1685498 Bijlage 2 Motivering en regels

TAM-OMGEVINGSPLAN HOOFDSTUK 22B, MOLENWEG 2, BURG. V. D. HAVESTRAAT 1 OOSTERLAND vastgesteld

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b, Molenweg 2, Burg. v. d. Havestraat 1 Oosterland

2

Inhoudsopgave

Motivering Bijlagen bij de toelichting

5 51

Bijlage 1

Inrichtingstekening

52

Bijlage 2

Bodemonderzoek

62

Bijlage 3

Watertoets

143

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4

Hoofdstuk 2 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Hoofdstuk 4

147 Inleidende regels Begripsbepalingen Aanvullende begripsbepalingen Toepassingsbereik Meet- en rekenbepalingen

Algemene regels Normadressaat Anti-dubbeltelregel Parkeren

Gebruiksactiviteiten Gebruiksactiviteiten anders dan toegestaan Wonen Bedrijf

Bouwactiviteiten

148 148 149 152 153

154 154 155 156

157 157 158 159

160

Artikel 11 Algemene bouwregels Artikel 12 Bouwen van een hoofdgebouw - vergunningplicht Artikel 13 Bouwen van een gebouw en overkapping - vergunningplicht Artikel 14 Bouwen van een bijbehorend bouwwerk en overkapping vergunningplicht Artikel 15 Bouwen van een ander bouwwerk - vergunningplicht Artikel 16 Bouwen in archeologisch waardevol gebied - vergunningplicht Artikel 17 Bouwen in molenbiotoop - vergunningplicht

160 161 162

Hoofdstuk 5

167

Artikel 18 Artikel 19

Hoofdstuk 6 Artikel 20

Aanlegactiviteiten Werkzaamheden in archeologisch waardevol gebied Werkzaamheden in molenbiotoop

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht bouwwerken en gebruik

163 164 165 166 167 169

170 170

3

Bijlagen bij de regels

171

Bijlage 1

172

4

Staat van bedrijfsactiviteiten

Motiv ering

5

Toelichting TAM-IMRO wijziging Omgevingsplan Schouwen- Duiveland ‘Molenweg 2Burgemeester van der Havestraat 1 Oosterland’ Gemeente Schouwen- Duiveland April 2025 - Aangevuld Januari 2026-

Buro Kours Adviesburo voor ruimtelijke ontwikkeling –

Tel 06 466 27 079

–

www.burokours.nl

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

Titel

TAM-IMRO Wijziging Omgevingsplan Schouwen- Duiveland ‘Molenweg 2 – Burgemeester van der Havestraat 1 Oosterland’

Versiedatum

: 25 April 2025

Kenmerk

: 2024- 229- 02

Gemeente

: Schouwen- Duiveland

Auteur

: F.G.P. Savelkouls MSc. Buro Kours: Adviesburo voor ruimtelijke ontwikkeling

Toelichting- Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

Toelichting- Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

-INHOUDSOPGAVE INLEIDING ................................................................................................. 7

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 2.

AANLEIDING EN DOEL................................................................................ 7 LIGGING EN KADASTRALE BEGRENZING ...................................................... 7 OMGEVINGSPLAN ...................................................................................... 9 LEESWIJZER ........................................................................................... 10 PLANBESCHRIJVING ................................................................................. 11

2.1 2.2 3.

GEBIEDSOMSCHRIJVING .......................................................................... 11 BESTAANDE EN BEOOGDE SITUATIE .......................................................... 11 BELEIDSKADER......................................................................................... 13

3.1

RIJKSBELEID .......................................................................................... 13

3.2 3.3

REGIONAAL BELEID ................................................................................. 14 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................ 16

4.

OMGEVINGSASPECTEN ............................................................................. 20

4.1 4.2 4.3

BODEM .................................................................................................. 20 ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE........................................................ 21 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING .............................................................. 24

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

AKOESTIEK ............................................................................................ 26 FLORA EN FAUNA .................................................................................... 27 MOBILITEIT EN PARKEREN ....................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT .................................................................................... 30 OMGEVINGSVEILIGHEID .......................................................................... 31 DUURZAAMHEID ..................................................................................... 32 MER-BEOORDELING ................................................................................. 35 WATER................................................................................................... 36 OPZET OMGEVINGSPLAN .......................................................................... 40

5. 5.1 5.2 6.

PROCEDURE ........................................................................................... 40 TOEDELING VAN FUNCTIES ...................................................................... 40 UITVOERBAARHEID .................................................................................. 41

6.1 6.2

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ........................................................... 41 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID .................................................... 41

6.3

EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES .......................... 42

7.

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ............................................................ 44

7.1

KEUZE INSTRUMENT TAM-OMGEVINGSPLAN ............................................... 44

7.2

REGELS EN VERBEELDING ........................................................................ 44

BIJLAGEN ........................................................................................................... 45 1. Inrichtingstekening nieuwe situatie 2. Rapportage verkennend en aanvullend bodemonderzoek 3. Aanmeldformulier watertoets

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

5

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

6

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel

Aan de Molenweg 2 en de Burgemeester van der Havestraat 1 in Oosterland is in de uitgangssituatie een agrarisch loonbedrijf gevestigd. Op basis van het tijdelijke deel van het gemeentelijke omgevingsplan zijn de regels van het bestemmingsplan ‘Nieuwerkerk en Oosterland’ van toepassing. Beide locaties beschikken over de bestemming ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘Agrarisch loonbedrijf’. In de verbeelding is de bestaande bedrijfswoning aan de Molenweg niet aangeduid en daarmee onder overgangsrecht geplaatst. Aan de Burgemeester van der Havestraat 1 in Oosterland is een tweede bedrijfswoning aanwezig en als zodanig aangeduid. Deze bedrijfswoning is echter in de praktijk in gebruik als reguliere burgerwoning. In de beoogde situatie wordt op basis van een wijziging van het gemeentelijke omgevingsplan mogelijk gemaakt dat het perceel aan de Burgemeester van der Havestraat 1 een woonfunctie krijgt. Hiermee ontstaan tevens mogelijkheden om de huidige verouderde woning te slopen en ter plaatse een nieuwe woning op te richten. Aan de bedrijfswoning aan de Molenweg 2 wordt de aanduiding ‘bedrijfswoning’ toegekend. Het gebruik van de bedrijfswoning wordt hiermee uit het overgangsrecht gehaald. Met de wijziging van het omgevingsplan wordt afgeweken van het tijdelijke deel van het omgevingsplan zoals vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Nieuwerkerk en Oosterland’.

