1418632 Bijlage 5 bopa onderbouwing

Gemeente Schouwen-Duiveland BOPA “Groene Kamers, Scharendijke” Onderbouwing

Werknummer: 623.114.71 Datum: 22 april 2025

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

1

1.1 1.2 1.3

Aanleiding en doel van het plan Ligging en begrenzing projectgebied Leeswijzer

1 2 3

2.

PLANOLOGISCH KADER

4

2.1 2.2

Omgevingsplan Schouwen-Duiveland Voorgenomen procedure

4 5

3.

PLANBESCHRIJVING

8

3.1 3.2

Bestaande situatie Planvoornemen

8 8

4.

BELEIDSKADER

14

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 17 20

5.

OMGEVINGSASPECTEN

31

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17

Milieueffectrapportage Ladder voor duurzame verstedelijking Water en klimaatadaptatie Verkeer en parkeren Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Omgevingsveiligheid Natuur & ecologie Archeologie en cultuurhistorie Bodem Geurhinder Trillingen Licht en duisternis Gezondheid Duurzaamheid Overige aspecten

31 33 36 42 45 48 50 53 55 57 61 62 63 64 64 65 67

6.

MAATSCHAPPELIJKE EN FINANCIËLE HAALBAARHEID

68

6.1 6.1

Kostenverhaal Participatie

68 69

BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12

Stedenbouwkundig Ontwerp locaties Scharendijke (DO), KuiperCompagnons, juni 2024 Brochure Hive, Bouwgroep Peters, Archikon, Kader BV, Circle, juni 2023 Rapportage verkennend bodemonderzoek, ABO Milieu, 18 oktober 2023 Ecologische quickscan, ABO Milieuconsult, d.d. 18 oktober 2023 Verkennend Archeologisch onderzoek, ADC Archeoprojecten, 10 januari 2024 Toelichtende memo behorende bij Aerius-berekening Opvang en huisvesting locatie Scharendijke, NOX Advies, 14 maart 2025 Vraag- en antwoordnotitie inloopavond Scharendijke, Gemeente Schouwen-Duiveland Notitie wijzigingen tussen SO en VO, Gemeente Schouwen-Duiveland Vraag- en antwoordnotitie inloopavond 22 januari 2024 Scharendijke, Gemeente Schouwen-Duiveland Akoestisch onderzoek wegverkeer, KuiperCompagnons, 26 februari 2024 Stedenbouwkundig plan Scharendijke, Archicon, 19 november 2024 Uitvoeringsontwerp woonrijp maken, 18 april 2025

1

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel van het plan De gemeente Schouwen-Duiveland heeft het voornemen om zowel op korte als op lange(re) termijn zorg te dragen voor passende opvang en/of huisvesting van verschillende (lokale) doelgroepen. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft te maken met een krappe woningmarkt. Starters komen moeilijk aan een woning. Ouderen stromen moeizaam door naar een levensloopbestendige woning. Ook zijn er woningen nodig voor mensen die met spoed een huis nodig hebben. Daarnaast vangt de gemeente sinds april 2022 vluchtelingen uit Oekraïne op in opvanglocaties van de gemeente, bijvoorbeeld in voormalig verpleeghuis Cornelia in Zierikzee of voormalig hotel/duikcentrum De Kabbelaar in Scharendijke. In de gemeente Schouwen-Duiveland verblijven op dit moment ruim 350 vluchtelingen uit Oekraïne. Als de vluchtelingen uit Oekraïne hier langere tijd willen en mogen blijven, moet de gemeente zorgen dat er ook voor hen passende opvang of (in de toekomst) huisvesting is. Gelet op de voorgaande analyse zijn duurzame, flexibele huisvestingsmogelijkheden voor genoemde doelgroepen noodzakelijk. De komende jaren is de verwachting dat meer lokale woningzoekenden met spoed een woning nodig hebben. Op basis van een uitgebreide stedenbouwkundige en landschappelijke analyse is gekozen voor twee locaties binnen de gemeente, gelegen in de kernen Scharendijke en Zierikzee.

De voorliggende BOPA betreft de locatie in Scharendijke. Deze locatie in Scharendijke is gelegen aan de westzijde van het dorp, aan de achterzijde van de bebouwing aan de Elkerzeeseweg. De hoofddoelstelling is het realiseren van een modulair woonconcept door op de locatie permanente bewoning toe te staan, gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting van starters, ouderen, spoedzoekers en opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Dit gebeurt in samenwerking met woningcorporatie Zeeuwland. Voor het perceel is een stedenbouwkundig plan voorhanden, dat uit gaat van 60 wooneenheden en 96 parkeerplaatsen. De woningen zijn grondgebonden en worden volgens het ‘HIVE-concept’ gerealiseerd. Met dit type modulaire verplaatsbare woningen kunnen casco’s aan elkaar worden gekoppeld, zowel horizontaal als verticaal, om in toekomstige gevallen zo nodig grotere woningen te realiseren. De woningen worden zodanig ingericht dat deze levensloopbestendig zijn, zodat deze geschikt zijn voor ouderen die op zoek zijn naar een (kleinere) levensloopbestendige woonruimte. Op die manier komt ook de doorstroom (verhuisketen) binnen de gemeente op gang. Daarnaast is in 2023 een vragenlijst afgenomen onder vluchtelingen uit Oekraïne op Schouwen-Duiveland.

Op basis van de uitkomsten van deze vragenlijst houden we rekening met ongeveer 100 woningen voor deze doelgroep in de gemeente Schouwen-Duiveland. Hiervan kunnen 30 woningen worden gerealiseerd binnen voorliggende ontwikkeling. Het gaat dan om 1/2e deel van het totaal aantal woningen bij voorliggende ontwikkeling, die de eerste fase is van de integrale ontwikkeling van dit gebied.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

2

Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om de omgevingsvergunning te verlenen. Omdat die activiteit in strijd is met het omgevingsplan, zijn er voorwaarden verbonden aan deze bevoegdheid. In de eerste plaats moet in algemene zin de vergunning verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de tweede plaats zijn op de beoordeling van de aanvraag de instructieregels over omgevingsplannen van toepassing. Voorliggend document bevat de onderbouwing op welke manier de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en hoe het initiatief past binnen de instructieregels. 1.2

Ligging en begrenzing projectgebied Scharendijke is een kern in de gemeente Schouwen-Duiveland, gelegen in de provincie Zeeland. De locatie ligt in de tweede lijn ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Elkerzeeseweg. Het perceel is circa 5,5 hectare groot en kadastraal bekend als Middenschouwen, sectie A, nummers 497 en 498. Aan de noordzijde van het projectgebied bevinden zich momenteel de voetbalvereniging ZSC'62 en de Lawn Tennisclub Scharendijke. In afbeelding 1.1 en 1.2 is de globale ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven.

Afbeelding 1.1.: Ligging projectgebied nabij de kern Scharendijke (bron luchtfoto: Google Earth)

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

3

Afbeelding 1.2.: Ligging projectgebied ingezoomd (bron luchtfoto: Google Earth)

1.3

Leeswijzer

De opzet en het vervolg van deze onderbouwing is als volgt. Hoofdstuk 2 gaat in op de planologische kaders, zoals het omgevingsplan van Schouwen-Duiveland en de te volgen procedure bij deze BOPA. In hoofdstuk 3 vindt de planbeschrijving plaats, waarin de huidige en toekomstige situatie wordt beschreven. In het vierde hoofdstuk wordt het ruimtelijk beleidskader geschetst op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. In het vijfde hoofdstuk worden de diverse (milieu)aspecten van de fysieke leefomgeving benoemd. Hierbij worden per thema de relevante juridische kaders en beleidskaders beknopt weergegeven, waarna vervolgens de effecten in relatie tot de beoogde toekomstige situatie worden beoordeeld (inclusief alle bijbehorende onderzoeken). De wijze waarop met kostenverhaal en participatie is omgegaan, komt in het laatste hoofdstuk aan de orde.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

4

2.

