1647414 Bijlage 3 Beeldkwaliteitsplan

DEENSESTRAAT 1 EN 1A ELLEMEET

BEELDKWALITEITSPLAN 3 december 2024

DATUM: 3 december 2024 PROJECT: Deensestraat 1 en 1a, Ellemeet, Beeldkwaliteitsplan PROJECTNUMMER: 20241082 OPDRACHTGEVER: Erik van den Bos Architect REFERTE: Peter Steehouder, Stefan la Grand

RHO ADVISEURS - Rotterdam

Weena 505, Rotterdam (Delftse Poort) Postbus 150 / 3000 AD Rotterdam T: 010-2018663 / 010-201 85 55 E: peter.steehouder@rho.nl W: rho.nl

INLEIDING Sc he

eg

erd

Kuij

eg lpw

ew ams

t

aa r t s

jn

De

de

ui r B

t

aa

str

rg u B

r ste

e

e em

se en

De initiatiefnemer is van plan het pand aan de Deensestraat 1 en 1a te slopen en te vervangen door een nieuw woongebouw met maximaal 12 appartementen. Om het plan toetsbaar te maken, is Rho adviseurs gevraagd om een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Het plangebied bevindt zich ten zuidwesten van Ellemeet, waar het dorp overgaat in het omliggende landschap. Aan de westzijde grenst het aan onbebouwde agrarische gronden, terwijl het aan de noord-, zuid- en oostzijde omsloten wordt door naburige woonkavels. De aanwezige bomen en de kleinschalige opzet van de omgeving geven het gebied een groene, dorpse uitstraling. Momenteel zijn er bedrijven gehuisvest in het pand op het plangebied.

Plangebied

DOEL VAN HET BEELDKWALITEITSPLAN Het beeldkwaliteitsplan stelt de ambities vast voor de ruimtelijke kwaliteit van het project. Het waarborgt een hoge beeldkwaliteit voor zowel de ontwikkeling als de nieuwe dorpsrand en biedt een inspirerend en transparant kader voor architectonische keuzes. Dit document is opgesteld om: • Een aantrekkelijk woonmilieu tot stand te brengen; • Inspiratie en informatie geven over de welstandscriteria; • De stadsbouwmeester een passend kader te bieden waarbinnen de toetsing van bouwplannen kan plaats vinden. Afbeelding 1: ligging plangebied in Ellemeet, schaal 1:2000 3

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

HISTORISCHE ONTWIKKELING De Kuijerdamseweg en de Schelpweg zijn belangrijke historische structuren in Ellemeet. Het landschap werd tot ongeveer halverwege de jaren ‘50 grotendeels gekenmerkt door zijn onbebouwde karakter en onregelmatig ontginningspatroon. Bebouwing was in deze periode vooral geconcentreerd rond de hoek van de Kuijerdamseweg en de Schelpweg. In deze periode stond er al bebouwing, waarschijnlijk behorend bij de boerderij ten noorden van de Kuijerdamseweg. Tot 1965 breidde Ellemeet zich gestaag uit. In deze periode ontstond de Deensestraat en werd de huidige bebouwing op het plangebied gerealiseerd, die oorspronkelijk mogelijk als boerenschuur diende. Uit kaartbeelden blijkt ook dat het landschap in deze tijd door ruilverkaveling zijn onregelmatige ontginningsstructuur verloor. In de jaren ‘70 is bovendien de bebouwing aan de Deensestraat toegevoegd.

TOT EN MET 1920

1965

1980

2024

Tot in de jaren ‘90 grensde het plangebied nog aan twee zijden aan het open landschap. Met de ontwikkeling van het hofje aan de Heerenisstraat is deze open ligging echter verloren gegaan. Dit verklaart waarom het schuurvolume weinig aansluiting heeft met de stedenbouwkundige structuren in de omgeving.

Afbeelding 2: Kaartbeelden historische ontwikkeling, bron: topotijdreis.nl

4

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

IMPRESSIE OMGEVING Het plangebied ligt in de hoek van de Deensestraat, deels verstopt achter de bebouwing van Deensestraat 3 en Burgemeester de Bruijnstraat 29. De oprit naar het plangebied ligt in het verlengde van de Deensestraat en voegt extra karakter toe aan de straat. Het plangebied is daardoor ook zichtbaar vanaf de Kuijerdamseweg. Het profiel aan de Deensestraat heeft de uitstraling van een traditionele woonstraat met kleine plantsoenen en bomen van verschillende groottes. Aan de westkant van de straat staan lage bungalowwoningen van slechts één laag hoog met een flauw zadeldak. Aan de andere zijde van de straat bevinden zich de zijkanten van de woonkavels, met enkele inritten.

