2024.283 Bijlage De woningmarkt op Schouwen-Duiveland update 2024

DE WONINGMARKT OP SCHOUWEN-DUIVELAND Update zomer 2024

Inhoud 1. Inleiding 2. Hoe ziet de woningmarkt er uit? 3. De woningbouwambitie van Schouwen-Duiveland 4. Woondeal op Schouwen-Duiveland 5. Planning woningbouw 6. Woningbouwprojecten Schouwen-Duiveland 7. Informatie over verhuursector 8. Informatie lokaal beleid 9. Analyses

3 4 5 6 8 9 12 14 16

1

Inleiding In heel Nederland zijn er tot 2030 maar liefst 900.000 woningen nodig, waarvan 16.500 in de provincie Zeeland. Ook op Schouwen-Duiveland hebben we te maken met krapte op de woningmarkt. Het vinden van een passende en betaalbare woning is voor inwoners soms een lange zoektocht. Samen met dorpsraden, Zeeuwland en marktpartijen kijken we wat we moeten en kunnen bouwen en op welke plek. We vinden dat iedereen op Schouwen-Duiveland naar wens moet kunnen wonen.

In dit document nemen wij u mee in de gegevens van de periode maart 2023 tot april 2024. Aan het eind van het jaar, begin 2025, informeren wij u opnieuw over de komende periode.

3

2

Hoe ziet de woningmarkt er uit? Op Schouwen-Duiveland zijn de meeste huizen vrijstaande koopwoningen. Ongeveer 10 % zijn appartementen, 2/3 zijn koopwoningen en 1/3 huurwoningen. Er zijn veel te veel grondgebonden woningen voor zowel sociale huur als koop. Er is behoefte aan appartementen, omdat ouderen het bijbehorende onderhoud van de woning en tuin vaak niet meer willen of kunnen oppakken.

4

3

De woningbouwambitie van Schouwen-Duiveland Door de vergrijzing en het beperkte aantal woningen zonder drempels, is er meer vraag naar woningen zonder trappen, zogenaamde nultredenwoningen. Omdat deze er te weinig zijn, komt de doorstroom nog niet op gang. De gemeente Schouwen-Duiveland stimuleert daarom de bouw van levensloopbestendige woningen. Hiervoor bouwen we nieuwe woningen, transformeren we bestaande gebouwen naar woningen en halen we onverkoopbare woningen van de markt. Daarnaast moeten we ervoor zorgen dat onze oudere inwoners ook de stap naar een levensloopbestendige woning durven en kunnen maken. We werken samen met de provincie, corporaties, ontwikkelaars en particulieren. Daarmee zorgen we voor woningen die voldoen aan de huidige en toekomstige vraag. We willen tot 2030 in Schouwen-Duiveland 1.615 nieuwe woningen bouwen. Dit aantal is als volgt ontstaan: • Toename van het aantal huishoudens (1.025 woningen). • Huishoudens die van buiten de gemeente Schouwen-Duiveland komen (55 woningen). • Extra ruimte via de Regionale Woningmarkt Analyse (235 woningen (1)) . • Eventueel extra: budgetvriendelijke concepten voor starters en senioren (300 woningen(2)) Vanuit de Zeeuwse woondeal zet de gemeente Schouwen-Duiveland zich volledig in om tenminste 1.120 woningen voor 2030 te bouwen.

Hoeveel woningen in welke prijsklasse? Ambitie totaal Sociale huur aantal woningen 1.120

Midden huur 390

Betaalbare koop 128

263

Door woningcorporatie 400

De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor de het realiseren van woningen hoger dan € 390.000 ligt geen opgave, daarom staan ze niet in deze tabel Prijsklasse woningen Schouwen-Duiveland Kale huur- koopprijs Sociale huur

< € 750 per maand

Middeldure huur

€ 750 - € 1.000 per maand

Duur huur

> € 1.000 per maand

Betaalbare koop

< € 390.000

Dure koop

> € 390.000

1 Voor het mogen realiseren van deze aantallen is het transitiefonds ingevoerd, vanwege de mogelijkheid om meer te bouwen dan de totale behoefte van de gemeente Schouwen-Duiveland toelaat. Met het bedrag uit dit fonds kunnen we later onverkoopbare woningen uit de woningmarkt halen. 2 Voor het mogen realiseren van deze aantallen is het transitiefonds ingevoerd, vanwege de mogelijkheid om meer te bouwen dan de totale behoefte van de gemeente Schouwen-Duiveland toelaat. Met het bedrag uit dit fonds kunnen we later onverkoopbare woningen uit de woningmarkt halen.

