2024.144 Zeeuwland - Jaarverslag 2023 (1090157)

Belastingen In 2023 wordt een nadelig resultaat op vennootschapsbelasting behaald van € 3,2 miljoen ten opzichte van een nadelig resultaat van € 4,1 miljoen 2 Bestuurlijk verslag

59

in 2022. De voornaamste oorzaak hiervan is het lagere fiscale resultaat dat is gehaald in 2023 (€ 12,8 miljoen in 2023 ten opzichte van € 13,4 miljoen in 2022).

Ontwikkeling van de marktwaarde

De waardering van het vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen vastgesteld en daarmee volgens de in de Woningwet

voorgeschreven waarderingsgrondslag. 2023 bleek een turbulent jaar voor de woningmarkt. In sommige regio’s was er sprake van een daling van de huizenprijzen. In Zeeland heeft de huizenmarkt zich gedurende de tweede helft van 2023 hersteld. Voor onze portefeuille zorgt dit voor een lichte toename van de marktwaarde met € 4,4 miljoen (0,52%) naar € 844,2 miljoen.

Mutatie marktwaarde 2023 ten opzichte van 2022

Verloop marktwaarde 2022-2023 Bedragen (x 1000)

Verloop

Marktwaarde 2022

839.800

Parameter aanpassingen a.g.v. validatie handboek 20221

10.300

Parameter aanpassingen a.g.v. marktontwikkelingen

-/- 38.700

Subtotaal parameteraanpassingen

-/- 28.400

Voorraadmutaties2

-/- 1.900

Mutatie objectgegevens3

55.400

Methodische wijzigingen handboek4

-/- 20.700

Marktwaarde 2023

1. De afname wordt veroorzaakt door de daling van de markthuur (per saldo -/- € 33.400), de leegwaardestijging (-/- € 10.700), de macro economische ontwikkelingen als gevolg van hogere inflatiepercentages (-/- € 6.400) de gestegen onderhouds- en beheerparameters (-/- € 7.400). De daling van de disconteringsvoet ( per saldo + € 20.300), de ingerekende reguliere huurstijging en het effect van de gewijzigde liberalisatiegrens ( + € 7.000), de kosten van belastingen en verzekeringen (+ € 2.000) en de gestegen exit yield (+ € 300) zorgen voor een correctie op de waardedaling. Overige effecten zorgen per saldo voor de resterende afname ( -/- € 100). 2. De wijzigingen in de voorraad leiden per saldo tot een afname van de marktwaarde. Dit wordt veroorzaakt door verkoop en sloop in 2023 ( -/- € 5.900) en de oplevering van nieuwbouw ( + € 4.000). 3. Mutaties in de objectgegevens leiden tot een stijging van € 55.400. Deze stijging wordt veroorzaakt door een gestegen woz-waarde (+ € 36.200), hogere maximale huren (+ € 17.500), wijzigingen in complexdefinities (+ € 2.800), gestegen contracthuren in de Niet-DAEB (+ € 300), toename van de leegstand (+ € 500) en een daling van de mutatiegraad (-/- € 2.000). Overige effecten zorgen voor een toename (+ € 100). 4. Methodische wijzigingen in het handboek hebben een negatief effect van € 20.700 op de marktwaarde.

Dit effect wordt veroorzaakt doordat in het handboek 2023 de overdrachtsbelasting in het jaar 0 is verhoogd naar 11,4% (-/- € 19.200) en door aanpassingen van de markthuurontwikkelingen van het BOG in het handboek 2023 (-/- € 1.500).

844.200

Van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde

Tussen de twee waarderingsmethoden, beleidswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, zitten verschillen in doelstellingen en uitgangspunten. Bij de beleidswaarde wordt vooral gekeken naar de waarde van het vastgoed dat voortkomt uit het eigen beleid van Zeeuwland. De marktwaarde in verhuurde staat bepalen we op grond van de marktconforme inkomsten en uitgaven voor de komende 15 jaar plus de opbrengst van het uitponden (verkopen) na deze 15 jaar. De verschillen tussen marktwaarde en beleidswaarde bestaan uit beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. In de jaarrekening 2023 bedraagt de marktwaarde in de verhuurde staat € 844,2 miljoen en de beleidswaarde € 549,7 miljoen. Het verschil van € 294,5 miljoen valt te verklaren door de verschillen in uitgangspunten tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per onderdeel te nivelleren. Deze uitgangspunten worden hieronder toegelicht:

Beschikbaarheid De marktwaarde in verhuurde staat is het bedrag dat het vastgoed zal opbrengen in de markt, waarbij de koper de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten overneemt. Om de marktwaarde te bepalen, berekenen we zowel een uitpondscenario als een doorexploitatiescenario, waarna we het vastgoed waarderen tegen de hoogste van deze twee scenario’s. In werkelijkheid zullen we het overgrote deel van ons bezit langdurig exploiteren en wordt in de beleidswaarde een correctie gemaakt op de complexen die in de marktwaardering worden uitgepond.

2 Bestuurlijk verslag

60

De beschikbaarheid heeft een waardeverhogend effect op de beleidswaarde. Deze ontwikkeling wordt veroorzaakt doordat in de marktwaardering 2023 ongeveer de helft van de woningen en de parkeerplaatsen wordt gewaardeerd op het doorexploiteerscenario in plaats van op het uitpondscenario. In 2023 betreft dit 214 complexen (2022: 327 complexen, 2021: 5 complexen). De keuze voor het doorexploiteerscenario wordt verklaard door de lage leegwaardeontwikkeling en de hogere disconteringsvoet in het uitpondscenario. Dit is een ontwikkeling die door ORTEC finance sinds de waarderingsronde 2022 wordt herkend. De tweede oorzaak is de hogere overdrachtsbelasting welke sinds de waardering 2022 volledig is verwerkt in de kasstromen. De beleidswaarde kent in tegenstelling tot de marktwaardering geen overdrachtsbelasting. Het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat of doorexploitatie is € 128,9 miljoen.

