2024.274 Bijlage 7. Ontwerp-raadsvoorstel vestigen voorkeursrecht Zandweg

Ontwerp-raadsvoorstel

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Vestigen voorkeursrecht op percelen aan de Zandweg in Zierikzee 1184876 Ontwerp-raadsvoorstel van 17 september 2024 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Kennis te nemen van eventueel ingediende zienswijzen van belanghebbenden tegen het ontwerpraadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit en of deze <wel/geen> aanleiding geven tot aanpassing van het ontwerp-raadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit. 2. Op 8 (delen van) percelen gelegen aan de Zandstraat in Zierikzee een definitief voorkeursrecht te vestigen ten gunste van de gemeente op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet (‘Ow’), zoals vermeld op de bij dit besluit behorende en daarvan onderdeel uitmakende en als zodanig ondertekende grondtekening met tekeningnummer ZZ-16-KG-1117156 van 11 september 2024 en de perceellijst Zandweg vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de openbare registers van het kadaster naar de stand per 11 september 2024. 3. Dit besluit bekend te maken door toezending ervan met een begeleidende brief per aangetekende post aan de eigenaren en beperkt gerechtigden; de voorkeursrechtbeschikking binnen 4 dagen in te laten schrijven in de openbare registers van het kadaster; het besluit ter inzage te leggen in het gemeentehuis in Zierikzee en op elektronische wijze en daarvan kennis te geven door publicatie in het elektronisch mededelingenblad van Gemeente Schouwen-Duiveland.

Inleiding Er komen, als gevolg van groei en ruimtelijke conflicten van functies aan de noordwestzijde van Zierikzee veel vragen op Gemeente Schouwen-Duiveland af. De stad Zierikzee heeft ruimte nodig om te ontwikkelen, zonder dat dat ten koste gaat van haar DNA en de waardevolle omgevingskenmerken. Eén van de vragen die op Gemeente Schouwen-Duiveland af komt, is dat Zierikzee flexibel in moet kunnen spelen op ontwikkelingen op de woningmarkt. Hierdoor is er behoefte aan ruimtelijke groei aan de noordwestzijde van Zierikzee, hierna te noemen: 'Zierikzee Noordwest'. Flexibel inspelen op de toekomst op aangewezen locaties en binnen duidelijke ruimtelijke kaders en landschappelijke inpassing zijn uiteindelijk bepalend voor de duurzame kwaliteit van de woonomgeving. In Zierikzee Noordwest willen we ruimte geven aan flexibele woonconcepten en aan meer reguliere bebouwing. De gemeente is geen eigenaar van de betrokken percelen die nodig zijn om de hiervoor genoemde ontwikkeling te realiseren. De huidige functie van de percelen kunnen de toebedachte functie van wonen met de daarbij behorende maatschappelijke en recreatieve voorzieningen, zijnde niet agrarisch, niet vervullen.

Om grip te houden op zowel de strategie als betaalbare grondprijzen, heeft het college een voorkeursrecht gevestigd op (delen van) percelen gelegen aan de Zandweg in Zierikzee die nodig zijn voor voornoemde ontwikkeling. Het voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk om zelf volledig de regie te houden op de uitwerking van de plannen om flexibel in te kunnen spelen op ontwikkelingen op de woningmarkt en de toebedachte functie van wonen met de daarbij behorende maatschappelijke en recreatieve voorzieningen, zijnde niet agrarisch, te realiseren. Het voorkeursrecht voorkomt, dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord en daardoor het plan onevenredig kan worden beïnvloed.

Pagina 1 van 4

Het door het college gevestigde voorkeursrecht is een voorlopig voorkeursrecht en vervalt 3 maanden na het ingaan daarvan. Daarom moet uw raad binnen die 3 maanden bij voorkeursrechtbeschikking een voorkeursrecht vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Ow. Het raadsbesluit heeft een geldingsduur van 3 jaar na het ingaan ervan. Beoogd resultaat Bij een gevestigd voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie, een eerste recht van koop, op het in de voorkeursrechtbeschikking betrokken perceel. Eigenaren en beperkt gerechtigden moeten als zij de onroerende zaak of het beperkte recht willen vervreemden, de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aanbieden aan de gemeente. Als de gemeente op het aanbod in gaat, treden partijen in onderhandeling. Met het bij voorkeursrechtbeschikking vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Ow door uw raad geldt het voorkeursrecht voor 3 jaar na het ingaan ervan. Argumenten 1.1 In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van de door uw raad te nemen voorkeursrechtbeschikking is belanghebbenden de mogelijkheid geboden om zienswijzen in te dienen op het ontwerp-raadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit. Bij het collegebesluit van 17 september 2024 is een ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit gevoegd.

