1450134 RVS Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, De initiatiefnemer van het gezondheidscentrum start uiterlijk in september 2026 met de bouw aan de Weelstraat, omdat de huisarts al jarenlang te weinig ruimte heeft in de huidige praktijk en de tandarts zijn praktijk niet kan uitbreiden. Er is daarom uiterlijk in juni 2025 duidelijkheid nodig over de integrale ontwikkeling van het gebied aan de Weelstraat. Als de raad onverhoopt niet akkoord gaat met het voorstel, dan zal de initiatiefnemer van het gezondheidscentrum de vergunningenprocedure op de oorspronkelijk beoogde locatie aan de Weelstraat voortzetten en moet een andere ruimtelijke variant uitgewerkt worden voor nieuwbouw van de scholen. Verder hebben wij in de lange termijn agenda van de raad dit voorstel aangekondigd. Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland 1450134 20 mei 2025 Actief openbaar Ruimte en Milieu (RenM) A.A. ten Cate Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Kennis te nemen van de rapportage 'Businesscase sporthal Oosterland'. 2. Een budget van € 400.000 vrij te maken voor een esthetische opwaardering van de sporthal in Oosterland in 2027. 3. De eenmalige investering van € 400.000 voor de esthetische opwaardering te dekken uit de reserve strategische visie. 4. In te stemmen met de ruimtelijke voorkeursvariant voor herontwikkeling Weelstraat en omgeving te Oosterland met behoud van de sporthal en nieuwbouw gezondheidscentrum op de huidige locatie Oosterburcht en Kibeo. 5. Een maximaal extra budget van € 800.000 vrij te maken voor het langer in gebruik hebben van noodlokalen voor de Oosterburcht en Kibeo. 6. Een bijdrage te doen van € 25.000 in de extra voorbereidingskosten van het gezondheidscentrum. 7. De eenmalige investering voor de noodlokalen en de extra voorbereidingskosten voor het gezondheidscentrum te dekken uit de reserve strategische visie. Inleiding Per raadsbrief van 22 april 2025 informeerden we u over de stand van zaken nieuwbouw scholen en gezondheidscentrum Oosterland. De afgelopen periode hebben wij een onderzoek gedaan naar nieuwbouw, renovatie of esthetische aanpassing van de naastgelegen sporthal.

Tevens voerden we overleggen met de beide schoolbesturen, initiatiefnemer van de nieuwbouw gezondheidscentrum en de dorpsraad Oosterland over de ruimtelijke inpassing van alle functies in het gebied aan de Weelstraat in Oosterland. Om een volgende stap naar een integrale gebiedsontwikkeling te kunnen zetten, is besluitvorming over de sporthal en vervroegde sloop en (langere) tijdelijke huisvesting van de Oosterburcht en Kibeo noodzakelijk. Beoogd resultaat Een integrale ontwikkeling van het plangebied aan de Weelstraat in Oosterland om de leefbaarheid te bevorderen, waarbij het gezondheidscentrum en de nieuwe schoolgebouwen, inclusief bijbehorende voorzieningen (zoals schoolpleinen en parkeerplaatsen) op de gewenste plaats gerealiseerd worden, uitgaande van behoud van de sporthal op de huidige locatie. Argumenten Pagina 1 van 6

1.1 De rapportage geeft een volledig beeld van de mogelijkheden In de rapportage (bijlage 1) is aandacht voor zowel nieuwbouw als renovatie van de bestaande sporthal. Er is een ruimtelijke, functionele en financiële verkenning gedaan voor beide varianten en voor de huidige sporthal is een degelijke en uitgebreide gebouwscan uitgevoerd. Daarmee voldoet de rapportage aan het beoogde doel, namelijk de mogelijkheid een brede afweging te maken over de positie van de sporthal binnen de integrale ontwikkeling van de Weelstraat en omgeving. 1.2 Bij de totstandkoming van de rapportage zijn stakeholders benaderd Na opdrachtverlening heeft Synarchis diverse interviews georganiseerd met onder meer gemeentelijke medewerkers, schooldirecteuren, de voorzitter van s.v. Duiveland en een vertegenwoordiger van de dorpsraad over het huidige en gewenste gebruik van de sporthal. De input van deze stakeholders is meegenomen in de rapportage. 2.1 Nieuwbouw van de sporthal is niet noodzakelijk Uit de interviews met de gebruikers en betrokkenen uit het dorp blijkt dat zij tevreden zijn met de functionaliteit en het onderhoudsniveau van de huidige sporthal. Uit de gebouwscan van Synarchis komt bovendien naar voren dat het onderhoudsniveau goed is en er technisch gezien voldoende mogelijkheden zijn om de sporthal in de toekomst energieneutraal te maken.