Betaalbaarheid Bij de berekening van de beleidswaarde wordt de huurprijs bij mutatie verhoogd naar 70 tot 80% van de maximale huurprijs (streefhuur), eventueel afgetopt op aftoppingsgrenzen. Bij de berekening van de marktwaarde, wordt de huurprijs bij mutatie marktconform aangepast. De marktconforme huurprijs is doorgaans hoger dan de streefhuur. Met gemeenten en huurdersorganisaties maken wij afspraken over de betaalbaarheid van onze woningen. De marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van markthuren en ligt daarmee niet in lijn met deze sociale afspraken. In de berekening van de beleidswaarde over 2023 is rekening gehouden met de verwachte huurstijging in de komende jaren. Voor de berekening

van de beleidswaarde 2022 is een te laag percentage gehanteerd. In 2023 zijn de streefhuren toegenomen als gevolg van woningverbeteringen en de stijging van de huurprijsgrenzen. Het gevolg van deze aanpassingen is dat de verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het onderdeel betaalbaarheid ten opzichte van 2022 kleiner is geworden. Het verschil tussen de gebruikte huren betekent een verschil in waarde van € 253,3 miljoen.

Kwaliteit Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerd onderhoud per type woning. Dit zijn alleen de instandhoudingsonderhoudskosten die jaarlijks moeten worden gemaakt om de onderhoudstoestand van de woning per balansdatum te handhaven. In de beleidswaarde gaan we uit van het daadwerkelijke onderhoud dat wij gedurende de levensduur van het bezit uitvoeren. Het verschil in de uitgaven om het bezit aan onze kwaliteitseisen gedurende door ons ingeschatte levensduur te laten voldoen is € 145,5 miljoen.

Beheer Marktwaarde in verhuurde staat gaat uit van genormeerde beheerkosten en waardeert leefbaarheidsafspraken tussen gemeente en corporatie niet. In de beleidswaarde gaan we uit van kasstromen die wij in ons beleid op deze aandachtsgebieden hebben ingerekend. Het verschil bedraagt € 24,6 miljoen.

Waardeverloop Marktwaarde naar Beleidswaarde 2023 (x 100.000) 1.200 1.000 800

€ 128,9

€ - 253,3

€ 844,2

€ -145,5 € - 24,6

600

€ 549,7

400 200 0

Makrtwaarde JR 2023

2. Betaalbaarheid

4. Beheer

1. Beschikbaarheid

3. Kwaliteit

Beleidswaarde JR 2023

De aanpassingen zijn uitgevoerd met de marktwaarde 2023 als vertrekpunt. Het effect van deze aanpassingen bedragen € 294,5 miljoen. De marktwaarde is ingevoerd om beter vergelijkbaar te zijn met andere (commerciële) partijen. Die vergelijking is deels misleidend: commerciële partijen hebben immers andere doelstellingen en mogelijkheden dan woningcorporaties met een maatschappelijke opdracht: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Met het invoeren van de beleidswaarde wordt beoogd de maatschappelijke bestemming van het vermogen in beeld te brengen.

2 Bestuurlijk verslag

61

Mutatie beleidswaarde 2023 ten opzichte van 2022 De beleidswaarde eind 2023 is met ruim € 39,3 miljoen (7,7%) toegenomen ten opzichte van 2022. De toename is als volgt te verklaren: Verloop beleidswaarde 2022-2023 Bedragen (x 1000)

Verloop

Beleidswaarde 20225

510,4

Af: Beleidswaarde 2022 BOG/MOG/ZOG4

36,0

Beleidswaarde 2022 woningen en parkeren

474,4

Parameter aanpassingen marktwaarde

2,0

Parameter aanpassingen beleidswaarde

38,9

Subtotaal parameteraanpassingen1

40,9

Voorraadmutaties2

(0,1)

Mutatie objectgegeven3

(1,5)

Beleidswaarde 2023 woningen en parkeren

513,7

Bij: Beleidswaarde 2023 BOG/MOG/ZOG4

36,0

Beleidswaarde 2023

549,7

De beleidswaarde van het bedrijfsmatig- maatschappelijk- en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) wordt in de tabel separaat getoond. De beleidswaarde van de deze complexen is gelijk aan de marktwaarde.

1. Wijzigingen in de waarderingsparameters zorgen per saldo voor een effect op de beleidswaarde van ca € 40.900. De gewijzigde waarderingsparameters van de marktwaarde zorgen voor een toename van ca € 2.000. Deze toename wordt veroorzaakt door aanpassingen in de macro economische gegevens van de loon- en prijsinflatie (-/- € 13.500), de aanpassingen in de disconteringsvoet (+ € 15.000), een toename van het aantal woningen met een doorexploiteer scenario ( -/- € 1.200) en de wijziging in de waardering van flexwoningen (+ €1.600). Overige wijzigingen zorgen voor een toename van ca €100. De gewijzigde waarderingsparameters van de beleidswaarde (+ € 38.900) dragen bij aan een toename van de van de beleidswaarde. Deze toename wordt veroorzaakt door de toegenomen huurstijging (+ € 10.000), de aanpassingen van de streefhuren ( + € 64.900), de toename van de onderhoudsnorm ( -/- € 31.400) en de toename van de beheernorm ( -/- € 4.600). 2. Voorraadmutaties zorgen voor een afname van ca € 100. Nieuwbouw zorgt voor een toename (+ € 2.100), sloop en verkoop (-/- € 2.200) zorgen echter voor een negatieve mutatie van de beleidswaarde. 3. Gewijzigde vastgoedgegevens zorgen voor een afname van ca. € 1.600.

Dit is een gevolg van afgenomen contracthuren door de huurverlaging in 2023 (-/- € 200), een daling van de maximale huur in de marktwaarde door een toename van het aantal complexen dat wordt doorgeëxploiteerd (-/- € 1.100), en door wijzigingen in vastgoedtype als gevolg van verbeterde datakwaliteit (-/- € 300).