5

4

Woondeal op Schouwen-Duiveland De woondeals zijn een set afspraken tussen het rijk en de provincie. Deze moeten helpen het landelijke woningtekort op te lossen. Schouwen-Duiveland maakt onderdeel uit van de woondeal Zeeland. De deals vormen de komende jaren de basis voor de volkshuisvestingopgave. 2/3 van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. Iedere gemeente in Zeeland pakt een deel van de regionale opgave op. Wat betekent de woondeal voor Zeeland en SchouwenDuiveland? De regionale afspraken van de woondeal (maart 2023) betekenen voor SchouwenDuiveland: • Een totale opgave om tenminste 1.120 woningen te bouwen: - 780 betaalbare(3) huur- en koopwoningen. - Schouwen-Duiveland zet zich in voor de realisatie van 30 middenhuurwoningen en 165 goedkope woningen.

Sleutelprojecten Onderdeel van deze deal zijn de sleutelprojecten. Deze projecten zijn noodzakelijk voor de realisatie van de regionale opgaven. Ze zorgen ervoor dat er sneller meer woningen bijkomen en de doorstroming op gang komt. Daarbij is de afspraak dat 2/3 van de woningen betaalbaar moet zijn. Schouwen-Duiveland draagt met onderstaande projecten bij aan de Zeeuwse woondeal. Locatie

Verwacht aantal woningen

Cornelia Zierikzee

45

Voetbalvelden Bruinisse

45

Voetbalvelden Renesse

24

Bijkerk Burgh-Haamstede

25

Woondeal: betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw In de tabel staat wat de ambitie is van Schouwen-Duiveland. Wij zetten ons in om te zorgen dat in 2025 2/3 van de woningen betaalbaar is. Vanuit de Zeeuwse Woondeal hebben we de opdracht om tenminste 1.120 woningen te bouwen, maar vanuit de gemeente Schouwen-Duiveland zetten we op meer in.

3 De grens voor een betaalbare nieuwbouwwoning in 2024 is vastgesteld op € 390.000. Dit beweegt mee met de landelijke grens.

6

Periode

Ambitie aantal te realiseren woningen

Aantal Sociale huurwoningen

Aantal huuwoningen vanaf de sociale huurgrens tot € 1.000 per maand

Aantal te Aantal Betaalbaar bouwen koopwonin- (van het tokoopwonin- gen boven taal te gen onder de realiseren de € 335.000 woningen is € 335.000 op basis van deze verdeling % betaalbaar)

2022–2024

330

101

33

68

129

60,9 %

2025–2030

795

242

88

200

265

66,7 %

2022–2030

1.125

343

121

268

394

65,0 %

Woondeal: flexwonen Flexwonen zorgt voor snelle woonoplossingen. Het ontwikkelt zich naast het reguliere huren en kopen tot een opkomend nieuw onderdeel van de woningmarkt. Flexwoningen zijn over het algemeen kleinere woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Maar ook permanente woningen kunnen ingezet worden als flexwoning door het gebruik van tijdelijke huurcontracten (flexibel gebruik). 1van de volgende aspecten zorgt dat de woning een flexwoning is: • De woning zelf. • De bewoning (door het gebruik van tijdelijke huurcontracten met vaste einddatum) . • De locatie. Schouwen-Duiveland wil in de komende 10 jaar 56 flexwoningen realiseren.

