1368697 Bijlage 1 Antwoordnotitie omgevingsvergunning Korte Ooststraat 5a Oosterland (1)

Antwoordnotitie omgevingsvergunning Korte Ooststraat 5a Oosterland (zaaknummer 977560) 1 Inleiding De ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het bouwen van een woning op het adres Korte Ooststraat 5a te Oosterland hebben van 8 juli 2024 tot en met 19 augustus 2024 ter inzage gelegen. Het plan ziet op het slopen van de bestaande loods en het nieuwbouwen van een levensloopbestendige woning. Gedurende bovenstaande periode heeft iedereen de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn tijdig ontvangen en ontvankelijk. 2 Zienswijzen Zienswijze 1 Nummer Zienswijze 1 De sloop van de huidige loods zal voor overlast van geluid, trillingen en stof zorgen, gezien de korte afstand van het pand tot onze grond. Gezien de ouderdom van het pand moet tevens rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van asbest. Hoe wordt daar mee omgegaan?

Beantwoording Overlast van bouwwerkzaamheden betreft een uitvoeringsaspect. Dit is niet te regelen in een omgevingsvergunning waarin wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Een aannemer dient er zorg voor te dragen dat er geen schade optreedt als gevolg van de bouwwerkzaamheden. In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, voorheen Bouwbesluit) zijn voor heel Nederland regels opgenomen die omwonenden beschermen tegen hinder door trilling, stof of geluid als gevolg van bouw-, en sloopwerkzaamheden. Zo moet de uitvoerder zich onder meer houden aan maximale geluidswaarden, maatregelen nemen om trillingen te beperken en de stofverspreiding buiten het bouwterrein beperken. Dit laatste kan bijvoorbeeld door het aanleggen van een windscherm om het terrein. De uitvoerder moet de gemeente minimaal 2 werkdagen vóór aanvang van de werkzaamheden informeren zodat toezicht kan plaatsvinden. Gezien de eenvoudige constructie en functie van de loods, wordt er geen asbesthoudend materiaal verwacht. Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden zal in het kader van de in te dienen sloopmelding, definitief worden beoordeeld of een asbestinventarisatie noodzakelijk is.

Wellicht kan overigens bezien worden of het huidige pand niet is om te vormen tot woning? Er zijn voorbeelden genoeg van ombouw van bijvoorbeeld een kerk, watertoren etc. Wat is de reden waarom er gekozen is voor sloop en nieuwbouw?

De huidige loods heeft een eenvoudige constructie en is opgericht als opslagruimte met een oppervlak van circa 115m2. De loods is opgericht als een functionalistisch bouwwerk, volgens de bouwvereisten uit die tijd. De loods bestaat uit een betonnen fundering, een betonvloer, enkelsteens muren, een roldeur aan de voorzijde en de dakbedekking bestaat uit metalen golfplaten. De loods is opgericht als eenvoudig en functioneel gebouw en is in de jaren ’50 vergund als tijdelijke opslag. De loods is al geruime tijd in gebruik als opslag van

huisraad.

2

In bedoeld bouwblok is van oudsher sprake van de mogelijkheid tot bouw van 3 wooneenheden en is daarnaast ruimte voor een schuur/garage/opslagloods. De inrichting is ook al vele jaren op deze manier in gebruik.

Gelet op de afgegeven bouwvergunning voor de opslagloods in 1950 (ruimtelijke onderbouwing buro Kours) kan gesteld worden dat er alleen al vanwege de ouderdom van het pand sprake is van een zekere historische waarde van het pand dat onlosmakelijk verbonden is aan de inrichting van de Korte

De bebouwing vertegenwoordigt geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De loods ligt bovendien in een kleinschalige woonomgeving. Er is geen bijzondere reden om deze opslagloods binnen de smalle woonstraat van de Korte Oostraat, te behouden. De huidige bebouwing is niet geschikt, of tegen redelijke kosten geschikt te maken, als woonruimte. De gemeente neemt in haar afweging ook het belang mee om te voorzien in voldoende geschikte woonruimte. De initiatiefnemer beoogt om ter plaatse een energieneutrale (gasloze, goed geïsoleerde) en levensloopbestendige woning te realiseren voor kleinere huishoudens (bebouwingsoppervlak van 75m2). Hieraan is een grote behoefte. De nieuwe woning zal voldoen aan alle geldende bouweisen voor nieuwbouw. De belangrijkste voorzieningen (woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken) worden gerealiseerd op de begane grond. Aangezien de locatie onderdeel uitmaakt van een woonstraat binnen de kern Oosterland, is een woonfunctie in principe een functie die past binnen het karakter van de omgeving. De percelen in de straat hebben allemaal een woonbestemming. Binnen de gemeente en op landelijk niveau bestaat er een groot tekort aan betaalbare woonruimte voor kleinere huishoudens.