PLANOLOGISCH KADER

2.1

Omgevingsplan Schouwen-Duiveland Ter plaatse van het projectgebied vigeren de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ en ‘Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke’ van de gemeente Schouwen-Duiveland. Deze bestemmingsplannen zijn vanaf 1 januari 2024 automatisch onderdeel van (het tijdelijk deel van) het omgevingsplan (van rechtswege1) van de gemeente Schouwen-Duiveland. De locatie heeft grotendeels de bestemming ‘Agrarisch’ met de aanduiding ‘randzone’. Deze aanduiding is opgenomen om ruimte te reserveren voor eventuele uitbreiding van het dorp. Zo zijn bouwwerken of recreatieve ontwikkelingen (zoals minicampings) uitgesloten om toekomstige uitbreiding van de kernen op voorhand niet onmogelijk te maken. Verder gelden het Parapluplan parkeernormen SchouwenDuiveland (vastgesteld op 27 september 2018) en het Parapluplan Wonen (vastgesteld op 9 juli 2020). Hierin is voor de gehele gemeente een uniforme regeling voor parkeren en een regeling voor het aantal huishoudens per woning opgenomen. Uitsneden van de bestemmingsplannen zijn in afbeelding 2.1 en afbeelding 2.2 weergegeven.

Afbeelding 2.1.: uitsnede bestemmingsplan “Buitengebied” (het projectgebied is rood omkaderd)

1 Elke gemeente heeft op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, automatisch een omgevingsplan: een omgevingsplan

van rechtswege. Dit betreffen inhoudelijk de nu geldende bestemmingsplannen samen met een aantal rijksregels die het Rijk als onderdeel van het Invoeringsbesluit Omgevingswet automatisch toevoegt aan elk omgevingsplan, beter bekend als de bruidsschat. Tijdens de overgangstermijn (die tot en met 2032 loopt) kan elke gemeente het tijdelijk deel stapsgewijs omvormen naar een volwaardig omgevingsplan.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

5

Afbeelding 2.2: uitsnede bestemmingsplan “Kerkwerve, Noordwelle, Ellemeet, Serooskerke en Scharendijke” (het projectgebied is rood omkaderd)

Vigerende milieuregels (bruidsschat - omgevingsplan van rijkswege) Met het in werking treden van de Omgevingswet komen veel rijksregels die in onder meer het Activiteitenbesluit, Besluit omgevingsrecht, Bouwbesluit en Woningwet te vervallen. Als deze vervallen regels toch nodig zijn om de evenwichtige toedeling van functies aan locaties te borgen, moeten gemeenten deze opnemen in het omgevingsplan. Nu zal het merendeel van de gemeenten geen omgevingsplan vaststellen op het moment dat de Omgevingswet in werking is getreden. De tot dat moment geldende bestemmingsplannen gaan dan over in een omgevingsplan van rechtswege. Om er voor te zorgen dat hierdoor geen regelhiaat ontstaat, worden deze vervallen rijksregels van rechtswege als 'bruidsschat' aan het omgevingsplan van rechtswege gehecht. Deze bruidsschatregels zijn opgenomen in hoofdstuk 1 (begripsbepalingen) en hoofdstuk 22 (inhoudelijke regels) van het omgevingsplan. Hoewel deze bruidsschat onderdeel uitmaakt van het zogenoemde 'tijdelijke deel' van het omgevingsplan, blijft deze van kracht tot het moment dat de gemeente deze regels met een besluit tot wijzigen van het omgevingsplan wijzigt of laat vervallen. De bruidsschat bevat milieuregels voor activiteiten die lokaal geregeld kunnen worden. Bijvoorbeeld over geluidshinder of geurhinder bij een horecagelegenheid, sportinrichting of een winkel.

Ook bevat de bruidsschat regels over immissies van geluid, geur en trillingen. De gemeente Schouwen-Duiveland laat de bruidsschat (vooralsnog) intact. Op deze milieubelastende activiteiten blijven de regels uit hoofdstuk 22 van het omgevingsplan van toepassing. 2.2

Voorgenomen procedure Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gronden hebben grotendeels een agrarische bestemming, waardoor het gebruik voor wonen niet is toegestaan. Ook de bouwmogelijkheden op de locatie zijn beperkt: er zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. Daarmee is het plan in strijd met artikel 3.2 van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

6

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is ofwel een activiteit, waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het verboden is deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan, ofwel een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Het gaat dus om een activiteit die niet toegelaten is op grond van het omgevingsplan en ook niet toegelaten kan worden met toepassing van de regels in het omgevingsplan. Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om de omgevingsvergunning toch te verlenen. Deze vergunning kan alleen worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De instructieregels van de rijksoverheid en van de provincie zijn ook van toepassing op het verlenen van de vergunning. Het voorliggende document betreft de onderbouwing bij de BOPA. Reguliere procedure Voor een BOPA geldt meestal de reguliere procedure en soms de uitgebreide procedure. De beslistermijn voor de reguliere procedure is maximaal 8 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken. Daarna is er bezwaar en beroep mogelijk. Een omgevingsvergunning die is voorbereid met de reguliere voorbereidingsprocedure, treedt in werking met ingang van de dag na de dag waarop het bevoegd gezag het besluit bekend heeft gemaakt.

Dit is anders als de omgevingsvergunning een activiteit mogelijk maakt, die kan leiden tot een wijziging van een bestaande toestand die niet kan worden hersteld. Denk bijvoorbeeld aan kappen of slopen. Dan is het bevoegd gezag verplicht in de omgevingsvergunning op te nemen dat deze 4 weken na de dag van bekendmaking in werking treedt. Hierdoor zijn belanghebbenden in de gelegenheid een verzoek om voorlopige voorziening te doen. Uitgebreide procedure Bij de uitgebreide procedure geldt de zienswijze- en beroepsprocedure. Het bevoegd gezag (gemeente Schouwen-Duiveland) zal het ontwerpbesluit over de BOPA inclusief bijbehorende stukken 6 weken ter inzage leggen. Binnen 6 weken vanaf het moment van terinzagelegging kan iedereen, ongeacht of men belanghebbende is, zienswijzen naar voren brengen. Dit kan schriftelijk of mondeling gebeuren. Als voor het nemen van de beslissing de instemming van een ander bestuursorgaan is voorgeschreven, dan stuurt het bevoegd gezag het voorgenomen besluit naar dat bestuursorgaan. Het bevoegd gezag wacht met het nemen van het definitieve besluit tot de instemming (of de weigering daarvan) binnen is. Nadat het bevoegd gezag een besluit heeft genomen over de BOPA worden mogelijkheden tot beroep gegeven. Het bevoegd gezag legt de omgevingsvergunning en de bijbehorende stukken ter inzage zo lang als de beroepstermijn duurt.

