20220624 Raadsbrief Herontwikkeling Dreef te Renesse

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Herontwikkeling Dreef te Renesse 596564 27 juni 2022 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Inleiding De afgelopen jaren heeft HODD B.V. (rechtsopvolger van Kikx Development B.V.) op basis van een (diverse keren verlengde) intentieovereenkomst met onze gemeente onderzoek gedaan naar de herontwikkeling van de Dreef en omgeving te Renesse, inclusief verplaatsing van de Jumbo supermarkt. Doel van de intentieovereenkomst is onder meer het nader onderzoeken van de ruimtelijke en financieel-economische haalbaarheid van het integrale project de Dreef te Renesse. Na intensief overleg over programma, functies en financiële voorwaarden alsmede de daaraan verbonden ruimtelijke consequenties is het einddocument in de vorm van een voorontwerp bestemmingsplan tot stand gekomen. De herontwikkeling door de HODD B.V.

ziet uiteindelijk op de volgende functies, waarbij geldt dat de diverse onderdelen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden: • De realisatie van een Jumbo supermarktformule met een maximum van 2.000 m2 BVO (inclusief eventuele inpandige expeditie ruimte); • Aan dagelijkse benodigdheden gerelateerde kleinschalige detailhandel met een maximum van 250 m2 BVO; • Het ‘wegbestemmen’ van de bestemming supermarkt op de locatie Wilhelminaweg 1 te Renesse, kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie A, nummer 1556, zodat op deze locatie planologisch geen supermarkt meer gevestigd kan worden; • Het binnen de huidige bestemming herontwikkelen van de bestaande woning inclusief bijgebouw(en) gelegen aan de Wilhelminaweg 4 te Renesse, kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 900; • De realisatie van 3 verblijfsrecreatieve eenheden van maximaal 75 m2 per eenheid met in totaal maximaal 12 slaapplaatsen (zonder horecafunctie, ofwel het verstrekken van etenswaren en dranken aan derden); • De realisatie van de openbare ruimte, zoveel mogelijk op basis van kwaliteitsniveau A als bedoeld in de Standaard Ontwerp en Materiaaleisen Openbare Werken, in lijn met de centrum inrichting van Renesse; • Het in opdracht van Jumbo Nederland aanleggen van een nader te duiden parkeerterrein ten behoeve van de supermarktformule Jumbo, op basis van kwaliteitsniveau A als bedoeld in

Standaard Ontwerp en Materiaaleisen Openbare Werken. Het einddocument is enerzijds het sluitstuk van het haalbaarheidsonderzoek en is anderzijds de basis voor de verdere planuitwerking en de planologische procedure. Om die fase te faciliteren hebben we een exploitatieovereenkomst opgesteld, waarin tevens aandacht is voor de relatie tussen het project en het arrest Didam. Wij informeren u over vaststelling van het einddocument, exploitatieovereenkomst en verkoop van gemeentelijke gronden in het kader van de herontwikkeling van de Dreef te Renesse. Kernboodschap Wij hebben ten eerste het einddocument, in de vorm van een voorontwerp bestemmingsplan, voor de herontwikkeling Dreef Renesse vastgesteld. Vervolgens de intentieovereenkomst met HODD B.V. inzake herontwikkeling Dreef te Renesse beëindigd en ingestemd met de exploitatieovereenkomst betreffende Pagina 1 van 4

herontwikkeling van de Dreef te Renesse met dezelfde ontwikkelaar. We hebben besloten de financiële consequenties van de exploitatieovereenkomst en daarbij horende bijdrage in de voorbereidingskosten te verwerken in de tweede financiële rapportage 2022. Daarnaast hebben we het vooroverleg in het kader van de planologische procedure ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening opgestart. En onder voorwaarde dat er geen rechtsmiddelen worden aangewend tegen voorgenomen verkoop van de gemeentelijke gronden aan de Dreef (kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 900) en onder ontbindende voorwaarde van een onherroepelijk bestemmingsplan, zullen we de verkoopovereenkomst zo spoedig mogelijk sluiten en gronden leveren. Verder hebben we ingestemd met de intentieovereenkomst inzake uitgangspunten voor erfpacht ten behoeve van parkeerterrein Jumbo aan de Dreef te Renesse. Consequenties Gedurende de looptijd van de intentieovereenkomst hebben we besloten het einddocument, gelet op de invoeringsdatum van de Omgevingswet, op te stellen in de vorm van een voorontwerp bestemmingsplan. Voor zover in deze fase van het project noodzakelijk, bevat het einddocument (zie bijlage, mede bijlage bij de exploitatieovereenkomst) vrijwel alle gevraagde informatie en onderzoeken om vervolgens te kunnen verwerken in een ontwerp bestemmingsplan.

