het om Noorderpolder, Zierikzee Noordwest en ’t Sas. Deze focus is nodig om beschikbare capaciteit doelgericht in te zetten en voortgang te borgen. In de raadsbrief van 11 november 2025 hebben we de gemeenteraad geïnformeerd over deze prioritering en de stand van zaken van de lopende woningbouwplannen. Het aantal plannen van initiatief tot onherroepelijk – met een geaccepteerde overplanning van 30% moet in evenwicht zijn met de behoefte aan woningen voor de eigen bevolking en aantrekkende werking voor geïnteresseerden van buiten de gemeente. Dit vraagt om een zorgvuldige beoordeling van nieuwe planinitiatieven, waar is echt behoefte aan, op welk moment en wanneer zijn welke plannen voor de vastgoedmarkt en onze organisatie samen behapbaar. Dit geheel moet zoveel mogelijk in evenwicht zijn en blijven.

Want voor de gevolgen van overplanning – het tegelijk ontwikkeling van grote plannen zoals Noorderpolder en Poortambacht 11 in Zierikzee (ruim 1.200 woningen) - hebben we als gemeente al heel veel leergeld moeten betalen. Ook de impact van het beëindigen van de intentieovereenkomst over het provinciale initiatief Innovation Island (750 woningen) heeft de gemeente veel onnodig tijd, geld etc. gekost. De al gekozen locaties, zijn locaties die eenvoudiger te ontwikkelen zijn waar snelheid gemaakt kan worden en we aan het primaire doel: woningen bouwen, kunnen voldoen. Locaties, van een dergelijke omvang – zonder in dit geval een aanvullende gebiedsvisie – waarbij afhankelijkheid van derden aanwezig is, maakt de daadwerkelijke realisatie onzeker. In dit geval de afhankelijkheid van meerdere externe eigenaren voor de noodzakelijke ontsluiting.

Pagina 2 van 8

2: Wij stellen vast dat in het plan sprake is van 75 Het college onderkent dat onderdelen van het starterwoningen, 56 betaalbare woningen en 30 initiatief Korte Blokweg aansluiten bij de algemene sociale huurwoningen en daarnaast 55 woningen uitgangspunten voor de woningbouwprogrammering, boven de betaalbare grens. In het besluit is onder met name waar het gaat om betaalbaarheid en 1.1. door het college aangevoerd: “Uitgangspunt doelgroepen. Desondanks heeft het college besloten binnen Schouwen-Duiveland, Zierikzee blijft: dit initiatief op dit moment niet te faciliteren. “inbreiding voor uitbreiding”, “kwaliteit voor Doorslaggevend daarbij is de keuze om de kwantiteit” en “minimaal 2/3 deel is aangemerkt als beschikbare gemeentelijke inzet eerst te richten op betaalbaar’ (sociale huur, middenhuur en goedkope Noorderpolder, Zierikzee Noordwest en ’t Sas. Dit koop) en de juiste woningen voor de juiste zijn locaties die wel binnen de vastgestelde doelgroepen. Woningen waar behoefte aan is zijn structuurvisie vallen en waarvoor al bestuurlijke en sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen, contractuele afspraken zijn gemaakt.Deze levensloopgeschikte woningen en woningen voor overwegingen hebben in samenhang geleid tot het specifieke doelgroepen (starters, spoedzoekers, besluit.

tijdelijke werknemers, zorgwoningen en woningen voor statushouders).” Is het niet zo dat onderhavig plan prima past bij deze uitgangspunten, met uitzondering van “inbreiding voor uitbreiding” (maar dat geldt ook voor Zierikzee Noordwest)? Zo ja, waarom is dat niet in het besluit benoemd? 3: Wat bedoelt het college te zeggen met het argument “De te ontwikkelen locatie ligt in het noordoosten van Zierikzee, in aansluiting op de wijk Noorderpolder – volledig gepositioneerd op eigen kavel – gelegen recht tegenover de ontwikkeling van Weids – wat een luxe vrije sector wijk is.” Bedoelt het college hiermee te zeggen dat op deze locatie een combinatie van sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen niet wenselijk is?