Een omgevingsvergunning die is voorbereid met de uitgebreide procedure, treedt in werking met ingang van de dag na de dag waarop het besluit ter inzage is gelegd. Dit is anders als de omgevingsvergunning een activiteit mogelijk maakt, die kan leiden tot een wijziging van een bestaande toestand die niet kan worden hersteld. Denk bijvoorbeeld aan kappen of slopen. Dan is het bevoegd gezag verplicht in de omgevingsvergunning op te nemen dat deze 4 weken na de dag van bekendmaking in werking treedt. Hierdoor zijn belanghebbenden in de gelegenheid een verzoek om voorlopige voorziening te doen. Voorliggende BOPA zal middels de uitgebreide procedure worden behandeld.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

7

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

8

3.

PLANBESCHRIJVING

3.1

Bestaande situatie De ontwikkeling vindt plaats achter de bestaande woningen aan de Elkerzeeseweg, gelegen ten westen van de kern Scharendijke in de gemeente Schouwen-Duiveland. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en momenteel in agrarisch gebruik. Het plangebied is vanuit de lucht op afbeelding 3.1 weergegeven. Aan de noordzijde bevinden zich de voetbalvelden van Voetbalvereniging ZSC’62 en de tennisbanen en padelbaan van de Lawn Tennisclub Scharendijke. Aan de oostzijde grenst het perceel aan de tuinen van de woningen aan de Elkerzeeseweg. Aan de zuidzijde en westzijde ligt een sloot met aan de overzijde een camping. De westzijde grenst aan het agrarisch buitengebied.

Afbeelding 3.1: bestaande situatie gezien vanaf de lucht, juni 2021 (bron: Google)

3.2

Planvoornemen De gemeente Schouwen-Duiveland heeft het voornemen om op de projectlocatie Scharendijke woningbouw te ontwikkelen voor starters, senioren, spoedzoekers en vluchtelingen uit Oekraïne in een landschappelijke dorpse setting. Samen met KuiperCompagnons heeft de gemeente een stedenbouwkundig ontwerp en landschappelijke inpassing gemaakt voor de te realiseren woningen in deze dorpsrand. Daarin zijn ook de uitgangspunten voor wat betreft de directe omgeving van de woningen uitgewerkt. Het stedenbouwkundige ontwerp (DO) is bijgevoegd als bijlage 1. Naar aanleiding van diverse zienswijzen zijn optimalisaties in het ontwerp doorgevoerd. De verkaveling van de woningen, meer in het bijzonder de positie van de woningen in twee bouwlagen ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Elkerzeeseweg, is aangepast. Tevens zijn diverse woningen voorziening van een blinde gevel. Dat geldt in ieder geval voor de woningen in twee bouwlagen. De actuele verkaveling met hoogteaccenten van november 2024 (en aangepast op 1 april 2025) is opgenomen in bijlage 11 en verwerkt in het uitvoeringsontwerp woonrijp maken (bijlage 12).

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

9

De ontwikkeling sluit aan bij de dorpsvisie voor Scharendijke. Waarin de voorliggende ontwikkeling het mogelijk maakt om de dorpsrand als groen buiten te verbinden met het historisch dorpshart van Scharendijke, het Bethlehemplein en de supermarktlocatie. Met de toevoeging van woningen en inwoners ontstaat er een grotere draagkracht voor de bestaande voorzieningen in Scharendijke. Een uitgebreide toelichting op de dorpsvisie van Scharendijke wordt gegeven in subparagraaf 4.3.2. Stedenbouwkundig en landschappelijk plan De projectlocatie vormt de schakel tussen het dorp en het buitengebied. In deze dorpsrand ligt de nadruk op de groene uitstraling, de dorpse ommetjes en de landschappelijke karakteristieken van het buitengebied. Dit zijn groen omzoomde boerenerven die midden in polder liggen, zoals de ‘Boterhoek’ (zie afbeelding 3.2) en de groene omzoomde recreatieparken grenzend aan het open polderlandschap.

Afbeelding 3.2: de geplande ontwikkeling ingebed in de uitgangspunten van de dorpsvisie. Voorliggende onderbouwing heeft enkel betrekking tot het met rood omkaderde gebied. (bron: KuiperCompagnons, 12 december 2023)

De stedenbouwkundige en landschappelijke opzet voor het bredere gebied bestaat uit twee groene kamers: • Een groene dorpstuin met compacte woonclusters; • Een groen dorpserf met bebouwingsensemble (hoofdhuis, hofje en schuurwoningen rondom een reeks van erftuinen, hier is (ook) ruimte voor vrijstaande woningen en 2-onder-1 kap woningen). Voorliggende onderbouwing heeft enkel betrekking op het noordoostelijke deel, dat als groene dorpstuin met compacte woonclusters wordt ontworpen. De openbare dorpsboomgaard vormt een groene overgang naar de bestaande woningen aan de Elkerzeeseweg. De groene ruimte tussen de kamers zorgt voor ontmoeting en voor routes tussen het dorp en het landschap en vormt daarmee een prachtig uitloopgebied voor bestaande en nieuwe bewoners en bezoekers. Het zicht op de polder en de boerderijkavel Boterhoek blijft behouden. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

10

landschappelijke diversiteit en de biodiversiteit aan de dorpsrand. De ontwikkeling van het groene dorpserf wordt later exact vormgegeven (zie afbeelding 3.3).

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

11

Ontsluiting en parkeren Wonen in de dorpstuin betekent wonen in het groen. Het gebied is daarom ingericht vanuit de wandelende en fietsende mens. In dit autoluwe gebied zijn de woningen ontsloten via de tuinpaden, die ook voor hulpdiensten toegankelijk zijn. Bij het ontwerp en de inrichting is rekening gehouden met de eisen vanuit hulpdiensten. Dit is ook weergegeven in afbeelding 3.3. De ontsluiting voor de autoverkeer is verdeeld over twee locaties vanaf de Elkerzeeseweg om het kleinschalige karakter te behouden en de toename van verkeer te spreiden. De ontsluiting vindt plaats via de noordzijde vanaf de Elkerzeeseweg, kruising met de Dijkstraat, langs de voetbalvereniging én via de zuidzijde vanaf de kruising Elkerzeeseweg met de Ingridstraat. Aan deze twee lijnen zijn de parkeerclusters in de groene kamer van de dorpstuin ingepast. Het parkeren wordt evenredig georganiseerd langs beide ontsluitingswegen, zodat de loopafstanden en het aantal rijbewegingen per ontsluitingsweg worden geminimaliseerd. Er worden in totaal 96 parkeerplaatsen gerealiseerd. Een centraal gelegen tuinpad verbindt de dorpstuin voor langzaam verkeer met het dorp en het buitengebied. Water en groen De nieuwe groenstructuur is geïnspireerd op de groene kamers in het landschap. De dorpstuin wordt omzoomd met een robuuste Zeeuwse haag als landschappelijke omzoming.

Hierdoor ontstaat een omsloten dorpstuin, waarin een viertal compacte woonclusters zijn gesitueerd. De autovrije dorpstuin krijgt een groen karakter met een diversiteit aan boomsoorten. De nieuwe dorpsboomgaard met oude Zeeuwse fruitrassen vormt de overgang naar de bestaande woningen. Dit bevordert de biodiversiteit in de dorpsrand. Daarnaast zorgt samen snoeien en plukken en samen eten voor sociale binding met de omgeving. De oorspronkelijke kavelstructuur van de polder wordt versterkt met een watergang die gedeeltelijk nieuw wordt gegraven. Het water vormt zo de overgang naar de polder met natuurlijke oevers. De groene randen die de dorpstuin omzomen worden landschappelijk ingericht met kruiden- en faunarijke bloemenmengsels om de biodiversiteit te versterken. In deze groene randen worden buitenpaden gecreëerd voor dorpsommetjes. Woonprogramma In de dorpstuin zijn vier compacte woonclusters voorzien met ruimte voor 60 woningen. Alle woningen worden in één laag uitgevoerd, zodat ze te gast zijn in de dorpstuin. De woonclusters zijn samengesteld uit het modulaire bouwsysteem volgens het HIVE-concept. HIVE is een Zeeuws innovatief modulair bouwsysteem geschikt voor flex- en permanente bouw. Het HIVEconcept start met een betoncasco, waarmee tot vier lagen gebouwd kan worden. Elke casco heeft een oppervlakte van 35 m2.

