20210727 Raadsbrief Regionale woningmarktafspraken 2021 (461536)

Raadsbrief

Onderwerp Zaaknummer Datum Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Regionale woningmarktafspraken 2021 461536 27 juli 2021 Werken, Wonen en Leven (WWL) D.P.W. Joppe Afdelingshoofd WWL

Inleiding De huidige regionale woningmarktafspraken voor Schouwen-Duiveland dateren uit 2014 en zijn nog gebaseerd op de Woonvisie uit 2013. Vanwege nieuwe inzichten, kaders en cijfers (zoals de actuele provinciale bevolkings- en huishoudensprognose uit 2019, de Woonvisie uit 2018, het kwalitatief woononderzoek uit 2019 en de woningmarktanalyse uit 2020), zijn de woningmarktafspraken aan actualisatie toe. In samenspraak en goed overleg met de provincie en het bureau KAW hebben de afgelopen maanden ambtelijk en bestuurlijk gewerkt aan nieuwe regionale woningmarktafspraken. Kernboodschap Op 27 juli jl. hebben we de bijgevoegde nieuwe regionale woningmarktafspraken 2021 met de provincie vastgesteld. De gemeente Schouwen Duiveland is in het kader van wonen gemeente én regio in één en maakt rechtstreeks nieuwe afspraken met de provincie. De woningmarktafspraken zijn gebaseerd op een positieve grondhouding, maar niet vrijblijvend. Bij het werken aan een goede balans op de woningmarkt, zijn woningmarktafspraken van groot belang. Het Rijk eist in de Wet ruimtelijke ordening en daarbinnen in de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ dat gemeenten plannen maken die aansluiten op de behoefte, en dat zij deze zoveel mogelijk binnen bestaand bebouwd gebied realiseren.

De provincie heeft vanuit zijn provinciaal belang in de woningmarkt een formele, kaderstellende rol om bundeling en zuinig ruimtegebruik op regionaal niveau te stimuleren en af te dwingen. We hebben hebben daarom in goed overleg de nieuwe woningmarktafspraken met de provincie gemaakt. Die zijn bindend en de provincie heeft de formele taak ons hieraan te toetsen. De gemaakte afspraken zijn niet vrijblijvend en Gedeputeerde Staten hebben de mogelijkheid om in te grijpen op de woningmarkt. De woningvoorraad groeide boven verwachting, dit leidde tot een acceptabele leegstand en biedt dus ruimte om meer kwalitatieve woningen toe te voegen. De woningbehoefte in de periode 2014-2023 was geraamd op netto 650 woningen. De werkelijke toename van de woningvoorraad op Schouwen Duiveland ligt hoger. Tussen 2014 en 2020 was de netto toevoeging jaarlijks gemiddeld 85 woningen. De totale groei van 650 woningen bestond uit: ruim 900 nieuwbouw, ruim 400 sloop, ca. 150 toevoeging door functieverandering en splitsing. Duidelijk is dat de woningmarkt de afgelopen jaren onverwacht sterk aangetrokken is, wat tot grotere vraag naar woningen leidde. Ook in de provinciale prognoses 2019 is dit terug te zien.

Het eerst toestaan van deeltijdwonen in de kernen tussen 2015-2019 voorkwam leegstand in de economisch mindere jaren en het vanaf 2019 reguleren hiervan zorgde voor het verbeteren van de leefbaarheid en de beschikbaarheid van woningen. Minder dan 0,8% van de woningen staat leeg, dit is het laagste aandeel binnen Zeeland (1,5% gemiddeld). Kortom: ondanks dat we de afgelopen jaren woningen zijn blijven toevoegen, is de echte leegstand niet te groot geworden. De huidige leegstand maakt het zelfs mogelijk om meer ruimte te nemen in kwalitatief, goede woningbouwplannen. Het is voorlopig niet te verwachten dat de leegstand naar een problematisch niveau gaat stijgen. Wel moet dit belangrijk onderdeel zijn van de monitoring en het inzetten van onze instrumenten zoals het Transitiefonds (zie Hoofdstuk V). De woningmarktafspraken bewegen mee met de veranderingen, daarom leggen we onze manier van werken vast met een grote aandacht voor de bestaande voorraad. Pagina 1 van 3

Sinds onze eerste set woningmarktafspraken is de woningmarkt drastisch veranderd. Het illustreert hoe snel de woningmarkt kan veranderen in korte tijd, ondanks zekerheden als vergrijzing en groeiend aanbod vrijkomende woningen door oplopende sterfte. Het is belangrijk om mee te bewegen met de steeds veranderende behoefte, enerzijds te bouwen en te transformeren, anderzijds waar nodig ook woningen te onttrekken. Zo ontstaat een ‘rollende’ voorraad woningen die maximaal inspeelt op de behoefte van nu en in de toekomst. De bestaande woningvoorraad is het grootste en belangrijkste deel: we hebben al meerdere instrumenten waarmee we de afgelopen jaren gewerkt hebben aan het verbeteren of saneren van bestaande woningen. Daar blijven we mee werken: in hoofdstuk III leggen we uit hoe we onze woningen kunnen verbeteren. Vanuit de behoefte aan afspraken - die meebewegen - leggen we in deze woningmarktafspraken daarom onze manier van werken vast. Aantallen die genoemd worden zijn momentopnames, gebaseerd op de nu actuele onderzoeken en visies. Monitorgegevens veranderen doorlopend en in de tijd worden onderzoeken, visies en instrumenten geactualiseerd en/of aangevuld, zoals het KWOZ en onze Structuurvisie wonen (concept). De woningmarktafspraken bieden meer kwalitatieve ruimte voor goede plannen, maar keuzes maken blijft noodzakelijk.

