2023 301 Bijlage 2 - Afwegingen bij de strategische aankoop Percelen N163 en N164 te Zierikzee

Bijlage 2 bij Raadsbrief

Afwegingen bij de strategische aankoop Percelen N163 en N164 te Zierikzee

Hoofdlijnen overeenstemming: De besprekingen tussen partijen hebben geleid tot overeenstemming, waarbij • Enerzijds verkoper, het eigendom van de percelen grond gelegen aan de Nieuwe Koolweg te Zierikzee, kadastraal bekend gemeente Zierikzee, sectie N, nummers 163 en en 164, met een grootte van respectievelijk 35.300m² (3 hectare, 53 are en 0 centiare) en 15.572m² (1 hectare, 55 are en 72 centiare), met een gezamenlijke grootte van totaal 50.872m² (5 hectare, 8 are en 72 centiare) levert; en • Anderzijds de gemeente Schouwen-Duiveland, direct bij levering het volledige bedrag betaalt dat in de begroting is opgenomen, nadat de raad geen wensen en of bedenkingen heeft geuit. Consistente lijn – Verwervingen (agrarische gronden) Al jaren hanteren wij in de onderhandelingen met agrariërs volgens een bestendige lijn over verwervingen en de te betalen ‘prijzen’, (wanneer betalen we de waarde bovenop de agrarische grondwaarde). Hoeveel, wanneer en het moment van de nabetaling is afhankelijk van de bestemming van de gronden en het moment van levering. De gedragslijn is uitgewerkt in bijgevoegd Memo ‘Consistente lijn – verwervingen (agrarische gronden)’, opgesteld in 2021 . De grote verscheidenheid van partijen binnen de kleine lokale markt – waar veel onderling wordt uitgewisseld – vraagt om een uniforme benadering en opstelling.

We moeten de strategie van aankoop met bijbehorende betalingsmomenten ( - in het bijzonder wanneer betalen we de meerwaarde ten opzichte van de agrarische waarde) goed kunnen uitleggen. Bij wisselend (ad hoc) gedrag bestaat de kans dat we teveel moeten betalen en daardoor onnodig (financiële) risico’s lopen. In het kader van verantwoord omgaan met gemeenschapsgeld geen wenselijke koers. Helderheid vooraf richting de agrariërs en hun adviseurs is daarom noodzakelijk. Deze ambtelijk gehanteerde gedragslijn hebben we vastgesteld en helpt ons in de komende gesprekken met agrariërs en hun adviseurs over het gehele eiland. Wel is er binnen dit kader ruimte om – voor het bestuur moverende redenen – van deze ‘Consistente lijn’ gemotiveerd af te wijken. Deze mogelijkheid tot afwijking mag geen gebruikelijk gedrag worden, maar een incidenteel karakter behouden. De motivering tot afwijking: Het in eigendom kunnen beschikken over deze percelen grond, die - na het succesvol doorlopen van passende ruimtelijke procedures - ten nutte en ten dienste staan van diverse ruimtelijke/maatschappelijke opgaven, zoals: 1. het mogelijk maken van een nieuwe brandweerkazerne, en het per direct 2. kunnen beschikken over strategische voorraad grond om te kunnen voorzien in andere (sociaal) maatschappelijke die onze gemeente heeft of taken die zij krijgt toebedeeld, dan wel 3.

verplaatsingen van functies die vanuit verschillende ruimtelijke opgaven op onze gemeente afkomen. Toelichting: Ad 1 • Met de verwerving van deze percelen en de calamiteitenontsluiting kan de volgende stap in de ontwikkeling en realisatie van de brandweerkazerne worden gezet. Met de verwerving van deze percelen kunnen na de locatiekeuze eind 2021 de vervolgstappen zoals benoemd in het plan van aanpak Brandweerkazerne, mede na aanleg van de calamiteitenontsluiting eind 2023, met verve en volle energie worden opgepakt, door vertegenwoordigers gemeente, VRZ en de vrijwillige brandweer.