4. De markt- en daarmee ook de beleidswaarde van de Niet-woningen blijft gelijk. 5. Vanaf verslagjaar 2022 is de manier waarop de huurverhoging van de streefhuren moet worden verwerkt in TMS aangepast. Tot aan dat moment moest er alleen een aanpassing worden gedaan wanneer er een aanpassing op de huurstijgingspercentages in de markthuur moest worden gedaan. Vanaf 2022 moet de huurstijging in TMS volledig worden ingevuld. Bij de bepaling van de beleidswaarde 2022 zijn de percentages onjuist ingevoerd. Dit heeft een effect van circa € 59 miljoen op de beleidswaarde (beleidswaarde wordt positiever). Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 294,5 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat het eigen vermogen op basis van beleidswaarde € 361,1 miljoen bedraagt ten opzichte van € 655,6 miljoen op basis van de marktwaarde. Bij bepaling van het effect op het eigen vermogen is geen rekening gehouden met mutaties van latente belastingen. De beleidswaarde wordt momenteel gebruikt voor het bepalen van ratio’s op basis waarvan de corporatie wordt beoordeeld. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Zeeuwland.

De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. 2 Bestuurlijk verslag

62

Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Investeringen

Investeringsbeslissingen vinden bij Zeeuwland plaats op basis van de projecten die opgenomen zijn in de begroting. Bij het opstellen van de meerjarenbegroting wordt het drie-compartimentenmodel van Finance Ideas gebruikt om de investeringen aan te toetsen. Voor Zeeuwland is de financiële duurzaamheid op de lange termijn een belangrijke voorwaarde bij het doen van investeringen. In het drie compartimenten model wordt een onderscheid gemaakt tussen het kwalitatief en kwantitatief op peil houden van de bestaande voorraad en het doen van uitbreidingsinvesteringen. Pas als de bestaande voorraad op termijn op orde blijft kan er geïnvesteerd worden in uitbreiding. In het drie-compartimenten model wordt de begroting getoetst aan een aangepaste ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij ook de verbeteruitgaven worden betrokken en daarnaast wordt gekeken of de nieuwbouw betaald kan worden uit verkoop van woningen en een beperkte groei (2,5%) van de leningportefeuille. Ook het surplus van de herziene operationele kasstroom kan worden ingezet voor (vervangings)nieuwbouw. In de begroting wordt een normatief stichtingskostenbedrag per woning opgenomen en hier wordt elk project dat in het begrotingsjaar gaat starten aan getoetst. Toetsing aan de normen van het drie- compartimentenmodel vindt dus plaats in de begroting.

Als de projecten zijn opgenomen in de begroting en de stichtingskosten vallen onder het bedrag waarmee in de meerjarenbegroting is gerekend, wordt er alleen nog getoetst op marktconformiteit van de kosten en de marktwaarde van het project. Er vindt geen toets plaats op rendement of (berekende) onrendabele top.

Reglement financieel beleid en beheer

Zeeuwland beschikt conform de regelgeving over een door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) goedgekeurd reglement financieel beleid en beheer. Dit reglement draagt er toe bij dat de financiële continuïteit van de woningcorporatie niet in gevaar wordt gebracht. In het reglement zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en jaarlijkse monitoring en de betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer vastgelegd. Ook zijn er regels vastgesteld voor beleggingen en derivaten. Het reglement heeft ook betrekking op verbonden ondernemingen waarin Zeeuwland aandeelhouder of aansprakelijk vennoot is. In 2023 heeft Zeeuwland uitvoering gegeven aan het vastgestelde reglement financieel beleid en beheer. De financiële continuïteit is een belangrijk onderdeel van periodieke rapportages en de meerjarenbegroting. Het reglement zelf wordt actueel gehouden door de actualisering onderdeel uit te laten maken van de jaarlijkse planning & control cyclus. In 2021 is het reglement geëvalueerd en na de wijziging van de Woningwet en het BTiV op 1 januari 2022 aangepast aan de geldende regelgeving. Het reglement is op 4 februari 2022 vastgesteld.

Treasuryfunctie

Treasuryactiviteiten zijn ondergeschikt en dienend aan de missie en visie, de kerntaken en doelstellingen van Zeeuwland. De treasuryfunctie is verantwoordelijk voor het (optimaliseren van) beheer van de ingaande en uitgaande geldkasstromen. Daarnaast waarborgt de treasuryfunctie de beschikbaarheid van financiële middelen op de korte en lange termijn. Dit betekent dat de organisatie een duurzame toegang tot de financiële markt heeft en dat financiering tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden worden afgesloten. Ten slotte is de treasuryfunctie verantwoordelijk voor het signaleren en beheersen van de financiële risico’s, bijvoorbeeld renterisico en liquiditeitsrisico.

De treasuryfunctie streeft de volgende doelstellingen na: • het waarborgen van beschikbaarheid van financiële middelen, zodat Zeeuwland te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen; • het beheersen van de financiële risico’s; • het optimaliseren van de financiële functie; • het verzekeren van duurzame toegang tot financiële markten om financiering tegen acceptabele (marktconforme) condities aan te trekken; • het beschermen en beheersen van vermogens- en (rente)resultaten tegen ongewenste financiële risico’s, zoals renterisico, kredietrisico, liquiditeitsrisico en operationeel risico; • het minimaliseren van interne en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de vastgestelde interne en externe kaders; • het realiseren van tijdige, juiste en volledige informatiestromen; • het onderhouden van contacten met banken en andere financiers. De treasuryfunctie heeft een dienstverlenende en coördinerende rol. De prioriteiten van het treasurybeleid liggen bij het beheersen en beperken van financiële risico’s. De uitvoering van de treasuryfunctie is opgedragen aan de business-controllers van Zeeuwland. De bestuurder is verantwoordelijk voor de totale uitvoering van het treasurybeleid.

Besluiten over transacties die passen binnen het treasuryreglement en het treasuryjaarplan worden door de directeur-bestuurder genomen op basis van schriftelijke transactievoorstellen. Besluiten over transacties die hier niet binnen passen, worden ter goedkeuring aan de raad van commissarissen voorgelegd.

Treasurybeleid

Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasuryreglement. Het reglement is geactualiseerd en goedgekeurd door de raad van commissarissen in de vergadering van mei 2021.