Met het benutten van beschikbare ruimte binnen de contour van het bestaande stedelijk gebied is sprake van duurzaam ruimtegebruik en is geen nieuw ruimtebeslag ten koste van het landelijk gebied nodig. De huidige eigenaar heeft aan de gemeente verzocht om te beoordelen of de bestaande loods kan worden vervangen door een woning. De gemeente heeft getoetst aan het geldende beleid. Omdat er in de huidige situatie geen sprake is van planologische rechten voor het realiseren van 3 wooneenheden en een loods, is het nodig om een uitgebreide voorbereidingsprocedure te volgen. In de opgestelde ruimtelijke onderbouwing is beoordeeld dat er in ruimtelijk en milieukundig opzicht geen belemmeringen bestaan om de schuur te vervangen voor een nieuwe woning. Er is daarbij al sprake van een woonbestemming met een bouwvlak in een woonomgeving. Het herbouwen van een vrijstaande woning past binnen het straatbeeld en is verenigbaar met de andere functies in de omgeving. Zie tevens onder 1. De leeftijd van een pand is op zichzelf niet voldoende aanleiding om deze te beschermen tegen sloop op grond van een bijzondere cultuurhistorische waarde. Dit is ook niet wenselijk, aangezien dit vernieuwing van verouderde bebouwing zou bemoeilijken.

Ooststraat. Is er gezien de beperkte ruimte in de straat wel voldoende ruimte voor een extra wooneenheid?

3

De bouw van een woning zal zorgen voor het wegnemen van de lichtinval en zon op ons terras en daarnaast betekent het een volledig verlies van privacy. Dit allemaal gelet op de zeer korte afstand tussen de mogelijk te bouwen woning en ons perceel. Voor wat betreft de privacy kan overigens nog worden vermeld dat we 2 jaar geleden verhuisd zijn naar onze huidige woning met name om meer privacy te hebben in de tuin en op ons terras. Hoe wordt hier rekening mee gehouden? Aan een klein deel van de genoemde aandachtspunten kan wellicht worden tegemoet gekomen door onder meer de dakkapel van de woning te situeren aan de voorzijde. Dit is overigens ook in lijn met de plaatsing van de dakkapellen op de woning met nr. 7. In die situatie blijft er in ons beeld nog steeds voldoende ruimte over op het dak voor de plaatsing van zonnepanelen. Verder verdient het aanbeveling om een zo hoog mogelijk niet doorzichtbare schutting te plaatsen tussen bedoeld perceel en ons terrein. Dit met name in verband met de situering van het terras aan de achterzijde van de mogelijke te bouwen woning en de openslaande terrasdeuren.

Kadastraal perceel H585 heeft een oppervlakte van circa 155m2. Ook de kadastrale percelen H368, H367 (Korte Ooststraat 3 en 1) hebben eenzelfde of een vergelijkbare oppervlakte. De beoogde woning wordt opgericht binnen het bestaande bouwvlak en binnen het bestaande aanduidingsvlak voor (vrijstaande) woningen. De woning betreft een kleinschalige woning voor kleinere huishoudens. Hier is in de huidige woningmarkt veel vraag naar. Binnen het perceel wordt een vrijstaande, levensloopbestendige woning met 2 slaapkamers, een berging en een kleine achtertuin van circa 40m2 mogelijk gemaakt met een vloeroppervlak van circa 85m2. Met deze vloeroppervlakte is sprake van een weliswaar kleinschalige, maar desalniettemin volwaardige woonfunctie die bovendien aansluit bij de grootte van andere percelen binnen de woonstraat. Aan de achtergevel worden ramen geplaatst en een tuindeur. Op de verdieping wordt een dakkapel gerealiseerd ten behoeve van voldoende daglicht voor de 2e slaapkamer. Vanaf de verdieping is sprake van enig zicht op omliggende tuinen. Een slaapkamer is geen ruimte waar mensen gedurende een groot deel van de dag aanwezig zijn. Vanuit het raam op de verdieping is in eerste instantie zicht op de tuin van de woning aan de Oud- Heiligeweg 10. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd binnen een woonstraat.

Op aanliggende percelen aan zowel de Korte Ooststraat als de Oud Heiligenweg (waaronder Korte Oostraat 1- 7, Oud- Heiligeweg 10a en 10) zijn al woningen gelegen van waaruit al sprake is van enig zicht over en weer op elkaars percelen. In de linkerzijgevel van de beoogde woning worden geen ramen gerealiseerd. Er is hierdoor geen sprake van rechtstreeks zicht op de woning aan de Korte Ooststraat 5. Het staat de initiatiefnemer in principe vrij om een dakkapel aan de achterzijde van zijn woning te realiseren. Dit geldt voor alle woningen in de straat. Percelen in de omgeving van de Korte Ooststraat zijn van oudsher smal en bebouwing is in veel gevallen op korte afstand van de perceelsgrens gerealiseerd. Dit past binnen het straatbeeld van het dorpscentrum van Oosterland. De nieuwe woning sluit aan op deze bestaande stedenbouwkundige structuur en leidt niet tot een onevenredige aantasting van privacy. Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd en toegevoegd aan het dossier. Hieruit volgt dat er geen sprake zal zijn van een onevenredige schaduwwerking op omliggende percelen als gevolg van de nieuwe bebouwing. Het staat reclamant en de initiatiefnemer vrij om