Aan de locatie Molenweg 2 wordt de aanduiding ‘bedrijfswoning’ opgenomen ter hoogte van de bestaande dienstwoning. Het perceel behorende bij de locatie Burgemeester van der Havestraat 1 zal worden voorzien van een woonfunctie. In onderliggende toelichting is aangetoond dat in de beoogde situatie sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Ligging en kadastrale begrenzing

De planlocatie bevindt zich in de bebouwde kom van Oosterland in de gemeente SchouwenDuiveland. Kadastraal is de locatie bekend als Duiveland, sectie B, nummers 690 en 691. Op onderstaande kaarten wordt de afbakening van het plangebied en de kadastrale situatie weergegeven.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

7

Figuur 1

Kadastraal perceel plangebied

Figuur 2

Perceel plangebied luchtfoto

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

8

1.3

Omgevingsplan

Voor de locatie geldt op basis van het tijdelijke deel van het gemeentelijke omgevingsplan, het bestemmingsplan ‘Nieuwerkerk en Oosterland’ (vastgesteld op 27 november 2014). Op de planlocatie is de bestemming ‘Bedrijf’ van toepassing met de functieaanduiding ‘Agrarisch loonbedrijf’ en ‘Bedrijf tot en met categorie 1’ ten behoeve van het gevestigde agrarisch loonbedrijf van de initiatiefnemer. Binnen de geldende bedrijfsfunctie zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan onder milieucategorie 1 voor zover deze zijn opgenomen als categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten in bijlage 1 van de planregels. Voor activiteiten die wat betreft werkelijke milieubelasting gelijk te stellen zijn aan de rechtstreeks toegestane activiteiten op basis van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zijn maatwerk functieaanduidingen opgenomen per locatie. Een bedrijfswoning is toegestaan voor zover deze als zodanig is aangeduid. De planlocatie beschikt over één bedrijfsbestemming met twee bouwvlakken. Ter hoogte van de locatie Burgemeester van der Havestraat 1 is de aanduiding ‘bedrijfswoning’ toegekend binnen een bouwvlak. Deze woning is echter in de praktijk in gebruik als burgerwoning. Ter hoogte van de Molenweg 2 is een tweede bouwvlak aanwezig. Binnen dit bouwvlak is bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning aanwezig. De bedrijfswoning is al vele jaren aanwezig en als zodanig in gebruik.

De bedrijfswoning is niet weergegeven in de verbeelding en daarmee onbedoeld onder overgangsrecht geplaatst. In de geldende planregels is geen afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan het bedrijfsmatig gebruik ter hoogte van de Burgemeester van der Havestraat 1 kan worden gewijzigd in een woonfunctie. Het gebruik van een bedrijfsfunctie voor woondoeleinden is niet toegestaan binnen de regels van het bestemmingsplan. De beoogde ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door middel van een wijziging van het omgevingsplan. Onderliggende omgevingsplanwijziging heeft de opzet van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO) zoals deze op basis van Wet ruimtelijke ordening vóór 1 januari 2024 werd toegepast. Op basis van overgangsrecht onder de Omgevingswet kan via een tijdelijke alternatieve maatregel aangesloten worden bij deze IMRO-codering. In de beoogde situatie wordt voor de Burgemeester van der Havestraat 1 voor de lange termijn aangesloten op de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een woonfunctie. Het gebruik als bedrijfswoning aan de Molenweg 2 was al onder overgangsrecht toegestaan en wordt weer rechtstreeks toegestaan. Voor de planlocatie zijn tevens de dubbelbestemmingen ‘Waarde- Archeologie- 7’ (deels) en ‘Waarde - Archeologie- 5’ (deels) van kracht ter bescherming van mogelijk in de ondergrond aanwezige waardevolle archeologische relicten.

Indien als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse bodemverstorende activiteiten plaatsvinden met een bewerkingsoppervlakte vanaf respectievelijk 5000m2 en 250m2 met een bewerkingsdiepte vanaf 0,5 m-mv, is het uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek noodzakelijk (zie tevens paragraaf 4.2). Ter hoogte van de planlocatie zijn tevens de aanduidingen: maatvoering ‘Maximum bebouwingspercentage 75%’, ‘Maximum bouwhoogte: 10m; Maximum goothoogte: 5m’ (Molenweg 2) en de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone- Molenbiotoop’ toegekend. Binnen een afstand tot 400 meter van de molen gelden bouwbeperkingen ter bescherming van de windvang van de molen. In paragraaf 4.2 is de wijze waarop de ontwikkeling rekening houdt met de windvang van de molen beschreven. Ter plaatse is tevens het ‘Parapluplan parkeernormen Schouwen-Duiveland’ van toepassing. Op basis van dit bestemmingsplan dienen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen tevens te voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen perceel. In paragraaf 4.6 is een afweging opgenomen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

9

Figuur 3

1.4

Uitsnede bestemmingsplan ‘Nieuwerkerk en Oosterland’: ‘Bedrijf- agrarisch loonbedrijf’

Leeswijzer

Onderhavige toelichting is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding en doelstelling van de beoogde ontwikkeling nader toegelicht. In hoofdstuk 2 is een uitgebreide planbeschrijving opgenomen. Hoofdstuk 3 beoordeelt het plan binnen het ruimtelijk beleidskader van de verschillende overheidslagen. De ruimtelijke en milieukundige randvoorwaarden zijn nader beschouwd in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft de opzet van het omgevingsplan en hoofdstuk 6 behandelt de uitvoerbaarheid.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

10

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1

Gebiedsomschrijving

De locatie ligt in de bebouwde kom van Oosterland, centraal in de dorpskern. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich woningen en centrumvoorzieningen waaronder kleinschalige detailhandelsvoorzieningen, kleinschalige horeca en het kerkgebouw van de gereformeerde gemeente. Het plangebied bestaat uit een tweetal adressen. Beide adressen maken in de uitgangssituatie onderdeel uit van het agrarisch loonbedrijf van de initiatiefnemer. Op de locatie aan de Molenweg is een woonboerderij aanwezig met bedrijfsbebouwing. Aan de Burgemeester van der Havestraat is een bedrijfswoning met bijgebouw gelegen welke eveneens planologisch onderdeel uitmaken van het loonbedrijf. De woning grenst aan achtererven van woonpercelen uit omliggende straten en een aantal particuliere garageboxen voor huisraad en privévoertuigen. Het perceel is toegankelijk via de Burgemeester van der Havestraat. De kern Oosterland heeft een relatief groot oppervlak aan uitbreidingswijken in relatie tot de oorspronkelijke historische dorpskern. De historische kern heeft de structuur van een straatdorp met de Kerkstraat als basis. De wegen in het verlengde van de markt, waaronder de Molenweg en de Sint Joostdijk maken eveneens onderdeel uit van de vroege historische dorpsstructuur. Achter deze wegen zijn in de loop der decennia verschillende planmatige dorpsuitbreidingen aangelegd.

De Molenweg en de Burgemeester van der Havestraat zijn beiden onderdeel van de hoofdontsluiting van het dorp. Aan de noordzijde van de huidige kern, langs de Rijksweg N59, zijn meer grootschalige bedrijfsmatige functies geclusterd op en aan een lokaal bedrijventerrein ter hoogte van de Wilgenstraat. Binnen deze bedrijventerreinen zijn thans bedrijfsactiviteiten gevestigd die de kleinschalige historische dorpskern zijn ontgroeid.

