20220913 Raadsbrief herontw Bona Fide en Karavaan Renesse bijlage memo

Memo 13% regeling verblijfsrecreatie in relatie tot het project Herontwikkeling Bona Fide en Karavaan In het kader van het project Herontwikkeling Bonafide en Karavaan stelt de initiatiefnemer een aanpassing voor van de zogenaamde 13% regeling uit de Agenda Toerisme 2018-2026, zodat bij de uitvoering van het project maatwerk kan worden geleverd. In deze memo volgt een overzicht van de regelgeving, een memo van het Adviesteam Toerisme en tot slot een afwegingskader voor toepassing van deze aanpassing van de regeling voor dit specifieke geval. Regelgeving Agenda Toerisme 2018-2026 In de Regelgeving Agenda Toerisme is het volgende opgenomen over beleidskeuze 5, thema 4 ‘Voortdurend Vernieuwen’: Algemeen - Verblijfsrecreatieve ontwikkelingen kunnen uitsluitend voortkomen uit herstructurering/omvorming, dus sanering en verplaatsing van eenheden in het kader van oplossen van knelpunten elders met koppeling bestaand product en gericht op landschapsontwikkeling. - We stellen het percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie van maximaal 13 % zoals opgenomen in het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied in de plaats van de huidige gemeentelijke kwaliteitscriteria van maximaal 33 eenheden per hectare.

Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van het uitgangspunt om te komen tot Zeeuwse kustkwaliteit (bijvoorbeeld hoger percentage invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie gekoppeld aan extra landschapscompensatie). - Toepassing van maatwerk op advies van het Adviesteam Toerisme is vooral gericht op het bieden van de mogelijkheid om met het geldende kader als basis de ruimte te vinden om de maximale potentie van een ontwikkellocatie te benutten. Binnen begrenzing bestaand bebouwd gebied Ontwikkelingen van verblijfsrecreatie (inclusief hotels en pensions) binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied zijn mogelijk, komen voort uit herstructurering en moeten voldoen aan onderdeel A tot en met D van het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied. Daarnaast moeten de aspecten waterveiligheid, duurzaamheid (wettelijke normen) en leefbaarheid worden geborgd. Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van het uitgangspunt om te komen tot Zeeuwse kustkwaliteit. Buiten begrenzing bestaand bebouwd gebied Ontwikkelingen van verblijfsrecreatieve bedrijven, inclusief hotels en pensions, zijn mogelijk in specifiek daartoe aangewezen aandachtsgebieden conform de voorwaarden voor aandachtsgebieden en op basis van een gebiedsgerichte aanpak.

Deze ontwikkelingen komen voort uit herstructurering en moeten voldoen aan onderdeel A tot en met D van het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied. Daarnaast moeten de aspecten waterveiligheid, duurzaamheid (wettelijke normen) en leefbaarheid (voor zover van toepassing) worden geborgd. We zetten in principe geen agrarische gronden in voor nieuwvestiging, met uitzondering van mini-campings. In de Regelgeving Agenda Toerisme is het volgende opgenomen over beleidskeuze 6, thema 4 ‘Voortdurend Vernieuwen’: -

Bij een planologische procedure tot herstructurering en/of omvorming dan wel plaatsing van eenheden, moet een recreatieterrein op termijn volledig voldoen aan het Ontwikkelkader Verblijfsrecreatief Gebied, inclusief het maximum percentage van 13 % voor invulling verblijfsrecreatie. Maatwerk is mogelijk in overleg en op advies van het Adviesteam Toerisme op basis van ‘communicerende vaten’ (bijvoorbeeld hoger percentage invulling verblijfsrecreatie gekoppeld aan extra landschapscompensatie).

In de Regelgeving Agenda Toerisme is het volgende opgenomen over beleidskeuze 11, thema 4 ‘Voortdurend Vernieuwen’: -

Een beperkte uitbreiding van oppervlakte is mogelijk indien het nieuw uit te breiden terrein (o.a.) o integraal onderdeel uitmaakt van een (nieuw) landschap; o en de dichtheid en omvang van de bebouwing passend is in het betreffende landschap; o en het beheer en onderhoud van het landschap geborgd is;

en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op de totale uitbreidingsoppervlakte van 13 % (exclusief centrale voorzieningen en inclusief sanitair en bergingen bij eenheden); Een beperkte uitbreiding van eenheden is mogelijk indien (o.a.): o er sprake is van een integrale kwaliteitsimpuls van de bestaande en toekomstige accommodatie; o en er sprake is van een maximale invulling ten behoeve van verblijfsrecreatie op het totale terrein van 13 % (exclusief centrale voorzieningen en inclusief sanitair en bergingen bij eenheden); o

