2025.025 Bijlage 5 Memo ontwikkelingen Weelstraat Oosterland versie college en raad (1328822)

Memo ontwikkelingen Weelstraat en omgeving Oosterland Op 7 januari 2025 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen gemeentelijke medewerkers, de ontwikkelaar van het gezondheidscentrum en vertegenwoordigers van de dorpsraad Oosterland over de beoogde ontwikkelingen aan de Weelstraat en omgeving te Oosterland. In dit gebied is zowel de nieuwbouw van een gezondheidscentrum (huisarts/apotheek en tandarts) als schoolgebouw (OBS de Oosterburcht en Ds. J. Bogermanschool) voorzien. Deze memo geeft inzicht in de planontwikkeling tot dusverre, de visie van de ontwikkelaar van het gezondheidscentrum en de dorpsraad op de gewenste invulling van het gebied en de korte termijn doorkijk van de gemeente op de aanpak en processtappen om te komen tot een breed gedragen integrale ontwikkeling van het gebied. Aanleiding In voorbereiding op het proces voor het opstellen van een dorpsvisie heeft de dorpsraad per e-mail van 27 december 2024 aangegeven graag nog een nader overleg te willen voeren over de exacte locatie van het nieuwe gezondheidscentrum ten opzichte van de nieuwbouw van de scholen en daarbij behorende invulling van de openbare ruimte en aandachtspunten voor de verkeersveiligheid. In diezelfde e-mail heeft de dorpsraad kenbaar gemaakt dat ook de ontwikkelaar van het gezondheidscentrum in overleg wil over een integrale oplossing voor de omgeving Weelstraat.

Juridische situatie De ontwikkelingen Weelstraat en omgeving betreffen percelen aan de Weelstraat, de Dokter Schutterstraat en de Van de Abeelestraat. In bijlage 1 en 2 zijn de kadastrale nummers en eigenaren daarvan inzichtelijk gemaakt. Planontwikkeling Gezondheidscentrum Het college heeft op 31 mei 2022 een positieve grondhouding aangenomen voor een principeverzoek om aan de Weelstraat in Oosterland een gezondheidscentrum te ontwikkelen. Initiatiefnemer is Maatschap Smink vastgoedontwikkeling. De nieuwbouw moet plaatsvinden aan de Weelstraat ongenummerd in Oosterland, kadastraal bekend gemeente Duiveland, sectie B, nummer 936 (gedeeltelijk). In het centrum worden verschillende medische functies gehuisvest (huisartsen, tandartsen en een apotheek). De locatie wordt nu gebruikt als trapveldje. In bijlage 3 is een impressie bijgesloten. Vervolgens is op 20 december 2023 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor de ontwikkeling, waarna de ruimtelijke procedure is gestart. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad op 12 december 2024 een ontwerpverklaring van geen bedenkingen afgegeven voor de realisatie van het gezondheidscentrum.

Tussen onze gemeente en de ontwikkelaar is onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring overeenstemming bereikt over het sluiten van een exploitatieovereenkomst, waarin onder andere afspraken gemaakt worden over kostenverhaal, nadeelcompensatie en de voorgenomen grondverkoop. Scholen Voor wat betreft de planontwikkeling van de scholen geldt dat er nog geen startoverleg heeft plaatsgevonden tussen gemeentelijke projectmanager en schoolbesturen over de nieuwbouw van de scholen, waaronder het programma, bouwheerschap en planning van het project. Dat is pas in het 2e kwartaal van 2025 ingepland. Daarbij komt dat er in c.q. bij de scholen nog een kinderopvang en een sporthal aanwezig zijn, waarover ook nog geen duidelijkheid bestaat in relatie tot de nieuwbouw van de scholen. Overleg 7 januari 2025 Op 7 januari 2025 heeft er dus een overleg plaatsgevonden over de mogelijke integrale ontwikkeling van de Weelstraat en omgeving. Daarbij heeft de dorpsraad een vlekkenplan gepresenteerd, waarbij het gezondheidscentrum op de huidige locatie van OBS de Oosterburcht wordt gerealiseerd en het beoogde perceel voor het gezondheidscentrum (het trapveldje) beschikbaar blijft voor tijdelijke en/of definitieve huisvesting voor de scholen. Zie bijlage 4.

