2024.239 Bijlage Schaarsteonderzoek Gemeente Schouwen-Duiveland

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland Stec Groep aan gemeente Schouwen-Duiveland 31 oktober 2023

2

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 3 3

Conclusies en advies 2.1 2.2 2.3

3.

Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer

4

Woningschaarste in betaalbare koopsegment 4 Differentiatie tussen wijken niet noodzakelijk 5 Opkoopbescherming tot € 355.000 is op basis van huidige schaarste mogelijk reëel 5

Analyse schaarste

6

3.1 3.2 3.3

6 10

3.4

Te weinig passende woningen voor lage inkomens in Schouwen-Duiveland Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment Positief saldo binnen- en buitenlands migratiesaldo zorgt voor toename aantal personen Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk

11 12

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

3

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeente Schouwen-Duiveland onderzoekt momenteel de mogelijkheid om een huisvestingsverordening in te voeren. Schouwen-Duiveland onderzoekt de behoefte en mogelijkheden om te sturen op wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Het instellen van een huisvestingsverordening is alleen mogelijk in gevallen waar er sprake is van een tekort aan woningen in de gemeente of wanneer er aantoonbare problemen zijn met de leefbaarheid. Binnen dit onderzoek wordt beoordeeld of er inderdaad een woningtekort (schaarste) bestaat binnen de gemeente Schouwen-Duiveland. Als er sprake is van schaarste, kan dit de basis vormen voor het invoeren van een huisvestingsverordening. Dit onderzoek naar schaarste geeft antwoord op verschillende vragen, waaronder: •

•

•

•

Is er momenteel schaarste aan woningen op de woningmarkt in de gemeente Schouwen-Duiveland? Zo ja, hoe uit dit tekort zich, zowel in kwantitatieve termen (aantallen) als in kwalitatieve termen (soorten woningen en prijsklassen)? Bestaan er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende wijken binnen de gemeente Schouwen-Duiveland? Leidt dit tot variaties in prijzen en schaarste binnen prijscategorieën tussen deze wijken? Op basis van het bovenstaande, welke bevolkingsgroepen ervaren momenteel een beperkte toegang tot de woningmarkt? Hierbij kan gedacht worden aan potentiële starters en mensen met een middeninkomen. Hoe wordt verwacht dat de woningmarkt op Schouwen-Duiveland zich zal ontwikkelen op de middellange termijn (tien jaar)?

1.2

Onze aanpak

We onderzoeken in hoeverre er sprake is van woningschaarste in de gemeente Schouwen-Duiveland op gemeente- en wijkniveau. We analyseren uitgebreid de huidige inkomenssamenstelling, woningvoorraad, marktdynamiek en verhuisdynamiek in de gemeente en wijken en we kijken vooruit op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling. Hierbij trekken we regelmatig een vergelijking met regionale, provinciale en landelijke aantallen. De aan- of afwezigheid van schaarste vormt de basis voor onze conclusies. Dit onderzoek biedt daarmee een eventuele grondslag om regels op te kunnen nemen in de huisvestingsverordening voor de woningsegmenten waarvoor schaarste wordt aangetoond.

1.3

Leeswijzer

Onze onderzoeksresultaten vertalen we in hoofdstuk 2 naar de belangrijkste conclusies. De analyse van de woningschaarste zetten we uiteen in hoofdstuk 3.

4

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. We bepalen aan de hand daarvan of er sprake is van schaarste in de gemeente Schouwen-Duiveland en, indien dit het geval is, tot welke hoogte (WOZ-waarde) we deze schaarste terug zien. We maken hierbij onderscheid naar wijken.

2.1

Woningschaarste in betaalbare koopsegment

Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Schouwen-Duiveland Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad

•

De groep lage inkomens is in de gemeente Schouwen-Duiveland iets kleiner vergeleken met de rest van de Zeeland en Nederland (bron: Lokale Monitor Wonen, 2021; WoOn, 2021)

•

De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan. Rekening houdend met huurprijzen en WOZ-waarden zijn er onvoldoende woningen voor huishoudens met een lage inkomens met passend toewijzen (bron: Lokale Monitor Wonen, 2021; WOZ-registratie gemeente Schouwen-Duiveland, 2023)

•

De passende woningvoorraad voor lage inkomens is circa 40% van de omvang van de inkomensgroep.

WOZ-waarde koopwoningen

•

De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Schouwen-Duiveland is (iets) hoger dan het regionale gemiddelde (CBS, 2022).