Deze casco’s kunnen bij de bouw of eventueel later met elkaar worden gecombineerd om grotere woningen te creëren. Op deze manier zijn de woningen geschikt voor eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens, of zelfs gezinnen en kan het type woning naar gelang de behoefte in de toekomst worden aangepast. Bijlage 2 geeft een breed beeld van hoe de HIVE-woningen kunnen worden ingezet en welke mogelijkheden ze bieden. De HIVE-woningen zijn 1-laagse grondgebonden woningen met hoogteaccenten van 2 lagen en beschikken over een achtertuin met een berging. Ze zijn gelijkvloers en levensloopbestendig en daarmee geschikt voor ouderen. In afbeelding 3.4 is een impressie weergegeven hoe de nieuwe dorpstuin er uit zou kunnen zien.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

12

In totaal worden 60 woningen gerealiseerd middels de volgende typering: • Hive enkel met verdieping (3,8 bij 9,8 meter): 15 • Hive anderhalf (7,6 bij 9,8 meter): 8 • Hive dubbel (7,6 bij 9,8 meter): 33 • Hive 3 voudig (11,4 bij 9,8 meter): 4

Ruimtereservering mantelzorgwoning in het stedenbouwkundig plan Er is op een drietal plekken een ruimtereservering opgenomen in het stedenbouwkundig plan voor een toekomstige mantelzorgwoning in de vorm van een enkele HIVE-woning. Het gaat om een ruimtereservering in de opzet van het plan. Het zou daarom even goed kunnen dat deze woning niet wordt gerealiseerd. Hiervoor wordt te zijner tijd en enkel indien nodig en gewenst een aparte ruimtelijke procedure voor gestart.

Afbeelding 3.3: Stedenbouwkundig plan (Bron: Archicon, 19 november 2024 en aangepast op 1 april 2025)

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

13

Afbeelding 3.4: Impressie beeldkwaliteit dorpstuin (Bron: KuiperCompagnons, 14 mei 2024)

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

14

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

4.1.1 Omgevingswet De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder andere om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: • Omgevingsbesluit: hierin staan regels over het bevoegd gezag voor omgevingsvergunningen, procedures, handhaving en uitvoering evenals over het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). • Besluit activiteiten leefomgeving (Bal): hierin stelt het Rijk algemene regels voor activiteiten in de fysieke leefomgeving. In het Bal staat ook of voor die activiteiten een melding of omgevingsvergunning nodig is. Algemene rijksregels die gelden voor diverse activiteiten zijn in dit besluit opgenomen. Het Bal is direct gericht op burgers en bedrijven. • Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl): dit besluit bevat regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor gemeenten, provincies en waterschappen voor het vaststellen van onder meer omgevingsplannen en verordeningen. • Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): dit besluit bevat met name regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van bouwwerken. Daarnaast bevat het Bbl regels over de staat en het gebruik van een bouwwerk en over het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

Het Bbl is vooral gericht op burgers of bedrijven. In de navolgende paragrafen wordt ingegaan op de inhoud van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Nagegaan wordt welke omgevingswaarden, instructie- en beoordelingsregels relevant zijn voor voorgenomen ontwikkeling. Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) De regels van het Bal zijn afkomstig uit een tiental AMvB's en wetten. In het Bal stelt het Rijk algemene regels voor de volgende activiteiten: • Milieubelastende activiteiten; • Activiteiten in of bij waterstaatswerken in beheer bij het Rijk; • Activiteiten rond rijkswegen, spoorwegen en luchthavens; • Activiteiten die de natuur raken; • Activiteiten die cultureel erfgoed of werelderfgoed raken; • Landinrichtingsactiviteiten; • Gelegenheid bieden tot zwemmen en baden in een badwaterbassin; • Wateronttrekking voor industriële toepassingen en voor de drinkwatervoorziening; • Ontgrondingsactiviteit op land en regionale wateren; • Lozingsactiviteit van schepen. In het Bal wordt in hoofdstuk 2 voor de bovengenoemde activiteiten het bevoegde gezag aangewezen. In hoofdstuk 3 worden de hoofdcategorieën van de milieubelastende activiteiten benoemd en worden de procedureregels vastgesteld.

In hoofdstuk 4 worden voor deze hoofdcategorieën en daarbij behorende nevengeschikte milieubelastende activiteiten de gedragsregels vastgesteld. Daarnaast zijn in het Bal regels opgenomen over thematische onderwerpen, zoals bodem, luchtkwaliteit en industrielawaai,

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

15

activiteiten bij rijkswaterstaatswerken en -infrastructuur, activiteiten die de natuur beïnvloeden en overige activiteiten van nationaal belang. Onder voorwaarden is het toegestaan om aanvullend op de regels uit het Bal, regels in het gemeentelijk omgevingsplan op te nemen. Daarnaast is het toegestaan om onder voorwaarden af te wijken van de regels uit het Bal. Hoofdregel daarbij is dat deze decentrale regels geen verruiming mogen inhouden ten opzichte van het beschermingsniveau dat het Bal biedt. In het Bal wordt aangegeven aan welke regels met name de zwaardere milieubelastende activiteiten moet voldoen en bevat regels voor locatiespecifieke en onderwerpspecifieke activiteiten. Onder voorwaarden is het toegestaan aanvullend regels (decentraal) in het omgevingsplan te regelen. Het Bal bepaalt voor welke activiteiten een melding of een omgevingsvergunning (op grond van het Bal) nodig is. Afwijken van of aanvullen op het Bal is alleen mogelijk als dit uitdrukkelijk in het Bal is opgenomen (via maatwerkregels, maatwerkvoorschriften of een gelijkwaardige maatregel). Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bal.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Bkl richt zich op bestuursorganen en geeft inhoudelijke normen waaraan zij hun taken en bevoegdheden ontlenen, onder andere bij het opstellen van omgevingsplannen, omgevingsverordeningen, waterschapsverordeningen en het vaststellen van omgevingsvergunningen en projectbesluiten. In hoofdstuk 5 van het Bkl zijn instructieregels opgenomen die de gemeente in acht moet nemen. Deze instructieregels kunnen worden opgevat als de minimale vereisten waaraan een omgevingsplan of omgevingsvergunning in het kader van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet voldoen. Met voorgenomen ontwikkeling wordt niet afgeweken en worden geen aanvullende regels gesteld ten aanzien van de regels uit het Bkl. De toetsing aan de verschillende milieuthema’s is verder uitgewerkt in Hoofdstuk 5 van deze onderbouwing. Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl) De regels uit het Bbl komen veelal overeen met regels uit het Bouwbesluit 2012. Het Bbl bevat rechtstreeks werkende, algemene rijksregels over activiteiten die betrekking hebben op bouwwerken, zoals gebruik, bouwen en slopen, maar ook over aspecten als veiligheid, duurzaamheid en gezondheid. Het Bbl regelt met name de technische aspecten van een bouwwerk. Het ruimtelijke deel van het bouwen wordt met name in het omgevingsplan geregeld.

