20220913 Raadsbrief herontw. Bona Fide en Karavaan Renesse

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Herontwikkeling Bona Fide en Karavaan te Renesse 656821 13 september 2022 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Inleiding Ons college heeft op 29 juni 2021 (onder voorwaarden) een positieve grondhouding aangenomen betreffende de herontwikkeling van de voormalige kampeerterreinen Bona Fide en De Karavaan te Renesse. De ontwikkelaar, zijnde BPD Ontwikkeling B.V. heeft vervolgens per brief van 24 november 2021 aan ons college de intenties voor de herontwikkeling van de campings kenbaar gemaakt. In de brief heeft de ontwikkelaar tevens verzocht om, naar aanleiding van uitstel inwerkingtreding Omgevingswet, voor 31 december 2022 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen om de uitvoering van het project mogelijk te maken. Deze brief is destijds, gelet op de korte doorlooptijd richting 31 december 2022, in overleg tussen gemeente en ontwikkelaar ook gezien als basisdocument voor de intentie- en definitiefase, waardoor er geen intentieovereenkomst is gesloten. Partijen hebben de afgelopen periode intensief overleg hebben gevoerd over het definitieve maximale programma, functies en overige ruimtelijke uitgangspunten, waaronder de herontwikkeling van de voormalige campings Bona Fide en Karavaan (gelegen aan de Hogezoom te Renesse) kan plaatsvinden.

De herontwikkeling door de ontwikkelaar ziet uiteindelijk op de realisatie van een centraal voorzieningengebouw met een oppervlakte van maximaal 1.950 m2 verdeeld over twee bouwlagen en van maximaal 285 recreatiewoningen van standaard maximaal 75 m2. Uitgezonderd van de maat van 75 m2 zijn; • maximaal 50 recreatiewoningen met een oppervlakte per woning van circa 80 m2; • maximaal 20 recreatiewoningen met een oppervlakte per woning van circa 100 m2; • maximaal 5 themawoningen met een oppervlakte per woning van circa 150 m2. Het einddocument is enerzijds het sluitstuk van het haalbaarheidsonderzoek en is anderzijds de basis voor de verdere planuitwerking en de planologische procedure. Om die fase te faciliteren hebben we een exploitatieovereenkomst opgesteld. Nu er sprake is van een volledige ontwikkeling op eigen grond is het Didam-arrest in dit project niet aan de orde. Wij informeren u over de stand van zaken van dit project. Kernboodschap Ten eerste hebben wij het einddocument, in de vorm van een voorontwerpbestemmingsplan, voor de herontwikkeling van de voormalige kampeerterreinen Bona Fide en Karavaan te Renesse vastgesteld. Ten tweede hebben we de intentie- en definitiefase van het project met BPD Ontwikkeling B.V.

inzake herontwikkeling Bona Fide en Karavaan Renesse beëindigd en ingestemd met de exploitatieovereenkomst betreffende herontwikkeling Bona Fide en Karavaan met BPD Ontwikkeling B.V. De financiële consequenties van de exploitatieovereenkomst en daarbij horende bijdrage in de ambtelijke kosten verwerken we in de tweede financiële rapportage 2022. Verder is het vooroverleg in het kader van de planologische procedure ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening opgestart en hebben we een standpunt ingenomen over de toepassing van de 13% bebouwingsregeling uit de Agenda Toerisme 2018-2026 in relatie tot overkappingen in het kader van deze ontwikkeling. Consequenties Voorafgaande aan de start van de intentie- en definitiefase hebben we besloten het einddocument, gelet op de invoeringsdatum van de Omgevingswet, op te stellen in de vorm van een voorontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan leggen we uiteindelijk voor 1 januari 2023 ter inzage om te borgen dat het plan nog onder de huidige wetgeving afgehandeld kan worden. Voor zover in deze fase van het project noodzakelijk, bevat het einddocument vrijwel alle gevraagde informatie en onderzoeken en blijkt het grotendeels te voldoen aan de uitgangspunten en voorwaarden van het principebesluit. In de volgende verdiepingsslag richting ontwerpbestemmingsplan worden nog enkele planologische aspecten nader uitgewerkt.