Treasurycommissie

Bij Zeeuwland is een treasurycommissie ingesteld. Deze bestaat uit: • Manager strategie en middelen • Business-controller • Financieel economisch medewerker • Indien gewenst een externe deskundige

2 Bestuurlijk verslag

63

De directeur-bestuurder kan op eigen verzoek deelnemen aan de vergaderingen van de commissie. De concerncontroller kan op eigen verzoek de vergaderingen van de commissie bijwonen als toehoorder. De treasurycommissie vergadert tenminste drie keer per jaar. Tijdens die vergaderingen worden in ieder geval voorkomende wijzigingen in de meerjarenontwikkeling en de marktomstandigheden besproken. In het treasuryjaarplan is een liquiditeitsprognose voor de korte (24 maanden) en voor de lange termijn (10 jaar) opgenomen. Bij de bespreking van het jaarplan beoordeelt de treasurycommissie tevens welke financieringsbehoefte er is voor de korte en lange termijn.

Treasuryjaarplan

Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. In het treasuryjaarplan worden de treasuryacties voor het komende jaar beschreven. Het treasuryjaarplan vormt de basis voor de uitvoering en de aansturing van en voor de controle op de treasurywerkzaamheden. Het treasuryjaarplan is gebaseerd op de begroting en de daaraan gekoppelde meerjarenbegroting. Het treasuryjaarplan wordt vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen.

Treasuryactiviteiten 2023 In 2023 zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2023 de volgende acties uitgevoerd/opgestart: • Er is met ingang van 1 februari 2023 een roll-over lening afgesloten van maximaal € 10,0 miljoen met een wekelijkse vervaldatum ter vervanging van twee bestaande roll-over leningen van € 5,0 miljoen. De opslag over het opgenomen deel bedraagt 16 basispunten en 0,11 basispunten over het niet opgenomen deel (bereidstellingsprovisie). • Er is een 10-jaars lineaire lening afgesloten bij de BNG bank voor een bedrag van € 6 miljoen. Het rentepercentage op deze lening bedraagt 2,847% (inclusief opslag) en de aflossing vindt jaarlijks plaats op 1 maart. • Er is voor een zestal leningen waarbij de rente in 2023 verviel een nieuw rentepercentage overeengekomen, dan wel zijn deze volledig afgelost (bij een kleine restant hoofdsom). • De hoofdsom van de obligolening ten behoeve van garantie het WSW is aangepast en bedraagt nu maximaal € 5.024.000 (€ 4.858.000 in 2022). De opslag over het opgenomen bedrag is gewijzigd naar 36 basispunten (30 basispunten in 2022) en de bereidstellingsprovisie is gewijzigd naar 20 basispunten (17 basispunten in 2022).

Ontwikkelingen in 2023 Obligolening en obligoheffing WSW Vanaf 2021 is de obligoverplichting ter dekking van het WSW gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant is anders ingericht en wordt zeker gesteld via een jaarlijkse obligoheffing en een obligolening.

De obligolening is een lening met een variabele hoofdsom waarvan het WSW indien nodig zonder tussenkomst van Zeeuwland gebruik van kan maken. Over het niet opgenomen deel betaalt Zeeuwland een bereidstellingsvergoeding. Het niet opgenomen deel van de obligolening telt niet mee in de Loan To Value, maar is wel onderdeel van de onderpandratio. Voor Zeeuwland bedraagt de obligolening maximaal € 5,0 miljoen.

Inflatie en rente De inflatie in Europa en in Nederland neemt langzaam af, hoewel de inflatie niet zo tijdelijk is gebleken als door toezichthoudende partijen (centrale banken) werd gedacht. De ECB heeft de beleidsrente op dit moment op 4,0 procent staan. De korte rente (tot 1 jaar) ligt hier dicht tegenaan. Voor leningen met langere looptijden is de rente op dit moment circa 1 procent lager, dit betekent dat de financiële markten op termijn weer een renteverlaging verwachten. Zeeuwland heeft in de begroting 2024 rekening gehouden met een hogere rente dan door de leidraad van de Aw werd voorgeschreven.

Treasuryactiviteiten 2023 In 2023 is het treasuryjaarplan voor 2024 opgesteld. De volgende acties worden in 2024 uitgevoerd of opgestart:

Acties waarvoor mandaat vereist is: • Aantrekken van WSW-geborgde financiering tot 30 juni 2025 tot •

• •

maximaal € 67,4 mln. Overeenkomen van een nieuwe opslag, dan wel aflossen en eventueel herfinancieren van de variabele hoofsomlening LBBT 10349 per 13 februari 2025. Overeenkomen van een nieuwe rente, dan wel aflossen van annuïtaire lening LBAN 6904 per 1 mei 2024. Aanpassen van de hoofdsom én overeenkomen van de bereidstellingsprovisie en de opslag van de obligolening ten behoeve van het WSW.

Overige acties: • Evalueren van de dienstverlening van de huisbank (conform

•

•

treasuryreglement vindt dit jaarlijks plaats, eens per vijf jaar worden de gehanteerde tarieven beoordeeld op marktconformiteit). Overschrijding van de interne signaleringswaarde voor het relatief bedrijfseconomisch renterisico, als gevolg van de voorgenomen investeringen, tijdelijk accepteren Actualiseren van het treasurystatuut indien hier aanleiding toe is.

Beschikbare middelen Ultimo 2023 hebben we een overschot aan liquide middelen van € 4,6 miljoen. Deze middelen hebben we uitgezet op direct opneembare betaal- en spaarrekeningen bij Nederlandse banken met een kredietwaardigheid van tenminste A/A2. Wij verwachten deze middelen in 2024 nodig te hebben voor aflossingen op bestaande leningen en de financiering van projecten.

De obligoheffing van € 267.202 (€ 93.000 in 2022) is nodig om verliezen bij het WSW op te vangen en wordt geïnd als het noodzakelijk is om het risicovermogen van het WSW aan te vullen. De obligolening is nodig om er zeker van te zijn dat er direct geld beschikbaar is bij grote aanspraken en de obligoheffing niet voldoende is.

