1575963 Bijlage 8 - Zienswijzennota Onteigeningsvoorstel - met samenvatting - VERDUIDELIJKINGSVERSIE

Samenvatting en kernpunten Kernpunten van de drie reclamanten Reclamant 1 •

Bezwaar tegen onteigening van percelen inN268, N375 (eigendom) en N273 (erfpacht).

•

Stelt dat geen serieus minnelijk overleg is gevoerd; aanbiedingen waren eenzijdig en te laag (€20/m² complexwaarde).

•

Onteigening is niet nodig: kabeltracé belemmert akkerbouw nauwelijks; gedoogplicht volstaat.

•

Conclusie: geen noodzaak tot onteigening, verzoek aan gemeenteraad om besluit niet vast te stellen.

• Reclamant 2 •

Bezwaar tegen onteigening perceel N273.

•

Gemeente heeft sinds 2023 geen serieus overleg gevoerd; steeds herhaald, niet-onderbouwd aanbod.

•

Onteigening leidt tot vertraging en kosten voor gemeente en TenneT; bij doorzetten volgt juridisch verzet.

•

Ook hier geldt: kabeltracé belemmert huidig gebruik (akkerbouw) niet, gedoogplicht is voldoende.

•

Conclusie: geen noodzaak tot onteigening, gemeenteraad moet besluit niet vaststellen.

Reclamant 3 •

Bezwaar tegen onteigening gronden N461 en N468, waarop bloemenen plantenteelt plaatsvindt.

•

Familiebedrijf van 9 ha, in volle productie met meerjarige planten. Grote investeringen gedaan, bedoeld voor opvolging door volgende generatie.

•

Gemeente hanteert volgens reclamant 3 “salamitactiek”: telkens kleine stukken grond opeisen → bedreigt continuïteit bedrijf.

•

Geboden prijs is te laag; onteigening onnodig omdat kabels doorgaans via zakelijke rechten gelegd worden.

•

Alleen bereid mee te werken bij integrale bedrijfsverplaatsing met garanties voor vervangende locatie.

•

Conclusie: zonder die zekerheid blijft reclamant 3 zich verzetten.

1

Reactie gemeente op zienswijzen in kernpunten Onderdeel 1 – Minnelijk overleg •

Gemeente stelt dat er al jaren serieus overleg wordt gevoerd;

•

Verschil van inzicht zit in de “werkelijke waarde” en toepassing van de complexwaarde.

•

Er is impasse; daarom parallel traject: onteigeningsprocedure lopen naast elkaar.

onderhandelingen

én

Onderdeel 2 – Onteigening of Zakelijk recht en gedoogplicht •

Gemeente heeft – in afstemming met Stedin – ivm de frequente noodzaak tot gebruik van de kabel- en leidingstrook gronden voor aanleg van extra kabels steeds de voorkeur uitgesproken voor aankoop (i.p.v. zakelijk recht) van de daartoe bestemde gronden.

•

Reden: intensief gebruik en toekomstige uitbreiding van kabels- en leidingen in tracé → eigendom verwerven is praktischer en geeft meer zekerheid.

•

Gemeente wijst erop dat eigenaren dit uitgangspunt vooraf nimmer hebben betwist en de gemeente de voorkeur van een ieder duidelijk vooraf kenbaar heeft gemaakt te maken. De gemeente overweegt dat een gedoogplicht hier geen alternatief is. Een gedoogplicht kan enkel worden opgelegd ten behoeve van concrete kabels- en leidingen en niet ten behoeve van een strook die planologisch is bestemd en het herhaaldelijk daarin leggen van nieuwe kabels en leidingen. Onderdeel 3 – Aankoop benodigde grond • Onteigeningsplan omvat alleen strikt noodzakelijke gronden (hoogspanningsstation, landschappelijke inpassing, kabels/leidingen). • Voor Reclamant 3: enkel nodig voor kabels en leidingen. Gemeente stelt te hebben meegedacht over verschillende toekomstscenario’s (gedeeltelijk behoud, volledige verplaatsing). • Gemeente acht aankoop noodzakelijk, maar blijft parallel onderhandelen; rechter beslist uiteindelijk over schadeloosstelling en eventueel partiële bekrachtiging.

Conclusie en voorstel gemeente •

Zienswijzen geven geen aanleiding om de onteigeningsbeschikking aan te passen.

•

Onteigeningsprocedure blijft noodzakelijk om tijdige realisatie van het hoogspanningsstation te waarborgen.

•

Parallel wordt door onderhandeld, maar gemeente adviseert de raad het besluit tot onteigening vast te stellen.