Afbeelding 3: Zicht op Deensestraat vanaf de Kuijerdamseweg

Afbeelding 4: Zicht op plangebied vanaf Deensestraat

Afbeelding 5: Profiel aan de Deensestraat

Afbeelding 6: Profiel aan de Burgemeester de Bruijnstraat

De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door zijn compacte hoofdvorm. Aan de Deensestraat staan vrijstaande bungalows van één laag hoog met een licht hellend zadeldak dat haaks op de straat staat. Aan de Burgemeester de Bruijnstraat tref je twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen, beide twee lagen hoog, met daken die parallel aan de straat lopen. De architectuur in de omgeving is eenvoudig van aard, met bruine en oranje dakpannen. De gevels zijn opgetrokken uit baksteen in aardetinten en de geveldetails zijn eenvoudig, met witte kozijnen.

5

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

MORFOLOGIE De bebouwing staat op formele wijze op een rooilijn, wat betekent dat de panden in één lijn staan met de omliggende bebouwing, met uitzondering van enkele oudere gebouwen die een lichte verspringing of verdraaiing vertonen. Dit draagt bij aan het dorpse en traditionele karakter van de straat. De gebouwen zijn bovendien met de voorgevel op de straat georënteerd. Oorspronkelijk stond de bebouwing op het plangebied, als schuurvolume, los in het landschap. In de loop der jaren is er echter bebouwing rondom het plangebied ontwikkeld, waardoor de huidige bebouwing een geïsoleerde en afwijkende ligging heeft ten opzichte van de omliggende omgeving. Daarnaast sluit deze bebouwing niet aan bij de stedenbouwkundige structuren in de buurt, wat bijdraagt aan de afwijkende uitstraling. Een nieuwe ontwikkeling op Deensestraat 1 biedt de kans om beter aan te sluiten bij de omliggende stedenbouwkundige structuren. Tevens kan de geïsoleerde ligging van het perceel worden doorbroken en kan het beter worden geïntegreerd in de omgeving. Zo is er bijvoorbeeld de mogelijkheid om aan te sluiten bij de rooilijn van de bungalows aan de Deensestraat en eventueel een kleine doorgang naar de Heerenisstraat te realiseren. Afbeelding 7: morfologische analyse, schaal 1:1000

6

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

LANDSCHAP Aan de westzijde grenst het perceel aan het open landschap, met een overgang van bomen, opgaande beplanting en lage onderbegroeiing, wat een grove uitstraling geeft. Direct achter de perceelsgrens ligt een droge greppel. De begroeiing en bouwvolumes blokkeren momenteel het uitzicht. De overige perceelgrenzen zijn afgezet met een haag van circa 1,20 meter hoog. Rondom het schuurvolume ligt verharding, terwijl de randen van het perceel een groenere uitstraling hebben. Zuidoostelijk staat een groep volwassen bomen, waarvan het de moeite waard is te onderzoeken of deze behouden kunnen blijven. Het perceel heeft toegangen aan zowel de Deensestraat als de Heerenisstraat, waarbij een verbinding tussen deze straten een interessante toevoeging zou kunnen zijn aan de structuur.

Afbeelding 9: vogelvluchtbeeld vanuit westen

De Deensestraat wordt gekenmerkt door een traditioneel groen straatbeeld, met bomen aan weerszijden van het profiel en percelen die begrensd worden door hagen. Dit groene profiel van hagen en bomen kan mogelijk worden voortgezet in het plangebied. Vanaf de Deensestraat is er een zichtlijn naar de planlocatie, die in het ontwerp op een aantrekkelijke manier kan worden doorgetrokken of met architectonische elementen kan worden gemarkeerd.

Afbeelding 8: landschappelijke analyse, schaal 1:1000

7

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

Afbeelding 10: zicht op entree Heerenisstraat

STEDENBOUWKUNDIG PLAN Het nieuwe plan legt op eigentijdse wijze een verbinding met het agrarische verleden, waarbij het stedenbouwkundig concept is geïnspireerd op een traditioneel boerenerf. De bebouwing bestaat uit een langgerekt volume met 12 appartementen, verwijzend naar de oude schuur. Het bouwvolume is hierbij maximaal 2 lagen hoog met een kap.

te

im

n

aa

rijb

nru

ite

bu

Elk appartement krijgt een eigen parkeerplaats, waarbij alle parkeergelegenheid achter de nieuwbouw is gesitueerd, uit het zicht van de Deensestraat. In totaal zijn hier 12 parkeerplaatsen. Naast het schuurvolume komt een klein bijgebouw dat zal dienen als berging voor de bewoners, elke bewoner heeft hierin 5 m2 bergingruimte. AANSLUITEN OP DE OMGEVING Het ontwerp sluit beter aan op de omgeving door het bouwvolume achter de rooilijn van de Deensestraat te plaatsen en een kwartslag te draaien. Dit creëert ruimte voor zichtlijnen vanaf de Deensestraat over het erf en biedt gelegenheid voor een kleinschalige wandelroute. Een kleinschalige wandelverbinding tussen de Deensestraat en de Heerenisstraat vormt een waardevolle aanvulling op de fijnmazige structuur van het gebied en versterkt het dorpse karakter aan de rand van Ellemeet.