2 Bestuurlijk verslag

64

Meerjarenprognose 2024-2028 (toekomstparagraaf ) Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2024

2025

2026

2027

2028

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

18.697

21.316

23.403

26.227

28.219

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

2.001

1.219

739

759

113

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

10.151

7.807

14.592

1.973

-2

Overige organisatiekosten

-1.507

-1.544

-1.583

-1.623

-1.663

Leefbaarheid

-807

-827

-848

-869

-890

Bedrijfsresultaat

28.536

27.971

36.303

26.468

25.776

Saldo financiële baten en lasten

-6.106

-7.692

-9.097

-9.793

-10.411

Resultaat voor belastingen

22.430

20.279

27.206

16.675

15.365

0

0

0

0

0

Belastingen

-2.820

-3.528

-3.983

-4.529

-4.829

Resultaat na belastingen

19.610

16.751

23.223

12.146

10.536

2024

2025

2026

2027

2028

Resultaat na belastingen

19.610

16.751

23.223

12.146

10.536

Af: Resultaat op verkoop woningen

-2.001

-1.219

-739

-759

-113

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-10.151

-7.807

-14.592

-1.973

2

7.458

7.724

7.892

9.414

10.425

Resultaat deelnemingen

Operationeel resultaat (bedragen x € 1.000) Omschrijving

Resultaat geschoond voor waardeveranderingen in vastgoed en woningverkoop

Prognose eigen vermogen op basis van marktwaarde (bedragen x € 1.000) Omschrijving

2024

2025

2026

2027

2028

Beginsaldo

655.604

675.214

691.965

715.188

727.334

Jaarresultaat

19.610

16.751

23.223

12.146

10.536

Eindsaldo

675.214

691.965

715.188

727.334

737.870

Solvabiliteit (afgerond)

70,6%

67,6%

68,2%

67,9%

67,5%

2 Bestuurlijk verslag

65

Financiële kengetallen

We borgen onze financiële continuïteit, werken doelmatig en presteren naar vermogen. Uitgangspunt is dat wij op zowel korte als op lange termijn onze doelgroep betaalbaar kunnen huisvesten. Daarom zorgen wij ervoor dat de inkomsten en uitgaven in de komende periode in balans blijven. Onze primaire focus ligt op de kasstromen en op de risico’s en kansen op korte en lange termijn. Voor onze investeringen zijn we deels afhankelijk van externe financiering. Het is mogelijk dat in de toekomst de rente waartegen we financiering aantrekken stijgt. We richten ons financieel beleid hier op in. De toezichthouders van de corporatiesector, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) hanteren vijf financiële ratio’s, op basis waarvan zij de financiële gezondheid van een corporatie beoordelen. Aan deze ratio’s willen wij uiteraard blijven voldoen. Om de inkomsten en uitgaven op de lange termijn in balans te houden heeft Zeeuwland in samenwerking met Finance Ideas een duurzaam verdienmodel ontwikkeld. Hiermee houden we onze woningvoorraad zowel in aantallen als in kwaliteit op peil en blijft de financiële continuïteit behouden. In het duurzaam verdienmodel hebben we drie compartimenten aangegeven: • de exploitatie van de bestaande portefeuille, • nieuwbouw ter vervanging van sloop en verkoop • uitbreidingsnieuwbouw.

De drie compartimenten functioneren in samenhang met elkaar. Als de operationele kasstroom van de bestaande woningvoorraad, inclusief de verbeterinvesteringen, een surplus laat zien, zijn er extra middelen beschikbaar ter dekking van de uitgaven voor de vervangingsnieuwbouw. Als er daarentegen een tekort is bij de operationele kasstroom, zal er voor dat bedrag geleend moeten worden. Hierdoor is er minder financiële ruimte voor de vervangingsnieuwbouw. Een overzicht van de uitkomst van de resultaten op de interne normen is toegevoegd op pagina 75. De ratio’s zijn berekend op basis van een vastgoedwaardering van het woningbezit op beleidswaarde. De beleidswaarde is de naar het beleid van Zeeuwland aangepaste marktwaarde van de woningen in exploitatie, gebaseerd op een eeuwigdurende exploitatie.

• ICR (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in staat

• •

•

•

(geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. LTV (Loan To Value): meet in hoeverre de beleidswaarde van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op langere termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde (= marktwaarde) van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. Onderpandratio: Met deze ratio wordt bepaald of in geval van discontinuïteit van de corporatie de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.

Interne ratio’s

• ICR-2 (Interest Coverage Ratio): in hoeverre is Zeeuwland in

•

staat (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten, inclusief de verbeteruitgaven. Saldo Transformatie: In hoeverre is Zeeuwland is staat de vervanging en uitbreiding van haar bezit te betalen uit verkoop van woningen en een autonome groei van de leningportefeuille.

Toekomstige investeringen

Zeeuwland verwacht over de periode 2024-2033 ca. € 320 miljoen te investeren in zowel de bestaande voorraad als in sloop-/nieuwbouw projecten. Deze investeringen kunnen deels worden bekostigd uit de verkoop van woningen uit de reguliere voorraad (ca. € 60 miljoen) en uit de kasstroom uit de exploitatie van de bestaande vastgoedportefeuille (ca. € 90 miljoen). Daarnaast moet er deze jaren voor ca. € 170 miljoen aan nieuwe leningen worden aangetrokken, de verwachting is dat er voldoende borgingsruimte door het WSW beschikbaar wordt gesteld.

Slechtweer scenario’s

Bij het opstellen van de meerjarenbegroting maakt Zeeuwland gebruik van scenario’s waarbij voor een select aantal risico’s de effecten in beeld worden gebracht op de financiële ratio’s, waarvan de Interest Coverage Ratio (ICR), de Loan To Value (LTV) en de twee interne ratio’s de belangrijkste zijn. Voor de meerjarenbegroting 2024-2033 zijn de volgende scenario’s doorgerekend: 1. Verder toenemende rente (+1%) 2. Vrijstelling VpB-plicht corporaties 3. Hogere kosteninflatie (bouw/onderhoudskosten +10% in 2024) 4. Marktindex naar 0% (gelijkblijvende (markt)waarde bezit) 5. Halvering verkopen

Effect op ICR: De ICR blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de externe norm, waarbij met name scenario 1 (1% hogere rente) en 3 (stijging bouwkosten met 10%) de grootste nadelige impact hebben. Vrijstelling van de VpB-plicht heeft uiteraard een zeer voordelig effect.