2

Zienswijzennota Onteigeningsplan HOOGSPANINGSSTATION ZIERIKZEE INCLUSIEF KABELTRACEES 1. Inleiding en procedure Voor de totstandkoming van de onteigeningsbeschikking is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht) gevolgd. De ontwerp-onteigeningsbeschikking met bijlagen en de bijbehorende stukken konden vanaf 23 juni 2025 tot en met 4 augustus 2025 tijdens openingstijden worden ingezien. In deze procedure hebben belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen over de ontwerp-onteigeningsbeschikking. Van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen is gebruik gemaakt. In deze nota van zienswijzen zijn de ingebrachte zienswijzen kort samengevat en voorzien van een reactie. Tevens is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van de ontwerp-onteigeningsbeschikking. 2. Zienswijzen De navolgende zienswijzen zijn binnengekomen: De heer mr. N. Crooijmans van Hooglander Advocaten namens de heer reclamant 1

04-082025

Grondplannummers 1 en 2: Eigendom: N268, N375

Hierna: Reclamant 1

Grondplannummer 5: Erfpachter: N273

De heer mr. N. Crooijmans van Hooglander Advocaten namens reclamant2

04-082025

Grondplannummer 5:

Reclamant 3

23-07 2025

Grondplannummers 6 en 7: Eigendom: N461, N468.

Erfpachter: N273.

Hierna: Reclamant 2

Hierna: Reclamant 3

Deze zienswijzen zijn tijdig binnengekomen en kunnen op verzoek worden ingezien. Met een verwijzing naar de bijlagen worden deze zienswijzen als hier herhaald en woordelijk ingevoegd beschouwd. Per reclamant is de zienswijze samengevat en van een reactie voorzien. Reclamant 3 heeft een bezwaar ingediend bij het College van Burgemeester en Wethouders. Aangenomen wordt dat dit bezwaar als zienswijze richting de gemeenteraad moet worden aangemerkt. Ten aanzien van reclamant 1 en 2 hebben de gesprekken ter verwerving plaatsgevonden met rentmeesters van het kantoor Van Hoven en Oomen Van der Slikke Rentmeesters: hierna afgekort: “VHNO”

3

3. Zienswijzen en reactie gemeente Zienswijze Reclamant 1: Samenvatting zienswijze tegen voorgenomen onteigening Reclamant 1 is eigenaar van de percelen N 268 en N 375 en erfpachter van perceel N 273. De gemeente is voornemens deze gronden te onteigenen ten behoeve van een hoogspanningsstation en kabels- en leidingenstrook kabeltracé. Dit besluit heeft verstrekkende gevolgen zo stelt reclamant: het beschikbare areaal voor akkerbouw wordt fors beperkt en bij volledige ontwikkeling van bedrijventerrein en hoogspanningsstation komt de continuïteit van het landbouwbedrijf ernstig onder druk te staan. Volgens artikel 11.7 Omgevingswet mag onteigening slechts plaatsvinden indien sprake is van noodzaak en wanneer de gemeente eerst serieus minnelijk overleg heeft gevoerd. Daarvan is hier geen sprake zo stelt Reclamant. Het logboek van de gemeente geeft een eenzijdig en onjuist beeld: de indruk wordt gewekt dat reclamant niet wenst mee te werken, terwijl feitelijk nooit een serieus onderhandelingsproces heeft plaatsgevonden. Gemeente bleef vasthouden aan een aanbod gebaseerd op de zogenoemde complexwaarde (€ 20/m²), terwijl vergelijkbare transacties aantonen dat aanzienlijk hogere prijzen gebruikelijk zijn. Voor het erfpachtperceel werden zelfs alleen ongespecificeerde aanbiedingen gedaan, ondanks nadrukkelijke verzoeken om onderbouwing.

Het gaat niet om de kwantiteit van de gesprekken, maar om de kwaliteit en de wil om overeenstemming te bereiken, en die ontbreekt. Daarnaast ontbreekt de noodzaak voor onteigening van de gronden buiten het hoogspanningsstation. Het kabeltracé kan zonder noemenswaardige belemmering voor de akkerbouw worden aangelegd en beheerd. Een lichter instrument, zoals een gedoogplicht, is voldoende. Conclusie Reclamant 1 komt primair tot de conclusie dat er geen noodzaak voor onteigening bestaat omdat er geen serieus minnelijk overleg is gevoerd voor wat betreft de percelen in eigendom en de erfpachtpercelen. Subsidiair is Reclamant 1 van mening dat er geen noodzaak voor onteigening bestaat, omdat de belangen geen onteigening vorderen en kan worden volstaan met een lichter middel te weten de gedoogplichtprocedure. Reclamant 1 verzoekt om het besluit tot onteigening niet vast te stellen. Zienswijze Reclamant 2: Samenvatting zienswijze tegen voorgenomen onteigening Reclamant 2 is eigenaar van perceel N 273, verzet zich tegen het voornemen van de gemeente Schouwen-Duiveland om dit perceel te onteigenen ten behoeve van het hoogspanningsstation en kabeltracé. Volgens artikel 11.7 Omgevingswet ontbreekt de noodzaak voor onteigening indien geen serieuze pogingen tot minnelijke verwerving zijn gedaan. Dat is hier het geval.