U citeert hier een aantal regels uit het B&W-advies. We willen daarmee zeker niet zeggen dat ons college de combinatie van woningen voor verschillende doelgroepen bezwaarlijk vindt. Deze tekst beschrijft de feitelijke situatie. De argumenten om dit initiatief nu niet te faciliteren hebben we hierboven beschreven.

Pagina 3 van 8

4: Wat bedoelt het college te zeggen met de (als een Het college heeft met deze passage geen oordeel verwijt klinkende) zinsnede “Het plan van willen geven over de intenties van de initiatiefnemer, initiatiefnemer is vooral ingegeven door ontwikkelen maar heeft willen aangeven vanuit welk beleidsmatig vanuit beschikbaar grondeigendom, niet vanuit een perspectief het initiatief is beoordeeld. toekomstbestendige ruimtelijke opgave, de compacte stad”? Voor de uitvoering van de woonopgave houdt het En aan het slot van het besluit wordt gesteld: “Een college vast aan door de gemeenteraad vastgesteld ontwikkeling op de door initiatiefnemer aangegeven ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid. Het enkele feit locatie in de verre toekomst is niet ondenkbaar, maar dat een initiatiefnemer beschikt over een dat dit pas echt als een vervolgstap gezien moet grondpositie is voor het college geen reden hiervan worden nadat de gebieden aan de Zandweg af te wijken.

ontwikkeld zijn én dit initiatief onderdeel uitmaakt van een integrale gebiedsontwikkeling aansluitend op Het college kiest er op dit moment voor de bestaande bebouwing, infrastructuur en gemeentelijke inzet te concentreren op andere voorzieningen, in plaats van een woningbouwinitiatieven die passen binnen de vastgoedontwikkeling, die enkel en alleen is vastgestelde beleidskaders, met als doel deze tot ingegeven vanuit het eigendom van één of meerdere realisatie te brengen. Die keuze zegt niets over de ontwikkelende partij(en)” bereidheid van individuele initiatiefnemers om mee In hoeverre is zeker dat de initiatiefnemer niet mee te denken over integrale gebiedsontwikkeling, maar wil denken over een integrale gebiedsontwikkeling betreft uitsluitend de prioritering van gemeentelijke en een goede inpassing van de plannen in het inzet. ruimtelijk beleid rond de stad Zierikzee? De laatste formele herijking van de provinciale woningbouwruimte voor Schouwen Duiveland was in 2022, toen de 1.615 wooneenheden zijn afgesproken met de provincie. Dit aantal (1.615) bestaat uit: • De reguliere regionale behoefte (op basis van prognoses uit 2022), • Bovenregionale extra ruimte (235 woningen), • 300 extra levensloopbestendige woningen om doorstroming te bevorderen Deze aantallen blijven gelden tot 2030 (Zeeuwse Woondeal) of tot het moment dat er een nieuwe afspraak wordt gemaakt.

Er is geen onderverdeling gemaakt voor welke aantallen het transitiefonds geldt, dit geldt voor elke toevoeging van een woning aan de woningmarkt met uitzondering van de vrijstellingen zoals opgenomen in de structuurvisie wonen. Er staan – zonder dit initiatief - op dit moment 1392 woningen in de planmonitor alleen al voor Zierikzee. Het vigerende beleid geeft aan inbreiding voor uitbreiding, kwaliteit voor kwantiteit en de afspraken in de woondeal vragen om realisatie waar ons beleid op in is gesteld.

Pagina 4 van 8

5: Op welke wijze is vastgesteld (is daar bijvoorbeeld juridische expertise voor ingeroepen?) “dat men met een gerede kans op succes kan stellen dat de gemeente schadeplichtig” is als aan dit initiatief wordt meegewerkt?