In de volgende verdiepingsslag richting ontwerp bestemmingsplan moeten nog enkele planologische aspecten nader uitgewerkt worden. Daarbij ligt de focus op de stikstofonderbouwing, geluidsrapportages en onderbouwing van verkeer/parkeren. Onderdeel van het ontwerp bestemmingsplan wordt tevens het 'wegbestemmen' van de huidige Jumbo supermarkt met parkeerterrein, waarbij een detailhandel bestemming op het betreffende pand aan de Wilhelminaweg 1 gelegd zal worden. In het einddocument heeft de initiatiefnemer inzichtelijk gemaakt en onderbouwd dat een aantal vooraf bedachte programmaonderdelen (zoals een elk weer voorziening en herontwikkeling huidige Jumbo) niet ruimtelijk, juridisch en/of financieel inpasbaar zijn in de integrale ontwikkeling van de Dreef. De ontwikkeling van de Dreef is exploitatieplanplichtig. Door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst waarborgen we dat alle kosten, waaronder ook ambtelijke ondersteuning, die samenhangen met de ontwikkeling van het project, uiteindelijk voor rekening van de initiatiefnemer komen. Na het sluiten van de exploitatieovereenkomst zullen we direct de verschuldigde (ambtelijke) voorbereidingskosten van ruim € 46.000 vorderen bij de ontwikkelaar. In voorbereiding op de begroting 2023 hebben we bij de eerste financiële rapportage 2022 de investeringskredieten en exploitatiebijdragen geactualiseerd.

Dat doen we bij de tweede financiële rapportage, in september 2022, opnieuw. Het is dan logisch om de financiële consequenties van de exploitatieovereenkomst die we gaan sluiten met de ontwikkelaar (zoals het toevoegen van een bijdrage van de ontwikkelaar aan het investeringskrediet) te verwerken en laten autoriseren door uw raad. De intentieovereenkomst is van rechtswege beëindigd. In het kader van de exploitatieovereenkomst heeft HODD B.V. ook een kosten/baten analyse opgesteld. Op basis van input van onze planeconoom heeft HODD B.V. nog diverse aanpassingen gedaan, waarna wij echter nog steeds financiële speelruimte zagen aan de zijde van de ontwikkelaar. Daarom hebben wij afgedwongen dat we actief 'meedoen' in de aanbesteding van de supermarkt met kleinschalige detailhandel, waarbij 50% van een eventueel aanbestedingsvoordeel naar de gemeentekas vloeit. Bij de aanbesteding van de openbare ruimte zitten we eveneens om tafel om het kostenaspect te borgen, zodat de gemeentelijke bijdrage zo laag mogelijk blijft. In artikel 3.1.1.

van het Besluit ruimtelijke ordening staat vermeld dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Met het toesturen van het voorontwerp bestemmingsplan voor het vooroverleg (naar onder meer Provincie Zeeland, Waterschap Scheldestromen en Veiligheidsregio Zeeland) voldoen we aan deze wettelijke bepaling. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt niet ter inzage gelegd voor de inspraak. Het ontwerp bestemmingsplan uiteraard wel. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de gebondenheid van een overheidslichaam bij de verkoop van onroerende zaken aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. De uitspraak (Didam-arrest) maakt kort gezegd een einde aan de gangbare praktijk, waarbij de overheid (waaronder onze gemeente) grond één op één verkoopt aan een (markt)partij.