ter hoogte van de perceelsgrens een erfafscheiding te realiseren. Zienswijze 2 Nummer Zienswijze 1 In de ruimtelijke onderbouwing staat dat: ‘de beoogde ontwikkeling leidt niet tot bodem verstorende werkzaamheden…’. Daar ben ik het als bewoner van nummer 5 niet mee eens. Zowel in de huidige loods als in de buitenmuur van het huis aan nummer 5 zitten op gelijke hoogte verticale scheuren in de muur. De scheur in de muur van nummer 5 met enkele dwarsreparaties behandeld en daarna met betonvezelplaten afgedekt. Maar indien de grondrust wordt verstoord door sloop-en bouwactiviteiten, gaat dat gevolgen hebben voor onze buitenmuur met een forse kostenpost, waar ik niet op zit te wachten. Daarbij moet ook opgemerkt worden dat het merendeel van de woningen in de Korte Ooststraat dateren van begin 1900. Zwaar verkeer in de straat en zelfs op de Oud Heiligenweg veroorzaakt voelbare trillingen. Op nummer 8 is al een keer een opmerking gemaakt tegen de bewoner van nummer 7. Die nam regelmatig een vorkheftruck de straat in, wat door zijn rijgedrag een scheur in een muur van perceel 8 veroorzaakte. Welke maatregelen worden er genomen om bovenstaande risico’s te voorkomen?

2

Ook de staat van de huidige riolering in de straat verdient een opmerking. Rond 2010 is de riolering van de Oud Heiligenweg op de schop genomen, maar niet die van de Korte Oostraat. Het is de afgelopen jaren regelmatig voorgekomen dat putdeksel verzakten en zelfs een sinkhole ontstond. Ook rattenoverlast ter hoogte van nummer 6, mogelijk vanuit het riool. Aangezien het totaal onbekend is met welke bouwmaterialen en vervoersmogelijkheden bij de voorgenomen sloop en bouw wordt

Beantwoording In de ruimtelijke onderbouwing staat op p7 en p18 dat de beoogde ontwikkeling niet tot bodem verstorende werkzaamheden tot boven de vrijstellingsgrens leidt. Dit is een afweging die in het kader van het archeologiebeleid is gemaakt. De nieuwe bebouwing heeft geen groter bebouwingsoppervlak dan de huidige bebouwing. De bouw- en aanlegwerkzaamheden leiden niet tot een mogelijke aantasting van archeologische waarden in de ondergrond. Uitvoeringsaspecten worden niet geregeld in een besluit op een vergunningaanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan. Zie tevens reactie 1 op zienswijze 1. Bij de realisatie van de woning wordt uitgegaan van houtskeletbouw. Houtbouw is een van de meer duurzame bouwmethoden. Deze methode heeft mede als voordeel dat onderdelen buiten de bouwlocatie kunnen worden voorbereid. De bouwactiviteiten ter plaatse en het aantal transportbewegingen worden hiermee geminimaliseerd. Het aantal vervoersbewegingen en daarmee ook de uitstoot van stof, geluid en andere vormen van overlast wordt hierdoor tot een minimum teruggebracht. Er is in eerste instantie geen bodemonderzoek uitgevoerd naar de geschiktheid van de grond voor woningbouw. De zienswijze leidt daarom tot een aanpassing aan de onderbouwing: Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2 van de onderbouwing. De onderbouwing is aangevuld met de onderzoeksresultaten.

De resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering de voorgenomen sloop en bouwplannen ter plaatste te realiseren. Voor de mogelijkheid om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan is het van belang dat er voor de afvoer van het huishoudelijk afvalwater kan worden aangesloten op de gemeentelijke riolering. Voor het realiseren van een nieuwe rioolaansluiting is een aanvraag nodig bij de gemeente. Een nieuwe aansluiting mag geen belemmeringen voor het functioneren van de bestaande voorziening veroorzaken. Het beheer en onderhoud van een bestaande voorziening is de verantwoordelijkheid van de gemeente.

omgegaan, en de enige lantaarnpaal in de straat zal verdwijnen ontstaat hier geen veilig gevoel bij.