De onderwerpen waarover rijksregels gesteld zijn, zijn uitputtend geregeld. Dit betekent dat indien over een onderwerp geen rijksregels gesteld zijn, de gemeente de bevoegdheid heeft om daar regels over te stellen. Met de Omgevingswet wordt de omgevingsvergunning voor bouwen in een technisch en ruimtelijk deel opgedeeld. Dit is de zogenoemde knip, wat maakt dat de activiteit voor bouwen feitelijk uit twee afzonderlijke activiteiten bestaat: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

16

De technische bouwactiviteit Deze activiteit gaat over de toets van een aanvraag aan de regels voor de technische bouwkwaliteit uit het Bbl, denk bijvoorbeeld aan de constructieve veiligheid van een bouwwerk. Het is niet mogelijk af te wijken van de regels over de technische bouwactiviteit uit het Bbl. De omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk Deze activiteit gaat over de toets van het bouwen van een bouwwerk voor het ruimtelijk bouwen, het in stand houden en het gebruiken van een bouwwerk. Deze omgevingsplanactiviteit bestaat dus uit het juridisch mogelijk maken van de feitelijke bouwactiviteit. Hierbij gaat het onder andere om regels over de beperking van de omvang van het bouwwerk (hoogte, oppervlakte en dergelijke), alsmede om het uiterlijk van een bouwwerk (welstand). Deze regels zijn niet alleen opgenomen in het Bbl, maar staan ook in de Bruidsschat. Van de regels in de Bruidsschat kan worden afgeweken in het omgevingsplan. Door de knip bepaalt de gemeente nu zelf in het omgevingsplan voor welke omgevingsplanactiviteiten een vergunningplicht geldt. Voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de toegestane activiteiten in het omgevingsplan (van rechtswege) van de gemeente Schouwen-Duiveland en wordt om die reden gezien als een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Artikel 5.21 van de Omgevingswet biedt een algemene mogelijkheid om de omgevingsvergunning toch te verlenen. Het voorliggende document betreft de onderbouwing bij de BOPA. De aanvraag voor de technische bouwactiviteit loopt parallel aan de aanvraag voor de omgevingsplanactiviteit.

4.1.2 Nationale Omgevingsvisie De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Denk aan de opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Toetsing Voorliggend projectgebied wordt niet specifiek benoemd in de NOVI.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

17

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Zeeuwse Omgevingsvisie (2021) Gedeputeerde Staten van Zeeland hebben in november 2021 de Zeeuwse Omgevingsvisie vastgesteld. De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de volle breedte van de leefomgeving en alle andere onderwerpen die van belang zijn voor de toekomst van Zeeland. Het uitgangspunt van de provincie voor de omgevingsvisie is dat beleid en regels die hun waarde hebben bewezen, alleen worden gewijzigd als er betere alternatieven zijn. De Provinciale Omgevingsverordening 2018 is daarom hierbij als uitgangspunt genomen. De visie bestaat uit twee delen: deel A en deel B. In Deel A staan de strategische doelen voor de periode tot 2050 onderverdeeld in vier centrale ambities verwoord. De uitdagingen en ambities voor Zeeland, alsmede de Zeeuwse kernkwaliteiten worden daarin beschreven en geven richting aan de beleidsdoelstellingen en acties voor de kortere termijn (tot 2030). De vier centrale ambities zijn: 1. Uitstekend wonen en leven in Zeeland. 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. 3. Een duurzame en innovatieve economie. 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Voor de ambitie ‘Uitstekend wonen en leven in Zeeland’ is de ambitie dat er in 2050 voor iedereen een passende woning beschikbaar is, in een veilige omgeving die uitnodigt tot fietsen en wandelen.

De groene omgeving rond het huis kan langere tijden van droogte en perioden met heel veel regen aan en voorzieningen zijn duurzaam en goed bereikbaar, ook via openbaar vervoer. Reizen gaat snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. De scholen in de provincie zijn goed bereikbaar en betaalbaar, en het onderwijs is van hoge kwaliteit. Veranderende bevolkingssamenstelling Sinds 2014 is er in Zeeland sprake van een stabiele tot licht groeiende bevolking, ondanks dat er meer mensen overlijden dan dat er worden geboren. De Zeeuwse bevolking neemt naar verwachting de komende jaren nog geleidelijk toe tot bijna 400.000 in 2040, waarbij de jaarlijkse groei steeds lager wordt. De groei is voornamelijk toe te schrijven aan de toestroom van nieuwe Zeeuwen. Vermoedelijk komt dit door het aantrekken van de woningmarkt, waardoor meer huishoudens een verhuizing naar Zeeland aandurven. Het vertrek van jongeren die een opleiding buiten de provincie gaan volgen (en niet meer terugkomen) wordt hiermee getalsmatig gecompenseerd. Ook de instroom van buitenlandse werknemers en vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfsstatus) draagt bij aan de groei van de Zeeuwse bevolking in de afgelopen jaren. Enkele regio’s binnen de provincie profiteren niet van de bevolkingsgroei.

Door het oplopende sterfteoverschot vlakt de bevolkingsgroei op termijn af. De leeftijdsopbouw van de Zeeuwse bevolking zal fors veranderen. Zo blijkt dat de leeftijdsgroep tot 15 jaar in de periode tot 2040 weer licht gaat groeien. De bevolking in de leeftijdsgroep 15 tot 60 jaar neemt in die periode met 15.000 af. De groei van de woningbehoefte komt vooral door de groei van de 80 plus en in mindere mate de 60-80 jarige huishoudens: het aantal 80+ers neemt met 20.000 toe. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2020. Dat betekent met name een verwachte groei in het huishoudentype ‘alleenstaand’.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

18

In Deel B van de Omgevingsvisie wordt het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 en afwegingsfactoren voor de uitvoering. Voor de woningvoorraad is de doelstelling voor 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Ontwikkelingen op de woningmarkt en een verhoogde instroom van inwoners, zetten de woningmarkt in Zeeland sterk onder druk. Nieuwbouw moet passend zijn bij de huidige en toekomstige behoefte en voor minimaal 50% circulair zijn, voorzien in de behoefte aan specifieke segmenten op de woningmarkt en de focus moet liggen op kwaliteit in woningtypen en locaties. In regioverband maken gemeenten afspraken waar en hoeveel woningen er worden toegevoegd in de regionale woningmarktafspraken. Omdat de situatie in elke regio anders is, is regionaal maatwerk belangrijk. De behoefteraming van de meest recente Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose is daarvoor de basis. Daarbij zoekt de provincie naar een kwalitatieve match tussen de woningbehoefte en -voorraad, op korte en langere termijn. Daarvoor vormen de uitkomsten uit het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland (KWOZ) de basis.

De belangrijkste conclusies uit het KWOZ voor de regio Schouwen-Duiveland die relevant zijn voor de voorliggende planontwikkeling luiden als volgt: • Tot 2040 circa toename van 110 huishuishoudens; komende tien jaar nog circa 500 huishoudens, in de jaren daarna treedt krimp op. • Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopappartementen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen. Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. Daarnaast staan bij woningbouw de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Voor behoud van het voorzieningenniveau en het vestigingsklimaat van heel Zeeland is prioriteit voor de stedelijke gebieden nodig. Doel is om een samenhangende gebiedsgerichte aanpak van stedelijke gebieden mogelijk te maken. De visie op wonen is in de Zeeuwse Woonagenda uitgewerkt in concrete ambities en actielijnen. De woonagenda vormt daarmee de gezamenlijke leidraad van Zeeuwse gemeenten en provincie om de woonopgaven aan te pakken.