Paragraaf 3.1

Dynamiek koopwoningmarkt

•

Meer dan twee derde van de te koop aangeboden woningen heeft een vraagprijs van boven de NHG-grens (Funda, 2023)

Paragraaf 3.2

•

De marktdynamiek in de gemeente is hoog. In vergelijking met de regio is de marktdynamiek op de koopwoningmarkt relatief hoog tot € 300.000. Daarboven lijkt de markt meer ontspannen, maar alsnog krap.

Verhuisdynamiek

•

De gemeente Schouwen-Duiveland kent al langer een overwegend positief binnenlands migratiesaldo bovenop een positief buitenlands migratiesaldo. Dit kan de concurrentie en dus de schaarste op de woningmarkt vergroten (bron: CBS 2013-2022)

Paragraaf 3.3

Verwachte ontwikkeling

•

Het aantal huishoudens neemt naar verwachting toe in de aankomende jaren. De doelgroep met een leeftijd boven de 75 jaar neemt het sterkst toe (bron: Provinciale prognose Zeeland, 2022)

Paragraaf 3.4

•

Met name het aantal huishoudens met een laag inkomen neemt naar verwachting nog toe. Dit wordt mede veroorzaakt door vergrijzing in de gemeente. Dit kan de druk op de betaalbare woningvoorraad verder vergroten.

Bron: Stec Groep (2023).

Taxatie schaarste

Toelichtin g in: Paragraaf 3.1

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

2.2

5

Differentiatie tussen wijken niet noodzakelijk

Woningschaarste is aantoonbaar in de gemeente Schouwen-Duiveland. Er is sprake van een beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens. Dit ontstaat onder andere door een sterke stijging van de koopwoningprijzen en de hypotheekrente. Daardoor is slechts een beperkt deel van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor lage- en middeninkomens. Deze schaarste doet zich in de gehele gemeente voor tot een WOZ-waarde van € 300.000. We zien wel dat er verschillen bestaan tussen de wijken van de gemeente Schouwen-Duiveland in de mate waarin deze krapte op de koopwoningmarkt optreedt. Ook zien we (enig) verschil in gemiddelde WOZwaarden tussen wijken. Toch verwachten we niet dat differentiatie naar wijken of van de prijsgrenzen naar wijken van woningschaarste in het koopsegment nodig is. Reden hiervoor is dat we in nagenoeg de gehele gemeente (forse) schaarste binnen het betaalbare segment zien (tot in ieder geval €300.000). In bepaalde wijken is deze schaarste grotere dan in andere wijken, maar in de gehele gemeente doet (forse) schaarste zich voor. Naar prijsklassen (bijvoorbeeld gemiddelde WOZ-waarden) zijn enkele verschillen te zien tussen wijken. Maar gezien het aanbod (zowel in de woningvoorraad als in te koop staande woningen) in het hogere segment is het niet noodzakelijk en nodig dat onderscheid tussen WOZ-waarden naar wijken wordt gemaakt om schaarste tegen te gaan.

2.3 Opkoopbescherming tot € 355.000 is op basis van huidige schaarste mogelijk reëel Op basis van objectieve data constateren we dat er momenteel (forse) schaarste is in gemeente Schouwend-Duiveland. Deze schaarste doet zich met name voor het in prijssegment tot € 300.000. De huidige woningmarkt is een krappe markt, ook in de gemeente Schouwen-Duiveland. Deze krapte kent meerdere oorzaken, te denken aan groei van het aantal inwoners, huishoudensverdunning en de (te) beperkte toevoeging van nieuwe woningen. Deze schaarste en grote druk op de woningmarkt leidt tot prijsstijgingen van woningen. Gemeente Schouwen-Duiveland oriënteert zich op de vraag of de betaalbaarheid van woningen voor bepaalde huishoudenstypen beschermt moet worden. Eén van de opties om deze categorie woningen te beschermen, is het voorkomen van het opkopen van woningen door investeerders die deze vervolgens verhuren. Het gericht invoeren van opkoopbescherming is een instrument om dit in te kunnen perken. Gezien de schaarste die zich voordoet in de gemeente, met name in het betaalbare segment, kan de gemeente opkoopbescherming invoeren op de betaalbare woning te beschermen. Dit kan in ieder geval worden ingevoerd voor het segment tot € 300.000, gezien de geconstateerde schaarste in dit segment.