Het is de gemeente bekend dat de riolering aan de Korte Ooststraat verbetering nodig heeft. In het gemeentelijke rioleringsplan vGRP is opgenomen dat deze op korte termijn vervangen zal worden. In de nieuwe situatie wordt het areaal aan bebouwing verminderd. Dit heeft een positief effect op de hoeveelheid hemelwater die van het dakoppervlak afstroomt. Het hemelwater dat op het nieuwe dak valt wordt niet aangesloten op de gemeentelijke riolering en stroomt via het perceel vertraagd af. De hoeveelheid afvalwater van de beoogde kleinschalige woning is beperkt. Er zijn op voorhand geen redenen om aan te nemen dat deze beperkte hoeveelheid huishoudelijk afvalwater tot een belemmering van het functioneren van de bestaande riolering zal leiden. De huidige lantaarnpaal bevindt zich op gemeentegrond ter hoogte van de nieuwe inrit. De Korte Ooststraat is een relatief korte en smalle woonstraat. Het openbaar gebied wordt ook verlicht vanuit de woningen zelf. In de straat zijn in de nieuwe situatie alleen woningen met een tuin aanwezig. Het huidige opslaggebouw verdwijnt. Er is ook in de nieuwe situatie sprake van voldoende sociale controle. Het verdwijnen van een opslaggebouw draagt hier aan bij. Het verplaatsen van de lantaarnpaal is mogelijk in overleg met de gemeente. De kosten voor het verplaatsen van de lantaarnpaal worden in rekening gebracht aan de initiatiefnemer.

3

Onder het kopje 4.7 Mobiliteit en parkeren staat dat de huidige loods 1,2 parkeerplaats heeft en dat de te bouwen woning 0,8 parkeerplaats krijgt op een aan te leggen uitrit. De Korte Ooststraat is een smalle, doodlopende, straat waar het verkeer slalom moet rijden tussen de thans geparkeerde auto's bij de huizen zonder oprit. Tegenover de huidige loods staat bij perceel 6 een geparkeerde auto, behorend bij de bewoners van dat perceel. Jaren terug stond die auto in lijn met geparkeerde auto's van percelen 1, 3 en 5, maar is

Er is geen reden om aan te nemen dat met de bouw van een enkele woning sprake zou zijn van onevenredige verkeersbewegingen als gevolg van de bouwactiviteiten. Op basis van de beoogde houtskeletbouwmethode zullen de verkeersbewegingen naar verwachting minder zijn dan bij reguliere bouw. Zie tevens de eerdere reactie zienswijze 2 onder 1. In de uitgangssituatie is er een berekende parkeerbehoefte van 1,2 auto. Die wordt in de uitgangssituatie opgevangen in het openbare gebied. In de Korte Ooststraat is geen parkeerregulering en hebben meerdere percelen de mogelijkheid om op eigen terrein te parkeren. Parkeren in de straat is vanwege het smalle wegprofiel minder gewenst. Dit geldt voor alle percelen aan de straat. In de beoogde situatie is er sprake van een berekende toename van de parkeerbehoefte van 0,8 parkeerplaats. Binnen het besluitgebied wordt een oprit gerealiseerd. De oprit was met een

door toedoen van de aanvrager(s) verplicht geworden een andere parkeerplaats te zoeken omdat de loods deur een aantal centimeters niet ten volle kon worden benut. Bij de huidige loods kan daardoor al niet geparkeerd kan worden zonder toegangsgevolgen voor de achterliggende woningen. De beoogde uitrit wordt slechts 2,278 meter breed (aldus bijlage 5), welke breedte ook door een kleine auto met achteruitrijspiegels vrijwel volledig wordt gevuld. Er is weinig tot geen manoeuvreerruimte. Een in- of uitdraaihandeling ten opzichte van de geparkeerde auto’s wordt daardoor onmogelijk zonder problemen/schade aan te richten. 4

Hoe wordt dit uitgelegd/opgelost? Onder 4.11 wordt aandacht geschonken aan hemelwater afvoer. Daarover is te lezen dat er in beperkt mate mogelijkheden zijn door middel van de opvang van hemelwater in regentonnen. Op de bouwtekening staan op alle 4 hoeken van de te bouwen woning hemelwaterafvoeren zonder uitleg waar die naar toe leiden. Aangezien er een betonnen constructie is beoogd voor de woning wordt er geen ondergrondse afvoer geregeld. Dat water komt dan mede op het perceel nummer 5 terecht. Waar wordt het hemelwater verder naar afgevoerd?

breedte van circa 2,3 m smaller dan een reguliere parkeerplaats van 2,5 m breed. Dit is niet wenselijk. De inrichtingstekening wordt op dit punt aangepast. Met een oprit van 2,5 meter kan de parkeervraag op eigen perceel worden opgevangen. De Korte Ooststraat heeft ter hoogte van het besluitgebied een breedte van circa 6 meter. Dit is in principe voldoende voor het kunnen indraaien van een auto. Parkeren door bezoekers kan plaatsvinden in de omgeving van de Korte Ooststraat zoals aan de OudHeiligenweg. In de omgeving is hiervoor voldoende capaciteit. Het plan wordt echter aangepast zodat er een parkeerplaats van 2,5 meter breed kan worden gerealiseerd. Zo wordt er voldaan aan de minimale ondergrens voor de breedte van een parkeerplaats. De aangepaste tekening is toegevoegd aan de bijlagen. Een nieuwe ontwikkeling mag niet leiden tot wateroverlast voor omliggende percelen. Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling is hiertoe de volgende afweging gemaakt. In de uitgangssituatie is op het perceel een opslaggebouw aanwezig met een bebouwingsoppervlakte van circa 115 m2. In de beoogde situatie wordt dit gebouw vervangen door een woning met een bebouwingsoppervlakte van circa 75 m2. Het perceel is, net als een groot deel van de omliggende percelen, vrijwel volledig verhard.