Hoewel de gemeente stelt sinds augustus 2023 in gesprek te zijn, heeft zij slechts herhaaldelijk hetzelfde, niet-onderbouwde aanbod gedaan. Van constructief overleg of bereidheid tot overeenstemming is nooit sprake geweest; het logboek schetst daardoor een onjuist beeld. Ook TenneT ondervindt inmiddels vertraging, omdat de gemeente onvoldoende inzet toont om minnelijk tot een oplossing te komen. Indien de gemeente toch besluit tot onteigening, zal cliënte zich verzetten via de rechtbank en de Afdeling bestuursrechtspraak. Dit leidt onvermijdelijk tot aanzienlijke vertraging en extra kosten.

4

Daarnaast ontbreekt de noodzaak tot onteigening van de gronden buiten het hoogspanningsstation. Het kabeltracé kan worden aangelegd zonder dat het huidige gebruik als akkerbouw wezenlijk wordt belemmerd. In dat geval is een minder ingrijpend middel – een gedoogplicht – voldoende. Conclusie: Primair ontbreekt noodzaak tot onteigening wegens het ontbreken van serieus minnelijk overleg. Subsidiair ontbreekt noodzaak omdat kan worden volstaan met een gedoogplicht. Reclamant 2 verzoekt de gemeenteraad daarom het besluit tot onteigening niet vast te stellen. Zienswijze Reclamant 3 Samenvatting bezwaarbrief onteigening Reclamant 3 geeft aan dat de gemeenteraad heeft aangekondigd de grond te willen onteigenen ten behoeve van de aanleg van een hoogspanningsstation in Zierikzee. Het betrokken familiebedrijf, gespecialiseerd in bloemen- en plantenteelt, maakt bezwaar tegen deze plannen. Het bedrijf beschikt over een huiskavel van circa 9 hectare waarop meerjarige moederplanten groeien die zes jaar nodig hebben om in volle productie te komen. Momenteel is het bedrijf grotendeels in volle productie en staat uitbreiding van de teelt, o.a. met pioenrozen, gepland. De locatie biedt belangrijke praktische en economische voordelen, waaronder directe verwerking en transport van bloemen, efficiënte bedrijfsvoering en flexibiliteit in werkzaamheden.

De familie heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het bedrijf met het oog op voortzetting door de volgende generatie. De plannen van de gemeente hebben echter een grote impact en bedreigen de continuïteit. Eerdere gesprekken met de gemeente leidden telkens tot voorstellen om kleine stukken grond af te nemen (“salamitactiek”), wat volgens de familie op termijn het einde van hun bedrijf betekent. Daarnaast is de geboden prijs voor de grond te laag en wordt de noodzaak van onteigening betwijfeld. In Nederland worden kabels doorgaans via zakelijke rechten gelegd, zonder onteigening. Het bedrijf is niet bereid een klein stuk grond af te staan zolang er geen concrete afspraken en garanties zijn voor een volledige bedrijfsverplaatsing met geschikte vervangende locatie (gebouwen, woning en huiskavel). Conclusie: reclamant 3 werkt enkel mee aan plannen van de gemeente wanneer er zekerheid komt over een integrale verplaatsing van het hele bedrijf. Zonder die garanties zal men zich blijven verzetten tegen de verkoop of onteigening van grond.

5

Reactie (bevoegd gezag) gemeente op zienswijzen reclamanten 1, 2 en 3 Vanwege de gelijkenis van de zienswijzen van reclamanten pakt de gemeente de zienswijzen samen en wordt hierna één reactie gegeven onderverdeeld in 3 onderdelen: Onderdeel 1: de gevoerde minnelijke onderhandelingen. Onderdeel 2: zakelijk recht en instrument onteigening of gedoogplichtprocedure. Onderdeel 3: aankoop benodigde grond. Onderdeel 1: De gevoerde minnelijke onderhandelingen Op 20 juni 2024 is het bestemmingsplan Hoogspanningsstation Zierikzee + herziening buitengebied (kabeltracés) vastgesteld. Dit bestemmingsplan biedt de juridisch-planologische basis voor de realisatie van een 150/21/10 kVhoogspanningsstation inclusief voorzieningen, ondergrondse kabels en leidingen, waterberging, infrastructuur en landschappelijke inpassing. De gemeente is al jaren bezig, samen met de door haar ingeschakelde adviseurs (rentmeesters), om de gronden ten behoeve het hoogspanningsstation Zierikzee te verwerven. De gemeente staat aan de lat van de grondverwering. Dit vloeit voort uit een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met TenneT en Stedin. De gemeente (en diens adviseurs) hebben gesprekken gevoerd met de rentmeesters van de grondeigenaar teneinde de gronden op een minnelijke manier te verwerven. Dit is een traject dat al een paar jaar loopt.

