20210831 Raadsbrief Amendement rood-voor-roodregeling buitengebied (462828)

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Amendement rood-voor-roodregeling buitengebied 462828 31 augustus 2021 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg D.P.W. Joppe Afdelingshoofd RenM

Inleiding Uw gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de Kadernota in juli 2020 besloten dat er een beleidsmatige oplossing moet komen voor vrijkomende agrarische bebouwing. Aangegeven is dat er een apart raadsvoorstel nodig is voor vrijkomende agrarische bebouwing in de vorm van een lokale rood-voorroodregeling voor deze gebouwen. U doelt op een regeling die het mogelijk maakt een woning te bouwen als compensatie voor het slopen van vrijgekomen agrarische bebouwing omdat de agrarische functie ter plaatse is beëindigd. In de geldende structuurvisie buitengebied en het bestemmingsplan Buitengebied (beiden van 2009) is gekozen voor een multifunctioneel platteland met mogelijkheden voor vrijkomende agrarische bebouwing. Enerzijds zijn er mogelijkheden voor vervolgfuncties (zoals burgerwoning, minicamping, nieuwe economische dragers) in bestaande bebouwing en anderzijds zijn er mogelijkheden voor nieuwbouw mits er bebouwing wordt gesaneerd. Voor sanering van overtollige voormalige agrarische bebouwing is een roodvoor-roodregeling opgenomen waarbij woningen kunnen worden gebouwd wanneer alle agrarische schuren gesloopt worden en de agrarische bestemming wijzigt in wonen. Van deze regeling is in het verleden, voor vaststelling van de Woonvisie, in beperkte mate gebruik gemaakt.

Met de vaststelling van de Woonvisie in 2013 en 2018 is besloten dat woningen geen kostendrager meer kunnen zijn voor het oplossen van problemen in het landelijk gebied. Sindsdien wordt aan dergelijke initiatieven geen medewerking verleend. Sinds 2018 is het wel mogelijk om ter compensatie van het slopen van alle agrarische schuren en het weg bestemmen van het agrarische bouwvlak een woning op een structuurversterkende plek in een van de kernen te bouwen. Er is nog wel behoefte om alle voormalige agrarische schuren te slopen en daarvoor in de plaats een compensatiewoning te bouwen. Er zijn regelmatig verzoeken voor toepassing van de rood-voor-roodregeling uit het bestemmingsplan Buitengebied. Bij de pilot omgevingsvisie buitengebied kwam dit onderwerp ook ter sprake. Eerdere raadsbesluiten Het raadsbesluit om een rood-voor-roodregeling op te stellen hangt samen met eerder genomen besluiten. Bij de vaststelling van de Woonvisie in 2018 is besloten dat er een regeling opgesteld wordt om oude landbouwschuren in het landelijk gebied te slopen en hiervoor in de plaats een woning te bouwen in de kern (mede) ter oplossing van knelpunten in die kern.

En in het collegeprogramma 2018-2021 is opgenomen dat het college bij agrarische bedrijfsovernames uitbreiding van het te gebruiken bouwblok met overgenomen schuren en loodsen mogelijk wil maken na sanering van het te verlaten bouwblok (ook een vorm van roodvoor-rood). Deze drie raadsbesluiten worden betrokken in het beleidsproces om te komen tot een nieuwe rood-voor-roodregeling Kernboodschap Besloten is het amendement rood-voor-roodregeling mee te nemen bij het opstellen van de Structuurvisie Wonen. Daarvoor zijn de volgende uitgangspunten vastgesteld: 1. Het gaat over het heroverwegen en aanpassen van de bestaande rood-voor-roodregeling in het geldende bestemmingsplan Buitengebied waarbij het mogelijk is om de agrarische bestemming te wijzigen in een woonbestemming met het bouwen van een extra woning ter compensatie van het slopen van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. 2. Het huidige beleid voor Nieuwe Economische Drager als vervolgfunctie op of nevenfunctie bij de agrarische functie wordt niet betrokken bij deze heroverweging. 3. Bij de nieuwe rood voor rood regeling moet het gaan om het oplossen van een knelpunt in het buitengebied. Pagina 1 van 3

4.