2.2 -

-

Bestaande en beoogde situatie Ter plaatse van de Molenweg 2 bevindt zich een historische kop-rompboerderij met de bedrijfswoning met voormalige stal (ca 400m2) en bedrijfsbebouwing waaronder een aangebouwde schuur (ca 450m2: opgericht omstreeks 1925) en een vrijstaande opslagschuur (ca 225m2) aan de achterzijde van het perceel. Het bedrijfsperceel (ca 2670 m2) is vrijwel volledig verhard met uitzondering van het voor- en zijerf van de bedrijfswoning; Ter hoogte van de Burgemeester van der Havestraat 1 bevindt zich een bedrijfswoning (ca 65m2) met aanbouwen (15m2) en een vrijstaand bijgebouw (ca 20m2), een inrit en een tuin. De woning bestaat uit een enkele bouwlaag met kap. Het perceel is toegankelijk via de

-

-

gedeelde inrit naar de Burgemeester van der Havestraat; Op de locatie aan de Molenweg is thans het agrarisch loonwerkbedrijf van de initiatiefnemer gevestigd. De Burgemeester van der Havestraat maakt in planologisch opzicht onderdeel uit van het loonwerkbedrijf, terwijl het gebruik en de aanwezige bebouwing in de praktijk vergelijkbaar zijn met een woonfunctie; De kadastrale percelen Duiveland sectie B nrs. 691 en 690 hebben een totale oppervlakte van ca 4000 m2;

-

-

De bestaande bedrijfswoning aan de Molenweg 2 is per abuis niet weergegeven in de verbeelding van het geldende bestemmingsplan en daarmee onder overgangsrecht geplaatst. Door middel van de toekenning van de aanduiding ‘bedrijfswoning’ wordt het gebruik als bedrijfswoning weer rechtstreeks toegestaan; Voor het deelperceel behorende bij de Burgemeester van der Havestraat met een oppervlakte van ca 1275 m2 wordt in de beoogde situatie een woonfunctie toegekend. De huidige bebouwing zal worden gesloopt en vervangen door een nieuwe vrijstaande woning met een aangebouwd bijgebouw van circa 200m2 bebouwingsoppervlak. De nieuwe woning heeft een bouwhoogte van maximaal 8m en een goothoogte van maximaal 4m.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

11

Figuur 5

Beoogde situatie woning Burgemeester van der Havestraat 1 (Erik van den Bos Architect d.d.

Maart 2022)

Figuur 6

Inrichtingstekening (Erik van den Bos Architect d.d. Maart 2022. Zie bijlage 1)

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

12

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 NOVI Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen en geeft richting ten aanzien van vier prioritaire opgaven. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. De omgevingsvisie heeft de status van een nationale structuurvisie. Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; -

Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Beoordeling De ontwikkeling is kleinschalig van aard en niet strijdig met het Rijksbelang. Het (her)ontwikkelen van een enkele woning binnen de bebouwde kom past binnen de kernprioriteit ‘sterke en gezonde steden en regio’s’. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het Rijksbeleid zoals opgenomen in de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van de instructieregel van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dient bij een wijziging van het omgevingsplan ten behoeve van een nieuwe stedelijke ontwikkeling de zogenaamde laddertoets te worden doorlopen. Deze instructieregel is op basis van artikel 8.0b Bkl ook van toepassing voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Op basis van de laddertoets dient voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden op welke wijze er toepassing is gegeven aan duurzaam ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden in hoeverre er een mogelijkheid bestaat om de ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied te realiseren. Op deze manier wordt een zorgvuldige en transparante afweging bij ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd en wordt de aanwezige ruimte in stedelijk gebied optimaal benut. Nieuwe stedelijke ontwikkeling De laddertoets is van toepassing indien er sprake is van de ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, woningbouwlocaties, kantoren, detailhandel, of andere stedelijke voorzieningen die voldoende substantieel is.

De omvang en aard van een ontwikkeling in relatie tot de omgeving bepaalt of een ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is, zoals bedoeld in de ladder. Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling die voorziet in meer dan 11 woningen of een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500m2, in beginsel als een stedelijke ontwikkeling aangemerkt kan worden.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

13

Beoordeling De beoogde ontwikkeling betreft het voortzetten van het gebruik van een bestaande bedrijfswoning en het veranderen van het gebruik van een deel van het bedrijfsperceel voor een reguliere woonfunctie. De bebouwing ten behoeve van de toekomstige woonfunctie zal worden gesloopt. Er wordt ter plaatse een nieuwe woning opgericht. De locatie ligt binnen de bebouwde kom. Er is geen sprake van stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de ladder voor duurzame ontwikkeling. Bij het concentreren van woonfuncties binnen het bestaand stedelijk gebied, is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Conclusie De beoogde ontwikkeling is wat betreft aard en omvang niet aan te merken als een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2

Regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsbeleid Provincie Zeeland 2018 In november 2021 is door provinciale Staten de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie is een strategisch lange termijn kader waarin de lange termijn ambities tot 2050 en de Zeeuwse kernkwaliteiten zijn weergegeven. Deel A omvat de beleidsdoelstellingen bestaande uit vier ambities en 27 bouwstenen. In deel B is het uitvoeringsprogramma opgenomen. De vier centrale ambities tot 2050 zijn geformuleerd als: Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; Een duurzame en innovatie economie; Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. De vier ambities sluiten aan bij de prioriteiten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat deze de karakteristieke eigenheid van het landschap niet mogen aantasten. Tot de kernkwaliteiten van het Zeeuwse landschap behoren combinaties van functies waar zowel economische, natuurlijke als culturele elementen deel van uitmaken. Het uitdragen van de Zeeuwse identiteit draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en een aantrekkelijke woonomgeving. De doorwerking van de hoofddoelstellingen naar concrete en bindende beleidsopgaven vindt plaats in de Omgevingsverordening.

Per provincie is er één omgevingsverordening van toepassing die alle verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving per 1 januari 2024 vervangt. Provinciale Staten kunnen op basis van artikel 2.22 en 2.33 van de Omgevingswet, binnen een omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente door middel van instructieregels. In hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening zijn de instructieregels aan gemeenten opgenomen. De omgevingsverordening wordt periodiek gewijzigd. De meest recente wijziging dateert van juni 2024. De strategische opgaven van de provincie zijn geformuleerd als: Duurzame en concurrerende economie: kerndoelstellingen zijn hierbij onder meer de ontwikkeling van een circulaire economie, vraaggerichte programmering van bedrijventerreinen en specifieke bedrijfstakken, stimuleren van de vrijetijdssector en het ontwikkelen van natuurbeleving. Ruimtelijke ontwikkelingen vinden zo veel mogelijk plaats binnen de begrenzing van de bestaande stedelijke structuur; -

Klimaatbestendige en -neutrale samenleving: de Provincie zet in op hernieuwbare vormen van energie, verbetering van de waterkwaliteit en waterveiligheid (klimaatadaptatie).

