1473942 RVS Voornemen tot aankoop 7 agrarische percelen in 2 gebiedsontwikkelingen Zierikzee

Raadsvoorstel Urgentie Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, In het akkoord van de overeenkomst op hoofdlijnen is opgenomen de levering per 1 juli 2025. Voornemen tot aankoop 7 agrarische percelen in 2 gebiedsontwikkelingen Zierikzee 1473942 20 mei 2025 Actief openbaar Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Kennis te nemen van het BenW-besluit met voornemen tot aankoop van 7 agrarische percelen te Zierikzee, ten behoeve van de opgaven binnen de gebiedsontwikkeling Zuidoostflank en de gebiedsontwikkeling Zierikzee Noordwest; 2. Geen wensen en bedenkingen te hebben tegen het voornemen tot aankoop zoals benoemd onder besluit onder 1; 3. De benodigde financiële middelen voor deze strategische aankopen ter beschikking te stellen, te weten de rentelasten van de geactiveerde grond, vanaf 2026 € 261.525; 4. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding over te nemen voor een periode van 10 jaar op bijlagen 5 en 6 bij dit voorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 1 onder d en e en artikel 5.1 lid 2 onder b Woo. Inleiding Door de groeiende behoefte aan ruimte voor energie, bedrijvigheid en woningbouw is de stad Zierikzee met al haar ruimtelijke ontwikkelingen aan de zuid- en noordwestzijde steeds dichter naar de bestaande agrarische bedrijven gegroeid. Op sommige locaties staan agrarische bedrijven midden tussen woningen en/of bedrijvigheid. Theoretisch is het mogelijk dat de milieus van wonen en werken onder voorwaarden samen kunnen gaan. In praktische zin zien we echter dat op verschillende locaties het samenleven en samenwerken tussen de milieus leidt tot problemen.

De druk van de ruimtelijke ontwikkelingen in de Zuidoostelijke Stadsrand en Zierikzee Noordwest vroeg en vraagt om een dusdanige visie met bijbehorende sturing, zodat de bestaande agrarische bedrijven en aanvragen voor uitbreiding of nieuwe vestiging zorgvuldig inpasbaar zijn. Om een mogelijke, langslepende, onteigeningsprocedure te voorkomen, heeft de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke ordening voor de nabije toekomst haar verantwoordelijkheid genomen en is daarom gezocht naar een minnelijke, voor alle partijen aanvaardbare oplossing. Op basis van dit uitgangspunt is de afgelopen jaren gezamenlijk bekeken of een minnelijke verwerving mogelijk is. Als gevolg van een aantal grote ruimtelijke opgaven voor de komende tientallen jaren heeft onze gemeente Schouwen-Duiveland een actief middel – binnen haar grondbeleid - ingezet, te weten de Wet Voorkeursrecht gemeente, zie bijgaande tekeningen (Bijlagen 1, 2 en 3). Dit recht is gevestigd voor percelen binnen: A. De al vastgestelde gebiedsvisie, Zierikzee Zuidoostflank (maart 2023), én B. De conceptuele gebiedsvisie Zierikzee Noordwest (vrijgegeven november 2024) Wat maken beide toekomstige ontwikkelingen mogelijk? Ad A) Zierikzee Zuidoostflank, een integrale samenhangende gebiedsontwikkeling, voor de realisatie van: Pagina 1 van 6

1) een KV-station, met landschappelijke inpassing, kabel en leidingstroken (TenneT & Stedin) – Startfase; Bestemmingsplan is vastgesteld, nog niet onherroepelijk, want twee partijen hebben beroep ingediend bij de Raad van State; 2) groei van het bedrijventerreinen (Tussen- en Eindfase); 3) een 2e ontsluiting(-calamiteiten)weg bedrijventerrein > Weg van de Val (N256). Ad B) Zierikzee Noordwest, een gebiedsvisie met losstaande deelontwikkelingen, voor de realisatie van o.a.: 1) betaalbare en flexibele wooneenheden (ruim 400-600 woningen); 2) aanpassingen aan de infra N59 binnen Zierikzee (opgave RWS: doel verbeteringen van doorstroming, veiligheid en leefbaarheid; opgave Gemeente: extra ontsluiting Centrum, etc.); 3) concentratie van sportvoorzieningen.