Het doel van deze Zeeuwse Woonagenda is het toekomstbestendig maken van de woonvoorraad en te zorgen voor goede, geschikte en betaalbare woningen voor de inwoners van Zeeland. Op gemeentelijk niveau zijn deze kaders specifiek voor Schouwen-Duiveland nader inzichtelijk gemaakt in de Woningmarktanalyse en uitgewerkt in de gemeentelijke Woonvisie (zie volgende paragraaf).

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

19

Toetsing Voorliggende BOPA geeft met name uiting aan de ambitie ‘uitstekend wonen en leven in Zeeland’. De ontwikkeling zet in op een urgente vraag van een brede groep woningzoekers, door krapte op de woningmarkt en een wettelijke taak van de gemeente om huisvesting en opvang van vluchtelingen uit Oekraïne te verzorgen. Het plan voorziet in deze concrete behoefte door het toevoegen van nieuwe woningen binnen de gemeente. De woningen zijn bedoeld voor specifieke doelgroepen (spoedzoekers, ouderen, starters en vluchtelingen uit Oekraïne). Het uitgangspunt is dat een tweede van de woningen beschikbaar komt voor de lokale doelgroepen. Door een flexibele bouwwijze toe te passen met modulaire verplaatsbare en flexibele woningen, zijn de woningen tevens aanpasbaar bij demografische veranderingen, zoals de toekomstige vergrijzing van de bevolking. 4.2.2 Omgevingsverordening Zeeland In de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland zijn regels opgenomen ten aanzien van de fysieke leefomgeving van de provincie Zeeland. De Omgevingsverordening sluit direct aan bij de Zeeuwse Omgevingsvisie 2021. Volgens de Zeeuwse Omgevingsvisie zet de provincie de omgevingsverordening in als dat nodig is vanuit het provinciaal belang (realisatie van kerntaken), als dat belang niet doeltreffend en doelmatig kan worden behartigd door gemeente of waterschap, of als dat bij wet is voorgeschreven.

Er is een belang dat de belangen van de betreffende gemeenten overstijgt. In de praktijk gaat het dan vooral over situaties waarin gemeenten elkaars concurrenten kunnen zijn en situaties waar eenduidige regels in heel Zeeland gewenst zijn om maximale duidelijkheid te geven aan burgers en bedrijven. In de verordening wordt de afweging per hoofdstuk nader toegelicht. De omgevingsverordening wordt selectief ingezet en biedt waar mogelijk ruimte voor regionaal en lokaal maatwerk. Projectgebied Het plan voor Scharendijke voorziet in de ontwikkeling van woningbouw in het landelijk gebied. Daarmee is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde. In paragraaf 5.2 wordt hier verder op ingegaan. De ontwikkeling is niet in strijd met de in de Omgevingsverordening Zeeland opgenomen artikelen. Het plangebied is niet gelegen in of direct grenzend aan de in paragraaf 5.1.9 genoemde natuurgebieden.

4.2.3 Zeeuwse Kustvisie De Provincie Zeeland stelde de Zeeuwse Kustvisie op samen met de Noordzeekustgemeenten, natuur- en milieuorganisaties, toeristische belangenorganisaties, ZLTO, Rijkswaterstaat en het Waterschap Scheldestromen. In deze visie staan afspraken over wat wel en niet kan aan de Zeeuwse kust. De visie is op 9 oktober 2017 door alle betrokken partijen ondertekend. Kust van Schouwen-Duiveland De kust van Schouwen-Duiveland is bij uitstek de locatie waar het beleven van natuur en landschap centraal staat. Het eiland heeft een grote diversiteit aan landschappen, van zandverstuivingen, valleien, duinweiden en duinstruweel in de duinbasis. Vanuit de duinen vormen bossen, houtwallen en elzenmeten de geleidelijke overgang naar het open agrarische landschap, zilte polders, inlagen en karrevelden. De omvang en uitgestrektheid van deze gebieden lijkt tot in het oneindige door te gaan. Recreatieparken en dorpen zijn geïntegreerd in het lommerrijke landschap en zijn met elkaar in verbinding via ‘de laan van Westerschouwen’: de hoofdas voor recreatieve routes van de Hogeweg van Westerschouwen naar

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

20

Renesse en Scharendijke. Aftakkingen in de vorm van lanen en linten zorgen voor beleving in het groen, leggen een natuurlijke verbinding naar het dichtbijgelegen uitgestrekte strand en vormen een directe relatie met de inwoners en voorzieningen. (Verblijfs)recreatieve ontwikkelingen maken hier integraal deel van uit. Vanuit de Regiovisie Schouwen-West is nieuwvestiging van kampeerterreinen en recreatiewoningen-terreinen in de badplaatsen Renesse en Burgh-Haamstede uitgesloten. Het projectgebied is weergegeven op de visiekaart voor de kust van Schouwen-Duiveland. De Kustvisie ziet echter alleen toe op het aspect recreatie. Dat is bij deze ontwikkeling niet aan de orde. 4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Strategische visie ‘Tij van de Toekomst 2011-2040’ (vastgesteld 2011) De gemeenteraad heeft op 3 oktober 2011 de Strategische Visie ‘Tij van de Toekomst’ vastgesteld. In de visie is opgenomen hoe de gemeente Schouwen-Duiveland er in 2040 uit zou moeten zien. In de strategische visie staat de volgende ambitie centraal: ‘In 2040 kent vakantie-eiland Schouwen-Duiveland een toonaangevende watereconomie die de duurzame verbinding vormt tussen wonen, werken, zorgen en genieten’. In de visie zijn drie strategische doelen uitgewerkt, namelijk wonen, werken en verblijven. Op het gebied van wonen zijn de volgende strategische doelen gesteld: • De gemeente heeft een kwalitatief goed en realistisch voorzieningenniveau; • In de gemeente wordt prettig en naar behoefte gewoond; • De leefbaarheid en sociale samenhang in de kernen is groot. Inwoners zijn actief en betrokken; • Er is een goed en betaalbaar aanbod van zorg en welzijn dat vraaggestuurd tot stand komt. Toetsing Met de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een concrete behoefte aan woningen, specifiek gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting (en opvang) van starters, ouderen, spoedzoekers en vluchtelingen uit Oekraïne. De woningen zijn zo in te richten dat deze ook levensloopbestendig kunnen zijn, en geschikt zijn voor ouderen die op zoek zijn naar dit soort (kleinere) woonruimte.