Een deel van de huidige woningen loost via dakgoten en regenpijpen direct op de straat en een deel is aangesloten op de gemeentelijke riolering. De huidige loods heeft geen dakgoten. Het hemelwater valt in de uitgangssituatie vanaf het dak van de loods rechtstreeks op de omliggende terreinverharding en stroomt vervolgens via de terreinverharding af richting de riolering aan de Korte Ooststraat (gemengd stelsel). Aan de achterzijde van de woning zal aan de kant van het perceel aan de Korte Ooststraat 5 een regenton worden aangesloten op de goot. Hiermee wordt het afstromend hemelwater aan deze zijde op eigen perceel opgevangen. Het lozen van hemelwater op de riolering is ongewenst omdat bij hevige regenval de werking van de afvalwaterafvoer wordt bemoeilijkt. In de beoogde situatie wordt het areaal aan bebouwing op het perceel verminderd. Ook het areaal aan verhard oppervlak neemt niet toe. In de nieuwe situatie neemt de hoeveel afstromend hemelwater daardoor ook niet toe ten opzichte van de huidige situatie. De woning wordt voorzien van

dakgoten. Deze leiden het hemelwater naar de straat en de tuin. In de tuin kan het deels worden opgevangen en hergebruikt. Bij het vervangen van de riolering aan de Korte Oostraat wordt een gescheiden stelsel aangelegd.

5

Wat ook negatief opvalt is de hoge nokhoogte van 7,5 meter en dat het slaapkamerraam (begane grond) van perceel 5 tegen een blinde muur komt uit te kijken. Dit heeft de navolgende negatieve effecten. Van enige vrolijk daglicht in de slaapkamer is geen sprake meer, waar nu nog wel profijt van is door de ronding van de huidige en lagere loods. Op perceel 5 zijn zonnecellen in overweging op het platte dak van die slaapkamer. Het plan is om deze zo ver mogelijk naar de achterzijde te plaatsen, uit de luwte van de wind, veelal uit het zuidwesten. Door een 7.5 meter hoge nok van de beoogde woning wordt ook daar veel zonlicht ontnomen en is een positief rendement niet meer haalbaar. Dit idee wordt dan ook niet uitgevoerd. Het mindere daglicht geldt eveneens voor perceel 6. Ook daar verdwijnt het daglicht in grote mate door een 7.5 meter hogere nok en dichterbij te bouwen woning. Ook blijkt op de 1ste etage sprake van 2 ingetekende (naar buiten) openslaande ramen aan de achterzijde van de woning, daarmee uitzicht krijgend op de achtertuin van nummer 5 en Oud Heiligenweg 10. Hiermee wordt privacy geschonden. Datzelfde geldt voor de bewoners van nummer 6, die ongewenste inkijk krijgen via de beoogde voordeur en keukenramen.

Het overtollige afstromende hemelwater van de terreinverharding in de hele straat kan dan gescheiden worden afgevoerd. Dit komt ook de werking van de afvalwaterriolering ten goede. De huidige loods heeft een bouwhoogte van circa 5,5 meter over de gehele lengte van circa 12 meter en is tot op de erfgrens gebouwd. De nieuwe woning wordt uit de erfgrens gerealiseerd. De beoogde woning heeft vergelijkbaar met omliggende panden een enkele verdieping met een kap. De beoogde nokhoogte is 7,5 meter over een lengte van circa 7 meter. De nieuwe woning wordt in lijn met de aanliggende bebouwing gepositioneerd. De woning voldoet ruimschoots aan de maximale bouwhoogte van 10 meter die het bestemmingsplan toestaat binnen een woonbestemming. Aanliggende panden hebben een nokhoogte van circa 6,5 tot 7 meter. Binnen het dorpscentrum zijn woningen dicht op de straat, op smalle percelen en op korte afstand van elkaar gelegen. De beoogde woning sluit aan op de bestaande stedenbouwkundige situatie. Ook in de uitgangssituatie was er door de bestaande bebouwing en de ligging in een compacte dorpskern geen sprake van vrij uitzicht. Het huidige, reeds beperkte, uitzicht is zeker in een compacte en karakteristieke dorpskern geen blijvend recht. In de beoogde situatie is hierdoor geen sprake van een onevenredige belemmering.

De woning aan de Korte Ooststraat heeft een noord- zuid georiënteerd dakvlak op enige afstand van de nieuwe woning. Een op het zuiden gerichte oriëntatie van zonnepanelen geeft doorgaans een goed rendement over de dag. Ook na realisatie van de woning, kunnen er zonnepanelen worden gerealiseerd. Door de initiatiefnemer is een zonnestudie uitgevoerd naar de invloed van de nieuwe bebouwing op de bezonning van omliggende percelen. Deze studie is opgenomen in de onderbouwing.