Woondeal: nultreden woningen en geclusterde woningen Van de 1.120 woningen die we willen realiseren zijn er 585 voor ouderen. Zorggeschikte woningen

Geclusterde woningen 95

Nultredewoningen 85

405

Zorggeschikte woningen Dit zijn woningen zonder trappen, vaak waar meerdere mensen blijven. De bewoners kunnen ook zorg inkopen, bijvoorbeeld Wlz-zorg.

Geclusterde woningen Een cluster woningen bestaat uit 5 of meer woningen. De helft van de woningen in het cluster zijn bedoeld voor 55plussers.

Nultredewoningen In deze woningen zijn de woonkamer, keuken, badkamer, toilet en minstens 1 slaapkamer allemaal op de begane grond. Hierdoor is traplopen niet nodig

7

5

Planning woningbouw Overzicht wonen, peildatum 1/1/2023– 1/4/2024 Aantal woningen Opgave Woondeal en afsprakenruimte 1.615 Waarvan 300 gereserveerd voor realisatie budgetvriendelijke initiatieven met voorwaarde van invoering transitiefonds. Potentiële plannen inclusief bestuursopdracht 344 Lopende initiatieven, principeverzoeken in behandeling 162 Positief principeverzoek 58 Opgenomen in Omgevingsplan, in afwachting van aanvraag 164 Verleende omgevingsvergunning/in aanbouw 68 Gerealiseerd 160 Totaal 956 in plancapaciteit De flexwoningen zitten niet in de aantallen aangezien deze niet meetellen voor gerealiseerde plancapaciteit Aanvullende opgave vanuit de Woondeal, wordt toegevoegd aan de deal in 2024 Zorggeschikte woningen 95 Geclusterde woningen 85

8

6

Woningbouwprojecten Schouwen-Duiveland Analyses en de kernprofielen geven aan aan welke woningen behoefte is. De gemeente heeft diverse eigen gemeentelijke locaties waar zij de komende jaren woningen gaat ontwikkelen om zo doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen. Daarnaast zijn er ook nog projectmatige en particuliere initiatieven.

Gemeentelijke woningbouwplannen

Modulaire woonconcept(en) •

•

Zierikzee - 90 wooneenheden sociale huur. » 45 eenheden voor Oekraïense vluchtelingen. » 45 eenheden voor eigen doelgroepen zoals starters, senioren en spoedzoekers. Scharendijke - 60 wooneenheden sociale huur. » 30 eenheden voor Oekraïense vluchtelingen. » 30 eenheden voor eigen doelgroepen zoals starters, senioren en spoedzoekers.

Reguliere woningen • •

• • •

•

Ouwerkerk - Haneweg, ongeveer 16 woningen sociale huur voor starters en senioren. Zonnemaire - Voormalige openbare basisschool, ongeveer 8 woningen sociale huur voor starters en senioren. - Voormalige gymzaal, ongeveer 6 woningen sociale huur voor starters en senioren. Bruinisse - Voormalige voetbalvelden, ongeveer 50 woningen voor diverse doelgroepen. Nieuwerkerk - Boomgaard, ongeveer 50 woningen in alle prijscategorieën voor diverse doelgroepen. Burg-Haamstede - Irenestraat, 6 woningen sociale huur, levensloopbestendig. - Sluispad, 7 woningen sociale huur, levensloopbestendig. - Bernhardstraat/Julianastraat, 8 woningen sociale huur, levensloopbestendig. - Zandstraat, herontwikkeling en verplaatsing 25 woningen voor diverse doelgroepen. Renesse - Laone, 16 woningen sociale huur, levensloopbestendig.