Ons college baseert zich op de strekking addendum bij de Samenwerkingsovereenkomst en de onderhandelingen die ons college daarover heeft gevoerd met initiatiefnemer. We hebben op dit moment hierover geen externe juridische expertise geconsulteerd. Schouwen Duiveland werd in 2014 en 2019 - na een nieuwe prognose en evaluatie - opnieuw door de Nederlandse rijksoverheid aangewezen als anticipeerregio. Dit label werd gebruikt voor gemeenten waar de bevolking nog niet duidelijk krimpt, maar waar de demografische ontwikkelingen (zoals vergrijzing en ontgroening) erop wijzen dat op termijn een bevolkingsafname kan optreden. Vanuit de opgave, minder harde woontitels, is op basis van het uitgangspunt “Minder en Anders” – na langslepende bestuurs- en privaatrechtelijke procedures - de privaatrechtelijke overeenkomst (de SOK van 2006) tussen gemeente en Noorderpolder CV opengebroken en is er tussen partijen een Addendum op deze SOK ondertekend. Hierbij is voor Noorderpolder CV de ontwikkelingsmogelijkheid van ruim 30 woningen geschrapt, met als gevolg een extra negatief effect op hun resultaat. In dit Addendum is voor de start bouw van de laatste fase binnen de Noordelijke Velden uiterlijk 2034 benoemd.

Indien nú, door de gemeente SchouwenDuiveland aan de overkant van de Korte Blokweg, waaraan Noorderpolder CV haar resterende woningbouwprogramma realiseert, aan een andere partij dan contractspartij woningbouw wordt gefaciliteerd, die ook nog eens voor 55 woningen dezelfde doelgroepen faciliteert, kan met een aan zekerheid grenzende verwachting een financiële claim tegemoet worden gezien. De omvang van het bedrag dat deze claim vertegenwoordigd is minimaal gelijk aan de afschrijving welke ons al bekend is. Dit risico vormt mede een reden voor het genomen besluit. De kans van slagen in een schadeprocedure wordt in acht genomen de eerdere civielrechtelijke uitspraak succesvol geacht.

6: Waarop berust de conclusie dat een substantieel deel van dit nieuwe initiatief “in dezelfde vijver wil gaan vissen”, waar aan het begin van dezelfde alinea is gesteld dat “een groot deel van het benoemde woningbouwprogramma in dit initiatief andere woningtypen en daarmee ook aanvullende doelgroepen betreft”, immers er is sprake van 75 starterswoningen, 56 betaalbare woningen en 30 sociale huurwoningen, zodat maximaal 55 woningen eventueel zouden kunnen concurreren. En is nader aan te geven wat de verwachte verkoopprijs van die 55 woningen is, meer dan dat de prijs “boven de betaalbare grens” ligt?

Het gaat inderdaad om 55 woningen boven de betaalbaarheidsgrens. Deze woningen richten zich op dezelfde doelgroep als Noorderpolder. In het advies is dit aangeduid als een substantieel deel.

Pagina 5 van 8

7: Gesteld wordt dat aan Noorderpolder C.V. een doorlooptijd is gegund tot en met eind 2034 voor de afsluiting van de Noordelijke Velden om de laatste fase (fase 9) te kunnen aanvangen. Is die termijn nog reëel of zou het kunnen zijn dat dat project sneller is afgerond dan eind 2034?