5.

Er vindt eerst een inventarisatie plaats van (agrarische) bedrijfslocaties die een knelpunt in het buitengebied zijn en deze inventarisatie dient als basis voor de voorwaarden van de aangepaste roodvoor-roodregeling. De uitgangspunten en voorwaarden voor de nieuwe rood-voor-roodregeling buitengebied worden opgenomen in de Structuurvisie Wonen, waarbij vooralsnog een totaal aantal van 10 woningen voor het buitengebied wordt gereserveerd, ten laste van het beschikbare aantal extra wooneenheden voor de balans- en transitiekernen, volgens het principe op = op.

Argumenten en overwegingen met betrekking tot dit besluit. Samenhang met woningbeleid De nieuwe rood-voor-rood regeling hangt nauw samen met beleidskeuzen die in andere beleids- en visiedocumenten zijn gemaakt of nog worden gemaakt. De keuze om wonen niet toe te staan als kostendrager voor de sanering voor vrijvallende agrarische bebouwing is bepaald in de Woonvisie, waarvan onderdelen uitgewerkt zullen worden in de Structuurvisie Wonen die nu opgesteld wordt. Of er nu wel redenen zijn om woningbouw in het buitengebied mogelijk te maken is een afweging die plaats vindt in de Woonvisie, de vastgestelde regionale woningmarktafspraken en de Structuurvisie Wonen. Wettelijk is in de Ladder van de Duurzame Verstedelijking vastgelegd dat voor ontwikkelingen buiten bestaand bebouwd gebied een uitgebreide motiveringsplicht geldt. Bij het bepalen van de uitgangspunten in de Structuurvisie Wonen moeten we rekening houden met deze duurzaamheidsladder. Met de regionale woningmarktafspraken sturen we op kwaliteit: er moet sprake zijn van een meerwaarde voor de omgeving, meerwaarde voor de woningmarkt en het initiatief moet zelf van een bepaalde kwaliteit zijn die omschreven staat in de afspraken. Dit gaat dus ook gelden voor de nieuwe rood voor roodregeling in het buitengebied.

Iedere woning die je in het buitengebied er bij bouwt gaat ten koste van het aantal woningen dat je kunt bouwen in de kernen. In de Structuurvisie Wonen wordt vooralsnog een aantal van 10 woningen voor het buitengebied gereserveerd. Ook in het buitengebied zal de kwaliteitsladder van de regionale woningmarktafspraken van toepassing zijn. Aangetoond zal moeten worden dat in een behoefte wordt voorzien en dat een probleem in het buitengebied wordt opgelost. Woningen in het buitengebied dienen een aanvulling te zijn op het segment woningen dat je in de kern kunt bouwen. Het is van belang jaarlijks de initiatieven en ontwikkelingen te monitoren, zo kan er steeds meebewogen worden met de veranderende woningbehoefte. Samenhang met verschillende sectorale beleidskeuzen Het heroverwegen van de gemaakte keuzen met betrekking tot een multifunctioneel platteland en het beleid voor Nieuwe Economische Dragers dient op een ander moment, bij het opstellen van de omgevingsvisie Schouwen-Duiveland, plaats te vinden. Dit adviseren we vanwege de samenhang met bestaand sectoraal beleid zoals de Agenda Toerisme, Horecavisie, het Bedrijventerreinenprogramma en de Detailhandelsstructuurvisie.

