2023 272 Bijlage Antwoordnotitie - bijlage Positie van de appartementen in het stedenbouwkundig plan De Velden

Positie van de appartementen in het stedenbouwkundig plan De Velden – Zierikzee Door:

M. van der Neut – van Wagtendonk Beleidsmedewerker Stedenbouw Gemeente Schouwen-Duiveland

Datum: 24 oktober 2022 In deze notitie wordt kort uitleg gegeven over de positie van de appartementengebouwen in het stedenbouwkundig plan Noorderpolder. Waarom liggen deze centraal in het plan, welke argumenten liggen daar aan ten grondslag? Wat is het verschil met het voorgaande stedenbouwkundig plan Noorderpolder? De notitie is input voor de beantwoording van de zienswijzen tegen het nieuwe bestemmingsplan Noorderpolder. Stadsrand De stad Zierikzee heeft van oudsher een bijzondere ligging op het eiland Schouwen-Duiveland. Aan de zuidzijde van de stad is de relatie met het water duidelijk voelbaar en waarneembaar. Hier is de stad verbonden met de Oosterschelde door middel van het havenkanaal en de dijken. De bebouwing van de bedrijfsterreinen bepaalt aan deze zijde het zicht op de stad. Aan de noordzijde ligt de stad aan de open polders van Schouwen. Zie onderstaande foto’s. De bouwhoogtes zijn hier bescheiden en het beeld van het stadssilhouet wordt bepaald door het groen en de opvallende ‘Dikke Toren’ en andere torenspitsen in de historische binnenstad.

Vogelvlucht vanuit de noordzijde van Zierikzee

Vogelvlucht noordzijde, De Lanen en de Velden

In het stedenbouwkundig plan Noorderpolder – De Velden is ervoor gekozen om de bescheidenheid van de overgang naar het bestaande landschap, verder te versterken. Deze stadsrand vraagt niet om een statement in de bebouwing, maar juist om een versterking van het groene beeld van de stad in de polder. Het stedenbouwkundig plan speelt hier op in door te kiezen voor aflopende bouwhoogtes, bescheidenheid in architectuur en grondgebonden woningen in een groene setting aan de noordelijke rand te plaatsen. Daarnaast wordt in het plan de landschappelijk lijn van de Korte Blokweg (huidige beëindiging van het

1

plan) begeleid met een robuuste groenzone aan de zuidzijde van deze weg. Uitzondering hierop vormt het scharnierpunt in de stedenbouwkundige structuur, de plek waar de grote centrale waterpartij aan de noordzijde (Lange Blokweg) de groenstructuur even doorbreekt en een doorkijk geeft tot diep in het plangebied. Om deze plek te markeren staat hier een appartementengebouw in een bescheiden hoogte, drie bouwlagen. Dit appartementengebouw hoort bij de familie van vier gebouwen die verder in het plangebied, met hun voeten in de waterpartij gesitueerd staan. Meerwaarde voor de wijk De geplande appartementengebouwen hebben een bescheiden hoogte (12,5 meter) die slechts in geringe mate boven de bouwhoogte van de grondgebonden woningen (11 meter) uitkomt. De vierde laag is bovendien een terug liggende laag, wat ook zo is vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Er wordt daarom bewust niet gesproken over hoogbouw omdat deze term in de stedenbouwkunde wordt gebruikt voor gebouwen vanaf 5 lagen. De centrale ligging van de 4 appartementengebouwen heeft belangrijke voordelen voor de wijk. De meer compacte bouwwijze van appartementen en het feit dat de gebouwen met hun voeten op het maaiveld staan (parkeerkelders), leidt tot veel open ruimte tussen de gebouwen.

De gebouwen staan op ruim 30 meter uit elkaar wat bijdraagt aan de ruimtebeleving in de hele wijk, en belangrijke doorzichten van en naar de waterpartij mogelijk maakt. De tussenruimte wordt bovendien ingevuld als een openbare, groene ruimte, waar ook plaats geboden wordt aan spelen, wandelen en ontmoeten. Dit zijn openbare functies die een essentiële meerwaarde hebben voor de woonkwaliteit en de maatschappelijke cohesie in de wijk. Wanneer op de plaats van de appartementen bijvoorbeeld de noordelijker gelegen grondgebonden woningen zouden worden gerealiseerd, kunnen deze functies niet centraal in de wijk gesitueerd worden (de gronden rondom deze woningen worden namelijk bij deze woningen uitgegeven). De waterpartij en het aangrenzende openbare groen zijn door gebruik te maken van volledig verdiepte parkeerkelders, autovrij en voor iedereen toegankelijk.