De ontwikkelaar heeft ter plaatse kenbaar gemaakt dit standpunt van de dorpsraad te delen, met dien verstande dat de ontwikkelaar uiteindelijk na de bouwvakantie 2026 wil starten met de bouw van het gezondheidscentrum. Dat is een harde voorwaarde. Hoe nu verder? De allereerste stap is een breed overleg tussen gemeente, de voorzitters van de beide schoolbesturen, de ontwikkelaar en de dorpsraad om de programma’s van beide ontwikkelingen inzichtelijk te krijgen en te komen tot een breed gedragen principeoplossing voor het gebied. Namens de gemeente moeten de

projectmanager dorpsvisie, projectleider Ontwikkelingsbedrijf en de beleidsmedewerker onderwijs aanwezig zijn. Vervolgens kunnen we aan een adviesbureau vragen op basis van de dan bekende uitgangspunten een vlekkenplan te maken voor dit gebied. Daarvoor is het noodzakelijk dat naast het programma voor het gezondheidscentrum ook het maximale programma voor de nieuwbouw scholen beschikbaar is. In het vlekkenplan is het mogelijk meerdere varianten uit te werken. Een van de variabelen is renovatie/nieuwbouw van de sporthal. Onze gemeente kan op voorhand geen toezeggingen doen over de doorlooptijd voor de realisatie van het gezondheidscentrum. Naast de benodigde voorbereidingstijd voor de integrale ontwikkeling zijn we onder meer afhankelijk van bezwaar/beroep tijdens de nieuwe ruimtelijke procedure en de medewerking van de schoolbesturen, inclusief Kibeo. Dat betekent dat de ontwikkelaar van het gezondheidscentrum het risico loopt dat de bouw van het gezondheidscentrum later start, dan nu als harde voorwaarde door hem is gesteld (medio 2026). Vragen op voorhand We hebben de ontwikkelaar het volgende gevraagd: -

-

Gaan we het dossier, in afwachting van het brede overleg (tussen gemeente, schoolbesturen, dorpsraad en ontwikkelaar) en nadere voorbereidingen op een integrale ontwikkeling, nu de ontwerpverklaring van geen bedenkingen die door de raad is afgegeven, wel zes weken ter inzage leggen? Gaan we het college adviseren een koopovereenkomst te sluiten met de ontwikkelaar en vervolgens de Didam-publicatie voor de voorgenomen verkoop van de gemeentelijke grond plaatsen?

In overleg met de ontwikkelaar hebben we op 10 januari 2025 het volgende afgesproken. De procedure Omgevingsvergunning en de daaraan gekoppelde exploitatie- en koopovereenkomst (inclusief Didam-publicatie) wordt in onderling overleg opgeschort, totdat er meer duidelijkheid is over de ruimtelijke haalbaarheid van de alternatieve locatie in relatie tot de nieuwbouw van de scholen, waaronder ook de doorlooptijd. De termijn voor opschorting loopt tot uiterlijk 1 juli 2025, waarna de ontwikkelaar onze gemeente laat weten of hij de nieuwe locatie wil ontwikkelen of het gezondheidscentrum toch op de beoogde locatie (trapveldje) wil realiseren en daarmee alsnog ter inzage wil met de omgevingsvergunning c.q. de exploitatie- en koopovereenkomst wil tekenen. In de tussenliggende periode brengt onze gemeente geen kosten in rekening bij de ontwikkelaar. Indien de ontwikkelaar besluit om op de nieuwe locatie te ontwikkelen, dan bezien partijen hoe de eerder gemaakte en nieuw te maken (voorbereidings)kosten in alle redelijkheid verdeeld moeten worden, nu partijen beseffen dat de nieuwe locatie bij nader inzien voor de integrale ontwikkeling van de Weelstraat en omgeving waarschijnlijk een betere optie is. Tot slot De eerstvolgende actie is het inplannen van een breed overleg tussen gemeente, ontwikkelaar gezondheidscentrum, schoolbesturen en de dorpsraad.