1476786 Bijlage 1. Bedrijventerreinenprogramma Schouwen-Duiveland

52

53

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Figuur 6: Arbeidsintensiteit in ruimtegebruik op bedrijventerreinen Boerenweg Bruinisse Business Park De Lelie De Roterij De Weel Duinzoom Groeneweegje Kom Oosterland Straalweg Landelijk gemiddelde

Vierkante meter (netto uitgegeven terrein) per baan

-

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Bron: IBIS, 2021; BAG, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Daarnaast leveren de bedrijventerreinen een grote bijdrage aan de (brede) welvaart binnen de gemeente. In directe banen, maar ook door middel van indirecte werkgelegenheid. Cruciaal is dat de terreinen ook in de toekomst een geliefde locatie blijven, voor zowel ondernemer als werknemer. Werknemers voelen zich prettiger in een aantrekkelijke, groene omgeving. Inzetten op een aantrekkelijk werk- en verblijfklimaat is dan ook raadzaam. Zoals eerder aangehaald is de vraag naar nieuw (technisch) personeel groot. Het bedrijfsleven op Schouwen-Duiveland concurreert niet alleen met bedrijvigheid binnen de eigen gemeente, maar ook met bedrijven elders in de regio/provincie en zelfs buiten de provincie (regio Goeree-Overflakkee en Rotterdam). Het bieden van een prettige werkomgeving maakt bedrijven aantrekkelijker bij het aantrekken van nieuw personeel. Nauwelijks leegstand op de bedrijventerreinen, ondernemers zitten klem Verspreid over de gemeente wordt nog geen 1% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen te huur of te koop aangeboden 26. De totale leegstand in de gemeente is ver onder frictieniveau. Een frictieniveau van circa 5% duidt op een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken hebben op deze manier enige schuifruimte.

Te veel leegstand op een bedrijventerrein heeft negatieve gevolgen; de vastgoedwaarde keldert, het gevoel van veiligheid neemt af en het terrein wordt minder aantrekkelijk. In de huidige situatie zitten de bedrijven op Schouwen-Duiveland echter ‘klem’: er is nauwelijks mogelijkheid om uit te breiden of elders op het eiland een pand aan te schaffen. De (door)groei van bestaande ondernemers op de bedrijventerreinen, maar bijvoorbeeld ook de verhuizing van ondernemers aan huis of vanuit het buitengebied richting een bedrijventerrein, wordt hiermee bemoeilijkt.

26

Op basis van Funda in Business

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

5.8 Ruimte Het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen is een actuele opgave voor veel regio’s en gemeenten. De ruimtedruk is groot, de leegstand van bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen is historisch laag en het vinden van nieuwe ontwikkellocaties wordt steeds lastiger. Intensiever gebruik maken van bestaande kavels is een oplossing om de ruimtedruk op de bedrijventerreinen te verminderen. Tegelijkertijd speelt in deze pijler ook de algemene uitstraling van kavels en panden een belangrijke rol. Kavels en panden met een verzorgde uitstraling maken een bedrijventerrein tot een fijnere werkomgeving. Dit voorkomt verloedering. Ook zorgt een betere uitstraling van het vastgoed in zijn algemeenheid voor hogere waarde van het vastgoed. Veel ondernemers zijn eigenaar-gebruiker; het vastgoed is vaak onderdeel van hun pensioenvoorziening. Aandacht voor ruimte ‘achter het bedrijfshek’ Op verschillende terreinen is de staat van de openbare ruimte op orde. Dit geldt voor zowel groen/blauw-voorzieningen als algemeen onderhoud. Tegelijkertijd zien we dat de ondernemer weinig investeert in de ruimte ‘achter het bedrijfshek’. Hoewel er weinig sprake is van verpaupering, zijn kavels veelal functioneel ingericht met weinig aandacht voor een groenvoorziening of andere factoren die bijdragen aan een prettige werkomgeving. We zien ook veel buitenopslag van goederen.