6

Bijlage 1 toont een fundering van 50 cm diep en 30 cm breed, waarvoor nog

Zie tevens zienswijze 1 onder 3. Technische uitvoeringsaspecten zijn niet te regelen in een vergunning waarmee wordt

7

dieper gegraven moet worden voor realisatie en dat tegen de erfgrens met perceel S aan. Om een constructie op die plaats te krijgen is alleen mogelijk door het pad van perceel 5 ook gedeeltelijk af te graven en een houten bekisting voor het beton te maken. Of die fundering op de Zeeuwse klei moet rusten of dat er geheid moet worden, wordt nergens vermeld.

afgeweken van het geldende bestemingsplan. Nadat de afwijking van de planologische regels mogelijk is gemaakt zullen de bouwplannen technisch worden uitgewerkt en worden getoetst. De fundering wordt op 25 cm uit de erfgrens gerealiseerd. Dit is opgenomen in de bouwtekeningen die onderdeel uitmaken van de aanvraag. De exacte funderingsmethode zal volgen uit het nog uit te voeren sonderingsonderzoek. Er wordt uitgegaan van gewapende betonnen funderingsbalken. De afmetingen worden in de nadere technische uitwerking van de stukken nog bepaald door de constructeur. De uitvoerende partij is verplicht om de best beschikbare technieken te volgen. Het is de verantwoordelijkheid van de uitvoerende partij om schade door werkzaamheden te voorkomen. Dat wil zeggen dat er in dicht bebouwd gebied niet zal worden geheid.

Tegen de afscheidingsgrens ligt voor nummer 5 de enige ontsluiting van de tuin, waarin motor, scooter en fietsen in een schuurtje staan en waar 4 honden zijn die thans vrij in de tuin kunnen lopen. Het afgraven van de grond op de erfgrens en gedeeltelijk op het pad van perceel 5 zorgt voor verzakking en forse versmalling van het noodzakelijk pad naar de straat. Hierdoor wordt het voor ons op perceel 5 onmogelijk om van onze vervoermiddelen gebruik te maken en kunnen de honden ook de tuin niet in. Een nadelig effect door afgraving tegen de erfgrens en het pad op de buitenmuur van nummer 5 ligt ook voor de hand. Ook verzakking van de straatzijde kan niet uitgesloten worden met gevolgen voor het verkeer en riolering. Overigens vragen wij ons af op welke wijze de huidige betonnen vloer van de loods wordt verwijderd en wat de geluid- en trilling gevolgen daarvoor op de omgeving zijn.

De huidige loods is tot vrijwel op de perceelsgrens bebouwd. De huidige loods heeft een bouwhoogte van circa 5,5 meter. Het perceel heeft in de uitgangssituatie een woonbestemming en een bouwvlak. De direct aanliggende percelen aan de Korte Ooststraat 5 en 7 beschikken ook over een woonbestemming. De woning aan de Korte Ooststraat 5 en de huidige loods zijn beide vrijwel tot aan de perceelsgrens gebouwd. Tussen het besluitgebied en de woning aan de Korte Ooststraat 5 is een smalle toegang aanwezig welke geheel binnen de kadastrale begrenzing van de woning aan de Korte Ooststraat 5 valt. Dit verandert niet in de nieuwe situatie. De nieuwe bebouwing komt op een iets grotere afstand van de perceelgrens ter hoogte van de woning aan de Korte Ooststraat 5 te liggen (circa 25 cm). Er ontstaat niet minder ruimte als gevolg van de nieuwe bebouwing. In de voorbereiding van de aanleg-, en bouwwerkzaamheden zullen in overleg met de buurman maatregelen worden genomen om de grond ter hoogte van het pad te stabiliseren. De locatie maakt sinds omstreeks 1914 onderdeel uit van de begrenzing van de dorpskern. Het verkennend bodemonderzoek heeft als doel de milieuhygiënische situatie op het perceel in kaart te brengen. Beoordeling van een mogelijke aanwezigheid van asbest in de bodem maakt daar onderdeel van uit.

De bebouwing bestaat uit een loods welke is gebruikt voor de opslag van statische goederen. Dit is in principe geen activiteit waarbij schadelijke stoffen in de bodem komen.