Effect op LTV: De LTV blijft bij deze scenario’s in de meerjarenprognose voldoen aan de zowel interne als externe norm, waarbij met name scenario 5 (halvering aantal verkopen) de grootste nadelige impact heeft.

Effect op ICR-2 De ICR inclusief verbeteruitgaven voldoet niet meer aan de interne norm als scenario 1 (een 1% hogere rente) of scenario 3 (hogere kosteninflatie) zich voordoen.

Effect op het saldo transformatie Het saldo van de transformatie valt bij alle scenario’s nadeliger uit, behalve bij scenario 2 (vrijstelling VpB-plicht), maar met name scenario 1 (1% hogere rente), scenario 3 (hogere kosteninflatie) en scenario 5 (halvering verkopen) hebben de meest nadelige impact op het saldo van de transformatie, scenario 1 en 3 geven een extra nadelig saldo van circa € 15 miljoen en scenario 5 een extra nadelig saldo van circa € 30 miljoen. 2 Bestuurlijk verslag

66

Op dit moment is er geen sprake van ontwikkelingen die impact kunnen hebben op de financiële positie die niet zijn ingerekend in de begroting of in een scenario zijn opgenomen. Er is op dit moment daarom geen sprake van een materiele onzekerheid inzake de continuïteit van Zeeuwland.

Liquiditeitskengetallen Interest Coverage Ratio (ICR) DAEB 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2024

2025

2026

2027

Begroting 2024

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2030

2031

2032

2033

Norm extern (DAEB)

Interest Coverage Ratio (ICR) niet-DAEB 11,5 10,5 9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 1,5 0,5 2024

2025

2026

Begroting 2024

2027

2028

2029

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

67

Interest Coverage Ratio (ICR) totaal 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2024

2025

2026

Begroting 2024

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Norm extern (DAEB)

De Interest Coverage Ratio (ICR) is de kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente uitgaven op het vreemd vermogen. Door het WSW is deze norm voor DAEB gesteld op 1,4 en 1,8 voor niet-DAEB. Aan deze norm wordt in de meerjarenbegroting in alle jaren voldaan. 

2 Bestuurlijk verslag

68

Solvabiliteitskengetallen Solvabiliteit DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB)

Solvabiliteit niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

69

Solvabiliteit totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Solvabiliteit beleidswaarde Solvabiliteit marktwaarde Norm extern (DAEB) In de voorgaande grafieken is de solvabiliteit op basis van de waardering van het bezit op beleidswaarde en aanvullend de marktwaarde te zien. Dit zijn de waarden op basis waarvan toezichthouders WSW en de Aw de solvabiliteit bepalen. Door de toezichthouders is de norm ten aanzien van de solvabiliteit gesteld op 15% voor DAEB en 40% voor niet-DAEB. Hier blijven we ruimschoots boven.

2 Bestuurlijk verslag

70

Loan to value Loan to Value DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2031

2032

2033

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB)

Loan to Value niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

71

Loan to Value totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

LTV Beleidswaarde Norm extern (DAEB) In bovenstaande grafieken is de Loan to Value uitgebeeld. De Loan to Value geeft de (sociale) verdiencapaciteit van de voorraad weer ten opzichte van het vreemd vermogen. De Loan to Value mag maximaal 85% bedragen voor DAEB en 75% voor niet-DAEB. We blijven hier in de begrotingsperiode ruim onder. 

2 Bestuurlijk verslag

72

Dekkingsgraad Dekkingsratio DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

2027

Begroting 2024

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2030

2031

2032

2033

Norm extern (DAEB)

Dekkingsratio niet-DAEB 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

Begroting 2024

2027

2028

2029

Norm extern (niet-DAEB)

2 Bestuurlijk verslag

73

Dekkingsratio totaal 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024

2025

2026

Begroting 2024

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Norm extern (DAEB)

De dekkingsgraad geeft het schuldrestant van door WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand aan, gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. De externe norm bedraagt 70% van de marktwaarde. Hier blijven we in de begrotingsperiode ruim onder.

2 Bestuurlijk verslag

74

Het drie Compartimentenmodel ICR-2 Interest Coverage Ratio (ICR) met verbeterinvesteringen totaal 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Begroting 2024 Norm intern Gemiddelde 7 jaar In deze grafiek zijn de verbeterinvesteringen verwerkt in de operationele kasstroom. De verbeteruitgaven zijn bedoeld om de bestaande voorraad in stand te houden en moeten betaald kunnen worden uit de operationele kasstroom. Dit is het eerste compartiment van het drie-compartimenten-

model. De norm voor de ICR-2 is minimaal 1. De oranje lijn geeft een gemiddelde aan van de ICR over zeven jaren. We blijven in alle jaren boven de grens van 1,0, wel geeft de gemiddelde ICR een dalende trend aan en bevindt zich in 2033 1 tiende boven de 1.

Saldo van de transformatie Saldo transformatie 20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 -30.000 -40.000 -50.000 -60.000 -70.000 -80.000 -90.000 -100.000 -110.000 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Surplus op kasstroom Opbrengst verkoop Groei leningportefeuille

Investeringen vervanging

Investeringen uitbreiding

Saldo per jaar

Gemiddelde saldo Norm intern In deze grafiek is het surplus van de operationele kasstroom opgeteld bij de opbrengst verkoop en een 2,5% groei van de lening portefeuille. Hier zijn de investeringen in nieuwbouw (zowel vervangings- als uitbreidingsnieuwbouw) van afgetrokken. De bedoeling is dat deze ratio > 0 is over een termijn van 12 jaar (de begrotings-periode en twee realisatieperioden). Zeeuwland investeert in de periode 2024 t/m 2033 ruim € 240 miljoen in nieuwbouw (waarvan circa € 190 miljoen in uitbreidingsnieuwbouw).

Zoals te zien is in de grafiek hebben we over de hele periode 2022-2033 een negatief saldo van circa € 90 miljoen (dit is de groene lijn in de grafiek). We moeten over deze periode dus € 90 miljoen meer lenen om onze plannen uit te voeren. Gezien de opgaven voor de corporatiesector uit de Nationale Prestatieafspraken en de hieruit voorvloeiende Woondeals vinden wij het noodzakelijk deze overschrijding te accepteren.