De gemeente kan er bovendien voor kiezen deze grens iets op te hogen tot bijvoorbeeld de (voormalige) betaalbaarheidsgrens van het rijk van € 355.000. Reden om deze grens iets hoger te leggen is het creëren van ruimte voor het doorstromen van huishoudens uit het betaalbare segment. Op deze manier beschermt de gemeente ook de categorie woningen die net boven de schaarstegrens ligt en creëert daarmee - op termijn - enige doorschuifmogelijkheden voor huishoudens vanuit het schaarse segment. Hierdoor neemt doorstroming toe en - op termijn - de druk in het schaarse, betaalbare segment, af (of neemt ten minste niet toe).

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

6

3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk werken we ons onderzoek naar woningschaarste verder uit. Allereerst brengen we de huidige woningmarkt van gemeente Schouwen-Duiveland in beeld. Dit doen we onder andere door in te gaan op het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun bijkomende huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. Ter ondersteuning hiervan tonen we de recente markt- en verhuisdynamiek op de Schouwen-Duivelandse woningmarkt. We leggen hierbij regelmatig een vergelijking met provinciale en landelijke aantallen. Zo tonen we ook de mate van schaarste in verhouding tot andere gemeenten. Tenslotte kijken we vooruit: hoe gaat het aantal huishoudens zich ontwikkelen, om welke doelgroepen gaat het en wat betekent dit voor de te verwachte woningschaarste? De analyses in dit hoofdstuk tonen we op gemeenteniveau en op wijkniveau (op basis van CBSwijkindeling). Zo duiden we ook de verschillen die mogelijk tussen wijken bestaan.

3.1 Te weinig passende woningen voor lage inkomens in Schouwen-Duiveland Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit schaarsteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en in 2023 geïndexeerd. Ter verduidelijking lichten we hierna de geldende regels per inkomensgroep inclusief bijbehorende inkomensgrenzen toe: • Lage inkomens met passend toewijzen: bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 25.475 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 34.575. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 25.075 / € 33.800). • Lage inkomens zonder passend toewijzen: ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen. Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep.

Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 44.035 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 48.625. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: er is geen vaste inkomensgrens voor middeninkomens. In dit onderzoek gaan we uit van een maximaal inkomen van € 56.329 per huishouden. Deze is voor 2023 met een zelfde percentage geïndexeerd als voor lage inkomens zonder passend toewijzen (+8,02%). • Hoge inkomens: alle huishoudens met een inkomen boven de € 56.329 per huishouden behoren in dit onderzoek tot de hoge inkomens. Relatief meer huishoudens met lage inkomens in gemeente Schouwen-Duiveland In onderstaande tabel geven we de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente SchouwenDuiveland weer en zetten we deze af tegen de omvang van deze groepen in de COROP-regio 1, provincie en Nederland. De verdeling naar inkomens van huishoudens in Schouwen-Duiveland is redelijk vergelijkbaar met het Nederlands en Zeeuws gemiddelde. Schouwen-Duiveland wijkt enkel op de verdeling binnen lage inkomens enigszins af; hier is het aandeel lage inkomens met passend toewijzen lager dan gemiddeld.

1

Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROP-indeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De COROP-regio waar Middelburg onder valt is de COROP ‘overig Zeeland’.

7

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

Tabel 2: Huishoudens naar inkomensgroepen Inkomensgroep

SchouwenDuiveland

Zeeland

Nederland

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)

3.340 (22%)

51.380 (29%)

2.493.835 (31%)

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)

3.420 (22%)

31.005 (18%)

1.291.400 (16%)

950 (6%)

94.405 (53%)

4.225.485 (53%)

176.790 (100%)

8.010.720 (100%)

Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239) Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

7.570 (50%) 23.560 (100%)

Bron: Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WoOn2021. Bewerking Stec Groep (2023).

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Schouwen-Duiveland mogelijk beperkt is, stellen we eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vast. We rekenen wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde (peildatum: 1 januari 2022). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze WOZ-waarde vaak ruim. Op de lange termijn (met naar waarschijnlijkheid een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. We schenken verderop aandacht aan de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Voor lage inkomens met huurtoeslag zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 150.000 en een huurwoning tot circa € 725 betaalbaar (kale huur, uitgaande van een huurquote van 25%). In de praktijk heeft deze doelgroep recht op toewijzing van een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder huurtoeslag met een inkomen tot maximaal € 48.625 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 210.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden.