Percelen van verkopers in beide gebiedsontwikkelingen De verkopers beschikken over percelen landbouwgrond binnen beide (concept)gebiedsontwikkelingen, te weten: • de 2 percelen N 297 (127.890m2) en N 298 (17.350m2), voor de realisatie van het kV-station met landschappelijke inpassing, bijbehorende kabeltracés, en ruimte voor groei van bedrijvigheid en landschapszone; • de 2 percelen H 967 (13.775m2) en H 1316 (6.275m2), voor de realisatie van de bovenlokale infra / parkeervoorzieningen; • de 3 percelen H 942 (28.715m2), H 43 (3.950m2) en H 41 (17.360m2), voor de realisatie van de opgave betaalbaar wonen, met minimale de opgave 1/3 sociale huur, 1/3 betaalbaar wonen. Eind december 2024 was er tussen de gemeente en verkopers een mondeling akkoord een bereikt op hoofdlijnen voor de verwerving van 21,5 ha landbouwgrond. De afgelopen 2,5 jaar hebben verkopers meerdere gesprekken gevoerd met diverse agrariërs binnen Schouwen-Duiveland om vervangende landbouwgronden (en opstallen) te verwerven. Op 21 januari 2025 blijkt dat een mondeling akkoord tussen een externe agrariër en verkopers inzake vervangende landbouwgrond niet wordt omgezet in een definitieve koopovereenkomst.

Erkenning voor bovenliggende gemeentelijke belangen De voorwaarde – dat verkopers kunnen beschikken over vervangende landbouwgronden – alvorens de verkoop van hun landbouwgronden aan de gemeente te willen verkopen, blokkeert zeer belangrijke opgaven waarvoor de gemeente staat. Beide partijen beseften dat het afbreken van onderhandelingen gevolgen kenden. Denk hierbij aan gevolgen (stagnatie/vertraging) in de realisatie van: • de energietransitie: de energieraad, TenneT & Stedin, maatschappelijke, commerciële instellingen en particulieren die op het KV-station wachten; • de uitgifte van nieuwe bedrijfsgrond: ondernemers die klem zitten en bedrijfsgronden willen aankopen, zullen we moeten teleurstellen; • de gewenste verbeterde doorstroming, veiligheid en leefbaarheid met ruimte voor de aanleg van infrastructurele voorzieningen, fiets- en voetgangerstunnel, extra ontsluiting en extra parkeervoorzieningen; • beschikbare betaalbare woningen voor starters, alleenstaanden, senioren. Waarom is deze transactie voor de gemeente zo belangrijk? Om het proces van verwerving te bespoedigen is een eerste, substantiële transactie een belangrijke mijlpaal, die zo mogelijk ook andere partijen in de minnelijke onderhandelingen of / onteigeningsprocedure binnen de gebiedsontwikkelingen in beweging kan brengen.

Hoe langer het duurt voor er een eerste ‘piketpaal’ (prijs) wordt geslagen in de gebiedsontwikkelingen, hoe langer het wachten het is op de volgende stappen en het bijbehorende tempo. Doorbreken impasse In de tussenliggende maanden hebben de vertegenwoordigers van de gemeente en verkopers, bijgestaan door hun adviseur(s) – met inachtneming van de erkenning van het maatschappelijk belang van de diverse opgaven die de gemeente heeft liggen en de focus op doorontwikkeling van het eigen landbouwbedrijf – er voor gekozen om inhoudelijk met elkaar in gesprek te blijven om te zien of er een package-deal mogelijk te maken is. Verkopers hebben in het vervolg van de onderhandelingen de garantie/zekerheid te kunnen beschikken over vervangende landbouwgronden na verkoop van hun 21,5 ha landbouwgrond los gelaten. Tevens is hun zoekgebied voor vervangende landbouwgrond verruimt. Pagina 2 van 6