9

Particuliere en projectmatige initiatieven per kern in de periode maart 2023–maart 2024 •

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Zierikzee - Voor 47 appartementen, waaronder zorgappartementen is er sprake van potentiële plannen. - Voor realisatie van 27 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Voor 6 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 15 woningen zijn gerealiseerd. Burgh-Haamstede - Voor realisatie van 4 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Voor 1woning is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 5 woningen zijn gerealiseerd. Renesse - Voor realisatie van 158 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Voor 2 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 1woning is gerealiseerd. Scharendijke - Voor 6 woningen is er sprake van potentiële plannen. - Voor realisatie van 11 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Voor 2 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 1woning is gerealiseerd. Brouwershaven - Voor 25 woningen is er sprake van potentiële plannen. - Voor realisatie van 6 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Voor 30 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 1woning is gerealiseerd. Bruinisse - Voor realisatie van 1 woning loopt er een particulier initiatief. - Er zijn geen woningen gerealiseerd. Kerkwerve - Voor realisatie van 4 woningen lopen er particuliere initiatieven. - Er zijn geen woningen gerealiseerd.

Nieuwerkerk - Voor realisatie van 1 woning loopt er een particulier initiatief. - Voor 2 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 1woning is gerealiseerd. Noordgouwe - Voor 29 woningen is er sprake van potentiële plannen. - Voor realisatie van 12 woningen loopt er een particulier initiatief. - Voor 7 woningen is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 1woning is gerealiseerd. Serooskerke - Voor realisatie van 1 woning loopt er een particulier initiatief. - Er zijn geen woningen gerealiseerd. Oosterland - Voor 25 woningen is er sprake van potentiële plannen. - Voor realisatie van 2 woningen loopt er een particulier initiatief. - Er zijn geen woningen gerealiseerd.

10

•

•

Ellemeet - Voor realisatie van 16 woningen loopt er een particulier initiatief. - Er zijn geen woningen gerealiseerd. Zonnemaire - Er loopt geen particulier initiatief voor de realisatie van een woning. - Voor 1woning is een positief besluit principeverzoek afgegeven. - 2 woningen zijn gerealiseerd.

Van de particuliere initiatieven bevinden zich er 20 woningen in het buitengebied. Voor 3 woningen in het buitengebied is een positief besluit principeverzoek afgegeven.

Afgegeven vergunningen in de periode maart 2023–maart 2024 Totaal afgegeven vergunningen per kern • • • • • • •

Zierikzee - Voor 16 woningen een vergunning. Burgh-Haamstede - Voor 15 woningen een vergunning. Renesse - Voor 4 woningen een vergunning. Brouwershaven - Voor 1woning een vergunning. Kerkwerve - Voor 1woning een vergunning. Oosterland - Voor 1woning een vergunning. Nieuwerkerk - Voor 4 woningen een vergunning.

11

7

Informatie over verhuursector In dit onderdeel informeren we u over de huursector. Zeeuwland verhuurt .3825 woningen in verschillende prijsklassen op Schouwen-Duiveland. Daarnaast kunnen mensen een woning in de vrije sector huren en zijn er mantelzorgwoningen voor mensen met een specifieke woonvraag. Daarnaast hebben wij een grote recreatieve huursector, waarvoor sinds januari 2024 een registratieplicht geldt.

Verhuur Zeeuwland periode 2e kwartaal 2023–1e kwartaal 2024 • • • •

In totaal zijn er 243 nieuwe huurcontracten gesloten op Schouwen-Duiveland. 169 (69,5 %) van deze woningen zijn toegewezen aan inwoners uit de eigen gemeente. 74 (30,5 %) van deze woningen zijn toegewezen aan inwoners die van buiten eigen gemeente komen. 9 (3,7 %) woningen zijn toegewezen aan statushouders.

Verhuur vrije sector periode april 2023–31 maart 2024 • •

In totaal zijn er 22 nieuwe huurcontracten gesloten. 10 (45,5 %) zijn toegewezen aan inwoners uit de eigen gemeente.

