1703140 RVS Omgevingsvergunning nieuwbouw hotel aan de Hogezoom 169 Renesse

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Middel, Idealiter vinden de bouwwerkzaamheden zoveel mogelijk in het laagseizoen plaats, zodat zo min mogelijk overlast wordt ervaren door omwonenden en omliggende bedrijven. Om die reden is het wenselijk het voorstel in de raadsvergadering van juni te agenderen. Omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van een hotel aan de Hogezoom 169 te Renesse 1703140 19 mei 2026 Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Een positief advies te verstrekken ten aanzien van het verlenen van de omgevingsvergunning met buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor de nieuwbouw van een hotel aan de Hogezoom 169 te Renesse.

Inleiding Op 18 maart 2025 nam het college een positieve grondhouding aan ten opzichte van de ontwikkeling van een hotel aan de Hogezoom 169 te Renesse (zaaknummer 1399410). Ter plaatse van de huidige discotheek “Pinky’s en de Zoom” aan de Hogezoom 169 te Renesse wil de initiatiefnemer een hotel ontwikkelen met 37 kamers en een bijbehorend restaurant. De locatie is gelegen op een beeldbepalende plaats op de overgang tussen het historische dorpslint en het bruisende centrumgebied van Renesse. Op het plangebied is het bestemmingsplan “Renesse” uit 2024 van toepassing, dat van rechtswege deel uitmaakt van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan “Gemeente Schouwen-Duiveland”. Er rust een Horeca bestemming (artikel 10) t/m categorie 3 (zware horeca) op de locatie met de gebiedsaanduiding “oude lint” en functieaanduiding bedrijfswoning. De beoogde functie hotel/restaurant, al dan niet met zaalverhuur, valt in categorie 3 en is dus rechtstreeks passend. Het plan kent echter de volgende strijdigheden met de bouwregels waardoor er sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit: • Het nieuwe pand komt op een aantal punten buiten het bouwvlak (balkon/entree); • De huidige aanduiding hoofdgebouw valt niet op het gehele toekomstige pand.

Buiten deze aanduiding is maximaal 50% bebouwing met functioneel ondergeschikte bijbehorende bouwwerken toegestaan; • De bestaande aanduiding bestemming horeca t/m categorie 3 ligt over het grootste gedeelte, maar niet het volledige vlak van het toekomstige pand. Het overige deel van het bouwvlak waar het beoogde pand komt, kent dus niet specifiek deze hoge categorie Horeca aanduiding maar een horecabestemming zonder specifieke categorie. Omdat het oppervlak van deze ‘zware horeca’ dus toeneemt, spreken we van uitbreiding van een horecabedrijf met meer dan 20% en daarmee een aangewezen BOPA-geval met bindend adviesrecht van de raad en verplichte participatie (conform het aanwijzingsbesluit uit 2025). Dit advies moet door ons college in acht worden genomen bij de besluitvorming. Dit waarborgt dat de raad betrokken is bij de afwegingen omtrent ruimtelijke ordening en dat de belangen van de gemeenschap integraal worden meegenomen in het uiteindelijke besluit.

Pagina 1 van 3

In bijlage 1 bij dit voorstel is de Onderbouwing Fysieke Leefomgeving opgenomen en in bijlage 2 een weergave van de gevels van het beoogde gebouw. Bijlage 3 bevat een gespreksverslag van een aanvullend gesprek met de dorpsraad in het kader van de participatie. Beoogd resultaat Het verlenen van een omgevingsvergunning voor de realisatie van een hotel aan de Hogezoom 169 te Renesse. Argumenten 1.1 Het plan voldoet aan alle relevante wet- en regelgeving Uit de onderbouwing fysieke leefomgeving in bijlage 1 blijkt dat de ontwikkeling aan alle relevante wet- en regelgeving voldoet, zoals ecologie, mobiliteit en milieuzonering. Bovendien past de ontwikkeling gemotiveerd binnen de kaders van het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid. Hierdoor wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid en de inpassing van het project in de omgeving gewaarborgd.

De voorgestelde ontwikkeling voldoet aan het vereiste criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals noodzakelijk voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; 1.2 Vestiging van een hotel en restaurant op deze locatie past grotendeels rechtstreeks in de bestaande bestemming Conform artikel 10 van het vigerende bestemmingsplan en de “Staat van horeca-activiteiten” , is vestiging van een hotel met een bijbehorend restaurant en/of zalenverhuur rechtstreeks toegestaan in de bestaande bestemming; 1.3 Realisatie van een hotel aan de Hogezoom 169 is passend in het Masterplan Renesse Renesse wil zich profileren als een badplaats voor gezinnen. In het Masterplan wordt op dit specifieke gedeelte van “Bruisend centrum Renesse” ingezet op een verschuiving van nachthoreca naar meer dag- en avondrecreatie. Er zijn voor wat betreft verblijfsrecreatie met name kansen voor concepten die minder seizoen afhankelijk zijn en een kwaliteitsverhoging geven ten opzichte van bestaande verblijfshoreca. De huidige invulling van het pand als discotheek voor een jonge doelgroep is de laatste jaren gebleken niet meer levensvatbaar te zijn. Het aantal jongeren dat recreëert in Renesse neemt al jaren gestaag af. Dit komt onder andere door nieuwe alcoholwetgeving en goedkope vliegvakanties naar meer zonnige badplaatsen.

