1637046 Bijlage 9 - Zienswijze ontwerp onteigeningsbeschikking reclam. 1 geanonimiseerd

HOOGLANDER-

Hooglander B.V. Postbus 971, 5700 AZ Helmond KVK: 92079709 BTW: NL865876708B01 IBAN: N1441NGB0104964286 www. hooglander-ad vocaten.nf

Gemeenteraad van de gemeente Schouwen-Duiveland Laan van St. Hilaire 2

4301 SH Zierikzee AANTEKENEN

Helmond, 4 augustus 2025 Onze ref. : D20250751 De Uw ref. : 1417627

emeente Schouwen-Duiveland / onteigening

Behandelaar : Niels Crooijmans

E-mail direct : niels@hooglander-advocaten.nl Geachte heer, mevrouw, Namens cliënt,

en eigenaar van

de percelen volgende.

alsmede erfpachter van het perceel

, vraag ik uw aandacht voor het

Voorgeschiedenis/situatieschets U bent voornemens om de gronden van cliënt te onteigenen nu u geen overstemming heeft bereikt in de minnelijke fase van de onteigeningsprocedure. De hiervoor genoemde percelen zijn op de onderstaande kaart weergegeven:

?

SÏS tS» I f' -.-^

:^^s

5'".^,/ i®

«s i-

^ .s-

^,

^

•f

j&ft"-^ "%

^-t ?

i -I

?fe

t^..

E: info@hooglander-advocaten.nl T: 088 0034 300 Schootense Dreef 33 - 5708HZ - Postbus 971 - 5700AZ - Helmond Eindhoven - Helmond - Deurne

HOOGLANDEPDe met rood omkaderde percelen zijn in eigendom van cliënt. Het met blauw omkaderde perceel heeft cliënt in erfpacht van . Cliënt heeft naar aanleiding van de ontwerpbeschikking het logboek opgevraagd bij uw gemeente. Cliënte constateert dat in het logboek een eenzijdig verhaal wordt getoond terwijl de werkelijke situatie veel anders is. Cliënt zal daarom een volledige weergaven bieden van de feitelijke situatie. Het groter geheel Cliënt wordt al jarenlang geconfronteerd met diverse plannen vanuit uw gemeente. In de eerste plaats is er een bestemmingsplan in procedure gebracht ten aanzien van het hoogspanningsstation en het daarbij behorende kabeltracé. Daarnaast is uw gemeente bezig met de herontwikketing van het gebied ten behoeve van het bedrijventerrein. Dit is als zodanig vastgelegd in de gebiedsvisie Zuidoostflank Zierikzee.

Het mag duidelijk zijn dat cliënt door de voorgenomen onteigening ten behoeve van het hoogspanningsstation gevolgen zal ondervinden in zijn akkerbouwactiviteiten. Het beschikbare areaal wordt namelijk fors beperkt. Indien ook uitgegaan moet worden van de herontwikkeling van het gebied ten behoeve van een bedrijventerrein is er sprake van een veel grotere aantasting. In feite moeten de akkerbouwactiviteiten in dit gebied volledig worden gestaakt, waardoor de toekomst van het landbouwbedrijf onder druk komt te staan. Het is duidelijk dat uw voorgenomen onteigeningsprocedure enkel betrekking heeft op de eerdergenoemde percelen maar cliënt vindt het belangrijk om de volledige context weer te geven. De minnelijke fase: geen serieus minnelijk overleg voor eigendomspercelen

Cliënt heeft kennisgenomen van het logboek dat onderdeel is van de onteigeningsstukken. Cliënt constateert dat het logboek een zeer eenzijdig verhaal weergeeft en sterk de indruk wekt dat cliënt op geen enkele wijze wenst mee te werken met de onderhandelingen. Dit is niet juist. Cliënt is van mening dat het college op geen enkele wijze serieus minnelijk overleg heeft willen voeren.

Het voorgaande is overigens ook bekend bij de uitvoerende partij: TenneT. In het kader van de samenwerking voert de gemeente de bestemmingsplanprocedure en de onteigeningsprocedure en betaalt TenneT een bepaalde vaste prijs aan uw gemeente. Aangezien TenneT zo spoedig mogelijk aan de slag wenst te gaan met de ontwikkeling van het stroomnet in dat gebied ziet ook TenneT dat van serieus onderhandelen geen sprake is. Sterker nog: TenneT ziet van een afstand dat het proces van uw gemeente ertoe leidt dat partijen steeds verder uit elkaar komen te liggen en voorlopig geen eigendom kan worde verworven.