Verwezen kan worden naar de actuele logboeken die op verzoek kunnen worden ingezien. Parallel traject Vanwege de afspraken die zijn gemaakt in de SOK en teneinde er zeker van te zijn dat het werk (het hoogspanningsstation) zoals vastgelegd in het door uw Raad vastgesteld bestemmingsplan tijdig kan worden gerealiseerd, heeft de gemeente zicht genoodzaakt gevoeld om het onteigeningstraject op te starten. Partijen komen er niet uit, zitten in een impasse en zijn als het ware “uitonderhandeld”. Het verkrijgen van overeenstemming op (korte) termijn is niet te verwachten. De gemeente zal door onderhandelen en parallel hieraan loopt de onteigeningsprocedure. Als tussentijds overeenstemming wordt bereikt, kan de onteigening voor de betreffende eigenaar worden stopgezet. De noodzaak De gemeente betrekt dat partijen in dit geval de gemeente met op de achtergrond TenneT en Stedin maar ook de eigenaren zicht hebben op een einde van het onderhandelingsproces desnoods met een gerechtelijke vonnis door de onteigeningsrechter over de hoogte van de schadeloosstelling. De kern waarom nog geen overeenstemming is verkregen, is namelijk vooral hierin gelegen. De gemeente en de eigenaren liggen te ver uit elkaar voor wat betreft hun standpunt over de “werkelijke waarde” van de grond. In dit stadium van de onteigeningsprocedure staan vooral de noodzaak, het (publieke) belang en de urgentie centraal.

De eventueel door uw Raad te nemen onteigeningsbeschikking zal hierop worden getoetst door de bestuursrechter(s). Een vervolg daarop kan zijn een schadeloosstellingsfase gerechtelijke onteigening in het civiele recht. waarbij een oordeel in de vorm van een vonnis zal worden gegeven op aanraden door deskundigen die door de civiele onteigeningsrechter worden ingeschakeld.

6

In deze notitie zullen wij uw Raad toch informeren over de verschillende standpunten die worden ingenomen over de hoogte van deze “werkelijke waarde” omdat in de zienswijzen wordt betoogd dat de minnelijke onderhandelingen niet voldoende en niet serieus zouden zijn gevoerd omdat de gemeente niet wil “afwijken” van haar standpunt. In het verlengde hiervan lichten wij in deze notitie ook toe (in onderdeel 2) dat en wat de overweging van de gemeente is geweest om de gronden ten behoeve van het de kabels- en leidingstrook tracé te verwerven op onteigeningsbasis waartegenover een schadeloosstelling op onteigeningsbasis. is aangeboden in plaats van het eerst pogen tot het vestigen van zakelijke rechten met als uiterst instrument een gedoogplichtprocedure. Voldoende en serieus overleg (werkelijke waarde en biedingen) In een onteigeningsprocedure wordt de noodzaak tot onteigening (mede) getoetst aan de hand van de minnelijke onderhandelingen. Dit minnelijk overleg moet serieus en voldoende zijn geweest. Onder de oude Onteigeningswet was het bestendige Kroon-jurisprudentie dat het ten tijde van het verzoek naar het oordeel van de verzoeker tot onteigening niet aannemelijk was dat het overleg op afzienbare termijn tot vrijwillige eigendomsoverdracht zou leiden. Onteigening is immers een uiterst middel.

Eerst moet (in dit geval) de gemeente een serieuze poging hebben gedaan de onroerende zaken (de grond) minnelijk te verwerven. In artikel 11.7 Omgevingswet is hierover het volgende bepaald: “De noodzaak tot onteigening ontbreekt in ieder geval als: a. de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan tot minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten, b. de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak, c. aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak vrij van rechten en lasten en die overeenstemming zal leiden tot een spoedige levering daarvan, of d. aannemelijk is dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak en die overeenstemming zal leiden tot het spoedig vervallen van die rechten”. Aangezien het verzoek tot bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking 'ex nunc' (tot op het moment van de uitspraak) door de bestuursrechter wordt getoetst, is het zaak om de minnelijke verwervingspogingen tot aan de behandeling door die rechter voort te zetten. En het staat partijen vrij om ook daarna nog door te onderhandelen.

Aan bovenstaande voorwaarden is volgens de gemeente voldaan maar de gemeente zal zeker door onderhandelen. Bieding(en) In de zienswijzen wordt aangegeven dat de gemeente meerdere biedingen heeft uitgebracht. Dat is juist. Hierna wordt dit toegelicht. De gemeente moet als onteigenaar in ieder geval minimaal één aanbod in geld doen dat betrekking heeft op de onroerende zaak zoals deze bij de onteigeningsbeschikking zal worden aangewezen. Dit wordt beschouwd als “sluitstuk” van de onderhandelingen. Dit sluitstuk heeft betrekking op de duidelijkheid voor degene die wordt onteigend. Het wordt ook wel eens een laatste bieding genoemd ter voorkoming van onteigening. De rechthebbende krijgt hiermee duidelijkheid over het geldbedrag dat voor het te onteigenende deel wordt aangeboden.