Verhuur mantelzorgwoningen periode maart 2023–maart 2024 Aanvragen • • • • •

8 aanvragen 3 toegekend, waarvan 2 vergunningsvrij 2 in behandeling 1ingetrokken 2 afgewezen

Kern • • • • • • •

2 in Burgh-Haamstede 1in Dreischor 1in Oosterland 1in Renesse 1in Nieuwerkerk 1in Scharendijke 1in Bruinisse

12

Toeristische verhuur Sinds 1januari 2024 is het in de gemeente Schouwen-Duiveland verplicht om een registratienummer te hebben om (een deel) van de woning te kunnen verhuren aan toeristen, dus ook B&B’s. Totaal aantal registraties 386 Aantal registraties woningen 271 Aantal registraties B&B 115

Aantallen registraties per kern Kern

B&B

Woning

Brouwershaven

3

1

Bruinisse

1

4

Burgh-Haamstede

31

81

Dreischor

5

1

Ellemeet

4

1

Kerkwerve

2

0

Nieuwerkerk

2

0

Noordgouwe

4

0

Noordwelle

3

2

Ouwerkerk

2

4

Renesse

20

170

Scharendijke

9

6

Sirjansland

1

0

Zierikzee

25

2

Zonnemaire

2

0

Huisvesting arbeidsmigranten • •

9 ontvangen aanvragen. Totale aanvraag voor 82 slaapplaatsen.

13

8

Informatie lokaal beleid De gemeente werkt continu aan haar woonbeleid. Hiermee zorgen we dat het aanbod steeds beter aansluit op de behoefte.

Transitiefonds Het transitiefonds is ingevoerd met de vaststelling van de Woonvisie in 2018. •

•

• •

•

Hoeveel vrijstellingen zijn er verleend (aantal woningen) en is de betaling overgenomen door de gemeente? Voor 51 woontitels x € 13.500 = € 688.500 Hoeveel vrijstellingen zijn er verleend en moet de gemeente de betaling nog voor overnemen? Voor 35 woontitels x € 13.500 = € 472.500 Hoeveel aanvragers hebben de transitievergoeding betaald? Voor 5 woontitels x € 13.500 = € 67.500 Hoeveel aanvragers hebben een factuur gekregen voor het betalen van de transitievergoeding maar de betaling nog niet voldaan? Voor 23 woontitels x € 13.500 = € 310.500 Hoeveel is er onttrokken aan het transitiefonds? Er is nog geen aanvraag tot onttrekking uit het transitiefonds ontvangen

Of en wanneer initiatiefnemers een bijdragen moeten doen aan het transitiefonds is vastgelegd in de structuurvisie wonen.

Kernprofielen In de Woonvisie 2018 en de Structuurvisie Wonen is in 2019 een begin gemaakt met het opstellen van profielen voor verschillende kernen. Het kernprofiel is de basis voor gesprekken met de stads- en dorpsraden over de woningbouwbehoefte van iedere kern. We vragen stads- en dorpsraden om ook ondernemers en andere belanghebbenden erbij te betrekken. In deze gesprekken kijken we gezamenlijk naar potentiële woningbouwlocaties en brengen we de behoefte voor woningbouw in kaart. Denk aan doelgroepen, woningtypen en prijsklassen. De gesprekken met de stads- en dorpsraden leveren uiteindelijk een kernprofiel op waarmee we (strategische) keuzes op het gebied van woningbouw kunnen maken. Zeeuwland is ook betrokken bij de opstelling van de kernprofielen. Deze woningcorporatie is een belangrijke samenwerkingspartner op het gebied van sociale huur en de woonopgave. Inmiddels hebben we voor alle kernen op ons eiland een kernprofiel. Aan het einde van haar jaar bieden we u deze aan.

Registratieplicht Recreatieve verhuur van woningen mag in onze gemeente alleen als dit in het bestemmingsplan is opgenomen. Om een beter beeld te krijgen van de recreatieve verhuur, zijn inwoners die hun woning (of een deel ervan) verhuren of een B&B hebben, sinds 1 januari 2024 verplicht een registratienummer

14

te hebben. Dit nummer moet in elke publicatie of advertentie staan waarmee het huis wordt aangeboden. Met dit nummer kunnen wij zien welke woningen voor toeristische verhuur worden aangeboden. Dit nummer is overigens kosteloos aan te vragen via de gemeentelijke website. In dit document vindt u het aantal registraties.