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

14

Verdichting van de bestaande stedelijke structuur biedt mogelijkheden voor verduurzaming -

van de woningvoorraad; Waardevolle leefomgeving: hierin staan de provinciale ambities met betrekking tot behoud en versterking van kenmerkende landschapselementen, biodiversiteit, cultuurhistorische waarden en duurzaam bodemgebruik centraal. Ontwikkelingen dienen een bijdrage te

-

leveren aan het versterken van het Zeeuwse landschap en de Zeeuwse identiteit; Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving: centraal binnen deze opgave staat het streven naar een woningvoorraad die aansluit bij actuele woonbehoeften, het behoud van voorzieningenniveau, behoud van het vestigingsklimaat en herstructurering en inbreiding van bestaand stedelijk gebied. Nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen bovendien te passen binnen de regionale woningbouwprogrammering. De focus in de regionale afspraken ligt op herstructurering van de bestaande voorraad. Door concentratie van voorzieningen en woningbouw binnen de kern, wordt het draagvlak voor voorzieningen versterkt. Transformatie van leegstaande bebouwing, de herontwikkeling van cultureel erfgoed en het tegengaan van verval van bebouwing door leegstand zijn belangrijke ruimtelijke opgaven.

Figuur 7

Uitsnede Omgevingsplan Provincie Zeeland 2018: kaart 19 Toekomstbestendige woon- en

verblijfsomgeving: stedenbeleid

Beoordeling Beide locaties bevinden zich binnen de bebouwde kom van Oosterland. De ontwikkeling draagt bij aan duurzaam ruimtegebruik. Het hergebruiken van een deel van een bedrijfslocatie binnen de bebouwde kom als woonfunctie past binnen de strategische opgaven ‘waardevolle leefomgeving’ en ‘Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfomgeving’. Een deel van een bedrijfslocatie krijgt immers een nieuwe functie die in aard, schaal en omvang passend is in het centrumgebied. De ontwikkeling leidt niet tot een extra bouwtitel. De beoogde wijziging van het gebruik van een perceel, het positief bestemmen van bestaand legaal gebruik, het slopen van een verouderde woning en oprichten van een nieuwe woning past binnen de afspraken over de beschikbare regionale plancapaciteit. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de strategische opgaven zoals vastgelegd in het omgevingsbeleid van de Provincie Zeeland.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

15

3.2.2 Regionale energie Strategie- Zeeland In het Klimaatakkoord van Parijs dat in 2015 door 195 landen is ondertekend is afgesproken dat de gemiddelde temperatuurstijging op aarde onder de 2oC moet blijven met een streven om de stijging te beperken tot 1,5oC. In Nederland is deze internationale opgave verwerkt in een Nationaal Klimaatakkoord dat op 10 juli 2019 is ondertekend. In het Nationale Klimaatakkoord is als doelstelling opgenomen om in 2030 in totaal 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990 (Inmiddels is deze doelstelling verhoogd naar 55%). In 2050 moet de uitstoot van broeikasgassen met 95% afgenomen zijn. In de Regionale Energie Strategie (RES) regio Zeeland, die in 2020 door alle Zeeuwse gemeenten in vastgesteld, zijn deze doelstellingen voor het jaar 2030 verder uitgewerkt in de drie thema’s: Gebouwde Omgeving, Elektriciteit en Mobiliteit. De RES 1.0 is in 2024 geactualiseerd naar een RES 2.0. 3.2.3 Klimaatadaptiestrategie- Zeeland Binnen de Klimaatadaptatiestrategie Zeeland 2021 – 2026 hebben gemeenten, Rijk, waterschap en de Provincie samen afgesproken dat zij ervoor gaan zorgen dat schade door hitte, overlast door water, droogte en overstromingen zo min mogelijk toeneemt. Bij de aanleg van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen, het opknappen van gebouwen, vervangen van rioleringen, groenbeheer en wegonderhoud letten zij daarop.

De ambitie van de Klimaatadaptatiestrategie Zeeland 2021 – 2026 is, om in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust ingericht te zijn. De doelstellingen zijn uitgewerkt in de thema’s: Overstromingen, Vitale functies en infrastructuur, Natuur, Landbouw, Bebouwd gebied en de Recreatiesector. Per thema zijn concrete afspraken gemaakt. Voor bebouwd gebied zijn dat o.a. het klimaatbestendig uitvoeren van alle ingrepen in het bebouwd gebied, aanhaken bij natuurlijke momenten en klimaatchecks bij kleine onderhoudsmaatregelen. In de beoogde situatie wordt de planologische situatie weer in overeenstemming gebracht met het bestaande gebruik. De nieuw opgerichte woning zal voldoen aan alle actuele duurzaamheidsvereisten. Een plangerichte afweging is tevens opgenomen in paragraaf 4.9 en paragraaf 4.11.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische visie ‘Tij van de toekomst 2011- 2040’ Op 3 oktober 2011 is de gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsvisie tot 2040 vastgesteld. Deze strategische visie stelt voor de gemeente Schouwen- Duiveland de opgave centraal om als vakantieeiland een toonaangevende watereconomie te ontwikkelen die een duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten. Wat het aspect wonen betreft zijn de volgende doelstellingen geformuleerd: - het ontwikkelen van een goed voorzieningenniveau; - het behouden van een prettig woonklimaat dat aansluit bij de woonbehoeften; - het behoud van de sociale samenhang en de leefbaarheid in de kernen; - een betaalbaar en goed zorgaanbod dat aansluit bij de behoefte. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient zorgvuldig omgegaan te worden met de landschappelijke kwaliteiten. Onderdeel hiervan is dat bebouwing zoveel mogelijk wordt geconcentreerd in de kernen. Door functies te concentreren wordt bijgedragen aan het behoud van het draagvlak voor in de kern gevestigde voorzieningen en daarmee aan de leefbaarheid van de kleine kernen. Van iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling wordt verwacht dat deze ook bijdraagt aan een verbetering van de kwaliteit van het landschap.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

16

Beoordeling De beoogde ontwikkeling benut de inbreidingscapaciteit van de kern. Er is sprake van een bestaande bedrijfsfunctie met een beperkte milieu-uitstraling naar de omgeving. De activiteiten zijn afgeschaald, er is minder ruimte nodig. Met de beoogde wijziging van het tijdelijke deel van het gemeentelijke omgevingsplan, worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden afgestemd op het huidige ruimtegebruik. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de strategische doelstellingen van de structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie 2018- 2027 Op 28 juni 2018 heeft de gemeente Schouwen- Duiveland de regionale woonvisie vastgesteld. De belangrijkste strategische doelstelling binnen het woningbouwbeleid is op basis van de lange termijn structuurvisie ‘Tij van de toekomst’ geformuleerd als ‘prettig wonen naar wens en behoefte’. Op basis van een woningmarktanalyse voor de periode 2017- 2027 wordt verwacht dat er nauwelijks behoefte is aan méér woningen. Wel is er een groeiende vraag te verwachten naar levensloopbestendige en flexibele woningen voor kleinere huishoudens. Het woningbouwprogramma verschuift daarmee van een kwantitatieve naar een kwalitatieve opgave. In de woonvisie wordt de woningmarktontwikkeling op Schouwen- Duiveland als een integraal systeem benaderd. De verschillende kernen in de gemeente maken allemaal onderdeel uit van dezelfde woningmarkt. Een ontwikkeling in de ene kern heeft daardoor ook effect op andere kernen in de gemeente. De gemeente gaat bij de woningmarktontwikkeling uit van een categorisering in groeikernen, balanskernen en transitiekernen. In de kern Oosterland is de komende jaren een afname te verwachten van de vraag naar woningen. De kern is aangemerkt als transitiekern. Doelstelling is om de netto woningcapaciteit in Oosterland niet toe te laten nemen en in te zetten op een kwalitatieve verbetering van de woningmarkt.