Een betaalbare huurprijs voor deze groep loopt van € 725 tot € 1.015. Aansluitend bij de toewijzingsregels van sociale huurwoningen vormt het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 647,19 / € 693,60) tot de liberalisatiegrens (€ 808,06) een geschikte huurcategorie. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 56.239 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 245.000 bereikbaar en huurwoningen van € 1.015 tot € € 1.180. Dit laatste komt overeen met woningen die vaak als middenhuur worden getypeerd, namelijk vanaf de liberalisatiegrens (€ 808,60) tot € 1.050. Overige woningen met een hogere huurprijs (meer dan € 1.180) of woningwaarde (meer dan € 245.000) zijn enkel bereikbaar voor hoge inkomens (of lagere inkomens met voldoende middelen). Gegevens van deze huurcategorie zijn beschikbaar met de ondergrens € 1.050. Onvoldoende passende woningen voor lage inkomens zonder passend toewijzen In onderstaande tabel geven we een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per inkomensgroep. Hieruit blijkt dat er onvoldoende passende woningen voor lage inkomens met passend toewijzen zijn. In deze inkomensgroep zitten 3.340 huishoudens, 1.410 woningen zijn passend voor deze doelgroep. In totaal is de passende woningvoorraad voor lage inkomens kleiner dan de omvang van deze doelgroep (72%).

Verder valt op dat het totaal aantal woningen hoger ligt dan het aantal geregistreerde huishoudens in de gemeente. Een mogelijke verklaring hiervoor is het feit dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in

8

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

gebruik is genomen als tweede woning of als recreatieve woning. Hoewel deze woningen zoveel mogelijk uit het bestand zijn gefilterd, zal een aanzienlijk deel nog als reguliere woning geregistreerd zijn waardoor cijfers mogelijk vertekenen.

Tabel 3: Omvang woningvoorraad per inkomensgroep Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop*

Aantal hh ‘23

Passende huurwoningen 2

Passende koopwoningen

Aandeel passend

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)

Koop: tot € 150.000 Huur: tot € 725

3.340

735 (tot aftoppingsgrens, < €647,19 / € 693,60)

675

42%

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)

Koop: € 150.000 - € 210.000 Huur: € 725 € 1.015

3.420

2.070 (tot liberalisatiegrens, < € 808,06)

1.365

100%

Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)

Koop: € 210.000 - € 245.000

950

1.150 (middenhuur, < € 1.050)

1.195

247%

7.570

1.210 (dure huur, € 1.050+)

7.960

121%

15.280

5.165

16.360

107%

Huur: € 1.015 € 1.180 Hoge inkomens (€ 56.239+) Totaal

Koop: € 245.000+ Huur: € 1.180+

Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (31 december 2020), WOZ-register gemeente Schouwen-Duiveland (2023). Bewerking Stec Groep (2023). Afronding op vijftallen.

Tussen wijken bestaan verschillen maar aandeel passende woningen voor lage inkomens is nagenoeg overal (te) laag Op gemeenteniveau zien we dat het aandeel passende woningen voor lage inkomens onvoldoende is. Voor lage inkomens in totaal is er voor 72% van de huishoudens een passende woning. Op wijkniveau zien we verschillen. Zo is het aandeel passende woningen in de kernen (cbs-wijken) Seroorskerke, Noordwelle, Haamstede, Ellemeet en Noordgouwe minder dan 50%. In Zonnemaire en Brouwershaven zit dit rond de 100%. Hoewel er duidelijk verschillen zijn tussen de kernen, zien we dat in nagenoeg iedere kern een tekort aan passende woningen voor lage inkomens is.

2

Dit betreft een indicatie op basis van WOZ-waarden. Daadwerkelijke verdeling op basis van huurprijzen kan afwijken.

9

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

Figuur 1: Aandeel passende woningen voor lage inkomens naar kern* Serooskerke Noordwelle Renesse Haamstede Ellemeet Kerkwerve Scharendijke Ouwerkerk Oosterland Nieuwerkerk Bruinisse Noordgouwe Dreischor Zonnemaire Brouwershaven Zierikzee 0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

* ‘kernen’ zijn in dit geval gedefinieerd volgens de statistische CBS-wijkindeling. Wijknamen komen niet noodzakelijk overeen met de namen van de verschillende kernen.

Gemiddelde WOZ-waarde in gemeente Schouwen-Duiveland iets onder regionaal gemiddelde Wanneer we de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in Schouwen-Duiveland vergelijken met andere gemeenten in de COROP-regio zien we dat deze iets bovengemiddeld is. In 2022 was de gemiddelde WOZ-waarde voor koopwoningen in Schouwen-Duiveland € 347.000. In de COROP-regio was dit ongeveer € 298.000. De gemiddelde WOZ-waarde in Schouwen-Duiveland en Veere lagen het hoogst in de regio. Reimerswaal, Tholen en Vlissingen hebben een lagere gemiddelde WOZ-waarde.