Tijdelijke werknemers Internationale werknemers zijn belangrijk voor de economie van Schouwen-Duiveland. Eerst lag de behoefte aan extra personeel voornamelijk in de toeristische en agrarische sector. Inmiddels blijken ook andere sectoren een vergelijkbare behoefte te hebben. Zo zijn ook de horecasector, technische sector en productiebedrijven steeds meer afhankelijk van internationale werknemers. Hierdoor is er ook meer behoefte aan voldoende en goede huisvesting. Om hieraan tegemoet te komen, heeft Schouwen-Duiveland in 2021het beleid ‘Beleid huisvesting tijdelijke werknemers SchouwenDuiveland’ ontwikkeld. Ook het door het kabinet aangestelde Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten heeft gemeenten en provincies geadviseerd werk te maken van een betere positie voor internationale werknemers. •

•

De door bureau Stec (economisch en ruimtelijk onderzoeksbureau) geschatte extra huisvestingsbehoefte voor arbeidsmigranten op Schouwen-Duiveland ligt tussen de 190 en 520 plaatsen tussen 2019–2029. Volgens de laatste schatting vanuit provinciaal onderzoek door onderzoeksbureaus RIGO en Stec (2019) verblijven er tussen de 530 en 640 arbeidsmigranten op Schouwen-Duiveland.

Het is van belang zicht te hebben op de gemiddelde verblijfsduur van arbeidsmigranten. Tenslotte hangt de gewenste huisvesting samen met de duur van het verblijf. Uit het onderzoek van Stec komt het volgende onderscheid naar verblijfsduur naar voren: • 6 % verblijft maximaal 4 maanden. • 31% verblijft maximaal 1jaar. • 62 % verblijft langer dan 1jaar. Deze cijfers tonen aan dat meer dan de helft van de arbeidsmigranten jaarrond wordt ingezet. De daarmee samenhangende huisvestingsbehoefte heeft dan ook in belangrijke mate een midden- en lange termijn karakter. In oktober 2024 hebben we een bijeenkomst met stakeholders. Daarnaast vindt er een onderzoek plaats naar omvang en behoefte. Medio 2025 verwachten we de eerste resultaten. Vanuit provincie Zeeland hebben we hiervoor subsidie ontvangen.

15

9

Analyses Behoeftecijfers De inwoners van de gemeente Schouwen-Duiveland hebben verschillende woonbehoeften. In onderstaande diagram (2023) laten we zien wat de huidige woonbehoefte is. Wat opvalt is dat er vooral veel vraag is naar nultredenwoningen, zowel koop, vrije huur als sociale huur. SH GGB

Sociale huur grondgebonden

VSH GGB

Vrije sector huur grondgebonden

KOOP GGB

Koop grondgebonden

SH app/nultreden

Sociale huur appartement/nultreden

VSH app/nult

Vrije sector huur appartementen/nultreden

KOOP app/nult

Koop appartement/nultreden

16

Behoefteontwikkeling Deze tabel bevestigt opnieuw de behoefte aan nultredewoningen in de verschillende sectoren. Het brengt ook de behoefte aan woonoppervlakte in beeld. Er is het meest behoefte aan nultrede appartementen in de sociale huursector van 80 m2.

Woonbehoefte op basis van aantal m2 en kosten koper

17

Doorstroming woningen Onderstaande tabel laat zien dat de doorstroming van onze woningmarkt nog niet op gang komt. Bij de grondgebonden woningen is te zien dat de verkoop is teruggelopen. Ondanks de behoefte aan koopappartementen en nultreden loopt ook hier de vraag terug. Dit betekent dat er te weinig aanbod is. Hier willen we de komende jaren verandering in brengen.

Woningvoorraad Onderstaande diagram brengt de koop en huur woningvoorraad van Schouwen-Duiveland in beeld (%).

18

Laan van St. Hilaire 2 4301SH Zierikzee Postadres: Postbus 5555 4300 JA Zierikzee T (0111) 452 000 E gemeente@schouwen-duiveland.nl W www.schouwen-duiveland.nl