Deze woningmarktafspraken helpen ons om meer ruimte te geven aan kwalitatief goede plannen voor nieuwbouw, transformatie, herbestemming en sloop. Daaronder valt ook het bijsturen bij plannen die niet (geheel) aan onze doelen voldoen. Zo voorkomen we dat er plannen bij komen of blijven bestaan, die ongewenst met elkaar concurreren, leiden tot onnodige leegstand of verpaupering elders, weinig toekomstwaarde hebben en/of gewenste andere ontwikkelingen in de weg staan. Door duidelijk aan te geven wat wij van initiatiefnemers verwachten (kwaliteitsladder), geven we vooraf zoveel mogelijk duidelijkheid. Bij plannen met onvoldoende kwaliteit, en bij te veel plannen, moeten er keuzes gemaakt worden. Hoewel de woningbehoefte actueel groot is, hebben we als overheid een verantwoordelijkheid om ook over de langere termijn na te denken. Onze basisopstelling is: ja, we bedienen nu de kwalitatieve vraag naar wonen, en ja, we benutten nu al onze instrumenten om ook op de langere termijn kunnen bijsturen. Consequenties Kwaliteit en passendheid zijn leidend bij nieuwe initiatieven (= kwaliteitsladder) en een bijdrage aan het Transitiefonds blijft noodzakelijk. In deze nieuwe set woningmarktafspraken verschuift de aandacht nog meer naar kwalitatief toetsen vóór kwantitatief. Ook nu geldt dat de aantallen in balans moeten blijven met de vraag.

Belangrijker nog vinden we dat we alleen nog meewerken aan plannen met meerwaarde én waarbij er een bijdrage per woning aan het Transitiefonds noodzakelijk is. Met deze binnenkomende middelen wordt er ingespeeld op het in de toekomst uit de markt halen van incourante woningen én dit is nodig voor een te rechtvaardigen ruimtelijke onderbouwing van de behoefte. We denken dat met deze afspraken, dit de beste manier is om nu in te kunnen spelen op de woonvraag en tegelijk de kwaliteit van onze kernen naar de toekomst toe te kunnen vergroten. Onze kwaliteitsladder (blz. 21) laat zien welke afwegingspunten een rol spelen: dit zijn de onderwerpen waar we bij een plan mede naar kijken om tot een advies te komen. Aan hoe meer criteria een plan of initiatief in positieve zin voldoet, hoe groter de kans dat de gemeente positief adviseert. De kwaliteitsladder beoordeelt op: • meerwaarde voor plek en omgeving; • meerwaarde voor de woningmarkt; • kwaliteit van het initiatief zelf. Om in te spelen op flexibiliteit en continuïteit is een extra transitieprogramma noodzakelijk van 235 woningen. Om de netto woonvraag van 460 woningen (Woningmarktanalyse WMA 2020 - 2030) te bedienen, en tegelijk een kwalitatieve transitie te maken, rekenen we met een bruto programmering van 695 woningen. Dit genereert een extra transitieprogramma van 235 woningen voor de komende 10 jaar.

Daarbij baseren wij ons op de woonvisie 2018 en woningmarktanalyse 2020, waarvoor onderzocht is hoeveel woningen op termijn kwalitatief overtollig raken. Dit aantal - 235 - toekomstige incourante woningen moeten op termijn onttrokken worden aan de voorraad. Daarom is nu een bijdrage per woning aan het Transitiefonds noodzakelijk.

Pagina 2 van 3

Zeker in kleinere kernen is voldoende transitieprogramma nodig om flexibiliteit en continuïteit te waarborgen. Niet in elke kern is dezelfde voorraadontwikkeling nodig. Zierikzee en kernen aan de kust hebben bijvoorbeeld een grotere aantrekkingskracht en kansen voor instroom van buiten, bij gericht aanbod. Gelet op transitieruimte is er juist meer behoefte aan het toevoegen van kwalitatieve woningen in de kleinere kernen. De aantallen waar we voor nu mee werken zijn de volgende: • Zierikzee: 415 (bestaande uit WMA: 325 en extra 90) • Wonen aan de kust: 149 (bestaande uit WMA: 95 en extra: 54) • Dorpswonen: 131 (bestaande uit WMA: 40 en extra 91) Totaal: 695 woningen (WMA: 460 woningen en extra 235 woningen) Binnen de woonmilieus Wonen aan de kust en Dorpswonen gaat er meer programma naar resp. de groeikernen Burgh-Haamstede en Bruinisse. Dit wordt verder uitgewerkt in de Structuurvisie Wonen. Communicatie De regionale woningmarktafspraken zijn ook behandeld in het college van GS op 27 juli jl. De uitkomst van dit besluit is nog niet bekend, maar reactie zal nog naar de raad worden gecommuniceerd zodra deze ontvangen wordt. Intern worden de betrokken clusters geïnformeerd over de regionale woningmarktafspraken en de aangepaste werkwijze.

Voor ontwikkelaars en bouwers wordt in september een informatiebijeenkomst georganiseerd en krijgen ze vervolgens een brief/korte memo over met de nieuwe aanpak. Vervolg Minimaal 1 x per jaar wordt de raad geïnformeerd over de gevoerde werkwijze in de regionale woningmarktafspraken. Bijlagen Bijlage 1: 20210712 Woningmarktafspraken SD-provincie Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland,

Pagina 3 van 3