Figuur 2: Gemiddelde WOZ-waarde koopwoningen, 2022 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0

Bron: CBS (2022). Bewerking Stec Groep (2023).

WOZ-waarde koopwoningvoorraad verschilt sterk tussen wijken Op basis van de gemeentelijke WOZ-gegevens (2023) hebben we ook inzichtelijk gemaakt hoe de koopwoningvoorraad van de diverse wijken in de gemeente Schouwen-Duiveland is opgedeeld naar WOZwaardeklassen. We zien grote verschillen. De gemiddelde WOZ-waarde in Schouwen-Duiveland ligt op circa € 347.000; in de meeste kernen ligt de gemiddelde WOZ-waarde ook rond die waarde. Uitschieters zijn Ellemeet (€ 403.000), Burgh-Haamstede (€ 517.500), Noordgouwe (€ 443.000) en Renesse (€ 422.000). De gemiddelde WOZ-waarden liggen in Brouwershaven (€ 267.000), Oosterland (€ 281.000) en Zierikzee (€ 284.000) onder € 300.000. De mediaan laat per gemeente de middelste WOZ-waarde zien. Door ook de mediaan te laten zien, wordt de beïnvloeding door één of enkele extreme waarden er uit gefilterd.

10

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

Figuur 3: Gemiddelde WOZ-waarde en mediaan per kern € 600.000

Gemiddeld

€ 500.000

Mediaan

€ 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €-

Bron: WOZ-data gemeente Schouwen-Duiveland, 2023

3.2 Dynamiek op de koopwoningmarkt is hoog in betaalbare segment Weinig aanbod en zeer hoge dynamiek in segment tot € 300.000 Naast het afzetten van de bestaande inkomensgroepen tegen de voor hen passende woningvoorraad geeft ook de marktdynamiek een inkijk in de krapte van bepaalde woningprijsklassen in de gemeente SchouwenDuiveland. Immers hoe kleiner het aanbod en hoe hoger de dynamiek op de woningmarkt, hoe krapper/schaarser de mogelijkheden voor kopers zijn. We zien dat in de gemeente Schouwen-Duiveland met name in het prijssegment tot € 245.000 een zeer hoge dynamiek plaatsvindt en het aanbod klein is. Ook in de categorie tot € 300.000 is de dynamiek hoog. Ook als we dit vergelijken met provincie Zeeland. In hogere prijssegmenten lijkt de markt meer ontspannen, hoewel ook in het prijssegment € 355.000 tot € 410.000 de dynamiek hoog is. Ook is te zien dat meer dan twee derde van de woningen wordt aangeboden met een vraagprijs hoger dan 410.000 euro (NHG-grens). In de goedkopere categorie (tot circa € 245.000) is het aanbod zeer beperkt.

Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, april 2023 Prijsklassen

Te koop oktober ‘23

%

Verkocht afgelopen jaar

%

Totaal te koop/verkocht

%

Aanbod/transactieratio* (%) Gemeente SchouwenDuiveland

Overig Zeeland

Tot € 150K

2

1%

7

2%

9

2%

29%

32%

€ 150K - € 210K

1

1%

27

7%

28

5%

4%

34%

€ 210K - € 245K

4

3%

32

9%

36

7%

13%

26%

€ 245K - € 300K

21

14%

67

18%

88

17%

31%

36%

€ 300K - € 355K

12

8%

30

8%

42

8%

40%

49%

€ 355K - € 410K

7

5%

38

10%

45

9%

18%

35%

Meer dan € 410K

99

68%

173

46%

272

52%

57%

74%

Totaal

232

100%

592

100%

824

100%

39%

49%

Bron: Funda (oktober 2023). Bewerking Stec Groep (2023). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent een hogere dynamiek.

11

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

3.3 Positief saldo binnen- en buitenlands migratiesaldo zorgt voor toename aantal personen Aanhoudende groei in aantal huishoudens door binnen- en buitenlandse verhuizingen De historische demografische ontwikkeling van gemeente Schouwen-Duiveland laat zien dat er in de afgelopen 5 jaar een aanhoudende positief saldo is. Dit komt doordat er jaarlijks meer binnenlandse- en buitenlandse verhuizingen plaatsvinden in de gemeente. Met name in de afgelopen 3 jaar was het saldo hoog. De natuurlijke groei was de afgelopen 10 jaar gemiddeld negatief. Dat wil zeggen dat er meer mensen overlijden dan dat er geboren worden.