In februari 2023 heeft de gemeenteraad de ‘Structuurvisie Wonen 2023- 2032’ vastgesteld. In de structuurvisie zijn de resultaten uit de in januari 2021 vastgestelde Woningmarktanalyse meegewogen. Op basis van provinciale prognoses in 2022 blijkt dat het aantal huishoudens in de gemeente zal groeien. De lange termijn woningbouwopgave is echter steeds meer kwalitatief van aard. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen voor starters en nultredenwoningen voor ouderen. De beperkte beschikbaarheid van betaalbare woningen hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. In de structuurvisie wordt uitgegaan van het toevoegen van woningen die in een kwalitatieve behoefte voorzien met aandacht voor balans tussen vraag en aanbod op de middellange termijn. Binnen de woningmarkt zijn een aantal structurele ingrepen nodig om de noodzakelijke doorstroming in de verhuisketen op gang te brengen: 1. Bevordering van doorstroming door het toevoegen van zoveel mogelijk levensloopgeschikte woningen; 2. Tegengaan van verdringing op de woningmarkt doelgroepenverordening en een zelfbewoningsplicht;

door

middel

van

een

3. Het uitnutten van een flexibele schil door het realiseren van wooneenheden die bereikbaar en financierbaar zijn voor bijzondere doelgroepen. In 2021 is een transitieprogramma vastgesteld met de provincie Zeeland op basis waarvan 235 levensloopgeschikte woningen aanvullend aan de beschikbare plancapaciteit kunnen worden toegevoegd aan de woningvoorraad om de benodigde bewegingsruimte te creëren. Onderdeel van het transitieprogramma is dat op de lange termijn tevens 235 woningen aan de voorraad worden onttrokken zodra zich negatieve effecten voordoen. De extra plancapaciteit kan zowel binnen groeikernen, balanskernen en transitiekernen worden gerealiseerd. Voor de balans- en transitiekernen zijn binnen het regionale transitieprogramma een extra 95 woningen toegekend.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

17

Tevens is in het programma een extra capaciteit van 300 woningen opgenomen voor doelgroepen die in de huidige woningmarkt niet slagen. Beoordeling In de Woonvisie is een toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen opgesteld. Bij een nieuwe ontwikkeling wordt binnen het woningbouwbeleid getoetst in hoeverre deze invulling geeft aan de lokale woonbehoefte en bijdraagt aan een versterking van de woningvoorraad. De locatie bevindt zich binnen de grenzen van de bebouwde kom in een centrumgebied met veel woonfuncties. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling vindt er geen netto uitbreiding plaats van het aantal woningen in de kern. Met de nieuwe woonfunctie worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een deel van een voormalige bedrijfsfunctie in overeenstemming gebracht met een woonfunctie. Tevens worden aan een onder overgangsrecht geplaatste bedrijfswoning weer rechtstreeks gebruiksmogelijkheden toegekend. De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op de regionale woningmarkt. Er is sprake van een lange termijn extensivering van het gebruik van een perceel in een woonkern en een beperking van de invloed op de omgeving. De beoogde situatie draagt bij aan het versterken van het woon- en leefklimaat van de kern Oosterland. Conclusie De beoogde situatie past binnen de uitgangspunten voor transitiekernen.

3.3.3 Gemeentelijk milieu- en duurzaamheidsbeleid Voor wat betreft milieu- en duurzaamheid werkt de gemeente aan de vijf sporen: milieukwaliteit, energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulariteit. Milieukwaliteit: De algemene doelstelling is dat de milieukwaliteit behouden blijft en passend is bij de omgeving. We voorkomen bodemvervuiling, geluidsoverlast en hinder van trillingen. We gaan zorgvuldig om met de als kwaliteit bestempelde duisternis. We werken aan een veilige plek om te wonen, werken en recreëren. Wonen, werken en recreëren kan op een veilige plek plaatsvinden. Specifieke doelstellingen per milieuthema zijn vastgelegd in het Milieubeleidsplan. Energietransitie De algemene doelstelling is het realiseren van een energieneutraal Schouwen-Duiveland in 2040. In de Energie-Agenda zijn specifieke doelstellingen opgenomen voor energiebesparing, duurzame energie-opwekking, de warmtetransitie en duurzame mobiliteit. Het Ruimtelijk beleid Duurzame Energie (2022) is de visie voor ruimtelijke ontwikkelingen op het gebied van duurzame energieopwekking, zowel binnen de bebouwde kom als in het landelijk gebied. Dit beleid vormt het ruimtelijk toetsingskader en geeft de kaders voor landschappelijke inpassing en meervoudig ruimte gebruik bij duurzame energieprojecten.

Eind 2021 heeft de gemeente de Transitievisie Warmte vastgesteld met daarin een tijdpad voor de ontwikkeling van een alternatieve energievoorziening en het geleidelijk vervangen van aardgas. De visie voor 2050 is dat de gebouwde omgeving bestaat uit goed geïsoleerde woningen en gebouwen die met duurzame energie verwarmd worden. Voor nieuwbouw geldt dat deze niet meer worden aangesloten op het aardgasnet. In de Integrale laadvisie Schouwen-Duiveland Elektrisch (2023) is als doelstelling opgenomen om in 2040 een tijdig, dekkende, toegankelijke, betaalbare, betrouwbare en veilig netwerk van laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer te realiseren. Klimaatadaptatie Het klimaat verandert en dit brengt serieuze problemen en opgaven met zich mee zoals wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingen. Doelstelling voor Schouwen-Duiveland is om

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

18

in 2050 klimaatbestendig en water robuust te zijn. De Agenda Klimaatadaptatie 2024 – 2028 beschrijft de toekomstbeelden, huidige situatie, uitgangspunten en uitwerkingen van acties op de thema’s bewustwording, samenwerking en participatie; overstromingen; vitale en kwetsbare infrastructuur; natuur; landbouw; bebouwd gebied en recreatie. Biodiversiteit Hoofddoelstelling is dat Schouwen-Duiveland in 2040 een robuust ecosysteem heeft met een eigen herkenbare landschappelijke identiteit. Specifieke doelstellingen zijn het verbinden van groenstructuren, ontwikkelen van soorten en het beschermen van de natuur. Nieuwe ontwikkelingen moeten dan ook bijdragen aan bestaande groen/blauwstructuren, biodiversiteit en landschappelijke identiteit en instandhoudingsdoelstellingen van natura 2000 gebieden en NNN- gebieden. Circulaire economie De circulaire of kringloop economie is een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waarde vernietiging te minimaliseren. Anders dan in het huidige lineaire systeem, waarin grondstoffen worden omgezet in producten die aan het einde van hun levensduur worden vernietigd. Schouwen-Duiveland sluit aan bij de landelijk doelstelling om in 2030 een halvering van het grondstoffengebruik te halen en in 2050 volledig circulair te zijn.