-

Ruimte voor maatwerkoplossingen is mogelijk als een specifieke situatie daarom vraagt. Hierbij geldt als principe dat bovengenoemde uitgangspunten communicerende vaten zijn. Een hoger percentage landschapsontwikkeling kan bijvoorbeeld gepaard gaan met een hoger percentage uitbreidingsoppervlakte. Het Adviesteam Toerisme adviseert over maatwerk in specifieke situaties. Memo Adviesteam Toerisme (23 mei 2022) Op 23 mei heeft het Adviesteam Toerisme een document opgeleverd inzake ‘overkappingen op recreatieterreinen’. Met als aanleiding het project ‘Kwaliteitsverbetering de Oase’, maar toepasbaar in andere vergelijkbare gevallen. Hieruit een paar belangwekkende passages: -

-

Het meetellen van de overkappingen bij de 13% verblijfsrecreatie is niet in de denklijn van het beleid. Maar wij kunnen niet zeggen dat we overkappingen die geen gebouw zijn moeten meetellen, omdat er nu in het beleid niet expliciet iets over staat. Het gaat erom wat we met het beleid willen bereiken. De gedachte achter de 13% verblijfsrecreatie is het bereiken van kwalitatief hoogwaardige terreinen en minder druk op het landschap / openheid. Maar deze term is nergens gedefinieerd. De 13% regeling en openheid zijn waardevolle begrippen en een belangrijk vertrekpunt bij ontwikkelingen in de recreatieve sector. Deze waarde gaat ten onder als we overkappingen buiten de 13% blijven toestaan. De gemeente wil dit niet stimuleren. Er zijn vijf sporen: o Agenda Toerisme o Kustvisie o Bouwregelgeving o Jurisprudentie o Niet vastgestelde denklijn

Bona Fide en Karavaan De herontwikkeling van Bona Fide/Karavaan valt onder beleidskeuze 6 van thema 4, ofwel herstructurering en/of omvorming. Er is namelijk sprake van een bestaand verblijfsrecreatief terrein, waarbij binnen de bestaande perceelsgrenzen een kampeerterrein wordt ‘omgezet’ naar een recreatiewoningenterrein. Daarbij geldt dat de initiatiefnemer graag de mogelijkheid van een overkapping wil aanbieden aan zijn toekomstige recreanten. Volgens de standaard regel uit bestemmingsplan worden overstekken vanaf 50 centimeter meegerekend bij het bouwwerk c.q. het recreatief verblijf. De initiatiefnemer kan daarbij de volgende ‘constructie’ als referentie gebruiken:

(Referentie overkapping Bona Fide / Karavaan. De overkapping is toegevoegd en kan door het loskoppelen van de dakgoten worden verplaatst)

Er is hier sprake van een verwijderbare overkapping, met alleen een afdak. De enige wand betreft de bestaande wand van het recreatief verblijf. We gaan uit van maximaal 13 m2 en een bij het recreatief verblijf passende hoogte, hetgeen een afgeleide is van een maximale omvang van een bordes op kampeerterreinen. Bij Bona Fide / Karavaan is de maximale hoogte van de overkapping gelijk aan de hoogte van het recreatief verblijf. Welke afwegingen zijn er om de overkapping wel of niet mee te rekenen bij de 13% bebouwing op het terrein? Niet meerekenen - Door de overkappingen toe te staan, borgen we dat er ook een bepaalde kwaliteitsniveau wordt gehaald, aangezien de initiatiefnemer de overkappingen integraal mee ontwerpt en realiseert en een individuele eigenaar of gebruiker niet zelfstandig over kan gaan tot uitvoering van allerhande soorten overkappingen. Dit wordt als zodanig ook in de exploitatieovereenkomst geregeld en geldt ook voor rechtsopvolgers, indien de initiatiefnemer de recreatieve eenheden verkoopt. - Tevens ontstaat eenduidigheid op het terrein, nu overal geïntegreerde overkappingen worden gerealiseerd, die onderdeel zijn van de architectuur van het recreatief verblijf.