Akkoord Partijen hebben op 15 april 2025 mondeling een akkoord op hoofdlijnen bereikt over de aan-en verkoop van deze percelen landbouwgrond. Het onderhandelingsresultaat is voor de gemeente tot stand gekomen onder voorbehoud van goedkeuring door het college van B&W en de gemeenteraad ( voor het ter beschikking stellen van de financiële middelen). Naast de aankoopprijs – volledige schadeloosstelling - voor de aankoop van deze percelen staat nog de gemeentelijke inspanningsverplichting om een planologisch medewerking te verlenen om een nieuw agrarisch bouwblok, de nieuwbouw van een landbouwschuur en woning mogelijk te maken. Beoogd resultaat De aankoop van bovengenoemde percelen biedt het eerste perspectief om de grote maatschappelijke opgaven voor de functies kV-station, Bedrijven, Wonen en Infra, zoals geformuleerd in diverse actuele ruimtelijke visies mogelijk te gaan maken. De aankoop van deze percelen past in het beleid van ‘Tij van de Toekomst’. In Tij van de Toekomst is gesteld dat de gemeente gaat inzetten op revitalisering en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en intensivering van ruimtegebruik.

Bovendien worden in de toekomst steeds meer eilandelijke voorzieningen gebundeld in Zierikzee (bedrijven, voorzieningen en woningen) Argumenten 1.1 De aankoop maakt realisatie van delen van de Gebiedsvisie Zuidoostflank en Noordwest op relatief korte termijn mogelijk. Om de diverse opgaven – zoals het kV-station met landschappelijke inpassingen en kabel tracés - mogelijk te maken, dient de gemeente (al dan niet met haar samenwerkingspartners) over ontwikkelingsgronden te kunnen beschikken. Sinds de aankondiging van de gebiedsvisie voor de Zuidoostflank in 2022 lopen er al gesprekken met de betrokken grondeigenaren (agrariërs) binnen dit gebied. Los van het feit of er (financiële) overeenstemming met een agrariër wordt bereikt, is veelal een belangrijke voorwaarde van de agrariër die met een overheid te maken krijgt - om vrijwillig medewerking te verlenen - de voorwaarde dat hij/zij elders binnen de gemeente Schouwen-Duiveland goede vervangende landbouwgrond kan verwerven. Alle betrokken agrariërs voor de realisatie van het kV-station hebben – via het traject minnelijke verwerving al een derde formele bieding gekregen op de benodigde gronden. Met de tweede bieding is tevens aangekondigd dat de voorbereiding voor de administratieve procedure voor onteigening is opgestart.

De ter visielegging van de onteigeningsstukken – na afstemming met het kenniscentrum - is voorzien 2e kwartaal 2025. Ongeacht deze aankondiging van de onteigeningsprocedure worden gesprekken om tot minnelijke verwerving te komen voortgezet. 1.2 De aankoopprijs is marktconform en goed onderbouwd. De percelen zijn getaxeerd door taxatiebureau Gloudemans/Heideweg. Gelet op de taxatieprijs kan gesteld worden dat het eindresultaat, de vermogenschade, investeringsschade en bijkomende kosten reëel zijn. De aankoopprijs is marktconform en goed onderbouwd. Een uit te voeren bodemonderzoek zal moeten aantonen dat er geen belemmeringen zijn voor het beoogde toekomstig gebruik. 1.3 De aankoop van de percelen zorgt voor een evenwicht tussen ruimte voor groei van stad en bedrijvigheid en agrarische activiteiten. In het kader van een goede ruimtelijke ordening - voor ieder bedrijf, de juiste plek - zorgt het in overleg bereikte onderhandelingsresultaat en de beoogde realisaties er voor dat de verschillende milieus, wonen, werken en agrarische bedrijven voor zoveel mogelijk jaren goed naast elkaar kunnen bestaan. In het kader van een zorgvuldige ruimtelijke ordening, een taak van de gemeente, wordt de ondernemer/inwoner voor de komende decennia zo veel mogelijk zekerheid geboden.

1.4 De aankoop van de percelen past in één van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in de Gebiedsvisie Zuidoostflank Zierikzee en Zierikzee Noordwest. De aankoop van bovengenoemde percelen is nodig om de opgaven voor de functies kV-station, Bedrijven, Wonen en Infra, zoals geformuleerd in beide ruimtelijke visies mogelijk te maken. Pagina 3 van 6