In bijlage 4 wordt een bodemonderzoek aangehaald. Daar staat dat de huidige loods dateert van circa 1914. Geruime tijd voordat aanvrager(s) werden geboren en de loods in bezit kregen in juni 2001. Opvallend is dan de tekst onder 2.3 “Op basis van de verkregen informatie en terreinverkenning is er geen sprake van asbestverdachte bronnen." en 2.5 “Voor zover bekend is ter plaatse van de onderzoekslocatie niet eerder een bodemonderzoek verricht." en “Er is bij

de gemeente en de provincie geen informatie beschikbaar over mogelijk regionaal verhoogde achtergrondconcentraties in het grondwater op en nabij de locatie." Het verdere rapport is dan ook gebaseerd op conclusies en verwachtingen op basis van 4 verschillende boorgaatjes (3 in en 1 buiten de loods), maar vermeldt ten overvloede ook nog bij 7.1 “dat de bodem niet is onderzocht op de aanwezigheid van asbest, waardoor geen uitspraak gedaan kan worden over de bodemkwaliteit ter plaatse met betrekking tot de aanwezigheid van asbest houdende materialen. Er was geen aanleiding om de locatie aanvullend te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest." Zowel de uitvoerder van de boringen als het betrokken laboratorium staan niet in voor onvolkomenheden in de resultaten. Hoe gaan de aanvrager(s) om met mogelijk schadelijke stoffen die alsnog aan het licht komen met negatieve gevolgen voor de omgeving en de duur van de activiteiten enen hoe en door wie wordt hier toezicht op gehouden?

8

Er is geen overleg geweest over de bouwplannen, terwijl daarvoor voldoende tijd beschikbaar was. De schuur wordt oneigenlijk gebruikt als opslag en klusruimte.

De schuur heeft een eenvoudige constructie en is bedoeld voor opslag. Uit de bekende gegevens omtrent het gebruik van het perceel is er geen reden om aan te nemen dat er een verhoogd risico bestaat op asbest in de bodem. Binnen het terrein zijn geen activiteiten bekend die hebben geleid tot een verhoogd risico op bodemverontreiniging. Niet alle activiteiten uit het verleden op een perceel zijn terug te vinden in rapportages en tekeningen. Dit geldt voor alle percelen. Om de gemaakte inschatting te kunnen controleren zijn er daarom bodemmonsters genomen. Deze worden conform vastgestelde richtlijnen steekproefsgewijs en verdeeld over het perceel genomen. Uit de laboratoriumanalyses van de bodemmonsters is geen verontreiniging gebleken. Bij een dergelijk onderzoek wordt niet de volledige bodem afgegraven en geanalyseerd. Een steekproef geeft in principe voldoende duidelijkheid en kan aanleiding geven tot nader onderzoek op een bepaalde plek. Daarvoor was geen aanleiding. Het is redelijkerwijs uit te sluiten dat de bodem verontreinigd is. De bodem is daarmee geschikt bevonden voor het beoogde gebruik. Het onderzoek blijft echter een steekproef. Indien er in de toekomst een aanleiding bestaat om schadelijke stoffen in de bodem te verwachten, dan zal zoals dat voor alle percelen geldt, beoordeeld worden of er een nieuw bodemonderzoek nodig zou kunnen zijn.

De noodzaak om onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van asbest in de te slopen bebouwing zal definitief beoordeeld worden in de beoordeling van de sloopmelding voor de loods. Het streven van de gemeente is dat initiatiefnemers de directe omgeving in een vroeg stadium betrekken bij hun plannen. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om hieraan invulling te geven. De initiatiefnemer geeft aan in de voorbereiding van de procedure direct omwonenden mondeling en informeel te hebben geïnformeerd over de ontwikkeling. Na aanleiding van de ingediende zienswijzen zijn omwonenden uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst. Tijdens de bijeenkomst zijn de plannen gepresenteerd en is gelegenheid geboden tot discussie. Van de uitnodiging is door een aantal omwonenden gebruik gemaakt. Van de informatiebijeenkomst is een kort verslag opgenomen in de onderbouwing. In de beoogde situatie wordt een ruime en verouderde loods in een woonstraat vervangen door een levensloopgeschikte

9

De beoogde ontwikkeling past niet in het woningbouwbeleid voor transitiekernen.

10

De Raad heeft geen oog voor de omwonenden. Er is niet geïnformeerd of omwonenden waren geïnformeerd over de plannen en op welke wijze daarop

woning. Hiermee wordt ook eventueel oneigenlijk gebruik van de loods beëindigd. Volgens het woningbouwbeleid zoals vastgelegd in de Woonvisie 2018- 2027 maakt de gemeente onderscheid in groeikernen, balanskernen en transitiekernen. In balans- en transitiekernen is geen kwantitatieve (netto) uitbreiding van de woningvoorraad nodig. Ook binnen balans- en transitiekernen is het echter nodig om de lokale woningvoorraad te blijven vernieuwen om de kernen vitaal te kunnen houden. Voor de kern Oosterland wordt er volgens de verschillende prognosemodellen voor huishoudensontwikkeling in de periode tot en met 2027 een afname van de vraag naar woningen verwacht. Tevens wordt er geen grote vraag vanuit nieuwe vestigers verwacht. De kern is in het woningbouwbeleid aangemerkt als ‘transitiekern’. De focus in het woningbouwbeleid ligt op het verminderen van het aantal incourante woningen. Het toevoegen van woningen is in transitiekernen alleen mogelijk als dit samengaat met een sloopopgave. Op basis van de te verwachten huishoudensverdunning is er binnen het woonmilieu ‘dorps wonen’ een kwalitatieve behoefte aan levensloopbestendige en energiezuinige woningen voor kleinere huishoudens. Op basis van de Woningmarktanalyse Schouwen-Duiveland 2020 is de woningbouwopgave geactualiseerd.