- Op basis van regelgeving en jurisprudentie is er bij dergelijke overkappingen sprake van een bouwwerk, geen gebouw zijnde en daarmee te beschouwen als ‘buitenruimte’ en geen onderdeel van de 13% regeling. Het Adviesteam heeft dit ook bevestigd in zijn memo van 23 mei 2022. - De initiatiefnemer levert per saldo een groot aantal van zijn mogelijke verblijfsrecreatieve eenheden (standplaatsen) in om de ontwikkeling mogelijk te maken. Dit betekent per saldo ook minder bebouwde oppervlakte en/of verblijfsrecreatie in de vorm van caravans/tenten dan op basis van het huidige planologisch regime mogelijk is. - Het integrale plan bevat voldoende ‘lucht’ en wordt voor het overige landschappelijk helemaal ingepast door een groene omlijsting van het terrein. Dat betekent in de praktijk dat ‘passanten’ in ieder geval de bebouwing (met overkappingen) niet kunnen waarnemen van buiten het terrein. - Bergingen, bijgebouwen en terrassen bij de recreatiewoning zijn niet toegestaan. De bouw van recreatieve verblijven en de landschappelijke inrichting van het terrein zijn op elkaar afgestemd. - De kwaliteit van de buitenruimte wordt geborgd in de individuele koopovereenkomsten.

-

Het gemeentelijke beleid geeft aan dat maatwerk mogelijk is, bijvoorbeeld als er meer landschapsontwikkeling plaatsvindt. In dit geval is extra ontwikkeling van landschap en natuur niet van toepassing, maar zal de initiatiefnemer door medewerking te verlenen aan het (vooruitlopend op dit project) aanleggen van de landschappelijke inpassing aan de zijde van de Vroonweg er wel voor zorgen dat het gemeentelijk project herinrichting Vroonweg, Kabbelaarsweg en Hoogenboomlaan doorgang kan vinden. Daarbij wordt door de initiatiefnemer zelfs het assortiment beplanting dat door de gemeente is opgedragen (vanwege leefgebied wezel), uiteindelijk ingeplant.

Wel meerekenen - De gedachte van meer openheid/landschap/natuur die ten grondslag ligt aan de 13% regeling verdwijnt wat meer naar de achtergrond. Hoewel de overkappingen op de totale bebouwing van het terrein procentueel nauwelijks een bijdrage leveren. - Ondanks de regels in het bestemmingsplan en nadere privaatrechtelijke afspraken tussen gemeente en de initiatiefnemer alsmede tussen initiatiefnemer/exploitant en eigenaar/gebruiker van een recreatiewoning is niet uitgesloten dat in de praktijk alsnog ‘alternatieve’ vormen van overkappingen worden gerealiseerd, die niet binnen de kaders vallen. Echter, dat is een kwestie van handhavend optreden door de exploitant en/of onze gemeente. - Er is een mogelijkheid van precedentwerking voor toekomstige plannen op recreatieterreinen. Tot slot Alles overwegend adviseren wij het college te besluiten om de door de initiatiefnemer voorgestelde overkappingen in dit geval toe te staan en specifiek te regelen in zowel het bestemmingsplan als via (extra) voorwaarden in de exploitatieovereenkomst (zie hieronder). Dit om kwaliteit, wijze van uitvoering en eenduidigheid te borgen. De bepaling in de exploitatieovereenkomst komt als volgt te luiden: De Agenda Toerisme 2018-2026 is als beleidskader van toepassing op het Project. Meer in het bijzonder geldt de 13% regeling voor bebouwing ten behoeve van verblijfsrecreatie.

In het kader van dit Project heeft het college op 13 september 2022 besloten om ‘overkappingen’ toe te staan tot een maximum van 13 m2, indien er sprake is van een verwijderbare overkapping en de bestaande wand van het recreatief verblijf de enige wand betreft. Het Adviesteam Toerisme van de Gemeente toetst of de door Exploitant aangeleverde wijze van uitvoering binnen deze 13% regeling valt. Nu er sprake is van een voorontwerp bestemmingsplan, zal na het vooroverleg (waarbij de provincie Zeeland een van de ‘partners’ is) blijken of voorgaande de toets van het provinciaal beleid kan doorstaan. Verder wordt het ontwerp bestemmingsplan nog ter inzage gelegd en zal het tenslotte ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Er blijft daarom altijd een ‘procesrisico’ voor de initiatiefnemer dat de beoogde overkappingen niet of niet in deze vorm gerealiseerd kunnen worden.