Ons college kan niet in de toekomst kijken. Op dit moment kunnen we, gelukkig, vaststellen dat de realisatie voortvarend verloopt. Feit is dat de afspraak is gemaakt en in de SOK vastgelegd dat de ontwikkelaar tot eind 2034 de tijd heeft. Aan die afspraak weet het college zich gebonden totdat de afronding van Noorderpolder een feit is. De grote hoeveelheid planinitiatieven binnen Zierikzee vragen continu om zorgvuldige afwegingen zoals hiervoor benoemd. Ook al gaat ontwikkeling en verkoop nu voorspoedig, de veranderingen in de wereld kunnen er snel voor zorgen dat de situatie volstrekt anders kan worden. De recentste gegevens geven aan dat SchouwenDuiveland nog steeds krimp laat zien vanaf 2030. De ambitie is hoog en daarvoor zijn nieuwe woningen nodig, maar de prognose vraagt wel om een zorgvuldige afweging en opvolging van de uitgangspunten van ons beleid. Overprogrammeren in een en hetzelfde gebied is bij voorbaat een risico.

8: In hoeverre zijn andere initiatieven, zoals Zierikzee Noordwest, in een verder stadium dan dit initiatief? Welk percentage van de gronden voor Zierikzee Noordwest is inmiddels verworven? Wat is op dit moment de planning (aanvang en afronding) voor de woningbouw in dat project?

Zierikzee Noordwest past binnen de structuurvisie wonen en bevindt zich in een verder gevorderd stadium, onder meer doordat het participatietraject voor de gebiedsvisie is gestart. De gemeente heeft inmiddels een deel van de gronden in dit gebied – tegen de kostprijs van het bouwen van woningen - verworven. Over exacte percentages en planning kan het college op dit moment nog geen definitieve uitspraken doen, omdat deze afhankelijk zijn van lopende processen en verdere besluitvorming.

Pagina 6 van 8

9: In overweging 1.2. wordt ingegaan op de De verkeersafwikkeling via de Korte Blokweg vormt verkeersafwikkeling via de Korte Blokweg. In uiteraard één van de ruimtelijke aandachtspunten bij hoeverre is de capaciteit van de Korte Blokweg (na dit initiatief. Er is geen sprake van een uitgewerkt herinrichting) een onoverkomelijke belemmering voor verkeerskundig ontwerp of een volledige de realisatie van de beoogde 216 woningen? Of is verkeerskundige onderbouwing die de gevolgen van de maximale verkeersdruk al bereikt? In hoeverre 216 woningen, anders dan een ontsluiting via de zijn er nog mogelijkheden tot aanpassing van het Korte Blokweg, mogelijk maakt. tracé van de Korte Blokweg, bijvoorbeeld door de aanleg van een vrijliggend fietspad en/of de Het college heeft daarom bij dit besluit geen opwaardering van die weg? definitieve uitspraak gedaan over de maximale capaciteit of mogelijke aanpassingen van het tracé. De nadere verkeersaspecten zouden, als het initiatief verder zou worden gebracht, onderdeel moeten zijn van de nadere aangeduide gebiedsvisie, de planuitwerking en onderzoek. In het laatste persoonlijk onderhoud, waarbij de strekking van het BenW-besluit werd toegelicht, is dit allemaal aan de vertegenwoordigers van Fraanje. Beide heren waren begripvol voor de onderbouwing, de argumenten van de afwijzing, en ook de mogelijke opening naar de nabije toekomst.

Wel is hierbij nu essentieel van belang op te merken dat de ontwikkeling van de Noordelijke Velden, in het bijzonder de afstanden van de woningen tot de Korte Blokweg in de planontwikkeling zo precies zijn gekozen voor de huidige uitgewerkte plannen van Fase 3 en Fase 4, dat de woningen binnen De Velden (om een blijven goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen). Er is specifiek bij het bepalen van deze grenzen – om voor deze Fases nog een enigszins haalbaar plan te kunnen realiseren – uitdrukkelijk géén rekening meer mee gehouden dat er ooit een uitbreiding in noordelijke richting zou gaan plaatsvinden, met als gevolg méér autobewegingen en daarmee meer cumulatief geluid op de gevels van de woningen. De inrichting van het wegprofiel Korte Blokweg is ook afgestemd op het maximum aantal woningen en bijbehorende verkeersbewegingen. Het geheel is samenhangend ontwikkeld. Zo maar aan deze afgewogen ontwikkeling, een aanvullend initiatief toevoegen, zou te veel onverwachte en ongewenste neveneffecten met zich meebrengen. Een noordelijke bebouwde invulling boven de Korte Blokweg kan – met eerbiediging van de eerdere uitgangspunten – slechts goed worden gerealiseerd als er een extra nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Lange Blokweg (met extra rotonde) wordt voorzien, die het gehele noordelijk gebied boven de Korte Blokweg kan ontsluiten.