Naar aanleiding van voorgaande uitspraak zullen wij juridisch advies inwinnen over de inhoud van de noodzakelijke publicatie bij verkoop van de bestaande woning inclusief bijgebouw(en) gelegen aan de Wilhelminaweg 4 te Renesse, kadastraal bekend gemeente Westerschouwen, sectie H, nummer 900. Indien derden rechtsmiddelen aanwenden en verkoop van de gemeentelijke gronden aan HODD B.V. niet Pagina 2 van 4

mogelijk is, dan treden partijen in overleg over het vervolg en/of eventuele kosten. We gaan niet eerder over tot ter inzage legging van het bestemmingsplan, voordat er duidelijkheid is over de verkoop van de gronden. Tevens is levering pas aan de orde bij een onherroepelijk bestemmingsplan. De intentieovereenkomst tussen onze gemeente en Jumbo, die ook een bijlage is van de exploitatieovereenkomst tussen gemeente en HODD B.V. heeft uitsluitend tot doel het vastleggen van uitgangspunten ten behoeve van een, te zijner tijd en onder in deze overeenkomst genoemde voorwaarden, tussen partijen te sluiten erfpachtovereenkomst voor het beoogde parkeerterrein van Jumbo aan de Dreef te Renesse. Onze gemeente draagt € 100.000 bij aan de aanleg van het parkeerterrein, maar ontvangt jaarlijks een bijdrage van ruim € 12.000 aan erfpacht, waarmee de kapitaallast eenvoudig afgedekt kan worden, terwijl het beheer en onderhoud van het parkeerterrein ook bij Jumbo ligt. Het grootste deel van de parkeervakken die verloren gaan op het Transferium, worden aan de zijde van de Stoofweg weer aangelegd ten behoeve van openbaar parkeren. De intentieovereenkomst met Jumbo eindigt van rechtswege in ieder geval op het moment dat de ontwikkeling van gebied de Dreef geen doorgang vindt of op het moment dat de overeenkomst tussen Jumbo en HODD B.V.

inzake de verplaatsing en realisatie van de Jumbo supermarkt wordt beëindigd. Communicatie We hebben het collegebesluit op de website van het Masterplan Renesse gepubliceerd en tegelijkertijd de dorpsraad en ondernemersvereniging geïnformeerd. Op hele korte termijn gaan we over tot ondertekening van de exploitatieovereenkomst met HODD B.V. en wordt het voorontwerp bestemmingsplan ter beoordeling naar de vooroverlegpartners verzonden. Vervolg De planning ziet er (zonder bezwaar en beroep) grofweg als volgt uit: Planologische procedure · Juli en augustus 2022: beoordeling voorontwerp bestemmingsplan vooroverlegpartners · September 2022: opstellen 1e concept ontwerp bestemmingsplan Exploitant · Oktober 2022: beoordeling 1e concept ontwerp bestemmingsplan Gemeente · Oktober/november 2022: opstellen definitief concept ontwerp bestemmingsplan Exploitant · November 2022: beoordeling definitief concept ontwerp bestemmingsplan Gemeente · November/december 2022: aanleveren definitief ontwerp bestemmingsplan Exploitant · December 2022: collegebesluit ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan · December 2022: ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan · Februari 2023: verwerken zienswijzen bestemmingsplan · April 2023: vaststellingsbesluit gemeenteraad Vergunningen · Mei 2023: indienen omgevingsvergunningen supermarkt en verblijfsrecreatieve eenheden · Juli 2023: verlenen

omgevingsvergunningen supermarkt en verblijfsrecreatieve eenheden Voorbereiding gebouwen · 4e kwartaal 2022: voorlopig ontwerp supermarkt en verblijfsrecreatieve eenheden · 1e kwartaal 2023: definitief ontwerp supermarkt en verblijfsrecreatieve eenheden · 2e kwartaal 2023: opstellen inschrijvingsleidraad aanbesteding · 2e kwartaal 2023: aanbesteding gebouwen Voorbereiding buitenruimte · 3e kwartaal 2022: voorlopig ontwerp buitenruimte (groen, riolering, verlichting, verkeer) · 4e kwartaal 2022: definitief ontwerp buitenruimte (groen, riolering, verlichting, verkeer) · 1e kwartaal 2023: opstellen inschrijvingsleidraad aanbesteding · 2e kwartaal 2023: aanbesteding buitenruimte Uitvoering · 3e kwartaal 2023: voorbereidingen aannemers gebouwen en buitenruimte · 4e kwartaal 2023: start bouwrijp maken (en sloop) · 1e kwartaal 2024: start bouwwerkzaamheden supermarkt · 2e kwartaal 2024: start bouw verblijfsrecreatieve eenheden Pagina 3 van 4

· 4e kwartaal 2024: start woonrijp maken · 1e kwartaal 2025: oplevering supermarkten en buitenruimte Bijlagen • Einddocument

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, G.J. Benou

J.Chr. van der Hoek MBA

Locosecretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4