7

Volgens het beleid van de Kroon onder de oude onteigeningswet werd de noodzaak onder andere onderbouwd met minimaal één schriftelijke bieding gericht op de verwerving van de in het onteigeningsplan begrepen oppervlakte(n) als resultaat van het daaraan voorafgaand minnelijk overleg. In de schriftelijke bieding werd de belanghebbende verzocht om binnen vier weken te reageren op de bieding. Dit werd gezien als een redelijke termijn om op het aanbod te kunnen reageren. Bij het uitblijven van een reactie op het rappel of bij het afwijzen van het aanbod kon de onteigenaar dan vaststellen dat vrijwillige eigendomsoverdracht voorlopig nog niet tot de mogelijkheden behoort. De aanbieding moest in geld worden gedaan. Uit de Omgevingswet en de memorie van toelichting blijkt niet dat de wetgever deze aanpak heeft willen veranderen. De gemeente heeft om die reden en zekerheidshalve meerdere biedingen uitgebracht. De inhoud van die biedingen is niet gewijzigd omdat in de biedingen het standpunt van de gemeente ten aanzien van de aanbieding wordt verwoord en dit standpunt niet is gewijzigd. Het moge duidelijk zijn dat de gemeente en de eigenaren een ander standpunt innemen. Dat is juist de reden waarom minnelijk geen overeenstemming wordt bereikt en het in een onteigeningsprocedure uitmond. Partijen liggen qua standpunt over de werkelijke waarde , onoverbrugbaar, ver uit elkaar.

Het ziet er niet naar uit dat partijen nader tot elkaar komen. De onteigeningsprocedure voorziet in een “uitkomst” maar dat is pas in de gerechtelijke fase. In die fase “de schadeloosstellingsfase” worden er door de rechter deskundigen ingeschakeld op basis van het advies van die deskundigen wordt het geschil door de civiele onteigeningsrechter beslecht in de vorm van een beschikking vonnis. Zowel de eigenaren alsook de gemeente zijn er in dit stadium van overtuigd dat die onteigeningsrechter en die deskundigen het standpunt zullen innemen zoals zij die als partij hebben ingenomen. Anders dan bij een taxatie van de marktwaarde voor de financiering van een woning betreft het in deze gevallen geen verschil in uitkomst vanwege een schattingsmarge maar gaat het in deze om een fundamenteel uitgangspunt over wat ten aanzien van de werkelijke waarde van de grond als “complex” moet worden aangemerkt. Nogmaals, de hoogte van de schadeloosstelling staat niet ter discussie in deze fase, maar zou in een latere fase aan de orde kunnen komen in de gerechtelijke procedure over de schadeloosstelling bij de civiele rechter. Desondanks wil de gemeente hier wel kort op ingaan in deze notitie. Dit omdat door reclamanten de koppeling wordt gemaakt met het voldoende en niet serieus onderhandelen.

Wij willen u met deze uitleg inzicht verschaffen in de verschillende standpunten zodat uw Raad daar een mening over kan vormen. Werkelijke waarde Ten aanzien van de schatting van de werkelijke waarde van de grond dient conform de regels van het onteigeningsrecht te worden geëlimineerd en te worden geëgaliseerd. Het gaat hier om de zogenaamde eliminatieregeling verankerd in artikel 15.23 van de Omgevingswet (voorheen artikel 40c van de Onteigeningswet). Naast het werk waarvoor onteigend wordt, dienen soms ook plannen voor het werk te worden geëlimineerd ex artikel 15.23 Ow. Voor uw beeldvorming: de eliminatieregel ziet veelal op opgelegde niet-lucratieve overheidswerken. Het vergoeden van een lagere waarde dan een agrarische waarde omdat de eigenaar een weg op zijn of haar grond krijgt, voelt als ongerechtvaardigd. Dat is de reden van het “wegdenken” ervan. Over het al dan niet elimineren, zijn partijen eenzelfde “mening” toegedaan althans wordt eenzelfde standpunt ingenomen.