Daarmee is nieuwbouw van de sporthal vanuit functioneel oogpunt niet noodzakelijk. Een grootschalige renovatie op korte termijn is eveneens geen noodzaak. 2.2 De financiële middelen voor nieuwbouw en renovatie ontbreken De nieuwbouw van een sporthal wordt op ruim € 3.300.000 geraamd, mede vanwege het feit dat de BTW op sportvoorzieningen niet terug te vorderen is. Een dergelijke investering resulteert in een gemiddelde kapitaallast van circa € 160.000 per jaar in de komende 40 jaren. Bij een renovatie uitgaande van een energieneutraal gebouw bedraagt de investering ruim € 1.100.000 en is de extra kapitaallast nog ruim € 80.000 per jaar in de komende 20 jaren. Onze gemeente beschikt momenteel niet over voldoende (structurele) financiële middelen om een dergelijke investering te doen. 2.3 Een esthetische opwaardering is gewenst De buitenzijde van de huidige sporthal is gedateerd en past niet bij de beoogde uitstraling van het gezondheidscentrum en het nieuwe schoolgebouw. Het is daarom gewenst om enkele esthetische ingrepen te doen aan (vooral) de buitenzijde van het gebouw. Dit kan in 2027 plaatsvinden, voorafgaand of tegelijk met de nieuwbouw van de scholen. De exacte maatregelen kunnen we pas inzichtelijk maken als we meer informatie hebben over de architectuur van het nieuwe schoolgebouw, maar zijn door Synarchis voorlopig op € 400.000 geraamd.

De betrokken partijen bij de ontwikkeling van de Weelstraat hebben begrip voor het feit dat er slechts esthetische aanpassingen worden gedaan aan de huidige sporthal. 3.1 Esthetische maatregelen kunnen uit de reserve strategische visie gedekt worden De esthetische maatregelen zijn eenmalige middelen. Voor de aanwending van eenmalige middelen uit de reserve strategische visie gelden 7 criteria, die allen van toepassing zijn. Een van de belangrijkste is bijdragen aan doelen van de strategische visie. Er is sprake van een integrale gebiedsontwikkeling met sociaal maatschappelijke functies, waarbij de toekomstbestendigheid van zowel zorg als onderwijs tot in lengte van jaren gegarandeerd wordt. Rekening houdend met de bestaande woon- en leefomgeving van bewoners en met een directe koppeling naar de sportvereniging rond het plangebied. Dit sluit naadloos aan bij het uitgangspunt ‘zorgzaam eiland’. Verder sluiten we met deze ontwikkeling aan bij de paragrafen 3.1.2 (bestaanszekerheid voor alle inwoners), 3.1.3 (sterke sociale balans) en 4.1.4 (Zorg en ondersteuning dichtbij en vraaggericht) van de Strategische Visie. Een uitgebreidere toets van de criteria is onder het kopje 'financiën' opgenomen.