Voor het betreffende pand zijn weinig andere functies denkbaar. Het betreft een beeldbepalende locatie waar verpaupering zeer onwenselijk is. De beoogde ontwikkeling is passend in de visie van het Masterplan; 1.4 Het ontwerp past in het Beeldkwaliteitsplan Renesse In de sterkte/zwakte analyse in het Beeldkwaliteitsplan wordt de huidige verschijningsvorm van het bestaande pand als "zwak" weergegeven. Ten opzichte van de huidige bebouwing, terrassen en aanbouwen wordt met dit plan een aanzienlijke kwaliteitsverbetering gerealiseerd voor deze beeldbepalende locatie. Na toetsing aan de “Menukaart oude lint” uit het Beeldkwaliteitsplan Renesse kan in het algemeen geconcludeerd worden dat de gevraagde nieuwbouw een fors gebouw wordt ten opzichte van de bestaande bebouwing. Er is echter gestreefd naar een kleine korrelgrootte door de pandgewijze architectuur. Er is binnen het bouwblok en de gevellijn variatie aangebracht middels bouwhoogte en -breedte, type, materialisering, kleur en verticale geleding. Ook door het feit dat het hotel op een hoek is gelegen, kan deze locatie zich ruimtelijk en stedenbouwkundig gezien meer massa veroorloven. Daarnaast is dit het einde van het lint en hier is de bebouwing al sterk verdicht ten opzichte van de overige bebouwing in het lint. Dit is duidelijk een overgangsgebied naar het “Bruisend centrum”.

Het perceel aan de achterzijde is meer dan de toegestane 50% bebouwd. De architectuur is echter verfijnd uitgevoerd doormiddel van verspringing en het verschil in bouwhoogte. Hierdoor sluit het goed aan bij de bestaande bebouwing aan de achterzijde. De overschrijding is acceptabel en stedenbouwkundig als passend bevonden. Kanttekeningen 1.1 Parkeren moet in de openbare ruimte plaatsvinden Uit de berekening van de parkeerbehoefte komt naar voren dat er gemiddeld 11 parkeerplaatsen nodig zijn ten opzichte van de huidige situatie c.q. de huidige bestemming. De parkeerafwikkeling moet plaatsvinden op het nabijgelegen P+R terrein aan de Roelandsweg. Er geldt per parkeerplaats een afkoopregeling, waarbij de initiatiefnemer beheer/onderhoud van deze parkeerplaatsen eeuwigdurend afkoopt. Deze regeling is eerder toegepast voor parkeren voor centrumontwikkelingen in Renesse, waarbij parkeren op eigen terrein Pagina 2 van 3

onmogelijk is. Overigens betekent dit geen gereserveerde parkeerplaatsen op de P+R, maar de mogelijkheid het terrein te gebruiken voor hun gasten. Daarbij is van belang dat onze gemeente recent het P+R-terrein heeft uitgebreid met circa 65 parkeerplaatsen (omgevingsvergunning september 2024, zaaknummer 1195603). Met deze uitbreiding is reeds voorgesorteerd op de autonome groei van het aantal bezoekers, het verlies aan parkeerplaatsen als gevolg van de aanleg van de rotonde en het faciliteren van ontwikkelingen in het centrum, waarbij parkeren niet volledig op eigen terrein kan worden opgelost. Gelet op de omvang van de totale parkeercapaciteit, de recente uitbreiding van het terrein en de beperkte afname van het aantal parkeerplaatsen op de P+R ten behoeve van deze ontwikkeling blijft de functie van het P+R-terrein als opvanglocatie voor bezoekers van Renesse geborgd. Communicatie Het betreft in deze een aangewezen BOPA-geval voor verplichte participatie. In paragraaf 6.2.1 van bijlage 1 (en de daarbij behorende bijlage) bij dit voorstel is uiteengezet hoe de participatie vormgegeven is. Er heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden, waar een brede kring van omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden de gelegenheid hebben gekregen kennis te nemen van het plan.

Er was aansluitend de gelegenheid om vertegenwoordigers aan te spreken en/of om een schriftelijke reactie achter te laten. Naar aanleiding van de reacties zijn nog separate vervolggesprekken ingepland met de omwonenden, de naastgelegen collega-ondernemers en met de dorpsraad in het bijzijn van de gemeente, waarvan een verslag is opgenomen in bijlage 3 bij dit voorstel. De participatie en verslaglegging daarvan is getoetst aan het beoordelingskader omgevingsvergunningen (bopa's) met betrekking tot participatie. Daaruit kan geconcludeerd worden dat de participatie van voldoende kwaliteit is. Na uw besluit wordt de omgevingsvergunning verleend. De publicatie hiervan wordt op gebruikelijke wijze kenbaar gemaakt in de Wereldregio, het gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Uitvoering Na uw besluit wordt de omgevingsvergunning verleend en zes weken voor beroep ter inzage gelegd. Bijlagen Bijlage 1 Onderbouwing Fysieke Leefomgeving Bijlage 2 Geveltekeningen van het beoogde gebouw Bijlage 3 Gespreksverslag 11 mei (participatie)

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 3 van 3