8

Complexprijs en egalisatie (wat is het complex?) Het verschil van inzicht is gelegen in de egalisatieregel meer in het bijzonder wat wordt in dit geval als “het complex” beschouwd. De wetsfictie van egalisatie staat in artikel 15.24 van de Omgevingswet (voorheen artikel 40d van de Onteigeningswet). Dit artikel gaat over het “egalisatiebeginsel” met daaruit voortvloeiende “complexwaarde” ook wel “complexprijs” of “residuele grondwaarde”. Het egalisatiebeginsel houdt kort gezegd in dat de verschillende functies van het geheel van een complex (bijvoorbeeld: groen, bedrijven, kabels en verkeer) gelijkelijk de waarde van het complex bepalen. Waardeverschillen binnen het complex worden, kortom, “geëgaliseerd”. Het egaliseren wordt gedaan om verschillende prijzen (hoger of lager) binnen een te ontwikkelen gebied te voorkomen. De gemeente verstaat in dit geval onder “het complex” de gebiedsvisie zuidoostflank waarin zijn gelegen: het hoogspanningsstation Zierikzee met bijbehorende landschappelijk inpassing, het toekomstige bedrijventerrein en ook de gronden waarin de kabels- en leidingstroken worden gerealiseerd gelegd. De gemeente geeft uw Raad mee dat voor de vaststelling van de Gebiedsvisie Zuidoostflank Zierikzee hier al over gesproken is waarbij onder andere ook de adviseurs van reclamanten (VHNO) en de ZLTO/ASD betrokken waren.

In de inspraakreactie van reclamant is door VHNO op 16 januari 2023 aan de expliciet de vraag gesteld: “Ten aanzien van de voormelde structuurvisie hebben wij de volgende zienwijze welke ingaat op diverse aspecten van het plan. Begrenzing van het plan willekeurig. Onderscheid in drie delen: Hoogspanningsstation, Bedrijventerrein uitbreiding Straalweg en Bedrijventerrein – Zoekgebied Landschapszone. Hiermee wordt de indruk gewekt dat sprake is van drie separate (bestemming)plannen terwijl uit de tekst blijkt dat de diverse fasen onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Tevens wordt uitdrukkelijk verzocht aan de gemeente om in de structuurvisie op te nemen dat alle elementen uit de structuurvisie (Hoogspanningsstation, Bedrijventerrein en Landschapszone, onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en derhalve een enkel complex (naar opvatting van artikel 40d onteigeningswet en vaste jurisprudentie) vormen. De advocaat van reclamant 1 ontkent dat namens reclamant een dergelijk verzoek aan de gemeente is gedaan. De tekst en de strekking van dit verzoek spreekt – zonder commentaar – voor zich. De Voorzitter van de ZLTO/ASD sprak ten tijde van de vergadering Commissie Ruimte en Economie op 8 mei 2023 de volgende woorden uit: “Het maakt ook nog uit of je voor het bedrijventerrein wordt uitgekocht of voor het kV-station, watercompensatie, verhard terrein of compensatie natuur.

Dit zou naar onze smaak in dit concept overal gelijk moeten zijn………. Dit voorkomt ook scheve gezichten in de toekomst door de verschillende eigenaren”. Op de vraag van een raadslid: “Als het ik het goed begrijp, zegt u dat de grondprijzen allemaal hetzelfde moeten zijn wanneer er een boer wordt uitgekocht. Is dat de kernboodschap? Voor de gemeente is zijn dit de kernboodschap voor de uitgangspunten van de taxatie geweest, het geheel van de gebiedsontwikkeling Zuidoostflank behandelen als één complex! Reclamanten 1 en 2 zijn de mening toegedaan dat het complex kleiner zou moeten zijn (en de complexprijs hoger). Als complex zou dan bestaan uit alleen het hoogspanningsstation. Onder verwijzing naar onderdeel 2 zonder de strook voor de kabels en leidingen.

9

Impasse Zoals in het logboek is terug te lezen, leek het er in het begin van de onderhandelingen op dat de gemeente en de (thans overgebleven) eigenaren in deze onteigeningsprocedure dezelfde mening waren toegedaan over wat in dit geval redelijkerwijs als “het complex” moet worden aangemerkt maar dat standpunt lijkt te zijn verlaten of berust op een onjuiste veronderstelling zo blijkt. De eigenaren zien “het complex” sinds 2024 in dit geval als alleen het hoogspanningsstation met kabeltracés. Gevolg is een ver uiteenlopend standpunt over de hoogte van “de werkelijke waarde”. Het logboek geeft inzicht in het verloop van het minnelijk overleg (aanbiedingen en contactmomenten) en genoegzaam blijkt dat dit niet tot overeenstemming heeft geleid en dat dit naar verwachting ook niet op afzienbare termijn zal gebeuren. De gemeente staat achter de aangeboden schadeloosstelling met ingenomen standpunt over het complex en ziet geen aanleiding hiervan op (oneigenlijke) gronden af te wijken. De gemeente is zich ervan bewust dat het doorlopen van een onteigeningsprocedure een langdurig traject is. De gemeente heeft lang gewacht met het inzetten van het onteigeningsinstrument en vindt het doorlopen van een onteigeningsprocedure ook onwenselijk, maar kennelijk onvermijdelijk. In de zienswijze is te lezen dat de eigenaren zich hier ook van bewust zijn.