4.1 Er is veel draagvlak voor de voorkeursvariant Rekening houdend met behoud van de sporthal op de huidige locatie zijn alle betrokkenen bij de integrale ontwikkeling (schoolbesturen, kinderopvang, dorpsraad, initiatiefnemer gezondheidscentrum en medewerkers van onze gemeente) het eens met de voorkeursvariant voor de integrale ontwikkeling. Tijdens een bestuurlijk overleg op 16 april 2025 is de voorkeur voor scenario 2, waarbij het gezondheidscentrum op de locatie Oosterburcht/Kibeo wordt gevestigd en de nieuwbouw van de scholen op de huidige locatie van de Bogermanschool/Elorah door alle partijen uitgesproken (zie bijlage 2). 4.2 De voorkeursvariant biedt voldoende ruimte voor alle ontwikkelingen Uit de schetsverkenningen van Juust komt naar voren dat er voor de bouw van de scholen met kinderopvang, inclusief schoolpleinen en andere ondersteunende voorzieningen, voldoende ruimte is voor een toekomstbestendige ontwikkeling. Ook voor het gezondheidscentrum zijn er voldoende vierkante meters Pagina 2 van 6

beschikbaar om de huisarts en de tandarts te faciliteren. In de plannen is een gezamenlijk parkeerterrein voorzien. Daarnaast geldt dat er binnen de voorkeursvariant diverse sub varianten (in bouwhoogte, situering en routes) mogelijk zijn, die na besluitvorming door uw raad, verder worden onderzocht en uitgewerkt. 4.3 De voorkeursvariant is de beste optie voor de omgeving Indien het gezondheidscentrum wordt gebouwd op de huidige locatie van de Oosterburcht/Kibeo en het schoolgebouw met kinderopvang wordt gesitueerd aan de noordzijde van de sporthal, dan ontstaat de mogelijkheid om parkeren gecentraliseerd aan de van de Abeelestraat te faciliteren. Hiermee voorkomen we zoveel mogelijk dat (gemotoriseerd) verkeer de wijk inrijdt en ontstaat voor de voetbalvereniging nog een 'overloopterrein' dat in de avonduren en op zaterdag gebruikt kan worden voor bezoekers. 5.1 De Oosterburcht en Kibeo moeten langer in noodlokalen Op basis van de gunstigste planning start de nieuwbouw van de scholen medio 2027 en kunnen de Oosterburcht en Bogermanschool (inclusief de kinderopvang) in de zomer van 2028 hun intrek nemen in het nieuwe gebouw aan de Weelstraat. Nu het gebouw van de Oosterburcht en Kibeo al in de zomer van 2026 wordt gesloopt om ruimte te maken voor het gezondheidscentrum, moeten genoemde partijen minimaal 1 jaar langer hun activiteiten in tijdelijke voorzieningen aanbieden.

Indien er onverhoopt rechtsmiddelen worden ingediend bij de ruimtelijke procedure of anderszins onvoorziene omstandigheden zijn, kan het ook een aantal jaren langer zijn. Wij gaan uit van maximaal 3 jaren. Dit risico moet onze gemeente, bovenop het budget voor de nieuwbouw van de Oosterburcht en Kibeo, financieel afdekken om de integrale ontwikkeling mogelijk te maken. 5.2 De maximale extra kosten bedragen € 800.000 In principe worden kosten voor tijdelijke huisvesting gedekt uit de middelen voor de ontwikkeling van de scholen, zoals in maart 2025 door uw raad beschikbaar gesteld (zaaknummer 1286519). In de oorspronkelijke situatie is 1 jaar tijdelijke huisvesting voor de Oosterburcht en Kibeo realistisch, maar daarbij is geen rekening gehouden met de integrale ontwikkeling. In de randvoorwaardelijke kosten voor de nieuwbouw van de scholen is dus geen rekening gehouden met een lange(re) periode van tijdelijke huisvesting. We hebben de tijdelijke huisvestingkosten voor een langere periode inzichtelijk gemaakt voor de Oosterburcht en Kibeo. Dat is een realistische raming op basis van een offerte van een leverancier van tijdelijke huisvesting. Het betreft minimale extra kosten van € 375.000 (1 extra jaar) en maximale extra kosten van € 800.000 (3 extra jaren), waarbij de 3 extra jaren het worst case scenario is.