Voor uw beeldvorming wijst cliënt erop dat, mocht u geen overeenstemming bereiken met cliënt, u en/ofTenneT voorlopig geen hoogspanningsstation kan ontwikkelen omdat cliënt zich zal verzetten tegen uw voorgenomen onteigening. Cliënt heeft immers nu de gelegenheid om zienswijzen in te dienen. Vervolgens heeft cliënt, nadat de gemeenteraad het besluit zou vaststellen, de gelegenheid om bedenkingen in te dienen bij de rechtbank. Mocht de rechtbank uw besluit bekrachtigen dan heeft

Pagina 2 van 6

HOOGLANDEPcliënt nog de gelegenheid om hoger beroep aan te tekenen bij de Afdeling bestuursrechtspraak waar op dit moment de behandeling van zaken enorm oploopt. Zodra de Afdeling bestuursrechtspraak een uitspraak doet en tot de conclusie zou komen dat er sprake is van o.a. noodzaak voor onteigening dan betekent dat nog steeds niet dat de gronden in eigendom overgaan. De gemeente moet dan immers middels een verzoekschriftprocedure de rechtbank verzoeken om de schadeloosstelling vast te stellen. Via de onteigeningsakte kunnen de percelen pas in eigendom overgaan. De notaris kan deze akte echter pas opmaken zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is én de voorlopige schadeloosstelling is betaald. Kortom: het niet constructief handelen in een onteigeningsprocedure leidt ertoe dat TenneT de gewenste opgave niet kan realiseren, het plan zorgt voor extra kosten vanwege de ambtelijke capaciteit, inschakeling van adviseurs en het tijdsverloop vanwege de procedure. Juist gelet op die factoren zou van uw gemeente verwacht mogen en moeten worden dat meer aandacht besteed zou worden aan de minnelijke fase.

/s er sprake van serieus minnelijk overleg? De noodzaak voor onteigening is geregeld in artikel 11.7 van de omgevingswet. Op grond van dit artikel ontbreekt de noodzaak voor onteigening indien: a.de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan tot minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten, b.de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak, c.aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten en die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering daarvan, of d.aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak en die overeenstemming zal leiden tot het spoedig vervallen van die rechten. In deze casus is met name sub A van toepassing omdat cliënt betwist dat de gemeente serieus minnelijk overleg heeft gevoerd. De vraag die vervolgens op komt is de vraag wanneer er sprake is van serieus minnelijk overleg onder de Omgevingswet. De wetgever heeft die taak overgelaten aan de bestuursrechter:

"Ten eerste ontbreekt de noodzaak tot onteigening in ieder geval als de onteigenaar geen redelijke paging heeft ondernomen om de onroerende zaak in minnelijkheid te verwerven. Het minnelijk overleg dat volqens de Kroon onder de huidiqe OnteiqeninQSwetJn de bestuursrechtelijke fase moet worden qevoerd, blijft ook 'm de Omqevinqswet een essentieel onderdeel van de voorbereidincj van de onteiaeninasbeschikkina. Zo wordt het ultimum remedium-karakter van het onteigeningsinstrument

gewaarborgd. Daarbij moet het minnelijk overleg een reëel en serieus overleg inhouden, waarbij wordt geprobeerd tot overeenstemming te komen. Wat onder een redelijke poainci moet worden verstaan, hangt onder andere af van de omstandidheden van het geval. Het is niet moQelijk om dit in algemene termen aan te geven. Afhankelijk van de situatie kunnen de onderhandelingen ook betrekking hebben

Pagina 3 van 6

HOOGLANDERop de verwerving van een groter geheel dan de benodigde gronden, het toestaan van voortgezet gebruik, een aanbod van ruilgronden, de vestiging van een gebruiksrecht of de aanleg van bijkomende voorzieningen. Omdat de eigenaar in het stelsel van de onteigening niet verplicht kan worden om een schadeloosstelling anders dan in geld te aanvaarden,287 moet in ieder geval een aanbod in geld worden gedaan dat betrekking heeft op de onroerende zaak zoals deze bij de beschikking zal worden aangewezen. In het geval er naast de eigenaar andere rechthebbenden zijn en de eigenaar niet in staat of bereid is om de betrokken zaak vrij van lasten en rechten te leveren, zal de onteigenaar net als onder het huidige recht ook met die andere rechthebbenden moeten onderhandelen. Dit is in de voorgestelde regeling tot uitdrukking gebracht door te bepalen dat het minnelijk overleg gericht moet zijn op verwerving «vrij van alle lasten en rechten». Een gelijke verplichting geldt wanneer de onteigenaar al