Ter behartiging van de belangen van de eigenaren is het de eigenaren en hun diens adviseurs uiteraard toegestaan om de gemeente te wijzen op de duur van de onteigeningsprocedure. Om de onderhandelingspositie van de eigenaren te versterken wordt hier door hen dankbaar gebruik van gemaakt. In het verlengde hiervan ziet de gemeente in deze (juridische) zienswijzen dat er door de eigenaren geen prijs meer wordt gesteld op verwerving van de gronden voor de kabels en leidingen en dat wordt aangegeven dat hiertoe een gedoogplicht zakelijke rechten kunnen zou moeten worden opgelegd gevestigd met als uiterst middel een op te leggen gedoogplicht. In onderdeel 2 wordt hierop ingegaan. Onderdeel 2: Zakelijk recht en instrument Onteigening of gedoogplichtprocedure De minnelijke onderhandelingen die hebben plaatsgevonden, hebben als insteek gehad minnelijke verwerving van alle benodigde gronden. Verwezen kan worden naar de formele biedingen die namens de gemeente zijn aangeboden. De gemeente en betrokken stakeholders hebben ten aanzien van de benodigde grond in de aangeboden biedingen een splitsing gemaakt voor de grond benodigd ten behoeve van het hoogspanningsstation en de landschappelijke inpassing enerzijds en de grond benodigd voor de kabel- en leidingen strook/stroken anderzijds.

De gemeente heeft bij aanvang van de onderhandelingen aangegeven de voorkeur te geven om de gronden in eigendom te verkrijgen. De intensiteit van de terugkerende werkzaamheden in de beoogde kabel- en leidingstroken waarin niet alleen nu, maar ook op deze grond met kabels en leidingen en het uitgangspunt dat er ook in de toekomst kabels en leidingen aan het tracé zullen worden toegevoegd, is aan deze overweging is ten grondslag gelegd. Dit uitgangspunt van verwerving van deze gronden, ook op basis van de “complexprijs”, is in het minnelijke onderhandelingstraject door de grondeigenaren niet bestreden geen enkele keer betwist en zelfs omarmd. De eigenaren hebben in de minnelijke onderhandelingen geen enkele keer aangedragen dat overeenstemming zou kunnen/moeten worden verkregen door het vestigen een privaatrechtelijke zakelijke recht overeenkomst, integendeel! De gemeente zelf heeft het initiatief genomen om de eigenaren schriftelijk te

10

wijzen op de keuze die is gemaakt om de gronden aan te (willen) kopen en het alternatief voor een zakelijk recht. De gemeente heeft daarbij schriftelijk uitgelegd dat tegenover de “eigendomsontneming” een zogenoemde volledige schadeloosstelling op onteigeningsbasis staat met daartegenover vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schade. De gemeente heeft verduidelijkt dat een zakelijk recht overeenkomst inhoudt dat de eigenaren het grondeigendom behouden en een privaatrechtelijke overeenkomst aangaan teneinde de kabels en leidingen in de grond te dulden. Eventueel zou hiertoe een gedoogplicht kunnen worden opgelegd zoals geregeld in hoofdstuk 10 van de Omgevingswet. Tegenover deze vorm van “eigendomsregulering” staat slechts een schadevergoeding (lees: compensatie geen volledige schadeloosstelling) onder de omgevingswet “nadeelcompensatie” genoemd. De gemeente heeft in de brief aangegeven dat zij op basis van de onderhandelingen die hebben plaatsgevonden en de uitgangspunten die daarbij zijn gehanteerd, aanneemt dat ook de grondeigenaren de aankoop van de gronden ten behoeve van de ondergrondse kabels en leidingen als wenselijk beschouwen.

Ook op dit schriftelijk verzoek is door geen van de eigenaren een reactie gekomen! Het verbaast de gemeente dan ook dat in de zienswijzen in de onteigeningsprocedure formeel wordt opgeworpen dat volstaan zou kunnen en moeten worden met een gedoogplicht in plaats van onteigening een zakelijk recht overeenkomst. De gemeente wijst erop dat – anders dan reclamanten kennelijk veronderstellen – de gedoogplicht hier geen geschikt alternatief is voor onteigening. Een gedoogplicht kan worden opgelegd voor het aanleggen en in stand houden van concrete individuele kabels, maar niet voor het realiseren en in stand houden van de hier beoogde (planologische) kabel- en leidingstroken, die als doel hebben om nu en in de toekomst daarin ongestoord kabels en leidingen te (kunnen) leggen. De gemeente was ervan overtuigd en dat is ook aangegeven (verkoop alles of niet) dat de eigenaren op zoek waren naar een “package-deal” waarbij in beginsel alle grond (inclusief kabels en leidingen) zou worden aangekocht. Onderdeel 3: aankoop benodigde grond De gronden die zijn opgenomen in deze onteigeningsprocedure “het benodigde” zien toe op het hoogspanningsstation (grond van reclamant 1), landschappelijk inpassing (grond van reclamanten 1 en 2) en kabels en leidingen (grond van reclamanten (1, 2 en 3).

