20220125 Raadsbrief Vaststelling Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteit deelgebied De Velden Fase 2-3 Noorderpolder II bijlage 1

Memo stedenbouwkundig plan Noorderpolder

1. Keuze van positie appartementen in het stedenbouwkundig plan Veld 4

Meer ruimte Door veranderingen in de woningmarkt, is de vraag naar (levensloop geschikte) appartementen gestegen. Dit betekent dat er in het nog te realiseren deel van de wijk Noorderpolder in Zierikzee, meer appartementen gebouwd worden dan oorspronkelijk in het plan was voorzien. Dit levert ook een nieuwe kans op. Appartementen vragen in hun stedenbouwkundige opzet namelijk om meer collectieve vrije ruimte rond de gebouwen. Deze ruimte zorgt voor meer doorzicht in het plan en kansen om een stevige groenstructuur beter te verweven met het stedenbouwkundige plan. Door de appartementen juist centraal in het plan te leggen en niet aan de rand, profiteert de hele wijk van de toevoeging van dit openbare groen. Hier kunnen de speelplekken worden vormgegeven en zorgen openbare paden en beplanting voor een parkachtige sfeer in het hart van de wijk. Belangrijke voorwaarde voor het slagen van dit beeld zijn de parkeerkelders bij de appartementen. De grotere collectieve groene ruimte rond de appartementen zorgt er ook voor dat we de afstanden naar de bestaande woningen in Noorderpolder (fase 1 en 2) aanzienlijk kunnen vergroten naar respectievelijk 50 en 60 meter tot aan de gevel van de woningen aan de Watergang.

M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022

Ook de waterpartij kan daardoor worden vergroot waardoor deze een grotere rol van betekenis krijgt in de beleving van het parklandschap in de wijk. Dit zijn belangrijke winstpunten voor de ruimtelijke kwaliteit van het plan. Overgang naar het landschap

Hoewel de appartementen een bescheiden hoogte hebben (maximaal 12,5 meter) die past bij de hoogte van de overige grondgebonden woningen, zouden ze aan de noordelijke rand van het plangebied een harde overgang naar het open landschap vormen. We kiezen ervoor om de stad Zierikzee hier niet abrupt te beëindigen (zoals nu nog wel het geval is, zie foto), maar juist een geleidelijke overgang te maken met respect voor het silhouet van de stad en de kwetsbaarheid van het open landschap. Door de appartementen centraal in de wijk te plaatsen, lopen de bouwhoogtes geleidelijk af naar de rand toe. De stevige beplanting aan de noordelijke rand langs de Korte Blokweg zorgt voor de benodigde extra afscherming. Op deze manier passen we de stadsrand landschappelijk verantwoord in ook naar de toekomst. Architectuur De grondgebonden woningen worden geclusterd en verbonden tot alzijdige sculpturen in het landschap. De appartementen laten een sterke verwantschap zien met de grondgebonden woningen. Grondgebonden woningen zijn maximaal 11,5 meter hoog, appartementen maximaal 12,5 meter. Grondgebonden woningen hebben 1, 2 en 3 woonlagen, de appartementen 4 woonlagen, waarbij de vierde laag terugligt. Parkeren onder de appartementen ligt volledig verdiept in de kelder. Ook de architectuur en materialisatie van de appartementengebouwen wordt familie van de aangrenzende grondgebonden woningen.

Op die manier zijn ze straks duidelijk onderdeel van het totale plan en vormen ze geen op zichzelf staand planonderdeel. De gebouwen worden smaller naar boven toe (minder woningen op de bovenste verdieping) waardoor de totale hoogte minder zwaar wordt beleefd en de schaal en maat van de gebouwen goed past in het landschap. In het beeldkwaliteitsplan zijn hier voorbeelden van opgenomen.

M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022

De materiaalkeuze in natuurtinten (zie afbeelding hiernaast) zorgt in het eindbeeld voor een mooie balans tussen landschap en bebouwing.

2. Vergelijking met het stedenbouwkundig plan uit 2006

Fragment van het oude stedenbouwkundige plan uit 2006

Fragment van het nieuwe stedenbouwkundige plan uit 2021

M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022

Wanneer we het nieuwe stedenbouwkundig plan (2021) vergelijken met het plan uit 2006 (zie onderstaande afbeeldingen) dan valt in eerste instantie de andere vormentaal op van het plan. In het nieuwe plan staan de woningen als alzijdige elementen in een parklandschap. Er is meer ruimte voor water en groen gecreëerd. Het kleinere appartementengebouw aan de kop van de waterpartij (westzijde) en de waterwoningen zijn komen te vervallen. De waterwoningen stonden op een aanzienlijk kortere afstand van de bestaande woningen in fase 1 en 2 met hun voeten in de waterpartij en hadden hun buitenruimte/terrassen aan de zijde van het water.

De hoogte van de waterwoningen (vastgelegd in het bestemmingsplan) is maximaal 7,00 meter. In deze zone zijn nu geen appartementen toegestaan. De geschakelde woningen ten noorden van deze waterwoningen zouden op een hoogte van 11,5 meter kunnen worden gebouwd (vastgelegd in het bestemmingsplan en het oude stedenbouwkundige plan uit 2006). M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022

Voor eventuele appartementen was in dit deel van de verkaveling al een hoogte van 12,5 meter toegestaan. De hoogte van de appartementen in het nieuwe plan is ook maximaal 12,5 meter om aansluiting te houden bij de eerder toegestane hoogtes. Er is dus geen sprake van het opplussen van de totale hoogtes van woongebouwen. Op de onderstaande afbeelding is te zien op welke plaatsen de appartementen en enkele van de westelijk gelegen grondgebonden woningen, niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. De strijdigheid valt dus grotendeels in de zone van de waterwoningen, waar al wel een bebouwing van 7,00 meter hoog was toegestaan.

M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022

Vanuit de woningen in fase 1 en 2 wordt de grotere hoogte in de zone ‘waterwoningen’ in de beleving gecompenseerd door de ruimere afstanden en de omliggende groene ruimte. De ruimte tussen de appartementengebouwen zorgt er bovendien voor dat er ruime doorzichten door het nieuwe plan mogelijk zijn. In het oude plan uit 2009 was maar 25% van de rand langs de waterpartij open/transparant (vrij van bebouwing) in het nieuwe plan is dat bijna 60%, zoals de afbeeldingen op de voorgaande pagina laten zien. De onderstaande afbeeldingen laten de verschillen in 3D zien. Links het oude plan, rechts het nieuwe uit 2021:

M. van der Neut Gemeente Schouwen-Duiveland

17 januari 2022