Hierdoor ziet een kavel er al snel rommelig uit. De erfafscheidingen van kavels bestaan vaak uit een gaashek. Investering in een groene afscheiding zoals een heg zorgt er bijvoorbeeld voor dat de private kavels met buitenopslag niet meer zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.

Figuur 7: Hoogwaardige groenvoorziening, weinig aandacht ‘achter het hek’

Bron: Google Streetview, 2022

Op veel plaatsen is intensivering mogelijk, beter benutten van bestaande terreinen haalbaar Op basis van de FSI en de arbeidsintensiteit op de bedrijventerreinen constateren we dat er ruimtewinst is te behalen op de bestaande kavels. Tijdens de locatieschouw (30 november 2022) werd dit beeld bevestigd.

54

55

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Figuur 8: FSI per terrein Boerenweg Bruinisse Business Park De Lelie De Roterij De Weel Duinzoom Groeneweegje Kom Oosterland Straalweg

Gemmidelde FSI (landelijk

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

Bron: IBIS, 2021; BAG, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Bij investeringen in herontwikkeling van (verouderd) bedrijfsvastgoed kan intensivering een belangrijke rol spelen. De theoretische ruimtewinst zal met name behaald moeten worden door de planologische ruimte te benutten en meer gebruik te maken van de mogelijkheden om in de hoogte te bouwen. Intensivering is moeilijk door de overheid te sturen waar het om private kavels gaat. Het moet in beginsel zelf opgepakt worden door gebruikers en eigenaren van bedrijfsvastgoed. De gemeente kan intensivering wel aanjagen door bedrijven te helpen bij het in kaart brengen en meedenken over de mogelijkheden en/of door het verhogen/verruimen van de planologische mogelijkheden (bouwhoogte, bebouwingspercentage).

Floor Space Index: Inzicht in bebouwingsdichtheid De Floor Space Index (FSI) geeft inzicht in de bebouwingsdichtheid (inclusief verdiepingen). De FSI is de verhouding tussen bebouwde vloeroppervlak en de netto uitgegeven oppervlakte. Een FSI lager dan 1 geeft aan dat het bruto vloeroppervlak op een kavel (inclusief verdiepingen) lager is dan het netto oppervlak van het kavel. Hoe meer verdiepingen een pand telt, hoe hoger de FSI. Een lage FSI houdt in dat bedrijfskavels relatief extensief bebouwd zijn. Landelijk zien we een FSI van 0,5 tot 0,7 op regulier gemengde bedrijventerreinen. Voor meer industriële en logistieke locaties ligt dit vaak (fors) lager, gezien de extra buitenruimte voor bijvoorbeeld vrachtwagenbewegingen of buitenopslag. Voor meer kantoorachtige en hoogwaardige bedrijventerreinen is een FSI tussen 1 en tot 2 realistisch.

In welke mate intensiveren daadwerkelijk mogelijk is hangt af van het type bedrijvigheid. Zo is voor bijvoorbeeld logistieke en industriële bedrijvigheid een ruim opgezette kavel met voldoende opslag-, parkeer- en manoeuvreerruimte en hierbij automatisch een lagere FSI passend bij de bedrijfsvoering. Dit geldt bijvoorbeeld voor het betonbedrijf (links in figuur). Voor bedrijven waarbij parkeren een aanzienlijk deel van het maaiveld in gebruik neemt, is wel een ruimtewinst haalbaar. Denk bijvoorbeeld aan parkeeroplossingen op het dak of in een centrale voorziening op het bedrijventerrein.