Samen met de Zeeuwse gemeenten stellen we momenteel Zeeuws beleid Circulaire Economie op met specifieke doelstellingen voor de thema’s: 1. Bouw & Gebouwde omgeving; 2. Infrastructuur & Openbare ruimte; 3. Afval & Grondstoffen en 4. Inkoop & Consumptie. Beoordeling en conclusie In onderliggende toelichting zijn tevens de waarden zoals geformuleerd in het milieu- en duurzaamheidsbeleid beoordeeld. De wijze waarop de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan het behouden van een goed woon- en leefklimaat, het voorkomen van overlast, hydrologisch neutraal bouwen en duurzaam bouwen zijn opgenomen in hoofdstuk 4.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

19

4.

OMGEVINGSASPECTEN

4.1

Bodem

Milieu hygiënische gesteldheid van de bodem De doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem door de functionele eigenschappen van de bodem duurzaam te benutten. Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient op basis van het BKL (Besluit kwaliteit leefomgeving) rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Nieuwe ontwikkelingen dienen de bodem tegen nieuwe verontreinigingen en aantastingen te beschermen; rekening te houden met de kwaliteiten van de bodem en duurzaam en doelmatig de resterende historische verontreinigingen en aantastingen te beheren. De beoordeling van de toelaatbare kwaliteit van de bodem is daarbij een voorwaarde om te kunnen bouwen en geen omgevingswaarde. Er wordt binnen de systematiek onderscheid gemaakt in drie basisvormen van bodemgebruik: landbouw/ natuur, wonen en industrie. In artikel 5.89i Bkl zijn per gebied of gebruiksfunctie waarden weergegeven voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem. Het toelaatbare risico is opgenomen in bijlage VA van het Bkl. Via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet zijn in paragraaf 5.1.4.5 Bkl regels opgenomen. Voor een aantal gevallen kan worden volstaan met een melding. Aardkundige waarden Ten aanzien van de aardkundige waarden richt het gemeentelijk beleid zich op het versterken van de plaatselijke landschapskwaliteiten.

Dit kan door aardkundige patronen een zichtbare rol te laten spelen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Doorsnijding en versnippering van het landschap moet zo veel mogelijk worden voorkomen. Beoordeling Het huidige agrarische loonbedrijf is sinds 1954 ter plaatse gevestigd. Op de planlocatie zijn twee (bedrijfs)woningen aanwezig en als zodanig in gebruik. Het perceel behorende bij de Molenweg 2 is vrijwel geheel verhard. Dit verandert niet in de beoogde situatie. Ter hoogte van de Burgemeester van der Havestraat 1 is een bedrijfswoning met bijgebouwen en een tuin aanwezig. Het erf behorende bij de bedrijfswoning aan de Burgemeester van der Havestraat 1 is overwegend onverhard en in gebruik als tuin. Door MCG Zuidwest BV is in april 2023 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de onderzoeksresultaten is gebleken dat de grond overwegend licht verontreinigd is met zink, cadmium, lood, PCB en PAK. In het grondwater is een lichte verontreiniging aangetroffen met molybdeen. Ter hoogte van de beoogde sloop en herbouw van de woning (boring 3) is plaatselijk een sterke verontreiniging aangetroffen in de grond en het grondwater met minerale olie tussen de 0,5 en 2,0 m-mv. De aangetroffen waarden voldoen niet aan de waarden zoals opgenomen in het Omgevingsplan / bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving.

Er is sprake van een volume van <25m3 sterk verontreinigde grond en <100m3 sterk verontreinigd grondwater. In het grondwater rondom boring 3 en het diepe grondwater is minerale olie niet aangetoond in een concentratie die de streefwaarde overschrijdt. De verontreiniging is in het onderzoek voldoende afgeperkt. Aangenomen wordt dat er sprake is van een historische verontreiniging (vóór 1987). Nader onderzoek wordt op basis van de analyseresultaten niet noodzakelijk geacht. Vanuit milieukundig oogpunt vormt het beoogde gebruik binnen het merendeel van de onderzoekslocatie geen belemmering. Er is een sanering van de aangetroffen verontreiniging nodig om de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik en de benodigde werkzaamheden uit te kunnen voeren. De ondergrond dient te gaan voldoen aan de functieklasse wonen. Voor de beoogde ontwikkeling is een melding nodig via het Omgevingsloket. Zie voor een meer gedetailleerde beschrijving tevens de onderzoeksrapportage in bijlage 2.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

20

Figuur 5

Uitsnede situatieschets verkennend en aanvullend bodemonderzoek (MCG Zuidwest BV d.d.

april 2023)

Conclusie Nieuwbouw is niet toegestaan zonder de bodem door middel van een bodemsanering geschikt te maken voor een woonfunctie. De aangetroffen waarden voldoen niet aan de waarden in het Omgevingsplan/ bijlage IIA van het Besluit activiteiten leefomgeving. De nieuwe bebouwing mag niet in gebruik worden genomen voordat de grond voldoet aan de bodemfunctieklasse voor wonen. Ten behoeve van de sanering zal via het omgevingsloket een melding/ MBA voor het saneren van de bodem worden gedaan. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten behoeve van de uitvoering van de benodigde sanering.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

Cultuurhistorische en archeologische waarden dienen te worden meegewogen bij de beoordeling van een ruimtelijk plan. In artikel 5.130 Bkl zijn een aantal beginselen geformuleerd ten aanzien van de omgang met monumenten die op grond van het Omgevingsplan worden beschermd. Hieronder vallen archeologische monumenten, rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. In afdeling 8.8 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen voor het beoordelen van een rijksmonument-activiteit. De gemeente beoogt de karakteristieken van de verschillende landschapstypen te behouden en te versterken. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangesloten op de gebiedseigen structuren en patronen. Vooruitlopend op de Omgevingswet is het gemeentelijke beleid over archeologie en cultuurhistorie opgenomen in het gemeentelijk erfgoedbeleid en doorvertaald op basis van dubbelbestemmingen in het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

21

4.2.1 Archeologie Het gemeentelijk archeologiebeleid is sinds 2008 vastgelegd in ‘Beleidsplan Archeologie’. In de bijbehorende beleidskaart is de archeologische verwachtingswaarde per gebiedstypologie vertaald in drempelwaarden voor de oppervlakte en bewerkingsdiepte van bodemingrepen. Per archeologische verwachtingswaarde is aangegeven vanaf welke oppervlakte en bewerkingsdiepte een vergunningplicht geldt. Het archeologisch beleid is in oktober 2025 geactualiseerd. Voor het gehele perceel geldt de archeologische verwachting ‘Archeologisch waardevol gebied CVrijstellingsgrens 250m2/ vrijstellingsdiepte 50 cm-mv’. Voor het plangebied geldt op basis van de waardering ‘Waarde- Archeologie 250’ een onderzoeksplicht naar archeologische waarden bij bodemingrepen vanaf 250m2 bij een bewerkingsdiepte vanaf 50 cm -mv.