6.1 Er zijn extra onderzoekskosten voor het gezondheidscentrum Doordat het gezondheidscentrum was beoogd op het trapveldje ten noorden van de huidige Bogermanschool en de ontwerp vergunning zelfs al was verleend, wordt de initiatiefnemer geconfronteerd met extra voorbereidingskosten voor zijn ruimtelijke procedure en het aanpassen van een exploitatie- en koopovereenkomst met onze gemeente. Wij doen een bijdrage van € 25.000 om deze extra kosten te dekken en de integrale ontwikkeling mogelijk te maken zonder de initiatiefnemer met extra kosten te belasten. 7.1 Tijdelijke huisvesting en bijdrage extra voorbereidingskosten gezondheidscentrum dekken we uit de reserve strategische visie Aangezien we uitgaan van een maximale periode van 3 extra jaren voor huur van tijdelijke noodlokalen (die zijn voorzien op hetzelfde perceel als de pannakooi), en we dus niet overgaan tot aankoop van dergelijke units, is er sprake van eenmalige kosten. Een bijdrage in de voorbereidingskosten van het gezondheidscentrum zijn eveneens eenmalig. Ook hier geldt dat de uitgaven bijdragen aan doelen van de strategische visie, aangezien het integrale project aansluit bij het uitgangspunt ‘zorgzaam eiland’.

Verder sluiten we met deze ontwikkeling aan bij de paragrafen 3.1.2 (bestaanszekerheid voor alle inwoners), 3.1.3 (sterke sociale balans) en 4.1.4 (Zorg en ondersteuning dichtbij en vraaggericht) van de Strategische Visie. Een uitgebreidere toets van de criteria is onder het kopje 'financiën' opgenomen. Kanttekeningen 1.1 Er is sprake van een rapportage op hoofdlijnen De door Synarchis opgeleverde rapportage is in een korte tijd opgeleverd en geeft de meest basale informatie en afwegingen voor de toekomst van de sporthal. Een verdere verdiepingsslag met meer informatie over bijvoorbeeld de exacte renovatiemaatregelen is mogelijk, maar gelet op de fase van het integrale project aan de Weelstraat geen vereiste. Met de keuze voor esthetische maatregelen is een verdere verdiepingsslag momenteel niet aan de orde. 2.1 Nieuwbouw van de sporthal geeft meer ruimtelijke mogelijkheden

Pagina 3 van 6

Bij de nieuwbouw van de sporthal ontstaat er meer ruimte binnen het plangebied om zowel de scholen als het gezondheidscentrum op de ideale plaats binnen het plangebied te positioneren. Dit maakt het mogelijk om de sporthal strategischer te situeren, zodat deze optimaal aansluit bij de beide scholen en het nabijgelegen sportcomplex van S.V. Duiveland. Er is volgens betrokken partijen echter een prima integrale ruimtelijke ontwikkeling mogelijk als de bestaande sporthal wel blijft staan. 4.1 De doorlooptijd van de ruimtelijke procedures is een risico De initiatiefnemer van het gezondheidscentrum doorloopt een zelfstandige ruimtelijke procedure, die een aantal maanden eerder start, dan de procedure voor de nieuwbouw van de scholen. Dat heeft te maken met het feit dat de initiatiefnemer van het gezondheidscentrum, die al een concreet bouwplan heeft, in september 2026 wil starten met de bouw. Voor de scholen is verdere planvorming noodzakelijk, voordat de procedure gestart kan worden. Daarmee ontstaat het risico dat de Oosterburcht in de zomer van 2026 wordt gesloopt, maar de vergunning voor de nieuwbouw nog niet onherroepelijk is. Dat risico is door betrokken partijen, waaronder Obase, onderkend en geaccepteerd.

