1276789 Bijlage 5 brief van initiatiefnemer

College van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland Laan van St. Hilaire 2 4301 SH Zierikzee

Concertgebouwplein 15 H 1071 LL Amsterdam E: devos@sight.law M:+316 55 28 78 37

Tevens per e-mail: Lex.den.Toonder@schouwen-duiveland.nl Amsterdam, 2 mei 2024

Onze referentie :

20242331

Uw referentie

:

-/-

Betreft

:

Omgevingsvergunning realisatie recreatiewoning Laone 23a te Renesse

Geacht College, In bovengenoemde kwestie wendde zich tot mij de heer M. van Goudoever, wonende aan de Elkerzeeseweg 30 b (4322 NB) te Scharendijke (hierna : “cliënt”). Ik bericht u als volgt.

I

Achtergrond

Cliënt is eigenaar van het perceel Laone 23a te Renesse. Hij heeft het perceel met de daarop aanwezige recreatiewoning geërfd van zijn ouders, die het in de jaren ’70 van de vorige eeuw als mede-recreatief perceel hebben aangekocht en waar sindsdien verscheidene personen hebben verbleven. Cliënt heeft in 2019 bij uw college de wens geuit om een nieuwe recreatiewoning op het perceel te realiseren aangezien de aanwezige bebouwing in slechte staat verkeerde en niet meer voldeed aan de eisen van de huidige tijd. Omdat het in 2019 ter plaatse geldende bestemmingsplan “Bebouwde Kom Renesse” aan het perceel weliswaar een verblijfsrecreatiebestemming toekende, maar geen bouwvlak bevatte heeft cliënt in 2019 bij uw College het verzoek ingediend om de bouw van een recreatiewoning mogelijk te maken c.q. de bestaande recreatiewoning te legaliseren. Bij brief van 20 februari 2019 heeft uw College aan cliënt bevestigd dat het, gelet op de voorgeschiedenis van het pand, medewerking wil verlenen aan zijn verzoek om legalisatie en daarmee dus om een recreatiewoning op het perceel toe te laten (bijlage 1).

In januari 2022 heeft vervolgens een aanpassing van het bestemmingsplan voor het perceel plaatsgevonden: bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Renesse” is aan het perceel Laone 23a (opnieuw) de bestemming “Recreatie-Verblijfsrecreatie” toegekend, maar ditmaal is daarbij ook een bouwvlak ter grootte van de bestaande recreatiewoning opgenomen. Tegen de bestemmingswijziging voor het perceel Laone 23a zijn géén zienswijzen/beroepen ingediend door omwonenden c.q. de buren. In zoverre staat voor dit perceel zowel de bestemming ”Recreatie-Verblijfsrecreatie” als bijbehorend bouwvlak juridisch gezien niet (meer) ter discussie.

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

Na afronding van de bestemmingswijziging heeft cliënt op 3 juni 2022 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een nieuwe recreatiewoning. Omdat de nieuwe recreatiewoning wat groter is dan de bestaande recreatiewoning en daardoor niet geheel binnen het bouwvlak kan worden gerealiseerd, heeft uw college beoordeeld of medewerking kon worden verleend aan afwijking van het bestemmingsplan voor deze grotere recreatiewoning. Dat bleek het geval omdat het gedeelte dat buiten het bouwvlak is gelegen geheel in overeenstemming is met het – nog altijd geldende - (kruimel)afwijkingenbeleid van de gemeente, te weten de Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden 2016. Ook overigens bestonden bij het college geen ruimtelijke bezwaren tegen het bouwplan. Op 22 augustus 2022 is dan ook de benodigde omgevingsvergunning verleend 1. De bewoners van het naastgelegen perceel, Laone 23 (familie Van Leeuwen), bleken zich niet te kunnen vinden in het bouwplan en hebben bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning. Zij vinden dat de bouw van een (grotere) recreatiewoning een onevenredige aantasting van hun woon- en leefklimaat tot gevolg heeft.

Cliënt heeft naar aanleiding van het ingediende bezwaar getracht met de buren in gesprek te treden, maar deze poging werd radicaal afgewezen: de buren willen geen recreatiewoning naast hun woning zodat overleg geen zin had, aldus de buren. In bezwaar heeft uw College de verleende omgevingsvergunning heroverwogen en kwam (opnieuw) tot de conclusie dat de omgevingsvergunning in redelijkheid kan worden verleend. Bij de beslissing op bezwaar is het bezwaar door uw college dan ook ongegrond verklaard en is de omgevingsvergunning ongewijzigd in stand gelaten. Tegen de beslissing op bezwaar hebben de bewoners vervolgens beroep bij de rechtbank ingediend. Ook hebben zij – omdat cliënt vanwege de voor hem gunstige beslissing op bezwaar inmiddels was begonnen met de bouw - een verzoek om voorlopige voorziening gevraagd bij de voorzieningenrechter van de rechtbank, met als doel de bouw stil te laten leggen. Bij uitspraak van 4 oktober 2023 heeft de voorzieningenrechter zowel op het verzoek om voorlopige voorziening als op het beroep beslist (bijlage 2). De voorzieningenrechter stelt in zijn uitspraak niet dat de omgevingsvergunning niet kon worden verleend, maar concludeert slechts dat voor het bouwplan de onjuiste procedure is doorlopen.