Figuur 6

Uitsnede archeologische beleidskaart 2025 (besluitgebied rood gemarkeerd)

Beoordeling en conclusie Het plangebied heeft een (middel)hoge archeologische verwachtingswaarde. Er vinden door uitvoering van de plannen geen grondbewerkingen plaats die leiden tot bodemingrepen boven de vrijstellingsgrens. Er is geen sprake van belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied op basis van de archeologische verwachtingswaarde. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. In alle gevallen is sprake van een algemene zorgplicht. Indien tijdens bouw- of andere werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan moet dit volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet en afdeling 19.2 Omgevingswet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) en bij de gemeente.

4.2.2 Cultuurhistorie Ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden vindt er steeds meer een verschuiving plaats van verantwoordelijkheden van het Rijk naar gemeenten. Hiermee wordt de koers die met de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg 2009 (MoMo) is ingegaan verder doorgezet. De moderne monumentenzorg heeft twee uitgangspunten: van objectgericht naar

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

22

omgevingsgericht en van conserverend naar ontwikkelend. Dit vertaalt zich in een beleid met minder regels, het meewegen van cultuurhistorische belangen in de ruimtelijke ordening en meer mogelijkheden voor het herbestemmen van gebouwen. Rijksbelang en provinciale belangen Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor een bijzonder cultuurhistorisch Rijksbelang geldt. Ter hoogte van de Molenweg 28 ligt een historisch waardevolle korenmolen (‘Oosterlandse molen’) op een molenberg. De molen heeft een Rijksmonumentale status (nummer 14163). Ter bescherming van de windvang van de molen is een molenbiotoop opgenomen in het bestemmingsplan (zie tevens onderstaand onder ‘Gemeentelijk beleid’). De cultuurhistorische belangen van de Provincie Zeeland zijn vastgelegd in de Provinciale Omgevingsverordening 2018 en de Cultuurhistorische waardenkaart. Ter hoogte van de planlocatie zijn geen cultuurhistorisch waardevolle landschappen, landschapselementen of cultuurhistorische elementen aanwezig die provinciale bescherming behoeven. Gemeentelijk beleid De gemeente heeft in 2012 de nota Integraal erfgoedbeleid 2012-2018 vastgesteld. In deze nota is het erfgoedbeleid op hoofdlijnen vastgelegd. De belangrijkste uitgangspunten zijn vertaald in het Omgevingsplan. Molenweg 2 De historische boerderij aan de Molenweg 2 is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol.

De boerderij betreft een kop-romp boerderij en heeft voor een historische stadsboerderij nog relatief veel authentieke elementen (bouwvorm, inrijdeuren schuur in zijgevel, vensterindeling, kleurstelling en indeling erf). De beoogde ontwikkeling heeft geen effect op de cultuurhistorische waarde van de boerderij. Door het planologisch kader weer in overeenstemming te brengen met het onder overgangsrecht toegestane gebruik, wordt bijgedragen aan het behoud van een passend lange termijn gebruik en daarmee het lange termijn behoud van de boerderij. Oosterlandse molen Ten noordwesten van de planlocatie, op een afstand van circa 90 -105 meter, bevindt zich een cultuurhistorisch waardevolle korenmolen. De molen staat op een molenberg van ca 1,5m hoog. Met name de rijke detaillering met verwijzingen naar de historie van de molen is van cultuurhistorische waarde. De molen is al grotendeels ingebouwd door woningen en beplanting. Het zicht op de molen en daarmee landschappelijke waarde is hierdoor niet groot. Binnen de molenbiotoop gelden bouwbeperkingen om voldoende windvang voor de molen te kunnen waarborgen. In de algemene aanduidingsregels van het geldende bestemmingsplan zijn hiertoe binnen de aanduiding ‘vrijwaringszone- molenbiotoop’ bouwregels opgenomen.

Voor het vervangen van bouwwerken binnen een afstand van 100 meter van de molen geldt dat deze bebouwing niet hoger mag zijn dan de bestaande bebouwing, tenzij het zicht op de molen en de vrije windvang door het bouwwerk niet verder worden belemmerd. In de beoogde situatie wordt een bestaande vrijstaande bedrijfswoning met bijgebouw aan de Burgemeester van der Havestraat 1 vervangen door een nieuwe vrijstaande woning met aangebouwd bijgebouw. De nieuwe woning wordt grotendeels ter hoogte van de bouwvoet van de bestaande bebouwing gesitueerd. Het geldende bestemmingsplan staat ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 6 meter toe. De beoogde woning blijft hier met een maximale bouwhoogte van 8 meter en een maximale goothoogte van 4 meter ruim onder. De windvang voor zuidoostenwind wordt reeds beperkt door de ligging van de molen aan de westkant van het dorpshart. Aan de oostzijde van de molen zijn binnen de molenbiotoop verschillende

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

23

woningen met bijbehorende bouwwerken en opgaande beplanting aan onder meer de Molenweg en de Burgmeester van der Havestraat aanwezig. Tussen de molen en de woning bevindt zich reeds bebouwing in de vorm van garageboxen, de woning aan de Molenweg 22 en een aantal schuurtjes bij woningen. In de achtertuinen van de woningen aan de Molenweg zijn een aantal bomen aanwezig. Binnen het bouwvlak van de woning aan de Molenweg 22, direct ten zuiden van de molen, is een hoofdgebouw met een bouwhoogte van maximaal 8 meter met een goothoogte van maximaal 4 meter en bijbehorende bouwwerken van maximaal 6 meter hoog toegestaan. De maximale toegestane bouwhoogte van de garageboxen direct ten noorden van de planlocatie bedraagt 6 meter. De woningen aan de oostzijde en zuidzijde van het plangebied, aan de Molenweg en de Burgemeester van der Havestraat, hebben een toegestane bouwhoogte van maximaal 10 meter en een goothoogte van maximaal 6 meter. Gezien de omliggende bebouwing en beplanting en de overheersende westelijke windrichting, zal de beoogde ontwikkeling geen aanvullend beperkend effect hebben op de windvang van de molen. Beoordeling De planlocatie bevindt zich binnen een molenbiotoop. Als gevolg van de aard van de ontwikkeling wordt de windvang van de molen niet verder beïnvloed door de plannen.

De ontwikkeling heeft geen effect op de cultuurhistorische waarde van de woonboerderij aan de Molenweg 2. De beoogde aanduiding van een bestaande bedrijfswoning (thans onder overgangsrecht) betreft uitsluitend een aanpassing aan de juridische regeling zonder ruimtelijke gevolgen. De beoogde functiewijziging van een bedrijfslocatie naar een woonfunctie is een ontwikkeling die in principe passend is binnen de bestaande karakteristiek van het dorpscentrum. Conclusie De beoogde aanduiding ten behoeve van het gebruik van een bestaande bedrijfswoning (thans onder overgangsrecht) betreft uitsluitend een aanpassing aan de juridische regeling zonder ruimtelijke gevolgen. De beoogde functiewijziging van een deel van een bedrijfslocatie naar een woonfunctie is een ontwikkeling die in principe passend is binnen de bestaande karakteristiek van het dorpscentrum.