1

Ad 2 en 3 • Met de verwerving van deze percelen beschikt de gemeente op korte termijn over meer fysieke ruimte/mogelijkheden om (sneller) te voorzien in a) een ontwikkel locatie voor de verplaatsing van de brandweerkazerne, b) meerdere maatschappelijke opgaven die op de korte, middellange en lange termijn op haar afkomen, c) gronden die ingezet kunnen worden voor het faciliteren van gewenste verplaatsingen van functies; De locatie van beide percelen is passend voor de verplaatsing van de brandweerkazerne (zie vastgesteld locatieonderzoek) om voorzieningen te realiseren voor (sociaal) maatschappelijke functies die geschikt en bereikbaar zijn voor iedereen op Schouwen-Duiveland, niet alleen voor inwoners van Zierikzee. Ook biedt deze zichtlocatie een goede mogelijkheid voor vestiging van enkele functies die vanuit andere ruimtelijke opgaven om verplaatsing vragen. De aan te passen infrastructuur - zeker als de nieuwe ontsluiting via de Grevelingenstraat een permanente toegang krijgt en daarmee goed bereikbaar voor meerdere vormen van verkeersgebruikers – zorgt er voor dat deze locatie regionaal goed bereikbaar is. Uiteraard dienen voor alle inpassingen nog passende ruimtelijke procedures te worden doorlopen. •

Door verschillende (ruimtelijke- en sociaalmaatschappelijke) opgaven die de gemeente binnen haar takenveld heeft, moet de gemeente, nu zij niet beschikt over een voorraad strategisch gelegen gronden, snel(ler) te schakelen dan in reguliere tijden. Nu onze gemeente niet beschikt over een voorraad strategisch gelegen gronden rondom haar groeikernen, is het moeilijk(er) in te spelen op gewenste veranderingen en groei. Zeker nu de opgave(n) er liggen om voorzieningen te realiseren, is een afwijking van ‘de Consistente lijn – Verwervingen’ gerechtvaardigd. Maar dit mag en kan geen bestendige lijn worden. Want daarmee worden ongewenste (financiële) risico’s door de gemeente gelopen. Daar staat tegen over, dat •

Het afwijken van 'de Consistente lijn - Verwervingen (agrarische gronden)' geen precedent gaat vormen voor overige verwervingsopgaven en onderhandelingen die de gemeente voert. De nu voorgestelde afwijking van de consistente lijn zal bij komende onderhandelingen geen bestendig gebruik worden. Ook niet wanneer de verkopende partijen deze aankoop als vergelijkingsmateriaal gebruiken. De beoordeling en ruimte voor afwijking van ‘de Consistente lijn – Verwervingen (agrarische gronden) ligt bij het college. De (financiële) risico's zouden daarmee te groot worden om voor iedere aankoop eenvoudig hiervan af te wijken. •

Het direct betalen van de verkoopprijs (anders dan een nabetaling na het wijzigen van de beoogde bestemming) betekent het aanvaarden van een financieel risico. Het nu direct betalen van de aankoopprijs (de hogere waarde dan de agrarische waarde) betekent een risico voor de gemeente indien één of meerdere beoogde bestemming(en) op de aangekochte, om welke redenen dan ook, niet kan (kunnen) worden gerealiseerd. Gelet op onze verwachtingen en de nu al bekende onderzoeken en de voorliggende opgaven is dit een aanvaardbaar en overzienbaar risico. •

Het langer wachten met het sluiten van de koopovereenkomst, betekent ook het bewust aanvaarden van het risico dat de verkoop en levering van deze percelen niet doorgaat. De agrariërs zitten bij benadering door overheden – bij verkopen – veelal niet te wachten op een uitkering in geld omdat over de meerwaarde belasting moet worden betaald. Daarom is men alleen bereid een minnelijke deal te sluiten indien er al zicht is op een aankoop met vervangende agrarische grond. Verkoper heeft terzake van deze transactie – elders op het eiland – al een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde. Indien onze aankoop met levering wordt opgeschort is er een gerede kans dat de totale transactie niet doorgaat. Met als gevolg dat de ontwikkeling van de brandweerkazerne en mogelijk de realisatie van andere opgaven niet doorgaat, dan wel ongewenst wordt vertraagd.

2