5.1 De kosten zijn berekend op basis van kengetallen We hebben een berekening voor de huur van de tijdelijke huisvesting voor de Oosterburcht en Kibeo, inclusief inrichting van de buitenruimte, berekend op basis van kengetallen en een grove raming van een bij ons bekende leverancier. Om te voorkomen dat uw raad een aanvullend besluit moet nemen over de dekking van de kosten, hebben we een in de raming een post onvoorzien opgenomen. 5.2 Er is sprake van een maximaal extra budget Uiteraard streven we ernaar de kosten zo laag mogelijk te houden en het nieuwe schoolgebouw zo spoedig mogelijk op te leveren. Als er geen bezwaar en beroep is in het kader van de ruimtelijke procedure, is slechts 1 jaar extra tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Het gaat daarom nadrukkelijk om een 'maximaal' bedrag. Als de tijdelijke huisvesting eerder eindigt, dan worden de resterende middelen weer toegevoegd aan de reserve strategische visie. 6.1 Een deel van de onderzoeken voor het gezondheidscentrum kunnen we gebruiken Een deel van de onderzoeken die zijn opgesteld in het kader van de ontwerp vergunning voor het gezondheidscentrum kunnen wij gebruiken in de (voorbereiding op de) ruimtelijke procedure voor de nieuwbouw scholen. Daarmee besparen we kosten en kunnen we de ruimtelijke procedure voor nieuwbouw van de scholen bespoedigen.

Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 1225000,00 1225000,00 Reserve strategische visie

De kosten voor de esthetische opwaardering van de sporthal betreffen een globale raming. De onttrekking aan de reserve strategische visie kan enigszins afwijken van het in beslispunt 2 genoemde bedrag van € 400.000. Indien dit bedrag onverhoopt iets hoger blijkt als we een verder uitgewerkt plan hebben, dan informeren wij uw raad, conform de regels van de financiële verordening aangaande onttrekkingen aan de reserves. De lasten en dekking worden als volgt in de begroting opgenomen: • Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2025: € 25.000 ten behoeve van extra voorbereidingskosten gezondheidscentrum • Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2026: € 100.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo • Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2027: € 400.000 ten behoeve van esthetische opwaardering sporthal € 350.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo •

Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2028: Pagina 4 van 6

€ 250.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo • Lasten en dekking uit reserve strategische visie 2029: € 100.000 ten behoeve van extra tijdelijke huisvesting Oosterburcht en Kibeo Het maximale aantal van drie extra jaren tijdelijke huisvesting is over vier boekjaren verdeeld, omdat de tijdelijke huisvesting start na de zomervakantie 2026 en uiterlijk drie jaren later eindigt. Daarbij geldt dat de exacte verdeling over de jaarschijven voor de lasten tijdelijke huisvesting nog wat kunnen schuiven op basis van de daadwerkelijke kosten. Onderbouwing dekking uit reserve strategische visie Voor de aanwending van de eenmalige middelen uit de reserve strategische visie gelden 7 criteria, die hieronder worden getoetst aan de kosten voor het integrale project Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland. De toetsing is afgestemd met de strategisch bestuursadviseur. •

Projecten of activiteiten waarvoor we het geld aanwenden, moeten bijdragen aan het behalen van doelen uit de strategische visie.

Er is sprake van een integrale ontwikkeling van de Weelstraat en omgeving, met als doel een totale gebiedsontwikkeling te realiseren met sociaal maatschappelijke functies, waarbij de toekomstbestendigheid van zowel zorg als onderwijs tot in lengte van jaren gegarandeerd wordt. Rekening houdend met de bestaande woon- en leefomgeving van bewoners en met een directe koppeling naar de sportvereniging rond het plangebied. Uitgangspunt van het toekomstbeeld is een ‘zorgzaam eiland’. Verder sluiten we met deze ontwikkeling aan bij de paragrafen 3.1.2 (bestaanszekerheid voor alle inwoners), 3.1.3 (sterke sociale balans) en 4.1.4 (Zorg en ondersteuning dichtbij en vraaggericht). •

De middelen zijn vooral bedoeld om knelpunten te helpen oplossen of onderzoeksvragen uit te voeren.

In onderliggend raadsvoorstel wordt inzichtelijk gemaakt dat we een ruimtelijk knelpunt oplossen. Dat wordt nog duidelijker in de keuze voor de voorkeursvariant (zie bijlage). •

De projecten of activiteiten zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma voor de periode waarbinnen we de uitgaven doen.