wel eigenaar is van de te onteigenen onroerende zaak, maar met de onteigening de onroerende zaak wenst te bevrijden van zakelijke of persoonlijke rechten op die zaak." De bestuursrechter zal een volle toets uit moeten voeren over het gevoerde minnelijk overleg op basis van de bewijsstukken in het dossier. Dat betekent dat uw gemeente bij het verzoek aan de rechtbank het volledige dossier moet toesturen inclusief bijbehorende stukken. Het toesturen van het logboek is niet voldoende. In dat kader wijst cliënt erop, en hij zal hier in deze zienswijze nader op ingaan, dat het logboek geen juist en volledig beeld laat zien van de gevoerde gesprekken. Sterker nog, op basis van het logboek wordt het beeld geschetst dat de gemeente alles heeft geprobeerd om minnelijk tot overeenstemming te komen en cliënt geen medewerking wilde verlenen. Dat is niet juist.

De onderhandelingen met cliënt lopen al vanaf 2022. Cliënt wijst erop dat de tijdsduur en de hoeveelheid overleggen niet betekenen dat er serieus minnelijk overleg heeft plaatsgevonden. De inhoud van de gesprekken en met name de wil om tot overeenstemming te komen, is van belang. Het gaat dus om de kwaliteit en niet de kwantiteit. In tegenstelling tot hetgeen in het logboek wordt gesteld, heeft de adviseur nooit het standpunt ingenomen dat de waardering gebaseerd moet worden op basis van de complexprijs waarbij rekening wordt gehouden met de ontwikkeling van het bedrijventerrein en de ontwikkeling van het hoogspanningsstation. Cliënt heeft wel vanaf het eerste begin (de eerste gesprekken) aangegeven dat het ofwel alles aankopen is of niets aankopen. Dit is namelijk relevant voor de toekomst van het landbouwbedrijf . Een duidelijke boodschap voor de gemeente. De informatie die de gemeente daaruit heeft gehaald is dat cliënt van mening was dat de schadeloosstelling op basis van het complex moest warden beoordeeld. Dat is een compleet andere voorstelling van zaken. De gemeente heeft vervolgens een adviseur ingeschakeld om een advies te geven over de grondwaarde.

Hoewel, althans dat blijkt uit het logboek, de adviseur tot de conclusie komt dat op basis van de complexwaarde gerekend moet worden met een bedrag van € 11,83 p/m2 is geadviseerd om een waarde toe te kennen van € 20,00 p/m2. Dit bedrag was op geen enkele wijze aan te merken als een serieus bod aangezien dit bedrag fors lager lag dan de waarde die in vergelijkbare transacties werd betaald.

Dit was voor cliënt niet akkoord om de eenvoudige reden dat uit de recente vergelijkingstransacties is gebleken dat voor gronden onder een hoogspanningsstatton veel meer wordt betaald. Dit is ook

Pagina 4 van 6

HOOGLANDERbenadrukt in het gesprek op 5 juni 2024. In het gesprek is door cliënt ook onderbouwd waarom een hogere waarde moet worden bepaald. In feite zou cliënt immers een fors lagere schadeloosstelling ontvangen wanneer uitgegaan zou worden van de complexwaarde dan wanneer de gronden voor het hoogspanningsstatton worden verkocht en de gronden voor een bedrijventerrein. Ondanks deze nadrukkelijke opmerking van cliënt voorafgaand en tijdens het gesprek op 5 juni 2024 heeft de gemeente geen actie ondernomen. De gemeente heeft volstaan met het verwijzen naar de bestaande aanbiedingen gebaseerd op de complexwaarde van het geheel.

In dat geval kan niet gesproken worden van serieus minnelijk overleg. De gemeente moet zich immers inspannen om tot overeenstemming te komen ter voorkoming van een onteigeningsprocedure. Door enkel de aanbiedingen en de uitgangspunten te benoemen die vanaf juni 2024 gepasseerd waren, is geen sprake van serieus minnelijk overleg. Cliënt is dan ook van mening dat de gemeenteraad het besluit om over te gaan tot onteigening in ieder geval voor de gronden van cliënt af moet wijzen/niet vast kan stellen en het college opdracht moet geven om op basis van de vergelijkingstransacties die door cliënt zijn overgelegd, met cliënt serieus te onderhandelen. Nogmaals: het gaat niet om de kwantiteit maar om de kwaliteit van het overleg. Voor zover het college ter verdediging van het gevoerde minnelijk overleg aan zal geven dat er geen overleg meer heeft plaatsgevonden omdat cliënt inhoudelijk niet meer heeft gereageerd stelt cliënt dat hij niet meer inhoudelijk heeft gereageerd omdat de gemeente weigert om inhoudelijk naar het standpunt te kijken met betrekking tot de werkelijke waarde van de gronden voor het hoogspanningsstation. De minnelijke fase: geen serieus minnelijk overleg voor erfpachtpercelen