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Figuur 9: Lage FSI door bedrijfsactiviteit (links) intensiveringsmogelijkheden (rechts)

Bron: PDOK viewer, 2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Maar intensiveren ook mogelijk in de hoogte Het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen kan niet alleen worden gerealiseerd door het verhogen van de FSI door kavels intensiever te bebouwen, ook kan worden gekeken naar het beter benutten van de bouwhoogte. Op de meeste bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland ligt de maximaal toegestane bouwhoogte op tien meter. Hier is bedrijfsvastgoed met twee bouwlagen goed haalbaar. Dit is echter niet altijd eenvoudig, omdat de maximale goothoogte op veel plekken maximaal zes meter bedraagt. Een extra laag toevoegen op bestaand vastgoed kan ook lastig zijn in verband met de bouwconstructie. Daarnaast komt het in de praktijk vaak voor dat de huidige eindgebruiker geen behoefte heeft aan extra bedrijfs- of kantoorruimte. Bij herontwikkeling van bestaande kavels of vastgoed kan hier wel op worden gestuurd: denk bijvoorbeeld aan het instellen van een minimale bouwhoogte. Hiervoor moet het bestemmingsplan / Omgevingsplan vooraf worden herzien.

Klimaat en energie Bedrijven en bedrijventerreinen zijn de sleutels naar verduurzaming en energietransitie: 10% van alle bedrijven is er geconcentreerd en bedrijventerreinen zijn verantwoordelijk voor zo’n 20% van het totale energieverbruik. In 2050 moeten bedrijventerreinen energieneutraal en fossielvrij zijn. Dat betekent een overstap van fossiele brandstoffen naar volledig duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie. Ook zijn bedrijventerrein (doorgaans) versteende gebieden. Logisch ook. Bedrijven hebben nou eenmaal ruimte voor opslag en parkeren nodig. Toch kan en moet het anders. Zeker omdat een grote hoeveelheid steen de temperatuur op het terrein aanzienlijk verhoogt. Daarnaast is de impact van een piekbui groot; dit kan veel schade toebrengen. Om een bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen, is het verduurzamen van bedrijventerreinen cruciaal. Er is meer aandacht nodig voor het leren omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, maar ook voor behoud van biodiversiteit, opwek en behoud van energie en duurzaamheid van het vastgoed.

56

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Tot slot wil Nederland in 2050 een volledig circulaire economie hebben. Tussendoel is om in 2030 circa 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. Dat betekent dat steeds meer bedrijven slimmer moeten omgaan met energie, water en grondstoffen. Op het gemiddelde bedrijventerrein gebeurt nog weinig echt bewust op dit vlak. En als het gebeurt, blijft het vaak beperkt tot de eigen bedrijfsvoering. Kortom: er is werk aan de winkel. Bedrijventerreinen zijn onmisbaar in de transitie naar een circulaire economie. Bedrijventerreinen over het algemeen weinig klimaatadaptief Uit de analyse blijkt dat de meeste bedrijventerreinen op Schouwen-Duiveland weinig toekomstpotentie hebben op het gebied van klimaatadaptiviteit. Er is, op het gemeentelijk eigendom na, erg weinig aandacht voor groen of blauw. Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groenvoorziening op hun eigenlijk kavel en het bedrijventerrein in zijn geheel. Een aantal terreinen is sterk versteend (zie figuur). We adviseren om vergroening te stimuleren. Het integreren van bomen, vegetatie, groene daken en gevels verbetert de wateropname en vermindert het hitte-eilandeffect.

Figuur 10: Verstening op bedrijventerreinen Oosterland (wilgenstraat)