Uw raad heeft het opstellen van de Dorpsvisie Oosterland geagendeerd voor 2025. Daar zijn we in januari 2025 mee gestart en parallel daaraan loopt het project ‘Herontwikkeling Weelstraat en omgeving Oosterland’. Bovendien is voor de nieuwbouw van de scholen in maart 2025 ook al budget vrijgemaakt. Een toets aan het uitvoeringsprogramma is niet mogelijk, aangezien dit nog niet beschikbaar is. •

Alvorens we een beroep doen op de gelden is afgewogen of er regulier geld beschikbaar is in de begroting.

Dat is niet beschikbaar. •

Daarnaast is onderzocht of externe bronnen, zoals subsidies, bij kunnen dragen aan bekostiging van het project of de activiteit.

Die zijn niet beschikbaar en zeker niet binnen de termijn, waarop we de ontwikkeling tot uitvoering willen brengen. •

Bij het beschikbaar stellen van de middelen handelen we conform de regels van de Financiële Verordening.

•

De uitgaven van de gelden zijn zichtbaar binnen de programmabegroting en programmaverantwoording, zodat de raad in staat is zijn controlerende taak uit te voeren.

Ja

Ja Pagina 5 van 6

Communicatie Wij informeerden de direct omwonenden per brief over ons voorstel aan uw raad aangaande de ontwikkeling van de Weelstraat en omgeving in Oosterland. Tijdens de inloopsessie over de dorpsvisie op 14 mei hebben we al enkele beelden getoond aan bewoners van Oosterland. We letten in ieder geval op de hoogte van het schoolgebouw ten opzichte van de bestaande woningen aan de Weelstraat door in maximaal 2 lagen te bouwen. Wij willen nu eerst een raadbesluit over de integrale ontwikkeling en situering van de functies, om vervolgens met direct omwonenden in overleg te gaan over de verdere uitwerking en wensen vanuit de buurt. De schoolbesturen, vertegenwoordigers van de kinderopvang en de initiatiefnemers van het gezondheidscentrum zijn verantwoordelijk voor het informeren van hun achterban (leerlingen, ouders, medewerkers, cliënten et cetera). Wij stelden hiervoor een brief op, die genoemde partijen direct na vaststelling van ons voorstel aan uw raad, verzonden. De dorpsraad heeft op de website van de dorpsraad een publicatie gedaan zodat ook andere inwoners op de hoogte zijn. Uitvoering In de loop van het 2e kwartaal van 2025 maken wij met de schoolbesturen nog afspraken over het bouwheerschap. Op basis daarvan kan de planning voor de komende jaren verder worden vormgegeven.

We streven ernaar op korte termijn de ruimtelijke procedure voor de tijdelijke huisvesting te starten, zodat we de plaatsing van de noodlokalen uiterlijk in de zomer van 2026 kunnen realiseren. De ruimtelijke procedure voor het gezondheidscentrum start eind 2025 met als doel de gebouwen van de Oosterburcht en Kibeo in de zomer van 2026 te slopen, waarna de nieuwbouw van het gezondheidscentrum kan starten. Het gezondheidscentrum wil medio 2027 zijn deuren openen. Ter voorbereiding van de ruimtelijke procedures hebben wij alvast een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Op basis daarvan doen we de komende maanden nader onderzoek naar huismus, vleermuizen en kleine marterachtigen. We hebben aan de hand van globale gegevens over de aanleg en het gebruik van de gebouwen tevens een overleg gevoerd met de provincie Zeeland over de stikstofdepositie. Op basis van de beschikbare gegevens en bijbehorende berekeningen gaan we (worst case) uit van een passende beoordeling met aanvraag natuurvergunning. In 2025 en 2026 vindt het ontwerpproces met de scholen plaats, met parallel daaraan de (voorbereidingen op de) ruimtelijke procedure. Vanaf medio 2026 start de aanbesteding van de bouw van de scholen, in de eerste helft van 2027 gevolgd door de voorbereidingen op de bouw. Sloop van de Bogermanschool met kinderopvang (Elorah) is gepland in de zomer van 2027.

Daarna kan de nieuwbouw van de scholen starten, met beoogde opening in de zomer van 2028. Bijlagen Bijlage 1: Rapportage sporthal Oosterland Bijlage 2: Ruimtelijke verkenning maatschappelijk hart (Oosterland)

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 6 van 6