Stedenbouwkundig plan Noorderpolder De Velden 3 en 4 (DO 2022)

Door de aanleg van een brede waterpartij staan de appartementen op een grote afstand van de bestaande woningen in Veld 1 en 2. De kortste afstand van de appartementen tot de voorgevel van de woningen in veld 1 bedraagt 57 meter. De andere gebouwen staan zelfs nog verder weg. De verhouding tussen afstanden, breedte van de gebouwen en hoogtes maakt ruime doorzichten vanuit de woningen in veld 1 en

2

2 mogelijk. Zie onderstaande afbeeldingen (zicht vanuit het raam in veld 1 op kleinste afstand). Er is geen sprake van ‘krapte’ in de stedenbouwkundige opzet van de appartementen.

Architectuur De appartementen krijgen een beperkte hoogte van maximaal 12,5 meter (4 bouwlagen). De architectuur en materialisatie van de appartementengebouwen wordt familie van de aangrenzende grondgebonden woningen. Op die manier zijn ze straks duidelijk onderdeel van het totale plan en vormen ze geen op zichzelf staand planonderdeel. De gebouwen worden smaller naar boven toe (minder woningen op de bovenste verdieping) waardoor de totale hoogte minder zwaar wordt beleefd en de schaal en maat van de gebouwen goed past in het landschap. In het beeldkwaliteitsplan zijn hier voorbeelden van opgenomen. De materiaalkeuze in natuurtinten (zie afbeelding hiernaast) zorgt in het eindbeeld voor een mooie balans tussen landschap en bebouwing.

3

Vergelijking met het stedenbouwkundig plan uit 2006

Fragment van het oude stedenbouwkundige plan uit 2006

Fragment van het nieuwe stedenbouwkundige plan (2022)

4

Wanneer we het nieuwe stedenbouwkundig plan vergelijken met het plan uit 2006 (zie bovenstaande afbeeldingen) dan valt in eerste instantie de andere vormentaal op van het plan. In het nieuwe plan staan de appartementen als alzijdige elementen in een parklandschap. Er is meer ruimte voor water en groen gecreëerd. Het kleinere appartementengebouw aan de kop van de waterpartij (westzijde) en de waterwoningen zijn komen te vervallen. De waterwoningen stonden op een aanzienlijk kortere afstand van de bestaande woningen in fase 1 en 2 met hun voeten in de waterpartij en hadden hun buitenruimte/terrassen aan de zijde van het water. De hoogte van de waterwoningen (vastgelegd in het oude bestemmingsplan) was maximaal 7.00 meter. In de zone (groen op onderstaande tekening) van de waterwoningen waren geen appartementen toegestaan. De geschakelde woningen ten noorden van deze waterwoningen (geel op onderstaande tekening) zouden op een hoogte van 11,5 meter kunnen worden gebouwd. Voor eventuele appartementen was in dit deel van de verkaveling al een hoogte van 12,5 meter toegestaan. De hoogte van de appartementen in het nieuwe plan uit 2022 is ook maximaal 12,5 meter om aansluiting te houden bij de eerder toegestane hoogtes. Er is dus geen sprake van het opplussen van de totale hoogtes van woongebouwen.

Op de onderstaande afbeelding is te zien op welke plaatsen de appartementen en enkele van de westelijk gelegen grondgebonden woningen, niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. De strijdigheid valt dus grotendeels in de zone van de waterwoningen, waar al wel een bebouwing van 7,00 meter hoog was toegestaan.

5

Vanuit de woningen in fase 1 en 2 wordt de grotere hoogte in de zone ‘waterwoningen’ in de beleving gecompenseerd door de ruimere afstanden en de omliggende groene ruimte. De ruimte tussen de appartementengebouwen zorgt er bovendien voor dat er ruime doorzichten door het nieuwe plan mogelijk zijn. In het oude plan uit 2009 was maar 25% van de rand langs de waterpartij open/transparant (vrij van bebouwing) in het nieuwe plan is dat bijna 60%, zoals de afbeeldingen op de voorgaande pagina laten zien. De afbeeldingen op de volgende pagina laten de verschillen in 3D zien. Links het oude plan, rechts het nieuwe.

6

Aanpassingen plan DO 2022 Hoewel het voorgaande aantoont dat er geen sprake is van een verslechtering van de woonsituatie van bewoners in de veld 1 en 2 door het nieuwe plan, zijn er toch op verzoek van de bewoners nog aanpassingen aan de inrichting van de openbare ruimte. In de waterpartij zijn groene eilandjes geïntroduceerd, die het directe zicht op de appartementen zullen verzachten en ‘vergroenen’.

7