Daarbij ligt de focus op de stikstofonderbouwing en landschappelijke inpassing. Voor deze fase van de planvorming is het plan ruim voldoende uitgewerkt om ter beoordeling richting Pagina 1 van 3

vooroverlegpartners te sturen. Verder moet het gemeentelijk Adviesteam Toerisme het integrale plan nog beoordelen. Indien er relevante aandachtspunten zijn, dan worden die meegenomen in het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan en/of de verdere uitwerking van het ontwerp. Indien ons college een einddocument vaststelt, dan is er normaliter een intentieovereenkomst gesloten en eindigt deze van rechtswege. Nu er in deze fase bewust is gekozen deze overeenkomst niet te sluiten, hebben we deze fase beëindigd door enerzijds dit besluit te delen met de ontwikkelaar (alsmede de factuur voor de ambtelijke ondersteuning te verzenden) en anderzijds de exploitatieovereenkomst te sluiten. De herontwikkeling van Bona Fide en de Karavaan is exploitatieplanplichtig. Het is niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen en vast te stellen, indien vooraf tussen onze gemeente en de BPD Ontwikkeling B.V. een exploitatieovereenkomst wordt afgesloten. Door het afsluiten van een dergelijke overeenkomst waarborgen we dat alle kosten, waaronder ook ambtelijke ondersteuning, die samenhangen met de ontwikkeling van het project, uiteindelijk voor rekening van de initiatiefnemer komen. Aangezien de initiatiefnemer zo snel mogelijk wil starten met de planologische procedure, is het noodzakelijk ook de exploitatieovereenkomst spoedig te tekenen.

Daarbij kunnen we per direct ook de nog verschuldigde (ambtelijke) voorbereidingskosten van € 30.000 vorderen. In het artikel met bijzondere bepalingen hebben we concrete afspraken vastgelegd over een gezamenlijk aan te leggen grondwal met beplanting aan de zijde van de Vroonweg, alsmede de toekomstige mogelijkheid het recreatiewoningenterrein daar direct te verbinden met het nieuwe voet- en fietspad dat wordt gemaakt in het kader van de herinrichting Vroonweg/Kabbelaarsweg/Hoogenboomlaan. Tevens hebben we de afspraken over de toepassing van de 13% regeling privaatrechtelijk beschreven. Daarnaast hebben we op het punt van planning en doorlooptijd specifieke op de casus toegesneden artikelen gemaakt (bouw- en woonrijp maken alsmede de realisatie van de recreatieve eenheden en centrumvoorziening), nu de ontwikkelaar het plan gelet op de forse investeringen gefaseerd wil uitvoeren. Wij kunnen daarmee instemmen, nu er sprake is van een ontwikkeling volledig op eigen terrein en de hinder voor de omgeving naar verwachting ook minimaal zal zijn. Tevens hebben we specifiek omschreven dat het BPD vrijstaat de recreatiewoningen met bijbehorende grond te verkopen, mits sprake blijft van centrale bedrijfsmatige exploitatie. Dat laatste is ook in het voorontwerpbestemmingsplan geborgd.

In voorbereiding op de begroting 2023 hebben we bij de eerste financiële rapportage 2022 de exploitatieovereenkomsten herzien. Het is daarom logisch om de financiële consequenties van de exploitatieovereenkomst die we gaan sluiten met de ontwikkelaar (bijdrage ambtelijk uren) ook te verwerken via een financiële rapportage. Verwerking en autorisatie door uw gemeenteraad vindt in dit geval plaats via de 2e financiële rapportage 2022. In artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening staat vermeld dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Met het toesturen van het voorontwerp bestemmingsplan voor het vooroverleg (naar onder meer Provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen, dorpsraad en ondernemersvereniging Renesse en Veiligheidsregio Zeeland) voldoen we aan deze wettelijke bepaling. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt niet ter inzage gelegd voor de inspraak. Dit is in lijn met het besluit van uw raad, waarbij inspraak voor bestemmingsplannen op verzoek in principe niet van toepassing is.