Vervolgens impliceert een dergelijke noodzakelijke oplossing, een nieuwe ontsluitingsweg, dat het aansluitende gebied boven het plandeel De Noordelijke Velden, direct als ‘warm’ ontwikkelingsgebied voor de functie Wonen wordt bestempeld.

Pagina 7 van 8

10: Is het college van mening dat na realisatie van de Noorderpolder en Zierikzee Noordwest dit initiatief belangrijk is om de in de strategische visie genoemde doelstelling van 40.000plus inwoners in 2040 te halen?

Die vraag kunnen we op dit moment niet beantwoorden. Onze gemeente is als initiatiefnemer of faciliterend betrokken bij verschillende woningbouwinitiatieven, waaronder een aantal grote plannen (zie de eerder genoemde raadsbrief). Wanneer al deze plannen daadwerkelijk tot realisatie komen voegen deze een fors aantal woningen toe aan onze woningvoorraad. Welke behoefte er dan nog is aan woningen kunnen we nu niet inschatten en is ook sterk afhankelijk van demografische factoren. Overigens zijn er nog andere factoren, zoals netcongestie en mobiliteit, die van invloed zijn op woningbouw en daarmee ook op de doelstelling van 40.000plus.

11: Omdat het college niet uitsluit dat het betreffende gebied in de toekomst als woningbouwgebied ontwikkeld kan worden: bij wie zou het initiatief moeten liggen voor de gebiedsvisie, inclusief de ontsluitingsmogelijkheden, en wanneer zou met de voorbereiding hiervan uiterlijk moeten worden begonnen?

Zoals gezegd richt ons college zich op het verder brengen van een aantal andere woningbouwontwikkelingen in Zierikzee. Dit bekent dat het college op dit moment geen intentie heeft het initiatief te nemen voor een gebiedsvisie voor de Korte Blokweg en omgeving.

12: In het besluit wordt onder 1.4 gesteld dat dit initiatief niet zou aansluiten bij het begrip compacte stad, waar gemeente en provincie voor kiezen. In hoeverre heeft de provincie bezwaar tegen dit initiatief?

In overleggen met de provincie is het uitgangspunt van de compacte stad, vanuit een goede ruimtelijke ordening, meer malen aan de orde geweest. We hebben dit initiatief niet ter goedkeuring voorgelegd aan de provincie.

13: In het besluit wordt onder 1.4 gesteld dat het voorliggende plan verder weg ligt van bestaande voorzieningen dan het woningbouwplan voor Zierikzee Noordwest. In hoeverre is dit juist, zeker waar het gaat om de beoogde woningbouw achterin Zierikzee Noordwest? De sportvoorzieningen liggen toch tussen beide wijken in (en Poortambacht is veel verder weg) en er is toch een brede school in de wijk Noorderpolder?

Het college stelt vast dat de locatie Korte Blokweg op grotere afstand ligt van het centrum en bijbehorende voorzieningen. Het is feitelijk juist dat in de omgeving wel sportcentrum Laco, de voetbalvelden en de brede school zijn gevestigd. Waar het college om gaat is dat voor een uitbreiding van Zierikzee als eerste ’t Sas en Noordwest in aanmerking komen. Deze locaties liggen dichter bij het centrum.

Namens de fractie CDA, A. Flikweert Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 3 maart 2026 besloten, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 8 van 8