2 Bestuurlijk verslag

75

3 Jaarrekening

76

Inhoudsopgave Balans per 31 december 2023 Winst-en-verliesrekening over 2023 Kasstroomoverzicht 2023 Grondslagen van waardering in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de balans (in duizenden euro’s) Toelichting op de onderscheiden posten van de winst-en-verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Gebeurtenissen na balansdatum Balans DAEB tak per 31 december 2023 Winst-en-verliesrekening DAEB tak over 2023 Kasstroomoverzicht DAEB tak 2023 Balans NIET-DAEB tak per 31 december 2023 Winst-en-verliesrekening niet-DAEB tak over 2023 Kasstroomoverzicht niet-DAEB tak 2023

78 79 80 81 83 91 95 96 127 137 138 143 145 146 148 150 151

Jaarrekening 77

Balans per 31 december 2023 (Voor resultaatbestemming) Activa

Toelichting

31-12-2023 *€ 1.000

31-12-2022 *€ 1.000 Passiva

Vaste Activa Inmateriële vaste activa

1

865

Vastgoedbeleggingen DAEB-vastgoed in exploitatie Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal van vastgoedbeleggingen

2 2.1 2.1

773.704 70.484

770.893 68.890

2.2

12.996

15.408

2.3

855

725

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal van materiële vaste activa

3

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Totaal van financiële vaste activa Totaal van vaste activa

3.1

1.860

4 4.1 4.2 4.3

564 708 4.152

858.039

1.860

5.424 866.188

2.055

564 559 3.891

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal van voorraden

5 5.1

211

Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal van vorderingen Liquide middelen Totaal van vlottende activa

6 6.1 6.2 6.3

287 529 464

Totaal van activa

7

211

1.280 4.627 6.118 872.306

172

368 1.615 289

Eigen Vermogen Herwaarderingsreserve 1.012 Overige reserves Resultaat na belastingen van het boekjaar

Voorzieningen Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

Toelichting

31-12-2023 *€ 1.000

8 8.1 8.2

487.595 161.206

8.3

6.803

31-12-2022 *€ 1.000 484.622 157.673

655.604

6.506

9 9.1 9.2

4.626 168

Langlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan banken 2.055 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

10 10.1 10.2

3.038 178.024

3.150 183.889

10.3 10.4

11.487 408

13.718 436

5.014 Kortlopende schulden 863.997 Schulden aan overheid Schulden aan banken Schulden aan leveranciers en handelskredieten Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen en 172 penioenen Overige schulden Overlopende passiva

11 11.1 11.2

112 10.296

112 9.234

11.3

1.402

1.592

11.4 11.5 11.6

324 336 6.481

980 308 7.221

855.916

648.801

4.794

192.957

18.951

3.772 166

3.938

201.193

19.447

2.272 6.938 9.382 873.379 Totaal van passiva

872.306

873.379

Winst-en-verliesrekening over 2023 Toelichting

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille

12 13.1 13.2 14 15

42.647 1.895 -2.227 -1.826 -18.438

16

-3.091

2023 €

42.014 1.556 -1.891 -1.698 -16.274 -5.103

18.960 7.223 -520 -5.045 17

2022 €

18.604 4.761 -478 -3.230

1.658

1.053

18.1

-6.335

-3.102

18.2

3.449

-658

18.3

-180

433 -3.066

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Totaal van nettoresultaat overige activiteiten

19

0

0

Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

23 24

-1.470 -787

-942 -698

Opbrengsten van andere effecten en vorderingen die tot de vaste activa behoren Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal van financiële baten en lasten

0 0

-3.327

25

Totaal van resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat uit deelnemingen Nettoresultaat na belastingen

26 27

0 0

-116

870

118 -5.314

0 -4.952

-5.312

-4.082

9.983

10.608

-3.180

-4.108 6 6.506

6.803

Jaarrekening 79

Kasstroomoverzicht 2023 (Volgens de directe methode)

2023 €

OPERATIONELE ACTIVITEITEN Ontvangsten Huurontvangsten Vergoedingen Saldo ingaande kasstromen

42.638 1.706

Uitgaven Betalingen aan werknemers Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Betaalde interest Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

-4.729 -15.038 -6.859 -5.179 -295 0 -254 -3.424

Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten

44.344

-35.778

2022 €

42.317 1.542

-4.269 -13.851 -6.392 -5.021 0 -1.877 -220 -3.689

8.566

43.859

-35.319 8.540

(DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huur en woongelegenheden (VOV) Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van MVA Uitgaven Nieuwbouw huur Verbeteruitgaven Aankoop grond Aankoop woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Externe kosten bij verkoop Investeringen overig Totaal van verwervingen van MVA Saldo van in-en uitgaande kasstroom MVA

6.575

5.276 6.575

-6.844 -4.131 -4 0 -1.175 -274 -171

Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten

12.599 -6.024

5.276 -9.880 -4.697 0 -139 -610 -283 -212

-6.024

-15.821 -10.545 -10.545

FINANCIERINGSACTIVITEITEN Ontvangsten Nieuwe te borgen leningen Uitgaven Aflossing geborgde leningen Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten

18.500

14.000

-23.353

-14.292 -4.853

-292

Toename (afname) van geldmiddelen

-2.311

-2.297

Geldmiddelen aan het begin van de periode

6.938

9.235

Geldmiddelen aan het einde van de periode

4.627

6.938

Jaarrekening 80

Grondslagen van waardering in de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2023. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten De activiteiten van Stichting Zeeuwland (hierna Zeeuwland), statutair en feitelijk gevestigd te Kerkhof 1, 4301 BZ Zierikzee, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 22015097, zijn de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken in de sociale huursector.

Kapitaalbelangen Zeeuwland heeft de volgende belangen: Naam De Weverij C.V.

Statutaire zetel Zierikzee

Deelnemingspercentage 35,5%

Hoofdactiviteit Beheren, verhuren en exploiteren van de Weverij te Zierikzee

De Weverij C.V. wordt niet geconsolideerd, omdat Zeeuwland geen overheersende zeggenschap uitoefent in De Weverij C.V.

Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder vormt het bestuur oordelen en schattingen bij de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Zeeuwland.

Aanpassing presentatie latenties

In lijn met RJ272 zijn de latenties gesaldeerd. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid zijn de cijfers t-1 aangepast. Per 31 december 2022 bedroeg de actieve latentie € 757 (in duizenden euro’s) en de passive latentie € 198 (in duizende euro’s) De latentie is in de vergelijkende cijfers 2022 gesaldeerd opgenomen voor €559 (in duizenden euro’s).

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Jaarrekening 81

Primaire financiële instrumenten Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Niet van toepassing.

Jaarrekening 82

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening 1. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De verwachte gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld.

2. Vastgoedbeleggingen 2.1 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie De post DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2023 bedraagt deze grens € 808,06 (ultimo 2022: € 763,47). Het niet-DAEBvastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde: Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde (het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang). De waardering vindt overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaats conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Zeeuwland hanteert de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ voor woongelegenheden en parkeergelegenheden en de fullversie voor MOG, BOG en intramuraal zorgvastgoed. Voor verdere toelichting op de bepaling van de marktwaarde wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Jaarrekening 83

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve wordt geen rekening gehouden met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Bij toepassing van de basisversie is volgens het waarderingshandboek sprake van een aannemelijke marktwaarde op portefeuilleniveau. De herwaarderingsreserve wordt op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Bij de waardering van het vastgoed bij toepassing van de basisversie is geen taxateur betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde marktwaarde van het vastgoed in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de marktwaarde die met betrokkenheid van een taxateur (op basis van de fullversie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zou zijn gekomen.

Onderhoud en verbetering Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie worden verwerkt in overeenstemming met artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling maakt onderscheid tussen onderhoud en verbetering. Er is sprake van onderhoudsuitgaven indien de uitgaven worden gedaan om de eenheid of het complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden. Investeringen voor verbetering betreffen de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, dan wel complex. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. Uitgaven die kwalificeren als een ingrijpende verbouwing worden eveneens geactiveerd. Er is sprake van een ingrijpende verbouwing indien wordt voldaan aan tenminste drie van de vier volgende criteria: 1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen), waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. 2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak dat deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. 3.

De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het vergroten dan wel in stand houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht. 4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in die zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

Jaarrekening 84

Beleidswaarde De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Zeeuwland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Zeeuwland. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast. 2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.

De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Zeeuwland bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Zeeuwland hanteert in haar beleid een streefhuur van 70% tot 80% van de maximaal redelijke huur voor haar sociaal bezit. Voor de vrije sector woningen hanteren we een marktconform huurbeleid. 3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele clustering van uitgaven en activering als ingrijpende verbouwing. Zeeuwland hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde: a. Zeeuwland heeft een langere exploitatiehorizon en het onderhoudsbeleid is daarop gebaseerd. b. Zeeuwland voert een uitgebreider planmatig onderhoudbeleid waarin ook badkamer, toilet- en keukenvervangingen zijn opgenomen. c. Bij het berekenen van de onderhoudsnorm is de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

De onderhoudsnorm is bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening van enig jaar. 4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Zeeuwland is een maatschappelijker verbinder en ziet haar rol breder dan alleen die van huisvester zoals in de marktwaarde het uitgangspunt is. De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Jaarrekening 85

Zeeuwland heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Streefhuur van XX% van de maximaal redelijke huur Onderhoudsnorm Beheerlasten Discontovoet

Ultimo 2023

Ultimo 2022

71,9% 2.694,92 931,41 6,85%

75,4% 2.514,00 904,83 6,29%

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken van die voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de voorschriften opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Aanpassing beleidswaarde 2022 Vanaf verslagjaar 2022 is de manier waarop de huurverhoging van de streefhuren moet worden verwerkt in TMS aangepast. Tot aan dat moment moest er alleen een aanpassing worden gedaan wanneer er een aanpassing op de huurstijgingspercentages in de markthuur moest worden gedaan. Vanaf 2022 moet de huurstijging in TMS volledig worden ingevuld. Bij de bepaling van de beleidswaarde 2022 zijn de percentages onjuist ingevoerd. Dit heeft een effect van circa € 59 miljoen op de beleidswaarde (beleidswaarde wordt positiever). Herclassificatie Indien sprake is van een wijziging van het gebruik gestaafd door de aanvang van activiteiten ten behoeve van latere verkoop van het vastgoed, wordt dit vastgoed geherclassificeerd van vastgoed in exploitatie naar voorraden. De verkrijgingsprijs die hierbij wordt gehanteerd is de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik.

Bij verkoop onder voorwaarden van vastgoed in exploitatie, waarbij de transactie kwalificeert als een financieringstransactie, vindt herclassificatie plaats van vastgoed in exploitatie naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De waardering vindt plaats op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van het vastgoed op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak, welke verkoop onder voorwaarden als financieringstransactie is aangemerkt, wordt teruggekocht ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar vastgoed in exploitatie. Het vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Als Zeeuwland besluit vastgoed in exploitatie te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren, blijft Zeeuwland het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Het moment van feitelijke beëindiging van de duurzame exploitatie van het bestaande vastgoed is leidend voor het moment van herclassificatie. Bij renovatie of ingrijpende verbouwing waarbij geen ontwikkeling en Jaarrekening 86

vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, vindt geen herclassificatie plaats. Als verkrijgingsprijs ten behoeve van de opvolgende waardering wordt de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik genomen.

2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die kwalificeren als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Deze winsten of verliezen worden opgenomen onder de post ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden’.

2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

3. Materiële vaste activa 3.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiksduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

4. Financiële activa 4.1 Andere deelnemingen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Zeeuwland.

Jaarrekening 87

4.2 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn latente belastingvorderingen opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente van 2,026%. De latente belastingvorderingen hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Zeeuwland geldende rente op langlopende leningen (2,73%) onder aftrek van vennootschapsbelasting op basis van het toepasselijke belastingtarief.