De gemeente is niet verplicht is om meer aan te kopen dan strikt noodzakelijk nodig is ter realisering van “het werk” of “het benodigde”. In de onteigening kan ook niet meer worden opgenomen dan “het benodigde” want de grondslag voor onteigening ontbreekt dan. De biedingsbrieven en de onteigeningsbeschikking is dan ook alleen gericht op “het benodigde”. In de minnelijk sfeer is het uiteraard wel mogelijk om meer aan te kopen en heeft de gemeente hierover ook bereidheid getoond, bijvoorbeeld voor de zogenoemde “overhoeken”. De eigenaar kan verzoeken om een geheel gebouw of erf in de onteigeningsbeschikking op te nemen (artikel 11.3 Omgevingswet). Dit gebeurd in de regel in het geval er gebouwen en/of grond overblijft (na de onteigening) waar (vrij vertaald) niks meer mee kan. Van een dergelijk verzoek gericht op bovenstaande situatie is de gemeente niet gebleken.

11

De grond van reclamant 3 is alleen nodig voor kabels en leidingen. De gemeente heeft in alle gesprekken met reclamant 3 meebewogen met zijn wensen. Van een beperkte toekomsthorizon voor het bedrijf: 5 jaar, het blijven wonen met bedrijfshallen, een deel van het bedrijf behouden en een deel verkopen, tot en met een bedrijfsverplaatsing van het geheel. De besprekingsverslagen maken dit helder. Tot en met de recente opgave in beeld brengen van de verplaatsing van het gehele bedrijf. De gemeente heeft deze onderhandelingen gevoerd met het oog op de toekomst.

12

Voorstel aan de gemeenteraad De zienswijzen geven de gemeente geen aanleiding de onteigeningsbeschikking aan te passen. Doorzetten parallel traject De gemeente wenst blijvend uitvoering te geven aan het zogenoemde “parallelle traject” wat inhoudt dat parallel aan de onteigeningsprocedure wordt door onderhandeld. De gemeente en haar stakeholders wensen met de onteigeningsprocedure tijdige realisatie van het hoogspanningsstation zeker te stellen. De onteigeningsprocedure moet ertoe leiden dat er voor alle partijen zicht is op een “einde”. Dit “einde” zal voor wat betreft het verschil van standpunt over de hoogte van de werkelijke waarde (wat moet in dit geval als complex worden aangemerkt?) worden beslecht door de civiele rechter in de schadeloosstellingsfase. Kabels- en leidingenstroken Ter overweging wordt aan uw Raad ten aanzien van de benodigde gronden voor de kabels- en leidingenstroken meegegeven, dat aankoop van deze gronden ook voor reclamanten als wenselijk werd beschouwd. en niet het vestigen van een zakelijk recht overeenkomst. Mede in navolging van de wens tot aankoop zijn deze gronden opgenomen in deze onteigeningsprocedure. De gemeente is van mening dat – anders dan reclamanten veronderstellen – de gedoogplicht hier geen geschikt instrument is om kabel- en leidingstroken te realiseren.

Mocht de onteigeningsrechter toch anders denken – en menen dat tot de weg van de gedoogplicht moet worden bewandeld - dan dat de belasting van deze gronden onder en boven de grond onevenredig zwaar is waardoor aankoop wenselijk wordt geacht en in de rede ligt. De gemeente blijft ook voor de kabels en leidingen door onderhandelen en zal de wens van reclamanten om een zakelijk recht te vestigen daarbij betrekken. Het gevolg daarvan kan zijn dat minnelijke overeenstemming wordt bereikt hetzij door verkoop hetzij door een zakelijk recht overeenkomst. Mocht dat niet lukken dan is het aan de onteigeningsrechter om te toetsen of het onteigeningsinstrument een te zwaar instrument is (geweest) om als uiterst middel in te zetten. In dat geval zal de onteigeningsrechter deze gronden niet ter onteigening bekrachtigen. De onteigeningsrechter kan immers partieel bekrachtigen. Gezien de inhoud van de genoemde zienswijzen en de reactie van het bevoegd gezag hierop is er geen aanleiding de ontwerponteigeningsbeschikking aan te passen. Overeenstemming percelen N 297 en N298 Met de eigenaren van de percelen kadastraal bekend: gemeente Zierikzee, sectie N, nummers 297 en 298 is inmiddels minnelijke overeenstemming bereikt. Deze percelen zijn uit het onteigeningsplan gehaald en verwijderd van de tekeningen en de onteigeningslijst. Bijlagen: 1. Zienswijze Reclamant 1: 2. Zienswijze Reclamant 2: 3.

Bezwaar Reclamant 3: Op verzoek bij de griffie in te zien: 4. Logboeken

13