Afbeelding 11: stedenbouwkundig plan, schaal 1:500 8

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

WONEN OP EEN GROEN ERF Door de positie van het gebouw kan een groep bestaande bomen behouden blijven en worden aangevuld met nieuwe aanplant. Dit groen verfraait de voorzijde van de woningen, waardoor bewoners in een groene omgeving wonen. Ook kunnen er beschutte speel- en zitplekken onder de bomen worden gecreëerd. De nieuwe bomen vormen een voortzetting van de bestaande beplanting langs de Deensestraat, waardoor er een visuele samenhang ontstaat. Bovendien begeleiden de bomen het nieuwe wandelpad op het erf en helpen ze hittestress tegen te gaan. OVERGANG NAAR HET LANDSCHAP De overgang naar het landschap wordt verfijnd door de bebouwing verder van de rand te plaatsen en bestaande beplanting strategisch open of dicht te houden. Dit creëert een dynamisch spel van open en gesloten ruimtes, waardoor zichtlijnen naar het landschap ontstaan en de parkeerplaatsen elegant kunnen worden geïntegreerd.

9

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

VISIE BEELDKWALITEIT Tot begin 20ste was de planlocatie vrij in het landschap gelegen en had de bebouwing een agrarisch karakter. In de loop der jaren is de omgeving echter dichtgebouwd, waardoor de buurt een traditionele woonwijkuitstraling heeft gekregen. Met de nieuwe ontwikkeling kan de bebouwing aansluiten bij de materialisering en stedenbouwkundige opzet van de nieuwe omgeving, terwijl het een eigenzinnige en onderscheidende vorm krijgt die past bij historische karakter. BESLOTEN WONEN AAN DE RAND VAN ELLEMEET Het hofje heeft een intieme, besloten sfeer met een eigentijdse uitstraling die doet denken aan een boerenerf. Traditioneel onderscheidt een boerenerf zich door een representatieve voorzijde en een functionele achterzijde. Dit komt terug in de inrichting van het erf en de groenvoorzieningen die aangelegd worden. Voorerf Aan de representatieve zijde van het perceel krijgt de tuin een formele invulling, met de aanleg van een gazon. De bestaande bomengroep wordt uitgebreid met enkele losse bomen, zodat deze aansluit bij de bomen aan de Deensestraat. Onder deze bomen kunnen picknicktafels of andere zitplekken voor bewoners worden geplaatst, zodat zij beschut van de buitenlucht kunnen genieten.

Achtererf Het achtererf wordt functioneel ingericht met de focus op parkeren en krijgt een traditionele uitstraling door gebakken klinkers in aardse tinten met open voegen. Er wordt minimale verharding toegepast ten behoeve van een groene uitstraling. De parkeerplaatsen en delen van de rijbaan kunnen, in plaats van met gebakken klinkers, worden uitgevoerd in halfverharding of grind. Om een overgang naar het achterliggende landschap te creëren, wordt ten slotte een deel van het achtererf onverhard gelaten, waarbij zoveel mogelijk van de bestaande beplanting behouden blijft. Bebouwing De bebouwing heeft een sobere uitstraling, die doet denken aan een boeren schuurwoning. De hoofdvorm van de nieuwbouw sluit aan bij die van een Zeeuwse boerderij, met een rechthoekig volume en een langwerpige plattegrond.

Afbeelding 12: referentie voorzijde

Afbeelding 13: referentie achterzijde

De materialisering en kleurstelling worden zorgvuldig geselecteerd om zowel aansluiting te vinden bij de omgeving als een architectuur te creëren die past bij het karakter van een eigentijds boerenerf. Er is een breed scala aan materialen mogelijk, waaronder hout en baksteen voor de gevel. Zowel aardetinten als zwart en wit, geïnspireerd op de traditionele Zeeuwse schuren, zijn hierbij opties. Afbeelding 14: voorbeeld schuurvolume met woningen

10

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

PLANPRINCIPES

Een functioneel achtererf waar geparkeerd wordt

Een traditioneel voorerf met verblijfskwaliteit voor bewoners

Bebouwing heeft een langwerpige hoofdvorm en schikt zich naar de omliggende structuren

11

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

De landschappelijke overgang naar het zuidelijk perceel wordt behouden

Zo veel mogelijk groenstructuren behouden en uitbreiden

WELSTANDSCRITERIA SITUERING EN ORIËNTATIE • De bebouwing sluit aan op de rooilijn en volgt de oriëntatie van de gebouwen aan de Deensestraat; • De gevels op de hoeken hebben een open uitstraling, waarbij minimaal 25% van de gevel uit openingen bestaat; • De bebouwing is met de nok georiënteerd langs de open ruimte. Op de hoeken kan een nokverdraaiing zorgen voor een afgeronde vorm van het volume; • De bebouwing is met de voorgevel op het groene voorerf gericht. HOOFDVORM • De bebouwing heeft een rechthoekige vorm die verwijst naar het oorspronkelijke schuurvolume; • Bebouwing is maximaal 3 lagen hoog met kap; De goothoogte is maximaal 4 meter en de nokhoogte maximaal 10,5 meter; • Er wordt een dakvorm toegepast die past bij de compacte hoofdvorm, zoals een zadeldak of mansardedak; • Dakkapellen worden integraal in het ontwerp opgenomen, waarbij deze ondergeschikt blijven aan het dakvlak. GEVELINDELING EN DETAILLERING • Het gebouw heeft een sobere en eenvoudige gevelopbouw die past bij de schuurtypologie; • Het gebouw heeft een symmetrische gevelopbouw met veel transparante vlakken in de voorgevel; • Technische installaties, zoals warmtepompen, worden integraal meegenomen in het ontwerp.

12

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

MATERIALISERING EN KLEURGEBRUIK • Voor de gevel wordt traditionele vormgeving gecombineerd met eigentijdse materialen en kleuren die passen bij de omgeving; • De schuurwoning kenmerkt zich door het gebruik van natuurlijke materialen, zoals hout en steen; • De kleur van de steen is een aardetint, zoals rood, bruin, brons of mangaan. Ook een mix van deze kleuren of antraciet behoort tot de mogelijkheden. Gele of witte stenen worden niet toegepast; • Hout kan in de kenmerkende zwarte kleur worden toegepast, wat aansluit bij de typische uitstraling van de Zeeuwse schuur; • Dakpannen hebben een antraciete of oranjekleur en zijn ongeglazuurd (mat); Daklijsten, kozijnen en overige details zijn uitgevoerd in wit of zinkkleur. BIJGEBOUW • Het bijgebouw heeft een compacte hoofdvorm die ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; • Het bijgebouw heeft een maximale goothoogte van 3 meter en de nokhoogte is maximaal 6 meter; • Er wordt een simpele dakvorm toegepast, zoals een zadeldak of plat dak; • Net als het hoofdgebouw heeft het bijgebouw natuurlijke gevelmaterialen, die kunnen afwijken van die van het hoofdgebouw; • Het bijgebouw heeft dezelfde kleurstelling als het hoofdgebouw.

BUITENRUIMTE VOORERF • Het voorerf wordt ingezaaid met gras en kan verder worden aangevuld met bloeiende beplanting; • Het wandelpad aan het voorerf wordt uitgevoerd in halfverharding of andere waterdoorlatende verharding; • In het voorerf worden enkele solitaire bomen geplant, losstaand in het gazon. BUITENRUIMTE ACHTERERF • De bestrating is uitgevoerd in materialen met open voegen en/of waterdoorlatende eigenschappen; • De verharde delen van het achtererf worden uitgevoerd in gebakken materialen met aardse tinten, zoals rood of bruin; • Om een duidelijk visueel onderscheid te creëren, wordt de rijbaan in visgraatverband gelegd, terwijl de wandelpaden in halfsteensverband worden aangelegd; • Parkeervakken worden in halfverharding, grasbetontegels of grind uitgevoerd; • De bestrating wordt tot een minimum beperkt, waarbij de randen langs het landschap zoveel mogelijk onverhard blijven. ERFSCHEIDINGEN • Erfscheidingen grenzend aan de naastgelegen kavels bestaan uit groene hagen; • De landschapsrand wordt vormgegeven met opgaande beplanting en bomen.

REFERENTIE ARCHITECTUUR

Afbeelding 21: Inspiratie kleuren baksteen gevel

Afbeelding 16: Referentie schuurwoning met baksteen gevel

Afbeelding 22: Inspiratie gevel openingen en detailering

Afbeelding 15: Inspiratie kleurstelling zeeuwse schuurwoning

Afbeelding 17: Eigfentijdse schuurwoning met bakstenen gevel

Afbeelding 18: Referentie eigentijdse schuurwoning

Afbeelding 23: Inspiratie daken

Afbeelding 19: Schuurvolume met kleine tuinen

13

Beeldkwaliteitsplan Deensestraat

Afbeelding 20: Referentie halfverharde parkeerplaatsen

Afbeelding 24: Inspiratie gevel openingen en detailering

Afbeelding 25: referentie bijgebouw