Zoals cliënt in de inleiding van deze zienswijze heeft gesteld is cliënt ook erfpachter van het perceel kadastraal bekend te . Cliënt is van mening dat voor wat betreft dit perceel geen sprake is van serieus minnelijk overleg. De gemeente heeft weliswaar aanbiedingen gedaan, maar deze aanbiedingen zijn niet als serieus aan te merken. Er is namelijk een aanbieding gedaan (die later is herhaald) zonder enige onderbouwing/specificering van het aanbod, terwijl cliënt hierom nadrukkelijk heeft gevraagd. Zoals cliënt voor wat betreft zijn eigendomssituatie heeft toegelicht, moet het overleg serieus worden genomen. Een overleg bestaande uit louter ongespecificeerde aanbiedingen is niet als serieus aan te merken en derhalve in strijd met de Omgevingswet. Geen sprake van noodzaak voor gronden ten behoeve van het kabeltracé

Mocht u van mening zijn dat het college wel serieus minnelijk overleg heeft gevoerd, dan wijst cliënt erop dat de percelen buiten het hoogspanningsstation niet voor onteigening in aanmerking komen omdat er geen sprake is van noodzaak voor onteigening.

Als uitgangspunt heeft immers te gelden dat noodzaak tot onteigening enkel bestaat in die gevallen waarin aanleg en instandhouding van een werk het huidige gebruik van de betreffende onroerende

Pagina 5 van 6

HOOGLANDERzaak onmogelijk maakt dan wel in belangrijke mate vermindert als gevolg van een wijziging van de fysieke gesteldheid van de grond. Daarbij is tevens van belang welk deel van het totale perceel wordt belemmerd en of het huidige gebruik van de grond nog mogelijk is, waarbij mede in aanmerking wordt genomen of rechthebbende aangrenzende percelen in eigendom heeft. Hiervoor verwijst cliënt bijvoorbeeld naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 26 april 20216 (ECLI:NL:GHAMS:2016:1624). Cliënt is van mening dat het huidige gebruik als gevolg van de aanleg en instandhouding niet onmogelijk wordt gemaakt dan wel in belangrijke mate wordt verminderd dat er een noodzaak tot onteigening bestaat. Ter plaatse van de percelen buiten het hoogspanningsstation wordt immers enkel een kabeltracé gerealiseerd. Dit brengt naar mening van cliënt niet zodanig belemmering met zich mee dat het gebruik het behoeve van akkerbouw niet meer kan worden voortgezet. Daarbij is van belang dat het kabeltracé voor een groot deel langs de perceelsgrens zal worden gerealiseerd. Zowel de aanlegfase (inclusief werkzaamheden) als de instandhouding zullen geen reële belemmering vormen voor het huidige gebruik (akkerbouw). Ook na de bestemmingswijziging zal het actuele gebruik immers kunnen warden voortgezet.

Uw stelling dat het de primaire wens is om te allen tijde met zekerheid over de kabelstroken te kunnen beschikken en dat de kabels in verschillende fasen zullen worden aangelegd, maakt dit naar mening van cliënt niet anders. Dit brengt immers alsnog niet zodanig beperkingen met zich mee dat het huidige gebruik ten behoeve van akkerbouw niet meer kan worden voortgezet. Gelet op het bovenstaande bestaat er naar mening van cliënt voor wat betreft de percelen gelegen buiten het hoogspanningsstation dan ook geen noodzaak tot onteigening. De belangen vorderen immers geen onteigening, waardoor dient te worden volstaan met een minder ingrijpend middel te weten een gedoogplicht. Conclusie

Cliënt komt primair tot de conclusie dat er geen noodzaak voor onteigening bestaat omdat er geen serieus minnelijk overleg is gevoerd voor wat betreft de percelen in eigendom en de erfpachtpercelen. Subsidiair is client van mening dat er geen noodzaak voor onteigening bestaat, omdat de belangen geen onteigening vorderen en kan worden volstaan met een lichter middel te weten de gedoogplichtprocedure. Cliënt verzoekt u om het besluit tot onteigening niet vast te stellen. Met vriendelijke groet, Hooglander B.V.

/ö Niels Crooijmans Advocaat

Pagina 6 van 6