20220719 Raadsbrief Woningbouwlocaties Zeeuwland te Burgh-Haamstede (596136)

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Woningbouwlocaties Zeeuwland te Burgh-Haamstede 596136 19 juli 2022 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Inleiding In het kader van de uitvoering van de Dorpsvisie Burgh-Haamstede hebben we diverse overleggen gevoerd met dorpsraad en ondernemersvereniging Burgh-Haamstede, alsmede Zeeuwland, over de realisatie van woningbouwprojecten. Daarbij heeft Zeeuwland aangegeven graag de locaties Irenestraat, Sluispad en Platboslaan te willen ontwikkelen voor de bouw van ruim 20 sociale huurwoningen. Daarbij komen conform een amendement van de gemeenteraad (november 2021) ook een zelfde aantal woningen voor starters op de woningmarkt beschikbaar. Afgelopen periode hebben we met Zeeuwland intensieve overleggen gevoerd over onder meer het aantal en type woningen, het bouw- en woonrijp maken van de locaties, eigendomsverhoudingen en de benodigde ruimtelijke procedure(s). Graag informeren wij uw raad over de stand van zaken en een aantal nadere processtappen. Kernboodschap Ten eerste hebben we kennis genomen van de schetsontwerpen voor sociale woningbouw door Zeeuwland aan de Irenestraat, Sluispad en Platboslaan te Burgh-Haamstede en het verwachte tekort van € 310.000 op het bouw- en woonrijp maken van deze locaties. Dit tekort betrekken we bij de eerstvolgende herziening van de bouwgrondexploitaties. Daarnaast hebben we voor verdere uitwerking van genoemde woningbouw projecten een voorbereidingskrediet van € 50.000 beschikbaar gesteld.

Vervolgens hebben we ingestemd met een (nog op te stellen) publicatie in het gemeenteblad betreffende voorgenomen verkoop van gronden voor sociale woningbouw aan de Irenestraat, Sluispad en Platboslaan aan Zeeuwland. En onder voorwaarde dat er geen bezwaren worden ingediend tegen voorgenomen verkoop van de gronden aan Zeeuwland en er zicht is op een oplossing voor het stikstofvraagstuk, starten we dit najaar met de ruimtelijke procedure voor woningbouw aan de Irenestraat, Sluispad en Platboslaan. Consequenties De schetsontwerpen voor de locaties Irenestraat, Sluispad en Platboslaan zijn tot stand gekomen na intensief overleg tussen Zeeuwland en diverse medewerkers van onze gemeente. Het is de bedoeling om aan de Irenestraat zes, aan het Sluispad zeven en aan de Platboslaan acht woningen te realiseren. Het betreft allemaal huurwoningen en deze worden levensloopbestendig uitgevoerd. Uit de schetsontwerpen blijkt dat de door onze gemeente gehanteerde parkeernormen worden behaald. Tevens is het mogelijk de locaties op een goede wijze te ontsluiten. Op hoofdlijnen hebben we bovendien een akkoord over de nieuwe eigendomssituatie, waarbij de door uw raad bepaalde prijs die Zeeuwland per kavel aan onze gemeente moet betalen, van toepassing is (€ 15.000).

Daar waar mogelijk worden groenvoorzieningen en (brand)paden overgedragen aan Zeeuwland, zodat het beheer en onderhoud ook voor rekening van Zeeuwland komt. Zie de bijlage voor de schetsontwerpen en woningtypen. De door Zeeuwland gemaakte schetsontwerpen zijn tevens enkele keren ter beoordeling voorgelegd aan de project- en werkgroep wonen, zoals die binnen de organisatie van de Dorpsvisie Burgh-Haamstede actief zijn. De projectgroep is geheel akkoord met de invulling van deze locaties. Conform een door uw raad in november 2021 vastgesteld amendement dient Zeeuwland voor elke nieuwe sociale huurwoning een bestaande woning uit hun voorraad te verkopen voor starters op de woningmarkt (amendement 'Betaalbare woningen voor onze eigen inwoners'). De project- en werkgroep hebben aangegeven dat zij de verwachting hebben dat deze verkoop 1 op 1 plaatsvindt in de kern BurghHaamstede, terwijl Zeeuwland momenteel de mogelijkheid openhoudt ook andere kernen te betrekken in deze verkoopregeling. Op bestuurlijk niveau worden hierover nadere afspraken gemaakt. Pagina 1 van 3