4.3

Bedrijven en milieuzonering

Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient er voldoende afstand te bestaan tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies. In de VNG- handreiking ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit 2009 zijn richtafstanden voor functiescheiding opgenomen ten behoeve van het toetsen van ruimtelijke ontwikkelingen. De richtafstanden geven een algemene indicatie van de te verwachten milieubelasting per bedrijfscategorie. Indien aan de richtafstand kan worden voldaan, kan op voorhand worden aangenomen dat er geen onaanvaardbare milieuhinder zal optreden. Van de algemene richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken wanneer milieuonderzoek naar de specifieke situatie een andere mate van milieubelasting aantoont. De richtafstanden uit de VNGhandreiking zijn gebaseerd op de omgevingskwaliteit die vergelijkbaar is met een rustige woonwijk. De indicatieve afstanden moeten worden aangehouden ten opzichte van de gevels van omliggende gevoelige objecten. De systematiek van richtafstanden vormt een indicatie voor de te verwachten milieuhinder van een activiteit op basis van een gemiddelde bedrijfsvoering. Van de richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Gebiedstypering In de omgeving van het plangebied komt enige menging van functies voor. Het plangebied bevindt zich in het centrumgebied van de bebouwde kom van Oosterland.

In de omgeving komen behalve woningen ook diverse kleinschalige maatschappelijke en commerciële functies voor waaronder

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

24

detailhandel, een schildersbedrijf, kerkgebouwen en lichte horeca. Direct grenzend aan het planperceel bevinden zich woningen. Binnen omliggende percelen met een woonfunctie of centrumfunctie zijn eveneens kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot en met maximaal milieucategorie 2 toegestaan. Dergelijke activiteiten hebben een beperkte invloed op het woon- en leefklimaat en zijn in principe inpasbaar in een gemengde woonomgeving. Omliggende kleinschalige dorpsvoorzieningen worden bevoorraad vanaf de openbare weg. De Molenweg en de Burgemeester van der Havestraat zijn één van de hoofd ontsluitingsroutes van de kern vanaf de Rijksweg N59. Het omgevingstype van het plangebied kan worden aangemerkt als een rustig centrumgebied waar enige menging van functies plaatsvindt. Tabel 1 Richtafstandenlijst VNG 2009 Milieucategorie

Richtafstand omgevingstype

tot rustige

Richtafstand omgevingstype

woonwijk in meters

gebied in meters

1

10

0

2

30

10

3.1

50

30

3.2

100

50

4.1

200

100

tot gemengd

Molenweg 2 In de huidige situatie is binnen het planperceel een bedrijfsbestemming toegekend. Op basis van de planregels zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan ten behoeve van een agrarisch loonbedrijf tot en met maximaal milieucategorie 1, voor zover deze zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten uit bijlage 1 van de planregels. Op basis van de geldende afwijkingsbevoegdheden in het bestemmingsplan zijn via een omgevingsvergunningaanvraag ook activiteiten mogelijk tot en met milieucategorie 2 (of daarmee in aard en impact te vergelijken activiteiten). De bedrijfsactiviteiten en de bijbehorende richtafstanden voor de locatie Molenweg 2 blijven ongewijzigd ten opzichte van de uitgangssituatie. Aan de Burgemeester van der Havestraat 1 is reeds een woning gevestigd in de vorm van een bedrijfswoning. De huidige bedrijfswoning wordt niet beschermd tegen de milieubelasting van de eigen bedrijfsactiviteiten. Een reguliere woonfunctie heeft een hogere mate van milieubescherming dan een bedrijfswoning. Als gevolg van de beoogde functiewijziging naar een reguliere woonfunctie wordt in milieutechnische zin een nieuw milieugevoelig object opgericht ten opzichte van de bedrijfsactiviteiten aan de Molenweg 2. De bedrijfsactiviteiten ter plaatse bestaan uit het stallen van werktuigen. De werktuigen worden buiten het perceel gebruikt.

Als gevolg van het rijden met voertuigen van en naar de inrit naar de stalling vindt enige geluidsuitstraling plaats naar de omgeving. De geluidsuitstraling vanaf het perceel is als gevolg van de aard en beperkte schaal van het bedrijf beperkt en vindt plaats gedurende kantoortijden. De afstand tussen het bestemmingsvlak van het loonbedrijf en de beoogde woonfunctie bedraagt 0 meter. De afstand tussen het bouwvlak van het bedrijf en de voorgevel van de nieuwe woning bedraagt circa 12 meter. Het huidige bedrijf wordt al omgeven door verschillende woonpercelen met woonbebouwing op korte afstand van de bedrijfsactiviteiten. Aan de Burgemeester van der Havestraat 1 wordt reeds gewoond. De uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf worden hiermee al in enige mate beperkt op basis van de maximaal toegestane geluidsbelasting op de gevels van omliggende woningen.

Toelichting - Molenweg 2- Burgemeester van der Havestraat 1- Oosterland

25

Overige omliggende activiteiten Binnen de kern Oosterland bevinden zich diverse kleinschalige maatschappelijke en commerciële voorzieningen en lichte horeca (onder meer aan de Groenendaal, Molenweg en Markt). Omliggende activiteiten zijn aan te merken als maximaal milieucategorie 2. De afstand van de woonfunctie tot deze activiteiten is voldoende groot om hinder voor de gebruikers te voorkomen. Woon- en leefklimaat De afstand tussen omliggende centrumvoorzieningen en de nieuwe milieugevoelige woonfunctie is voldoende groot. Tussen de beoogde woonfunctie en de bedrijfsfunctie aan de Molenweg 2 bestaat 0 meter afstand. De woonbebouwing bevindt zich op voldoende afstand van de bedrijfsactiviteiten om hinder te voorkomen. Er is gezien de beperkte schaal en aard van de bedrijfsactiviteiten sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter hoogte van de nieuwe woonfunctie binnen het planperceel. Door de vermindering van de oppervlakte van de bedrijfsfunctie vindt als gevolg van de ontwikkeling een netto afname van de lange termijn milieu-uitstraling van het bedrijf naar de omgeving plaats. Conclusie Gezien de beperkte schaal en aard van de activiteiten van het loonbedrijf is op voorhand duidelijk dat er ter plaatse sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de omgeving.

Aan de Burgemeester van der Havestraat wordt reeds gewoond, dit dagelijkse gebruik wijzigt niet in de nieuwe situatie. De bedrijfsactiviteiten worden niet (verder) beperkt door de nieuwe status van de woning als reguliere woonfunctie. De afstand tussen de gevel van de woning en het bedrijf is voldoende groot om hinder te voorkomen.

4.4

Akoestiek

De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van (geluidgevoelige) gebouwen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn in paragraaf 22.3.4 direct werkende regels opgenomen voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit. In paragraaf 22.3.4 zijn regels opgenomen over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten: Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS); Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS); Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS). De instructieregels uit afdeling 3.5 (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge).