2023.304 Raadsbrief Modulaire woonconcepten Scharendijke en Zierikzee (970124)

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Modulaire woonconcepten Scharendijke en Zierikzee 970124 12 september 2023 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Inleiding Onze gemeente heeft net als veel andere gemeenten te maken met een krappe woningmarkt. Op Schouwen-Duiveland hebben we de ambitie ieder huishouden naar wens en behoefte te kunnen laten wonen. Maar starters komen moeilijk aan een woning. Ouderen stromen moeizaam door naar een levensloopbestendige woning. Ook zijn er woningen nodig voor mensen die met spoed een huis nodig hebben en statushouders (taakstelling van 94 in 2023 Daarnaast vangen wij sinds april vorig jaar Oekraïense vluchtelingen op in opvanglocaties van de gemeente of bij mensen thuis. Er is nog steeds oorlog in hun thuisland. Als de Oekraïners hier langere tijd willen en mogen blijven, moeten we zorgen dat er ook voor hen passende opvang of (in de toekomst) huisvesting is. In de gemeente Schouwen-Duiveland wonen op dit moment 350 Oekraïense vluchtelingen. Zij wonen in gemeentelijke opvanglocaties, (voormalig verpleeghuis Cornelia in Zierikzee of voormalig hotel/duikcentrum De Kabbelaar in Scharendijke) of worden opgevangen bij particulieren. We zorgen nu voor opvang. Door de oorlog is de Richtlijn Tijdelijke Bescherming van kracht en biedt Nederland onderdak, zorg en onderwijs aan vluchtelingen uit Oekraïne. Huisvesten komt aan de orde wanneer mensen ook ná de oorlog nog in Nederland willen én mogen blijven en daarmee een, nader door de Rijksoverheid te bepalen type, verblijfsstatus krijgen.

Kernboodschap Probleemstelling Gelet op de voorgaande analyse zijn duurzame, flexibele huisvestingsmogelijkheden voor genoemde doelgroepen noodzakelijk. De komende jaren is de verwachting dat meer lokale woningzoekenden en statushouders een woning nodig hebben en gaan we ervan uit dat er een substantieel aantal Oekraïense vluchtelingen in Nederland willen blijven wonen (en wellicht een verblijfstatus krijgen), waaronder ook op Schouwen-Duiveland. Bovendien is het onbekend of er de komende jaren nog meer Oekraïense vluchtelingen naar Nederland komen. Het bouwen van een traditionele woning is niet aan de orde. Vaak neemt de voorbereiding en bouw een langere tijd in beslag en zijn deze woningen niet verplaatsbaar en/of eenvoudig te vergroten dan wel te verkleinen. Daarnaast zijn traditionele woningen in de huidige woningmarkt in de meeste gevallen niet betaalbaar voor bovengenoemde doelgroepen. Doelstelling De hoofddoelstelling is het realiseren van een of meer grootschalige modulaire woonconcepten met een permanente woonbestemming, gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting (en opvang) van starters, ouderen, spoedzoekers, statushouders en Oekraïense vluchtelingen, op een of meer locaties die in gemeentelijk eigendom zijn (of komen).

Resultaat De gemeente heeft samen met Zeeuwland onderzoek gedaan naar woonvormen die een fraaie uitstraling hebben, maar ook duurzaam en snel te realiseren zijn. Wij willen in samenwerking met Zeeuwland een nieuw modulair woonconcept op locaties in Zierikzee en Scharendijke ontwikkelen, zodat we zo snel als mogelijk een groot aantal woningen aan de woningmarkt kunnen toevoegen. Wij streven er gezamenlijk naar de eerste woningen begin 2025 te plaatsen. Consequenties Locaties

Pagina 1 van 4

De locaties die we op het oog hebben, zijn Emil Sandströmweg 2, waar momenteel voormalig verpleeghuis Cornelia wordt gebruikt voor opvang van Oekraïense vluchtelingen. En de locatie Elkerzeeseweg in Scharendijke (grenzend aan de polder, nabij de voetbalvelden). Het gaat hierbij om 90 modulaire sociale huurwoningen in Zierikzee en 60 eenheden in Scharendijke. Ongeveer 2/3e hiervan is bestemd voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen, 1/3e voor andere bovengenoemde doelgroepen. De gemeentelijke stuurgroep ‘Opvang en Huisvesting’ heeft in juni 2023 besloten om deze locaties verder te onderzoeken. Daarnaast zetten we ons in om in de nabije toekomst op de locatie Elkerzeeseweg in Scharendijke ook enkele tientallen woningen in de vrije woningmarkt te realiseren. Dit worden naar alle waarschijnlijkheid koopwoningen in ieder marktsegment. Deze ontwikkeling wordt separaat opgepakt. Voor wat betreft de locatie van voormalig verpleeghuis Cornelia geldt dat er een directe relatie is met de uitkomst van het kort geding voor levering van de gronden aan onze gemeente, waarover wij u al eerder hebben geïnformeerd. Bovendien is deze locatie een uitdaging, omdat er noodzakelijkerwijze een gefaseerde realisatie moet gaan plaatsvinden. Wij kunnen onmogelijk circa 250 Oekraïense vluchtelingen (tijdelijk) verhuizen naar een andere opvanglocatie.

Hier is sprake van een complexe ‘puzzel’, die we samen met de ontwikkelaar van het woonconcept (HIVE), de nog te selecteren aannemer voor het bouw- en woonrijp maken en betrokkenen bij de huidige opvanglocatie, willen oppakken. Businesscase (exploitatie en financiering) Het basisplan is dat Zeeuwland de wooneenheden aanschaft, (laat) plaatsen en exploiteert en de gemeente bouw- en woonrijp maakt en de openbare ruimte in beheer/onderhoud neemt. Daarbij kiest Zeeuwland vermoedelijk voor het HIVE-concept. Dit betreft een gezamenlijk concept van Bouwgroep Peters, Archikon, Kader en Circle. De gemeente betaalt de huur van de Oekraïense vluchtelingen gedurende de tijd dat we deze doelgroep opvangen in de wooneenheden. Dit doen we via (een deel van) de beschikbare normvergoeding die vanuit het Rijk ter beschikking is gesteld (nu nog 83 euro per dag). Kosten voor onder meer bouw- en woonrijp maken van de locatie(s) willen we deels dekken uit een transitievergoeding, mits het Rijk die toekent. De ‘lokale’ doelgroepen (zoals starters en spoedzoekers) en eventueel enkele statushouders betalen gewoon huur aan Zeeuwland. Waarbij geldt dat we statushouders bij voorkeur in de diverse kernen over het eiland huisvesten. Als de Oekraïense vluchtelingen op termijn een verblijfsstatus krijgen, worden zij eveneens ‘sociale huurder’ bij Zeeuwland.

De financiering van de huisvesting en/of (gedeeltelijke) investering in woningen en het bouw- en woonrijp maken van de locatie kan via de volgende kanalen: Voor de gemeentelijke opvang Oekraïners (GOO) door middel van de aanvraag van een transitievergoeding bij het Rijk. Die vergoeding is bedoeld voor de voorbereidingskosten, waaronder bouwen woonrijp maken van een locatie. Voor de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen op wat langere termijn of statushouders vanuit overschot budget GOO of vanuit eigen middelen gemeente Schouwen-Duiveland Diverse subsidiemogelijkheden. Voor de transitievergoeding van het Rijk gelden op voorhand slechts twee randvoorwaarden: 1. Voor de transitievergoeding moet een businesscase voorgelegd worden aan het Ministerie van Justitie en Veiligheid. 2. Investering is voor lange termijn te rechtvaardigen, na opvang kan de huisvesting ingezet worden voor andere doelgroepen Onlangs hebben wij samen met Zeeuwland aan het bedrijf L&A opdracht gegeven om een businesscase op te stellen voor een of meer locaties. Het betreffende bureau heeft ervaring met het opstellen van uitgebreide grond- en opstalexploitaties met allerlei bijkomende aspecten (zoals overeenkomsten en communicatie) in de gemeenten Lansingerland, Schiedam en Goeree-Overflakkee.

Met dien verstande dat onze gemeente streeft naar een bepaalde mix van doelgroepen en in genoemde gemeente sec eenheden voor Oekraïense vluchtelingen aan de orde zijn. Voorbereidingskosten Inclusief een post onvoorzien worden de totale voorbereidingskosten (inclusief fase schetsontwerpen) voor onze gemeente op € 120.000 geraamd. Wij dekken de voorbereidingskosten van € 120.000 uit het overschat

