2023.285 Raadsbrief Dagvaarding - Kort Geding - Allevo (969552)

Raadsbrief ‘Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Dagvaarding - Procesbesluit Kort Geding - Allévo - perceel/opstallen Cornelia 969552 22 augustus 2023 Ruimte en Milieu (RenM) J.Chr. van der Hoek Afdelingshoofd RenM

Inleiding Er is een geschil met Allévo over de levering van het perceel aan de Emil Sandströmweg 10 te Zierikzee, de locatie van de Cornelia. De gemeente en Allévo hebben in 2018 met elkaar een koop-/verkoopovereenkomst gesloten (grondruil met bijbetaling), met als uitgangspunt dat de gemeente een perceel aan Allévo levert in bouwrijpe staat. Gemeente heeft aan Allévo geleverd en op die locatie heeft Allévo de locatie Zierik7 ontwikkeld en in gebruik genomen. Daartegenover bestond de verplichting van Allévo – na verhuizing van de bewoners naar Zierik7 het perceel van de Cornelia in bouwrijpe staat aan de gemeente te leveren, dus met name om het gebouw te slopen. Dat was onderdeel van de overeengekomen ruil. Beide percelen zijn op een zelfde bedrag gewaardeerd, zodat de ruil met gesloten beurzen zou plaatsvinden (plus een kleine bijbetaling voor het surplus aan vierkante meters van het ene perceel ten opzichte van het andere). Op het moment dat Allévo moest gaan slopen, bleek Allévo daartoe niet in staat, omdat zij niet tijdig een sloopvergunning kon verkrijgen, vanwege vereiste onderzoeken op grond van de Wet Natuurbescherming (flora- & faunaonderzoek (hierna: F&F)). De gemeente heeft – ook al had het F&F-onderzoek en indienen ontheffing aanvraag eerder kunnen plaatsvinden – Allévo noodgedwongen uitstel van de sloopverplichting gegeven.

De bedoeling was meewerken aan tijdelijk leegstandsbeheer, hetgeen voor Allévo een risico op hoge onderhoudskosten zou meebrengen (omdat het pand en de installaties erg verouderd waren). In februari van 2022 deed een onvoorziene omstandigheid zich voor, de oorlog in Oekraïne brak namelijk uit. Met als gevolg een stroom vluchtelingen uit Oekraïne, ook richting Schouwen-Duiveland. De gemeente had opvanglocaties nodig en uiteindelijk is de voormalig Cornelia ingezet als opvanglocatie. De gemeente heeft hiervoor een huurovereenkomst gesloten met Allévo. De gemeente meende dat zij op dat moment geen andere keus had om snel te kunnen voldoen aan onze maatschappelijke taak om Oekraïners op te vangen. Wij hebben, ondanks de grondruil (met aanspraak op levering van het perceel), voor het ter beschikkingstellen van de opstallen een huurovereenkomst afgesloten. Allévo bood ons na diverse besprekingen/onderhandelingen hierover in juni 2022 – toen de Oekraïners al onderweg waren naar Schouwen-Duiveland - geen andere keuze. De huur liep tot 1 augustus 2023. Deze is hangende opvolgende besprekingen éénmalig verlengd met 1 maand tot 1 september 2023. De kale huurprijs bedraagt € 39.935 per maand. Hier staan geen verplichtingen van Allévo tegenover, met uitzondering van de eigenaarslasten van de gemeentelijke en waterschapsbelastingen en de verzekeringspremie voor de opstallen.

De kosten van gas/water/elektra worden door ons separaat voldaan. Er wordt door Allévo geen enkele service verleend, wat betekent dat alle kosten van onderhoud van opstallen en installaties voor rekening van de gemeente komen. Deze huurovereenkomst loopt per 1 september a.s. af en de gemeente wil en kan niet langer huren. Dat is niet langer te verantwoorden, gezien ook de gemaakte afspraken. De gemeente wil de locatie ontwikkelen voor diverse doelgroepen in de woningmarkt en deels wel blijven inzetten als opvanglocatie. (* In de laatste twee alinea’s gaan we hier nader op in). Om deze reden vinden er al sinds december 2022 gesprekken plaats met Allévo over de wijziging van de koopovereenkomst, namelijk levering van het perceel met opstallen, waarbij het voorstel van de gemeente is de sloopverplichting op zich te nemen, met vergoeding van de sloopkosten (per heden) door Allévo aan de gemeente. Uitgangspunt is dat wij hiermee Allévo niet in een slechtere vermogenspositie brengen dan bij uitvoering van de koopovereenkomst. Hiermee doen we recht aan de eerdere afspraken / verplichtingen uit de koop(ruil)overeenkomst waarbij de sloopkosten voor rekening van Allévo komen. Pagina 1 van 3