1.5 Het voornemen tot aankoop past binnen de strekking en doel van het vigerende grondbeleid . Vanuit meerdere belangen in deze ontwikkeling heeft de gemeente een sterke regie voerende en sturende rol naar zich toe heeft getrokken. Een actieve grondpolitiek behoort hierbij. Om het bedrijf niet langer in onzekerheid te laten – en zich elders op haar bestaan en groei te laten focussen - is het voornemen om de aankoop van de percelen naar voren getrokken. 1.6 Aankoop van deze percelen en toekomstige invulling vormen een positieve bijdrage aan de stedenbouwkundige afrondingen van de stad. Met de aankoop en mogelijke toekomstige ontwikkeling van deze percelen krijgt de stad een volwaardige stedenbouwkundige afronding, het gezicht van de stad naar het zuiden (Zuidoostflank) en het begin van een nieuw deel in het noordwesten. 2.1 Een onteigeningprocedure vertraagt de realisatie van diverse opgaven. Een formele procedure van onteigening, het laatste middel om over de benodigde gronden voor de geformuleerde opgaven, zorgt voor beide partijen, gemeente en verkopers, voor negatieve energie en onnodig veel vertraging. Hiermee is niet alleen veel tijd, energie en kosten mee gemoeid. Maar bovenal wordt daarmee – naar beider inzicht - de realisatie van diverse maatschappelijke opgaven onnodig en aanzienlijk in tijd vertraagd.

3.1 De raad is bevoegd om financiële middelen ter beschikking te stellen. Het college van B&W is bevoegd tot het aangaan en sluiten van overeenkomsten. De raad is bevoegd om financiële middelen beschikbaar te stellen, als de uitgaven boven bepaalde drempelwaarden komen. Met de aankoop is een bedrag gemoeid waar een besluit van de raad voor nodig is. 3.2 Voordat een besluit tot aankoop wordt geëffectueerd beslist de raad over het ter beschikking stellen van de financiële middelen voor deze optionele aankoop (een privaatrechtelijke rechtshandeling toegekend aan het college). Voordat het college het effectieve besluit tot aankoop, wordt het besluit met het voornemen voorgelegd aan de gemeenteraad om de financiële middelen hiervoor ter beschikking te stellen. 4.1 Openbaarmaking maakt de kans groot dat de (financiële) positie van de gemeente wordt geschaad. Voor zowel de gebiedsontwikkeling Zuidoostflank als voor enkele boogde delen van de concept-gebiedsvisie Zierikzee Noordwest is de verwerving van percelen grond – in het kader van een actieve grondpolitiek - nog in volle gang. Tevens is het voorkeursrecht Gemeente nog op de overige percelen in beide gebieden gevestigd. Omdat het om langdurige trajecten / langlopen gebiedsontwikkelingen gaat, is gekozen voor een termijn van 10 jaar.

De inhoud van Bijlage 5 (Overeenkomst op hoofdlijnen) en Bijlage 6 (Achtergronden van de aankoop – risico-inschatting) bevat informatie die zodanig gevoelig is dat bij openbaarmaking de financiële positie van de gemeente onevenredig kan worden geschaad. Raadsleden die kennis willen nemen van de inhoud van deze bijlagen kunnen – op afspraak – bij de griffie deze bijlagen inzien. Kanttekeningen 2.1. Indien (deel)projecten niet tot uitvoering komen, is er het risico van afwaardering (verliesnemen). Mocht één of meerdere opgaven – om welke reden dan ook - niet verder tot ontwikkeling kunnen komen of door verschillende oorzaken (financieel / ruimtelijke procedure) niet haalbaar blijken dan ontstaat er een verlies van het verschil tussen de aankoopprijs (gebaseerd op verwachtingswaarde van de complexprijs van de integrale gebiedsontwikkeling Zuidoostflank respectievelijk de deelopgaven Wonen/Infra binnen de gebiedsontwikkeling Zierikzee Noordwest) en de dan geldende agrarische waarde (de dan geldende blijvende bestemming). Indien alle te verwerven gronden om een of andere reden toch niet in exploitatie worden genomen ontstaat er een maximaal verlies van circa € 5.000.000,-. 2.2 Het faciliteren van teveel (woning)bouwinitiatieven kan effect hebben op het resultaat van de aankoop van percelen grond, bestemd voor wonen.