Pagina 2 van 4

budget Gemeentelijke Opvang Oekraïners 2022 (€ 50.000) en het verwachte overschot van het budget Gemeentelijke Opvang Oekraïners 2023 (€ 70.000). Communicatie Wij gebruikten de dagen na het collegebesluit om stakeholders op de hoogte te stellen van de ontwikkellocaties, zodat zij uit eerste hand vernamen wat onze plannen zijn. Vervolg Het uitgangspunt is om per project een aanvraag bij het Rijk in te dienen voor subsidies/bijdragen en separaat per locatie een ruimtelijke procedure te doorlopen c.q. overeenkomsten te sluiten. Dat brengt de minste risico’s met zich mee. De gemeentelijke stuurgroep ‘Opvang en Huisvesting’ heeft, zoals hierboven al aangegeven, eind juni 2023 een besluit genomen over de twee ontwikkellocaties. We kunnen toewerken naar een Voorlopig Ontwerp met daarin het aantal woningen, het programma (huishoudens), de infrastructuur/ontsluiting, groenelementen en overige relevante aspecten. Dit is gepland in september, oktober en november 2023. Communicatie is een rode draad gedurende dit ontwikkelproces. In afstemming met het cluster communicatie bepalen we per processtap of, en zo ja, welke communicatieboodschap we moeten maken, voor welke doelgroepen en via welk middel. We maken dus een communicatieplan en een communicatie kalender per processtap. De focus ligt op communicatie met de directe omgeving.

Er is doorlopend afstemming met Zeeuwland over de inhoud van communicatieboodschappen, in te zetten middelen en planning. In de fase van het Voorlopig Ontwerp is ook een eerste informatiebijeenkomst met de ‘omgeving’ noodzakelijk. Dergelijke bijeenkomsten zijn voor het eerst beoogd in oktober 2023, waarbij we vooraf enkele stakeholders apart informeren. Tevens is er doorlopend aandacht nodig voor afstemming met de nutsbedrijven. Dat heeft enerzijds te maken met de lange voorbereidingstijd die deze bedrijven hanteren. En anderzijds met de overbelasting van het elektriciteitsnet, waarbij moet worden gecheckt of er voldoende capaciteit is. Op voorhand is duidelijk dat de gemeente kavels verkoopt aan Zeeuwland en de gemeente in principe de openbare ruimte geheel of grotendeels in eigendom houdt. Ervan uit gaande dat zich in het kader van de Didam-publicatie geen andere gegadigden melden. De verkoop leggen we in de loop van 2023 vast in een koop- (en exploitatie)overeenkomst met Zeeuwland. Verder moet er een concept huurovereenkomst voor de woningen komen en een demarcatielijst voor aanleg en beheer/onderhoud.

Dit alles heeft namelijk invloed op de businesscase: is het project financieel haalbaar en welke bijdrage moeten gemeente en Zeeuwland doen, naast de beoogde subsidies/bijdragen van het Rijk (transitiekosten)? Belangrijk is spoedig een raming te hebben voor bouw- en woonrijp maken, de kosten en huuropbrengsten voor de woningen en de exploitatie- en financieringslasten van Zeeuwland inzichtelijk te hebben. De planning voor de businesscase is afhankelijk van vele andere processtappen en de wijze waarop het ministerie van Justitie en Veiligheid daarop reageert. Ook moet besluitvorming door college/raad worden afgestemd op de bijeenkomsten van MT en Raad van Commissarissen van Zeeuwland. We doorlopen aan de hand van een ruimtelijke quick scan (opgeleverd juli 2023) een uitgebreide omgevingsvergunning, waarbij we de aanvraag ruim voor 1 januari 2024 kunnen doen en niet vallen onder de nieuwe Omgevingswet. In de planning zijn andere vergunningen, ontheffingen of toestemmingen nog niet meegenomen (flora en fauna, water et cetera). Uit de ruimtelijke onderbouwing volgt of en zo ja, welke vergunningen noodzakelijk zijn. We starten de fase van het Definitief Ontwerp in november 2023 als we de fase van het Voorlopig Ontwerp afronden en hierover nog besluitvorming moet volgen. Dit om tempo te houden in het ontwikkelproces.

Wij willen het Voorlopig Ontwerp eind november laten vaststellen door het college. De raad ontvangt dan een raadsbrief. Vervolgens willen we de raad in het 1e kwartaal van 2024 een besluit laten nemen over het Definitief Ontwerp met businesscase (inclusief gemeentelijke bijdrage) en het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen voor de uitgebreide omgevingsvergunning(en). Grofweg ziet de planning er daarna als volgt uit: -

Uitvoeringsontwerp (januari tot en met maart 2024) Pagina 3 van 4

-

Aanbesteding bouw- en woonrijp maken (april tot en met juni 2024) Doorlopen ruimtelijke procedure (maart tot en met augustus 2024) Voorbereidingen uitvoering (juni tot en met oktober 2024) Start bouwrijp maken (november 2024) Start realisatie woningen (begin 2025)

Bijlagen Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4