In de omgevingsvisie vindt de afweging plaats waar op het eiland voorzieningen op het gebied van werken en verblijven plaatsvinden zodat dit kan bijdragen aan het behouden en versterken van leefbare kernen en een vitaal buitengebied. Inventarisatie knelpunten buitengebied Indien er een beperkt aantal woningen in het buitengebied mogelijk zijn dan kan overwogen worden om uitsluitend mee te werken aan een initiatief dat een knelpunt in het buitengebied oplost. Er komen twee knelpunten naar voren: • Daar waar sprake is van ruimtelijke - en/of milieuknelpunten voor de omgeving. Het gaat hierbij om zowel agrarische als niet-agrarische bedrijvigheid. Wat betreft milieuoverlast kan het gaan om stof-, geur- en geluidhinder in nabijheid van woningen. Grote oppervlakten aan asbestdaken die een risico vormen voor de omgeving en het milieu kunnen mogelijk ook een knelpunt zijn. • Voormalige agrarische bebouwing die niet geschikt is voor andere functies (nieuwe economische dragers). Dit zijn met name voormalige kippen- en varkensschuren. Een nadere inventarisatie van deze knelpunten wordt uitgevoerd om mee te nemen in de Structuurvisie Wonen. Risico's van extra woningbouwmogelijkheden buitengebied De mogelijkheid om extra woningen in het buitengebied mogelijk te maken bij toepassing van een rood voor roodregeling kan speculatie met bouwtitels met zich meebrengen.

Ook kan het invloed hebben op de afschrijftermijn van schuren. De eigenaar zal er mogelijk eerder voor kiezen om de voormalige schuren niet meer te onderhouden en te kiezen voor slopen omdat er dan een compensatiewoning gebouwd kan worden en dat levert geld op. Deze risico's nemen we mee in de afweging. Belangrijk is een goede balans te vinden tussen verruimen van de woningbouwmogelijkheden en de risico's die dat met zich meebrengt. Andere oplossingen voor saneren voormalige agrarische of leegstaande bebouwing Een rood-voor-roodregeling met de mogelijkheid om een compensatiewoning te kunnen bouwen bij sanering van (agrarische) bebouwing is één van de oplossingen. De oplossing om bij sanering van voormalige

Pagina 2 van 3

(agrarische) bebouwing een woning op een structuurversterkende plek in de kern te bouwen, zoals opgenomen in de Woonvisie, blijft nog steeds mogelijk. Andere oplossingen zijn het instellen van een sloopfonds of een saneringsregeling waarbij aan nieuwbouw in het buitengebied de voorwaarde van saneren van leegstaande bebouwing wordt gesteld. In het collegeprogramma 2018-2021 is een dergelijke opgave opgenomen. Daarin is gesteld dat bij agrarische bedrijfsovernames uitbreiding van het te gebruiken bouwblok met overgenomen schuren en loodsen pas mogelijk is na sanering van het te verlaten bouwblok. Dit is ook een vorm van rood-voor-rood. Bij een dergelijke regeling voeg je geen extra woningen toe in het landelijk gebied. Dat kan een voordeel zijn want burgerwoningen in het buitengebied kunnen belemmerend zijn voor de agrarische bedrijfsvoering. Agrariërs moeten in verschillende situaties vanuit milieuregels rekening houden met afstanden tot woningen. Nieuwe bewoners in het buitengebied ervaren soms hinder en klagen daarover. De Wet Plattelandswoningen biedt hiervoor geen uitkomst. Daarom moet ook dit aspect meegenomen worden bij het besluit over de nieuwe rood-voor-roodregeling in de Structuurvisie Wonen. Communicatie Het besluit heeft betrekking op het proces en enkele uitgangspunten. De definitieve keuzes worden gemaakt in de Structuurvisie Wonen.

In dat kader worden stakeholders betrokken en wordt er afgestemd met het bestuur van Agrarisch Schouwen-Duiveland/ZLTO. Vervolg De voorwaarden en uitgangspunten voor de rood-voor-roodregeling voor woningen in het buitengebied nemen we mee bij het opstellen van de Structuurvisie Wonen. We hanteren de volgende planning: 27 juli 2021 • Regionale woningmarktafspraken Schouwen-Duiveland zijn vastgesteld door GS en B&W. Deze zullen ook van toepassing zijn op woningen in het buitengebied. 3e en 4e kwartaal 2021 • Inventarisatie knelpunten met probleemschets ruimtelijke en milieu-knelpunten buitengebied. • Opstellen voorwaarden en uitgangspunten woningen tbv rood-voor-roodregeling buitengebied. • Afronden concept-Structuurvisie Wonen en ontwerp in procedure brengen. 1e kwartaal 2022 • Raadsvoorstel vaststellen Structuurvisie Wonen

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, M.K. van den Heuvel

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3