Met de strategische aankoop geeft u richting aan locaties waarop we woningbouw voorzien. Deze keuze impliceert ook dat we niet ieder ander initiatief voor woningbouw - door welke druk dan ook - de komende Pagina 4 van 6

jaren kunnen blijven faciliteren. Er is een maximum opname van nieuwe woningen die Schouwen-Duiveland en in dit geval in Zierikzee tot ontwikkeling kan laten komen. Voorgaande betekent dat we voorzichtig en zorgvuldig met nieuwe aanvragen om zullen gaan. Te veel grote ontwikkelingen naast elkaar kunnen elkaar onnodig negatief beïnvloeden, zeker in economisch mindere tijden. Voorbeelden uit het recente verleden zijn een goede leerles om niet alles tegelijk aan te pakken, maar focus te houden en consistent te blijven. 3.1 Waarderen als warme grond betekent wel dat binnen afzienbare tijd een opvolgend besluit voor deze percelen wordt verwacht. We waarderen de aan te kopen percelen landbouwgrond tegen verkrijgingsprijs. Dit is conform de BBV toegestaan (waardering als 'warme grond') als er aan een aantal criteria wordt voldaan. Het belangrijkste criterium is dat de toekomstige bestemming door de raad in de vorm van een omgevingsvisie of programmering van een concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie, is vastgesteld. Dit ziet op het mitigeren van het risico dat de grond alsnog tegen de huidige bestemming zal moeten worden gewaardeerd.

Als het risico/de onzekerheid over de toekomstige bestemming te groot is, dan schrijft het voorzichtigheidsprincipe voor dat waardering tegen verkrijgingsprijs niet is toegestaan en zal de waardering moeten plaatsvinden op basis van de huidige bestemming (zie voor de kwantificering kanttekening 2.1.). Voor een deel van de grond is de planvorming en besluitvorming daarover nog in ontwikkeling. Met het door uw raad vaststellen van de gebiedsvisie Zierikzee Noordwest (planning 2e helft 2025) verwachten wij dat er voldoende borg bestaat voor de waardering tegen de verkrijgingsprijs. Dit punt wordt bij de jaarrekening 2025 nog door de accountant getoetst. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 261525,00 begrotingssaldo

De totale schadeloosstelling voor de aankoop van deze landbouwgronden betreft € 7.925.000,-. k.k. Deze grond wordt voor deze 'verkrijgingsprijs' geactiveerd als 'warme grond' om afwaardering tegen de waarde op basis van de bestaande functie (agrarisch) te voorkomen. Op grond wordt niet afgeschreven. De jaarlijkse lasten bestaan derhalve alleen uit de rentelasten van de geactiveerde grond. Het te hanteren rentepercentage voor uitbreidingsinvesteringen is bij de kadernota 2025 vastgesteld op 3,3%. De rentelast bedraagt derhalve vanaf 2026 € 261.525. Dit bedrag wordt structureel opgenomen in de begroting. Op het moment dat een deel van deze grond wordt verkocht zal een evenredig deel van deze kapitaallasten weer vrijvallen. Met deze investering wordt rekening gehouden in het financieel meerjarenbeleid van de kadernota 2026 en zal bij een positief besluit van de raad op dit voorstel worden opgenomen in de op te stellen begroting 2026. Communicatie Na een positieve besluitvorming door de gemeenteraad wordt verkoper en notaris geïnformeerd. Uitvoering Na het BenW-besluit wordt het akkoord op hoofdlijnen door verkoper en burgemeester ondertekend. Na een positief raadsbesluit wordt de koopovereenkomst en de akte van levering zo spoedig mogelijk bij de notaris gepasseerd, waarna de percelen grond eigendom van de gemeente zijn.

Bijlagen Bijlage 1A: Grondtekening kV-Station-Bedrijven - Zuidoost Bijlage 1B: Perceelslijst kV-station-Bedrijven - Zuidoost Bijlage 2A: Grondtekening Infra - Nieuwe Koolweg Bijlage 2B: Perceelslijst - Nieuwe Koolweg Bijlage 3A: Grondtekening Wonen - Zandweg Bijlage 3B: Perceelslijst - Zandweg Bijlage 4: Percelen van Verkopers - binnen Wvg-gebieden Bijlage 5: Het akkoord op hoofdlijnen (GEHEIM) Bijlage 6: Achtergronden op de aankoop en risico-inschatting (GEHEIM)

Pagina 5 van 6

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 6 van 6