Allévo wil echter dat de gemeente ofwel een nieuwe huurovereenkomst aangaat tegen een geïndexeerde huur ofwel dat de gemeente de volledige sloopkosten op zich neemt. Gezien de gemaakte afspraken in de ruilovereenkomst, is dat niet reëel en kan de gemeente dat niet verantwoorden. Het betreft immers gemeenschapsgeld. In dat geval wordt immers geen recht gedaan aan de overeenkomst, waarbij de afspraak was ruil van het ene perceel tegen het andere. Allévo heeft op dit moment het perceel waarop Zierik7 is ontwikkeld in gebruik zonder daarvoor enige vergoeding te hebben voldaan. Dat was en is niet de bedoeling. De gemeente moet zuiver blijven handelen en kan een marktpartij als Allévo niet meer bieden dan al is gedaan. De gesprekken verlopen niet constructief omdat Allévo het volledig anders ziet. Vooralsnog staat Allévo op het standpunt dat de gemeente dit pand kan blijven huren tegen een geïndexeerde huurprijs, dan wel dat wegens gemiste inkomsten de gemeente de actuele sloopkosten voor haar rekening neemt. De gemeente heeft als handreiking – ter voorkoming van een gang naar de rechter - nu als uiterste voorstel aangeboden de stijging van de sloopkosten (sinds het sluiten van de koopovereenkomst in 2018) op zich te nemen. Het verschil van inzicht leidt – zoals het er nu naar uitziet – dat we de rechter (via een kort geding) om een uitspraak moeten vragen.

Zodra Allévo heeft gereageerd op ons laatste voorstel zullen we de raad nader informeren. De sloop van de Cornelia is in verband met de komst van de Oekraïners en het niet-verkrijgen van een vergunning wel uitgesteld, maar niet afgesteld. Om tijdelijke huisvesting te kunnen blijven bieden, moet de sloop nu worden gefaseerd. Allévo heeft overigens nog steeds geen ontheffings- en sloopvergunning aangevraagd. Ad* : Toelichting op beoogde herontwikkeling locatie Cornelia: Er is in Nederland een grote behoefte aan huisvesting, ook op Schouwen-Duiveland. We willen huisvesting realiseren voor iedereen die op zoek is naar een woning. Want op Schouwen-Duiveland moet iedereen naar wens en behoefte kunnen wonen. We zien op dit moment dat het voor een aantal doelgroepen lastig is om een woning te vinden, zoals starters en mensen die door omstandigheden met spoed een woning zoeken. Maar we hebben ook een opgave voor huisvesting van statushouders en opvang van veel vluchtelingen uit Oekraïne. De oorlog daar duurt nog altijd voort en daarom verwachten wij dat zij voor langere tijd opgevangen moeten worden of misschien wel permanent op Schouwen-Duiveland blijven wonen. De gemeente Schouwen-Duiveland voelt de maatschappelijke verantwoordelijkheid om al deze doelgroepen een woonplek te bieden op haar eiland.

Graag willen we, onder meer op de locatie Cornelia, modulaire sociale huurwoningen bouwen voor zowel Oekraïners als starters, spoedzoekers en enkele statushouders. Omdat de nood aan betaalbare (huur)woningen groot is, hebben gemeente en Zeeuwland gezocht naar woningen met een fraaie uitstraling, die ook verplaatsbaar, duurzaam en snel te realiseren zijn. Het gaat om circa 90 woningen op de locatie van de Cornelia. Meer informatie over het voorgaande woonconcept en mogelijke locaties, volgt medio september 2023 via een separate raadsbrief. Kernboodschap Het college is overwegende dat : • Stichting Allévo, op een onzorgvuldige wijze en op onjuiste gronden hebben besloten om zich niet te houden aan de door beide partijen getekende koop- en verkoopovereenkomst (‘grondruil met bijbetaling’) d.d.

17 mei 2018; • de gemeente een perceel grond aan Allévo zou leveren, de nieuwe locatie voor Allévo (die vervolgens door Allévo zou worden herontwikkeld op basis van een eveneens gesloten Samenwerkings- en exploitaitieovereenkomst, ‘SOK’) en Allévo op haar beurt (a) een opstal zou slopen en (b) het perceel waarop die opstal zich bevindt, de oude locatie (de Cornelia), aan de gemeente zou leveren; • de gemeente aan haar leveringsverbintenis heeft voldaan, doch Allévo niet; • zich onvoorziene, gewijzigde, omstandigheden hebben voorgedaan als gevolg waarvan de gemeente nakoming wenst van de genoemde overeenkomst in gewijzigde vorm, in die zin dat de gemeente de sloopverplichting op zich neemt tegen betaling door Allévo van de sloopkosten; van mening dat de rechter - via een kort geding procedure - in het tussen partijen gerezen geschil duidelijkheid moet verschaffen. Consequenties Pagina 2 van 3

De onvoorziene gewijzigde omstandigheden, de beoogde herontwikkeling vragen niet om een continuering van een huurverhouding, maar om het wijzigen van de bestaande koopovereenkomst, waarbij partijen niet moeten worden bevoordeeld of benadeeld. Nu hierover verschil van inzicht bestaat, dient duidelijkheid te worden verkregen, in het belang van de toekomstige opgave, herontwikkeling om meerdere doelgroepen te faciliteren. Communicatie Deze raadsbrief wordt verzonden - onder embargo - tot en met 1 september 2023. • Waarom onder embargo? Om de belangen van beide partijen niet te schaden. Als Allévo alsnog zou instemmen, haar hiermee niet onnodig in diskrediet brengen. • Hoelang? Totdat, na de aanvraag bij de rechtbank is ingediend, de dagvaarding door de deurwaarder bij Allévo, is betekend. Dit kan vanaf 23 augustus tot in de loop van volgende week tot en met 1 september 2023. Vervolg Zodra er relevante informatie is, zoals het alsnog instemmen met ons gedane ultieme voorstel, dan wel een uitspraak van de rechter informeren wij u per direct.

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3