Op die manier komt ook de doorstroom binnen de gemeente op gang. Daarmee wordt bijgedragen aan een passend woningaanbod binnen de gemeente. 4.3.2 Dorpsvisie Scharendijke In november 2019 is de dorpsvisie Scharendijke door de gemeenteraad vastgesteld. De dorpsvisie Scharendijke beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Scharendijke voor de komende 20 jaar. Het zet de lange lijnen uit, die als leidraad dienen voor de geleidelijke en gezamenlijke opwaardering en verbetering van het dorp. In juni 2024 is de dorpsvisie gewijzigd vastgesteld. Scharendijke zet in hoofdlijnen in op de volgende kernkwaliteiten: 1. Het watersportdorp van Zeeland 2. Een hechte en betrokken gemeenschap, met behoud van zoveel mogelijk voorzieningen 3. De poort van Zeeland 4. Bruisend van de energie Onderstaande afbeelding 4.1 toont de ligging van het projectgebied op de kaart met het toekomstperspectief.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

21

Afbeelding 4.1: Uitsnede toekomstperspectief, bron: Dorpsvisie Scharendijke

Toetsing Toekomstperspectief De projectlocatie is op de kaart aangemerkt als landschappelijke ontwikkelingszone, locatie Boterhoek. onderdeel van het polderlandschap en vormt een verbinding tussen het dorp en het buitengebied. Ook is er een aantal zichtlijnen tussen het dorp en de open polder, die kenmerkend zijn en behouden blijven. In deze dorpsrand ligt de nadruk op de groene uitstraling, de dorpse ommetjes en de landschappelijke karakteristieken van het buitengebied. Dit zijn groen omzoomde boerenerven die midden in polder liggen, zoals de ‘Boterhoek’ en de groene omzoomde recreatieparken grenzend aan het open polderlandschap. De stedenbouwkundige en landschappelijke opzet voor het bredere gebied (zie par. 3.2) bestaat uit twee groene kamers: een groene dorpstuin met compacte woonclusters en een groen dorpserf met bebouwingsensemble, bestaande uit een hoofdhuis, hofje en schuurwoningen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt uitsluitend de groene dorpstuin mogelijk gemaakt. In dit gebied komen verschillende opgaven samen. Er dreigt versnippering en verrommeling te ontstaan. De kwaliteit van de locatie zit in de zichtlijnen tussen (nieuwe) Recreatieverdeelweg en dorp en in de boerderijkavel van de Boterhoek die als een ‘groen kasteel’ een baken vormt in de open polder. De

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

22

agrarische functies in het gebied zullen verdwijnen, dus er moet op zoek worden gegaan naar kwalitatieve mogelijkheden. De ontwikkeling van ‘De Groene Kamers’ in de dorpsrand vormt als groen onderscheidend woongebied een schakel tussen dorp en buitengebied. De ontwikkeling van de modulaire woningen in een (nieuwe) ‘Groene Kamer’ geeft op passende wijze invulling aan deze visie. Bij de planopzet is rekening gehouden met de zichtlijnen vanuit het dorp naar het landschap, zoals vanuit de Ingridstraat naar het open polderlandschap en met de groene tussenruimtes tussen de groene kamers naar het open polderlandschap. De openbare dorpsboomgaard vormt een groene overgang naar de bestaande woningen aan de Elkerzeeseweg. De groene ruimte tussen de kamers zorgt voor ontmoeting en voor routes tussen het dorp en het landschap en vormt daarmee een prachtig uitloopgebied voor bestaande en nieuwe bewoners en bezoekers. Het zicht op de polder en de boerderijkavel Boterhoek blijft behouden. De ontwikkeling draagt hierdoor bij aan het versterken van de landschappelijke diversiteit en de biodiversiteit aan de dorpsrand. Daarmee is de locatie structuurversterkend binnen het bestaande dorp en in lijn met de landschappelijke kwaliteiten op de locatie. Woningbouw Iedereen moet in Scharendijke kunnen blijven wonen als hij of zij dat wil.

Een divers woningaanbod en beschikbaarheid van de juiste woningen is dus belangrijk. Het gaat er om dat we er voor zorgen dat de juiste mensen in de juiste woningen wonen en er vooral voor jongeren voldoende kansen zijn om in de woningmarkt in te stromen als ze dat willen en voor senioren om door te stromen. Tevens is er behoefte aan woningen voor specifieke en urgente doelgroepen (spoedzoekers). Het sturen op een gezonde, lokale woningmarkt, nu en in de toekomst, is een belangrijke taak van de gemeente. Het programma is een verrijking op het bestaande woningaanbod doordat er dringend behoefte is aan woningen voor vluchtelingen uit Oekraïne, starters en ouderen. De woningen zijn levensloopbestendig en dus uitermate geschikt voor alle doelgroepen. Nieuwe woningen voor de poort van Zeeland Nieuwe woningen moeten invulling geven aan de plaatselijke woningbehoefte, van toegevoegde waarde zijn voor de levendigheid in Scharendijke en passen bij de dorpskern. De ontwikkellocatie ‘de Groene Kamers’ wordt in dit kader verder afgerond. Hier is aan de dorpsrand in twee verschillende groene kamers voor diverse doelgroepen ruimte voor een onderscheidend modulair woonconcept met circa 60 sociale huurwoningen in een groene dorpstuin en een groen dorpserf met circa 40 woningen voor de vrije markt.

De nieuwe woningen staan in compacte woonclusters in de groene dorpstuin en het groen dorpserf wordt gekenmerkt door een bebouwingsensemble met een hoofdhuis, hofje en schuurwoningen rondom een reeks van erftuinen. Op het dorpserf is (ook) ruimte voor vrijstaande woningen en 2-onder-1 kap woningen. De woningen zijn levensloopbestendig en daarmee geschikt voor alle doelgroepen. Het woningaanbod wordt gevarieerder en biedt bewoners weer uitzicht op een wooncarrière binnen het dorp. De verschuiving die hierdoor ontstaat zal een belangrijke bijdrage leveren aan het vernieuwen en verduurzamen van bestaande woningen. Het gebied zal in twee fasen tot ontwikkeling worden gebracht, waarbij de groene dorpstuin als eerste wordt ontwikkeld. De ontwikkeling van het groene dorpserf volgt daarna. De hoofddoelstelling van de ontwikkeling van de projectlocatie geeft invulling aan de ontwikkellocatie ‘de Groene Kamers’. Het plan zet in op het realiseren van een modulair woonconcept met een permanente

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

23

woonbestemming, gericht op het bieden van een duurzame vorm van huisvesting (en opvang) van starters, ouderen, spoedzoekers en vluchtelingen uit Oekraïne aan de westzijde van Scharendijke. Dit gebeurt in samenwerking met woningcorporatie Zeeuwland. De woningen zijn grondgebonden, verplaatsbaar en zo in te richten dat deze ook levensloopbestendig kunnen zijn. Hierdoor zijn ze geschikt voor ouderen die op zoek zijn naar dit soort (kleinere) woonruimte. Op die manier komt ook de doorstroom binnen de gemeente op gang. Het programma is daarmee een verrijking op het bestaande woningaanbod en voorziet in de vraag naar ruimte voor senioren, starters en vestigers. Hiermee is het plan in lijn met de uitgangspunten omtrent woningbouw zoals opgenomen in de dorpsvisie. De rijkdom van het landschap beleefbaar maken Het landelijk gebied ten westen van het dorp is onderdeel van het aandachtsgebied N57, zoals vastgelegd in de Kustvisie. Hier is landschappelijke versterking gewenst, want er dreigt geleidelijke versnippering en verrommeling te ontstaan. De kwaliteit van deze plek zit in de zichtlijnen tussen (nieuwe) Recreatieverdeelweg en dorp en in de boerderijkavel van de Boterhoek die als een ‘groen kasteel’ een baken vormt in de open polder en de aansluiting op het dorp. Er liggen hier verschillende opgaven die idealiter in samenhang met elkaar worden uitgewerkt.