Binnen de gemeente is op de korte termijn sprake van een krappe woningmarkt waarbij de mogelijkheid stagneert om kleinere huishoudens zoals starters en ouderen voldoende geschikte woningen te kunnen bieden. Op basis van een Transitieprogramma worden 235 levensloopgeschikte woningen toegevoegd aan de woningvoorraad waarmee de noodzakelijke bewegingsruimte binnen de woningmarkt kan ontstaan. Onderdeel van het transitieprogramma is dat op de lange termijn tevens 235 woningen aan de voorraad worden onttrokken zodra zich negatieve effecten voordoen. De extra plancapaciteit kan zowel binnen groeikernen, balanskernen en transitiekernen worden gerealiseerd. De beoogde woning geeft invulling aan dit beleid zoals te lezen is in paragraaf 3.3.2 van de ruimtelijke onderbouwing. Het streven van de gemeente is dat initiatiefnemers de directe omgeving in een vroeg stadium betrekken. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om hieraan invulling te geven.

was gereageerd. De zinsnede dat “er zijn wel/geen zienswijzen naar voren gebracht.", komt verwarrend over.

11

De beoogde werkzaamheden kunnen onvoorziene gevolgen voor de huizen in de straat hebben. Aanvrager(s) zijn werkzaam in eigen beheer werkzaam (vanuit hun jonge en niet ervaren vof?) en zullen niet altijd voltallig beschikbaar zullen zijn voor hun activiteiten. Onduidelijk is of er enige vorm van verzekering voor schade bestaat of dat een nulmeting zal plaatsvinden. Onduidelijk is waar de diverse bouwen af te voeren materialen worden geplaatst en op welke wijze deze worden verwijderd. In alle stukken is veel aandacht besteed aan de weten regelgeving, maar dat afstemming alleen heeft plaatsgevonden tussen aanvrager(s) en overheid.

Zienswijzen kunnen worden ingediend nadat de stukken behorende bij het ontwerpbesluit ter inzage hebben gelegen. Hiervan is gebruik gemaakt door de indieners van de zienswijze. De zinsnede dat “er zijn wel/geen zienswijzen naar voren gebracht” komt voort uit een ontwerp vergunning. Toentertijd was nog niet duidelijk of er zienswijzen naar voren zouden worden gebracht. In de definitieve vergunning zal de zinsnede als volgt luiden: “er zijn twee zienswijzen naar voren gebracht”. Overlast van bouwwerkzaamheden betreft een uitvoeringsaspect. Dit is niet te regelen in een omgevingsvergunning waarin wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Een aannemer dient er zorg voor te dragen dat er geen schade optreedt als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Het uitvoeren van een nulmeting zal hieraan bijdragen. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat voorafgaand aan de bouw een nulmeting zal worden uitgevoerd. Zie tevens zienswijze 1 onder 1. De af- en aan te voeren bouwmaterialen zullen worden geplaatst binnen het perceel en niet op de openbare weg. Binnen de bouw is het afsluiten van een Construction Allrisk (CAR) verzekering gangbaar. Deze verzekering dekt ook eventuele schade die ontstaat bij derden als gevolg van bouwactiviteiten. Het afsluiten van een dergelijke verzekering heeft ook de voorkeur van de initiatiefnemer.

Indiener zienswijze

Reactie

Gevolgen Bestemmingsplan

1

1

Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing. Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de

2

3 2

1 2 3 4

5 6

7 8 9 10 11

Overige aanpassingen

onderbouwing. Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd en toegevoegd aan de stukken. Het verkennend bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 2 van de onderbouwing. De onderbouwing is ambtshalve aangevuld met de onderzoeksresultaten. In overleg met de gemeente zal de huidige lantaarnpaal worden verplaats. De breedte van de inrit bedraagt nu 2,5 meter. De inrichtingstekening en de onderbouwing zijn op dit punt aangepast. Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing. Wel zal de initiatiefnemer met het plaatsen van een regenton het afstromende regenwater vanaf de regenpijp op de perceelsgrens naar het buurperceel aan de Korte Ooststraat 5 opvangen. Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd en toegevoegd aan de stukken. Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing. Toegezegd kan worden dat in dicht bebouwd gebied niet wordt geheid. De uitvoerende partij zal in overleg zorgdragen voor stabilisatie van het pad. Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing. Wel zal van de informatieavond een verslag worden toegevoegd aan de onderbouwing.

Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing Deze reactie geeft geen aanleiding tot het wijzigen van de onderbouwing. Wel zal de uitvoerende partij in overleg zorgdragen voor het voorkomen en beperken van (het risico op) schade door onder meer een nulmeting uit te voeren. Voor de beoogde ontwikkeling is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd en opgenomen in de bijlage van de onderbouwing.