Figuur 4: Demografiemodel , 2012-2022 600 500 400

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

300

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

200 100

Buitenlandse migratie (saldo)

0 Totaal personen

-100 -200 -300 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Bron: CBS (2013-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

Jongeren trekken weg, maar personen tussen 40-65 jaar vestigen zich juist vaker Het binnenlands migratiesaldo heeft overwegend een positieve invloed op de bevolkingsontwikkeling van Schouwen-Duiveland. Uitgesplitst naar leeftijden zien we dat dit saldo bijna voor alle leeftijdsgroepen dan ook licht positief is. De leeftijdsgroep die het meest vertrekt uit de gemeente is tussen 15 en 25 jaar oud. Dit zijn vaak studenten die het ouderlijk huis verlaten en ook starters die op zoek zijn naar een passende woning. De groep tussen 40 en 65 jaar vestigen zich vaker in de gemeente dan dat ze de gemeente verlaten in de afgelopen 3 jaar. Dit zijn vaak stellen en ook gezinnen. Ook het aandeel tot 15 jaar is positief; dit laat zien dat gezinnen zich vaker in de gemeente vestigen dan dat ze vertrekken. De groep tussen 25 en 40 jaar (starters en gezinnen) heeft een licht positief saldo.

Figuur 5: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklassen, 2018-2023 1.500

Inkomend

Uitgaand

1.000 500 0 -500 -1.000 < 15 jaar

15 - 25 jaar

25 - 40 jaar

Bron: CBS (2022, cijfers 2018-2022). Bewerking Stec Groep (2023).

40 - 65 jaar

> 65 jaar

12

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

3.4

Verwachte huishoudenstoename vergroot woningdruk

Aantal huishoudens groeit met 940 van 2023 tot 2033, onderliggend vergrijzing én groei aantal gezinnen Op basis van de meest recente huishoudensprognose groeit het aantal huishoudens op SchouwenDuiveland de komende tien jaar met zo’n 940. Onderliggend zien we dat de komende tien jaar verreweg de grootste groei komt vanuit de 75-plushuishoudens. Het aantal alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder neemt met zo’n 725 toe. Ook het aantal gezinnen groeit naar verwachting door, zowel de komende tien jaar als de komende twintig jaar. Op basis van de provinciale prognose verwachten we per saldo een krimp van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Deze krimp doet zich op korte termijn al voor en zet zich voort richting 2042. Ten opzichte van de provinciale prognose uit 2019 komt de prognose uit 2022 fors hoger uit. Met name het positieve migratiesaldo van de afgelopen jaren speelt hierin een zeer grote rol. Ook verwacht de prognose uit 2022 een aanhoudende huishoudensgroei na 2033 (zij het in mindere mate dan de jaren ervoor). De prognose uit 2019 voorspelde voor deze periode al een lichte huishoudenskrimp.

Tabel 5: Ontwikkeling aantal huishoudens per doelgroep Doelgroep

HH 2023

HH 2033

HH 2042

Ontw. 2023-2033

Ontw. 2023-2042

Alleenstaanden t/m 24 jaar

155

130

130

-25

-25

Alleenstaanden 25 t/m 34 jaar

455

475

455

+20

-

Stellen t/m 34 jaar

550

465

400

-85

-150

Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens)

4.610

4.775

5.000

+165

+390

Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar

1.675

1.725

1.865

+50

+190

Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar

5.015

5.095

4.625

+80

-390

Alleenstaanden en stellen 75-plus

3.300

4.025

4.570

+725

+1.270

Totaal

15.750

16.690

17.040

+940

+1.290

Bron: Provinciale prognose Zeeland, 2022, bewerking Stec Groep, 2023. Afgerond op vijftallen. HH = huishoudens.

Door de verwachte huishoudensgroei neemt de druk op de woningmarkt verder toe. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt en de groei van het aantal huishoudens zal het aantal woningen fors moeten toenemen om deze krapte tegen te gaan.

Schaarsteonderzoek gemeente Schouwen-Duiveland

Colofon Datum: 31 oktober 2023 Projectnummer: 23.097 Opdrachtgever: Gemeente Schouwen-Duiveland Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Lukas Meuleman Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

13