4.3.3 Woonvisie 2018-2027 (vastgesteld 28 juni 2018) In februari 2018 heeft de raad de onafhankelijke woningmarktanalyse 'Solide basis onder actueel woonbeleid en woonafspraken' (2017-2027) onderschreven en vastgesteld. De uitkomsten van deze woningmarktanalyse en de trends en ontwikkelingen gaven aanleiding om de Woonvisie te herzien. De Woonvisie 2018-2027 moet ervoor zorgen dat tot 2027 de juiste keuzes gemaakt worden om in 2040 het strategische doel te hebben bereikt: We wonen prettig naar wens en behoefte. De Woonvisie is bindend voor prestatieafspraken met de woningcorporaties en kan een aandeel sociale huur vastleggen. De visie is geen juridisch bindend document voor ruimtelijke plannen, maar bevat wel doelen waarop de gemeente een initiatief zal beoordelen. In de structuurvisie wonen en de woningmarktafspraken die in de subparagraaf hierna aan bod komen, ligt de basis voor het ruimtelijk beleid. Een prettig woon- en leefklimaat is essentieel om het perspectief uit de structuurvisie ‘Tij van de Toekomst’ te bereiken. Om dit te bereiken moet er de komende jaren veel aandacht zijn voor het behouden en versterken van de woonkwaliteit en de leefbaarheid in de kernen. Het gaat om minder en kwalitatief betere nieuwbouw en om veel aandacht voor de vitaliteit van de bestaande voorraad. Daarbij functioneert Schouwen-Duiveland als één samenhangende woningmarkt.

Dat betekent dat een ingreep in de ene kern, in meer of mindere mate effect heeft op de andere kernen in de gemeente. Maar het gaat niet alleen om de woning. Woonkwaliteit heeft ook te maken met de directe woonomgeving zoals de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen. Om dit strategisch doel te bereiken zijn de volgende doelen gesteld: • het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad; • het onttrekken van woningen die verouderd of incourant zijn; • het toevoegen van woningen, waar er te weinig van zijn; • kansen voor een gebiedsgerichte aanpak benutten.

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

24

De huidige provinciale prognose geeft aan dat de gemeente de komende jaren blijft groeien met ongeveer 245 huishoudens. Daarna slaat de huishoudensgroei om in huishoudensafname. Geconstateerd is dat in de groeikernen Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse de meeste potentie is om de uitbreidingsvraag te hosten. De opgave verschuift op de lange termijn naar het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De bevolking vergrijst en wordt steeds bewuster van het besparen van energie, dus moet de bestaande woningvoorraad daarop worden aangepast. Er is behoefte aan levensloopbestendige en flexibele woningen en appartementen voor 1- en 2 persoonshuishoudens (van 75 plussers). Te kleine of niet functionele koop- en huurwoningen, die nu niet meer voldoen aan de huidige kwalitatieve woonwensen, moeten worden aangepast of vervangen. Toetsing Voorliggend plan speelt in op deze behoefte door te voorzien in woningen voor specifieke doelgroepen. Naast een flexibel en verplaatsbaar bouwconcept, zijn de woningen zo in te richten dat deze ook levensloopbestendig zijn. Hierdoor worden ze geschikt voor ouderen die op zoek zijn naar dit soort (kleinere) woonruimte en kunnen ook op de lange termijn worden aangepast aan demografische veranderingen.

4.3.4 Woningbouwbeleid Schouwen-Duiveland 2024 Structuurvisie Wonen 2023 - 2032 en Woningmarktanalyse Schouwen-Duiveland 2020 (vaststelling 28 januari 2021) Vanwege de nieuwe inzichten, kaders en cijfers (zoals de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose uit 2019, de Woonvisie uit 2018, het kwalitatief woononderzoek (KWO) uit 2019 en de woningmarktanalyse uit 2020 die in dit hoofdstuk zijn behandeld), zijn in 2021 nieuwe woningmarktafspraken vastgelegd. Woningmarktafspraken zijn belangrijk om de doelen van de woonvisie (balans op de woningmarkt) waar te kunnen maken. In januari 2021 is door de raad de laatste Woningmarktanalyse 2020 vastgesteld. Actuele prognoses en afspraken Het aantal huishoudens in de gemeente groeit op basis van de meest recente provinciale prognose (2022). Tegelijkertijd is de opgave steeds meer kwalitatief van aard. Deze opgaven wil de gemeente– ook op termijn – kunnen aanpakken, ongeacht de mate waarin het aantal huishoudens op Schouwen-Duiveland zich op de lange termijn ontwikkelt. Op korte termijn heeft Schouwen-Duiveland te maken met een krappe woningmarkt. Vooral starters komen moeilijk aan een (koop)woning en de doorstroming van ouderen naar nultredenwoningen komt moeizaam op gang vanwege beperkte beschikbaarheid van passende (levensloopbestendige) woonvormen.

Daarbij hebben ze te maken met extramuralisering van het zorglandschap wat ervoor zorgt dat zorgbehoevenden langer zelfstandig thuis moeten blijven wonen in een reguliere woning. Dit zorgt voor extra druk op de woningmarkt en zorgt voor stagnering van doorstroming. Op Schouwen-Duiveland is de ambitie ieder huishouden naar wens te kunnen laten wonen. Om dit te kunnen bewerkstelligen zijn er maatregelen nodig om opgaven op de woningmarkt structureel aan te kunnen pakken. Maatregelen om te kunnen blijven werken aan wonen krijgen handen en voeten in de

BOPA ‘Groene Kamers, Scharendijke’ April 2025

25

Structuurvisie Wonen. Het gaat daarbij om het toevoegen van woningen die in een kwalitatieve behoefte voorzien met aandacht voor balans tussen vraag en aanbod op middellange termijn. Kwalitatieve opgave: bouwen voor doorstroming en transitie bestaande voorraad Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, helpt de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Naarmate deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Transitieprogramma: bewegingsruimte creëren In juli 2021 zijn de regionale woningmarktafspraken tussen de gemeente Schouwen-Duiveland en de provincie Zeeland vastgesteld. Een van de regionale woningmarktafspraken met de provincie, is het werken met een Transitieprogramma van 235 woningen om bewegingsruimte te creëren op de woningmarkt door levensgeschikte woningen toe te voegen aan de voorraad. Deze 235 woningen zijn extra ruimte, bóvenop de reguliere uitbreidingsopgave gebaseerd op de provinciale prognose.

Hiermee is een structurele aanpak van transitieopgaven in de bestaande woningvoorraad mogelijk. In de Structuurvisie Wonen is uitgewerkt waar deze extra ruimte wordt ingezet en hoe we blijven werken aan een balans tussen vraag en aanbod op de middellange termijn. De extra nieuwbouw zal naar verwachting effect hebben op de bestaande woningvoorraad, omdat we meer woningen toevoegen dan dat het aantal huishoudens volgens de provinciale prognose gaat groeien. Om vraag en aanbod in balans te houden, wordt met de Structuurvisie Wonen geborgd dat er op termijn ook weer 235 woningen kunnen worden onttrokken aan de woningvoorraad zodra effecten zich voordoen. Tabel 4.1 geeft, naast de reguliere uitbreidingsbehoefte van zo'n 1.080 woningen, de globale verdeling van de 235 woningen in het transitieprogramma. Dit sluit aan op de gemaakte keuzes in de Woonvisie en groeipotentie uit de Woningmarktanalyse. Circa 55% wordt ingezet voor groeikernen en circa 45% zal landen in de balans/transitiekernen (waaronder Scharendijke). Verder zijn eenmalig 10 woningen gereserveerd die onder voorwaarden ingezet kunnen worden voor het buitengebied. Daarnaast is met de provincie afgestemd te werken met een reservepot van 300 woningen waarvoor ook compensatie nodig is (zie tabel 4.1). In totaal is de komende tien jaar de mogelijkheid om circa 1.615 woningen toe te voegen aan de voorraad.