Belanghebbenden is de mogelijkheid geboden om gedurende een termijn van 4 weken, ingaande vanaf 19 september 2024 tot en met 17 oktober 2024 zienswijzen in te dienen. Er zijn <wel/geen> binnengekomen zienswijzen op het ontwerp-raadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit (van 17 september 2024) en er bestaat <wel/geen> aanleiding om het ontwerp-raadsvoorstel en het ontwerp-raadsbesluit aan te passen. 2.1 Door een voorkeursrecht te vestigen krijgt de gemeente meer grip op de ontwikkeling van het plan, hetgeen de kans op een succesvolle ontwikkeling vergroot. De argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende: i. Het voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied. ii. Het voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie of met als oogmerk een bouwclaim te verwerven) kunnen worden tegengegaan. iii.

Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). iv. Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aanen verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen. 2.2 Uit jurisprudentie volgt dat de uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren wordt gelegd, niet onevenredig zwaar op hen rust in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Daarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: i. De vestiging van het voorkeursrecht een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van het aangewezen perceel. ii. De vestiging van het voorkeursrecht reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is. iii.

Eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan. iv. De gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

Pagina 2 van 4

3.1 Uw raad kan met de onderhavige voorkeursrechtbeschikking het voorkeursrecht vestigen voor de duur van ten hoogste 3 jaar (artikel 9.4 lid 1 sub a Ow). Dit voorkeursrecht treedt in werking op de dag dat het voorkeursrecht is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Dit moet binnen 4 dagen gebeuren nadat de voorkeursrechtbeschikking bekend is gemaakt volgens artikel 16.32b Ow. Kanttekeningen 2.1 Tegen uw besluit staat bezwaar en beroep open. Uw besluit wordt aangemerkt als een besluit in de zin van de Awb, zodat tegen dit besluit bewaar en beroep open staat. Het bezwaar en beroep hebben geen schorsende werking. De voorkeursrechtbeschikking blijft van kracht. De praktijk heeft echter uitgewezen dat het niet eenvoudig is om een voorkeursrechtbeschikking met inhoudelijke bezwaren met succes aan te vechten. 2.2 De gemeente kan verplicht zijn tot koop van de onroerende zaak. Een eigenaar of rechthebbende kan de rechtbank verzoeken om wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden te bepalen dat de gemeente de onroerende zaak of het beperkte recht moet kopen en moet meewerken aan de overdracht ervan. Deze bepaling is overgenomen uit de Wet voorkeursrecht gemeenten (‘Wvg’). Uit de schaarse jurisprudentie blijkt dat het moet gaan om een urgente persoonlijke situatie aan de zijde van de eigenaar van de onroerende zaak. Dat zal niet snel voor komen.

2.3 De Omgevingswet kent fatale termijnen. Het is van belang dat de opgenomen termijnen in de Omgevingswet worden nageleefd, aangezien dit fatale termijnen betreffen. Als een eigenaar, nadat hij de uitnodiging tot onderhandeling over vervreemding heeft gedaan aan de gemeente, en de eigenaar niet binnen 6 weken na de uitnodiging een beslissing van de gemeente ontvangt, is de eigenaar of beperkt gerechtigde gedurende 3 jaar vrij om het goed aan derden te verkopen. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Binnen begroting Nee

(nog) niet van toepassing

Vestigen van het voorkeursrecht heeft niet direct financiële gevolgen, maar op termijn (eventueel) wel. Op dit moment heeft het ook nog geen gevolgen voor de begroting. Vestiging van het voorkeursrecht betekent dat (delen van) percelen en beperkte rechten eerst aan de gemeente te koop aangeboden moeten worden. Verwerving vindt dan plaats conform de daarvoor bestaande procedures, met als uitgangspunt de waarde in het economisch verkeer. Die verwerving leggen we dan ook met een voorstel apart ter besluitvorming voor aan het college en aan de gemeenteraad. Communicatie De eigenaren en beperkt gerechtigden worden persoonlijk via een brief geïnformeerd over het voorkeursrecht. Bij deze brief zit een uitgebreide toelichting waarin is uitgelegd hoe het voorkeursrecht werkt, een kopie van uw besluit en een kopie van de kennisgeving in het Gemeenteblad. De brief met bijlagen wordt zowel per aangetekende als reguliere post verstuurd. Daarnaast publiceren we, zoals gebruikelijk voor onze gemeente, uw besluit ook op de gemeentelijke website en in De Wereldregio.

Uitvoering Na uw besluit maken we uw besluit bekend (per brief), geven we kennis van uw besluit (in het Gemeenteblad, op de gemeentelijke website en in De Wereldregio), leggen we uw besluit ter inzage (op het gemeentehuis en digitaal op de website van de gemeente) en laten we het voorkeursrecht inschrijven in de openbare registers van het kadaster, zoals hiervoor in dit advies toegelicht. Bijlagen 1. Grondtekening Zandweg met tekeningnummer ZZ-16-KG-1117156 versie A - Zandweg. 2. Perceellijst Zandweg. Pagina 3 van 4

3. 4. 5. 6.

Model brief bekendmaking voorkeursrecht Zandweg. Toelichting vestiging gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet. Concept kennisgeving Gemeenteblad vestiging (voorlopig) voorkeursrecht Zandweg. Planning vestiging voorkeursrecht Zandweg.

Pagina 4 van 4