De komende maanden gaan onze gemeente en Zeeuwland gebruiken om de schetsontwerpen verder uit te werken. Op basis van de schetsontwerpen hebben we inzichtelijk gemaakt welke kosten er naar verwachting zijn gemoeid met het bouw- en woonrijp maken van alle locaties. Rekening houdend met een opbrengst van € 15.000 per kavel op basis van een door de raad vastgesteld amendement over de verkoopprijs van gronden aan Zeeuwland. Bovendien moeten ook de ruimtelijke procedure(s), inclusief de nodige onderzoeken, worden voorbereid. Wij verwachten een tekort van € 310.000 (inclusief de voorbereidingskosten) op basis van de meest actuele berekeningen. In het kader van de ruimtelijke procedure hebben derden altijd de mogelijkheid om na onherroepelijk worden van een bestemmingsplan of vergunning een verzoek tot planschade in te dienen. Deze kosten zullen, al dan niet via een exploitatieovereenkomst, voor rekening van Zeeuwland blijven. Benodigde oplossingen voor het stikstofvraagstuk zijn in beginsel eveneens voor rekening en risico van Zeeuwland, bijvoorbeeld door de huidige woningvoorraad te verduurzamen. Er was voor deze ontwikkeling nog geen budget beschikbaar, terwijl naar verwachting voor de drie locaties een voorbereidingskrediet van € 50.000 noodzakelijk is. We kunnen deze kosten te zijner tijd meenemen in de integrale uitwerking van de grondexploitaties van de drie locaties.

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de gebondenheid van een overheidslichaam bij de verkoop van onroerende zaken aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. De uitspraak (Didam-arrest) maakt kort gezegd een einde aan de gangbare praktijk, waarbij de overheid (waaronder onze gemeente) grond één op één verkoopt aan een (markt)partij. Naar aanleiding van voorgaande uitspraak hebben wij bij onze huisadvocaat juridisch advies ingewonnen over de inhoud van de noodzakelijke publicatie bij verkoop van de drie woningbouwlocaties in Burgh-Haamstede. Wij zijn van mening dat Zeeuwland in dit geval de enige (markt)partij is die tot ontwikkeling van de drie locaties voor sociale huurwoningen kan overgaan. De publicatie met onderbouwing gaan we voorbereiden en nog in het 3e kwartaal van 2022 publiceren. Gelet op het feit dat de gronden van de drie beoogde woningbouwlocaties geen woonbestemming hebben, is minimaal een uitgebreide omgevingsvergunning vereist om de ontwikkeling mogelijk te maken. Wij hebben Bureau Juust gevraagd de ruimtelijke onderbouwing op te stellen vanaf september 2022, zodat we voor inwerkingtreding van de Omgevingswet (voorlopig 1 januari 2023) een omgevingsvergunning kunnen indienen.

Wij doen dit onder voorwaarde dat Zeeuwland voor alle drie de locaties een oplossing heeft voor het stikstofvraagstuk en er geen rechtsmiddelen worden aangewend tegen de voorgenomen verkoop van de gronden aan Zeeuwland. Communicatie Ten eerste hebbe we Zeeuwland op de hoogte gebracht van de besluitvorming. Vervolgens is het besluit (inclusief de schetsontwerpen) op de website van de Dorpsvisie Burgh-Haamstede gepubliceerd. Tevens informeerden wij de project- en werkgroep wonen, alsmede de dorpsraad en ondernemersvereniging. De publicatie in het kader van het Didam-arrest volgt in het 3e kwartaal van 2022. Vervolg We gaan de komende maanden aan de slag met de verdere uitwerking van de locaties en de voorbereidingen op de ruimtelijke procedure. Bovendien zijn we op andere locaties in Burgh-Haamstede, zoals de hoek Bernhardstraat/Julianastraat en de locatie van Bouwbedrijf Bijkerk, bezig met planvorming voor woningbouw. Daarbij bezien we eveneens de mogelijkheid om starters op de woningmarkt te faciliteren. Bijlagen Schetsontwerpen locaties Irenestraat, Sluispad en Platboslaan

Pagina 2 van 3

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3