In bijgevoegde memo gaan we uitgebreid in op de voorwaarden, waaronder 'overkappingen' binnen het plangebied en in relatie tot de 13% regeling uit de Agenda Toerisme zijn toegestaan. Op basis van de (belangen)afweging en vanuit het oogpunt van de beoogde kwaliteitsverbetering op het terrein staan we overkappingen onder strikte voorwaarden toe. De overkappingen worden integraal mee ontworpen, er ontstaat een eenduidig beeld op het terrein, er is sprake van een 'bouwwerk, geen gebouw zijnde' die kan worden beschouwd als buitenruimte en het plan wordt voor het overige geheel landschappelijk ingepast. Bovendien heeft de initiatiefnemer per saldo een groot aantal van zijn mogelijke verblijfsrecreatieve eenheden 'ingeleverd' om de ontwikkeling mogelijk te maken. Door de overkappingen niet in de 13% regeling van de Agenda Toerisme te betrekken, verdwijnt de gedachte van meer openheid/landschap wat naar de achtergrond en kan er mogelijk precedentwerking plaatsvinden voor soortgelijke ontwikkelingen. En in de praktijk moet blijken of recreanten niet zelfstandig nog allerlei alternatieve vormen van overkappingen realiseren. Nu er sprake is van een voorontwerp bestemmingsplan, zal na het vooroverleg (waarbij de provincie Zeeland een van de ‘partners’ is) blijken of voorgaande de toets van het provinciaal beleid kan doorstaan.

Verder wordt het ontwerp bestemmingsplan nog ter inzage gelegd en zal het tenslotte ter vaststelling aan uw gemeenteraad worden aangeboden. Er blijft daarom altijd een ‘procesrisico’ voor de initiatiefnemer dat de beoogde overkappingen niet of niet in deze vorm gerealiseerd kunnen worden. Communicatie We hebben het collegebesluit op de website van het Masterplan Renesse gepubliceerd, en tegelijk de dorpsraad en ondernemersvereniging geïnformeerd. Pagina 2 van 3

Op korte termijn gaan we over tot ondertekening van de exploitatieovereenkomst met BPD Ontwikkeling B.V en wordt het voorontwerpbestemmingsplan ter beoordeling naar de vooroverlegpartners verzonden. In de bijlage ter informatie de brief die de ontwikkelaar, na inhoudelijke afstemming met medewerkers van onze gemeente, zal bezorgen in de omgeving van het plangebied. In de brief is een vooraankondiging voor een informatiebijeenkomst opgenomen. Dit is wenselijk, zeker gelet op het feit dat de beide kampeerterreinen jarenlang niet in exploitatie zijn geweest als verblijfsrecreatief terrein. Vervolg De planning ziet er grofweg als volgt uit: • September / oktober 2022: beoordeling voorontwerp bestemmingsplan door vooroverlegpartners • Oktober 2022: verwerken opmerkingen vooroverlegpartners via antwoordnotitie en in ontwerp bestemmingsplan • November 2022: opstellen definitief concept ontwerp bestemmingsplan door ontwikkelaar • November 2022: beoordeling definitief concept ontwerp bestemmingsplan door gemeente • December 2022: opstellen definitief ontwerp bestemmingsplan • December 2022: terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan • Februari 2023: verwerken zienswijzen bestemmingsplan • April 2023: vaststellingsbesluit gemeenteraad Vervolgens kan de ontwikkelaar op basis van de planning in de exploitatieovereenkomst de nodige omgevingsvergunningen aanvragen en gefaseerd tot uitvoering

van het project overgaan. Bijlagen • Einddocument • Brief aan omgeving plangebied • Memo overkappingen

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3