Bron: Locatieschouw bedrijventerreinen (30-11-2022), Stec Groep, 2023

Een volgend aandachtspunt is het onbenut laten van geschikt dakoppervlak voor zonnepanelen. Niet overal is de dakconstructie geschikt, maar we zien in de gemeente nog veel onbenut potentieel. Collectiviteit kan hier een belangrijke rol spelen. Denk aan het gezamenlijk organiseren van energie op het bedrijventerrein, waaronder het gezamenlijk inkopen van zonnepanelen en uitwisselen van energie, of het aan de slag gaan met het klimaatadaptief inrichten van een bedrijventerrein. Dit kan veel (financiële )voordelen opleveren. Daarnaast heeft het een positief effect op de marktwaarde van het vastgoed en geldt het als stok achter de deur om ondernemers daadwerkelijk in actie te krijgen. Hierbij geldt echter wel dat het terugleveren van energie momenteel bemoeilijkt wordt door netcongestie. Extra noodzaak dus om samen na te denken over collectieve oplossingen zoals een local energy hub. Pas in 2027 is het nieuwe 150kV-station in Zierikzee naar verwachting gereed. Vergroenen bedrijventerreinen goed haalbaar zonder verlies van ‘ruimte om te werken’ Het vergroenen en verblauwen van bestaande bedrijventerreinen is goed haalbaar zonder dat er kostbare ruimte om te ondernemen verloren gaat. Denk aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groene overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding of groeninrichting.

57

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

5.9 Sociaal en maatschappelijk Met het oog op de voortdurende vergrijzing en de krapte op de arbeidsmarkt wordt het aspect 'sociaal' steeds belangrijker voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Het welzijn van werknemers staat centraal in het streven naar een prettige werkomgeving. Het is essentieel dat ondernemers op SchouwenDuiveland op een aangename manier kunnen blijven ondernemen, zowel nu als in de toekomst. Het thema 'het aantrekken van nieuw personeel' speelt een cruciale rol, aangezien een tekort aan gekwalificeerd personeel invloed heeft op de werkdruk, de kwaliteit van producten en diensten, en de leveringszekerheid. Beschikbaarheid van werkgelegenheid helpt bijvoorbeeld, samen met onderwijs en woningen, bij het behoud van jonge mensen en dat draagt vervolgens weer bij aan het draagvlak voor lokale voorzieningen. Daarnaast dragen bedrijven door bijvoorbeeld sponsoring van het lokale verenigingsleven bij aan de sociale cohesie. Het behouden van een gezonde woon-werkbalans in de gemeente draagt kortom bij aan de leefbaarheid op langere termijn. Versteende bedrijventerreinen doen afbreuk aan leefbaarheid Een prettige werkomgeving is belangrijk voor bedrijventerreinen. Het zorgt onder andere voor verhoogd werkplezier doordat werknemers zich comfortabel voelen en tevreden zijn met de omgeving waarin ze werken.

Daarnaast kan een prettige werkomgeving gezondheidsproblemen voorkomen en de algemene gezondheid van de werknemers bevorderen. Verstening doet afbreuk aan de leefbaarheid. Zoals eerder genoemd heeft het vergroenen van de omgeving een positief effect heeft op een aantal ruimtelijk-technische aspecten. Ook draagt het bij aan verbeterde opvatting van de werkomgeving. Verhogen organisatiegraad als belangrijk startpunt Succesfactor bij verduurzaming en het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen is een goede organisatiegraad van de ondernemers. Op goed georganiseerde bedrijventerreinen is het makkelijker om de maatschappelijke opgaven en transities op te pakken. Het levert schaal- en daarmee kostenvoordelen op. Bovendien zijn goed georganiseerde terreinen een volwaardige en effectieve gesprekspartner voor partijen als de gemeente, provincie, maar bijvoorbeeld ook netwerkbedrijven. De organisatiegraad moet passen bij de schaal, het type ondernemers en vastgoedeigenaren en de opgaven op het terrein. Uiteraard moet eerst de basis op orde zijn: beheer openbare ruimte op voldoende kwaliteit, verkeersveiligheid, marktconform bestemmingsplan, etc. Dat verhoogt het vertrouwen van ondernemers, waardoor ook complexere thema’s als duurzaamheid en ‘een leven lang leren’ gezamenlijk aangepakt kunnen worden.

58

Duurzaam (door)ontwikkelen: bedrijventerreinen als motor voor brede welvaart

Colofon Datum: 25 maart 2025 Projectnummer: 22.122 Opdrachtgever: Gemeente Schouwen-Duiveland Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Evert-Jan de Kort, David van Doesburg en Mick Peters Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

59