Dat komt omdat bij de bestemmingswijziging voor het perceel in januari 2022 de aanduiding “recreatiewoning“ op de plankaart bleek te ontbreken, met als gevolg dat het juridisch-technisch gezien niet mogelijk is om ‘bij recht’ een recreatiewoning te bouwen. Immers de bouwregels vereisen dat recreatiewoningen uitsluitend mogen worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning'. Nu dat dus niet mogelijk bleek, kon ook niet met toepassing van de kruimelregeling medewerking worden verleend aan het bouwen van een bijbehorend bouwwerk buiten het bouwvlak. Om het bouwplan alsnog mogelijk te maken moet de uniforme uitgebreide procedure ex afd 3.4 van de Awb worden doorlopen en zal de aanvraag moeten worden voorzien van een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De voorzieningenrechter schrijft in de uitspraak dat hij zich kan voorstellen dat het college hieraan zijn medewerking zal verlenen.

1

Omdat de aanvraag omgevingsvergunning in deze kwestie is ingediend vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, geldt op grond van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold voor 1 januari 2024. Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

Naar aanleiding van de uitspraak heeft het College een bouwstop opgelegd waarop cliënt de bouw van de recreatiewoning direct heeft gestaakt. In oktober 2023 heeft cliënt in vervolg op de uitspraak van de voorzieningenrechter de aanvraag aangevuld met een ruimtelijke onderbouwing (bijlage 3). Uit die ruimtelijke onderbouwing volgt opnieuw dat er geen ruimtelijke bezwaren bestaan tegen de (grotere) recreatiewoning. Cliënt heeft het college verzocht om de aanvraag voor een omgevingsvergunning opnieuw op te starten. Het College dient nu opnieuw een beslissing te nemen op de aanvraag van cliënt, ditmaal met toepassing van de uitgebreide procedure, voor welke procedure ook een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist is.

II

Persbericht bewoners Laone 23

De bewoners van Laone 23 hebben hangende de beroepsprocedure bij de voorzieningenrechter de lokale pers ingeschakeld om aandacht te vragen voor de kwestie2. Zij doen in de persberichten voorkomen dat het perceel Laone 23 een perceel betreft met een woonbestemming en dat zij als bewoners door de bouw van de recreatiewoning van cliënt onevenredig worden gestoord in hun woongenot, bestaande uit aantasting van privacy, uitzicht en zonlichttoetreding. Zij stellen in het bericht voorts dat cliënt illegaal heeft gebouwd. Deze, tendentieuze en cliënt onterecht grievende, persberichten zijn voor de wethouder Leefomgeving, mevrouw J. van den Burg, aanleiding geweest om de situatie ter plaatse te bekijken en om - met het oog op het door het College op te stellen advies aan de raad omtrent het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen - cliënt in de gelegenheid te stellen nader in te gaan op het hierboven genoemde standpunt van de buren. Cliënt maakt middels deze brief van die gelegenheid gebruik.

III

Vergunde recreatiewoning op het perceel Laone 23a leidt niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat van de bewoners van het perceel Laone 23. (a) Client heeft niet illegaal gebouwd

Cliënt wenst allereerst het beeld recht te zetten dat hij zijn recreatiewoning illegaal heeft gebouwd. Dat is uitdrukkelijk niet het geval. Ten tijde van de bouw beschikte hij over een omgevingsvergunning, verleend door het College. Hij heeft uitsluitend in overeenstemming met deze vergunning gebouwd. Dat de vergunning nog niet onherroepelijk was na de beslissing op bezwaar en derhalve nog vernietigd zou kunnen worden, was cliënt zich niet bewust. Hij heeft de bouw direct gestaakt toen hem via de door de gemeente opgelegde bouwstop duidelijk werd dat de 2

Zie https://www.ad.nl/schouwen-duiveland/onrecht-waar-andre-en-annemiek-uit-renesse-doodziek-van-zijneen-illegaal-vakantiehuis-pal-tegen-hun-schutting~ac620c09/236140507/; https://www.pzc.nl/schouwen-duiveland/onrecht-waar-andre-en-annemiek-uit-renesse-doodziek-van-zijneen-illegaal-vakantiehuis-pal-tegen-hun-schutting~ac620c09/ https://www.bndestem.nl/zeeland/bouwstop-voor-illegale-vakantiewoning-pal-tegen-schutting-burengemeente-bestudeert-uitspraak-rechter~a6c2448f/236140505/

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

vergunningprocedure opnieuw moest worden doorlopen. (b) De raad heeft ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Renesse” beoogd een recreatiewoning mogelijk te maken op het perceel Laone 23a Verder wenst cliënt erop te wijzen dat het perceel Laone 23a al onder het vorige bestemmingsplan “Bebouwde Kom Renesse” een verblijfsrecreatiebestemming (VR) had, zie de lichtgroene kleur met daarin de pijl in de langwerpige strook grond:

Deze bestemming is gehandhaafd ten tijde van de vaststelling van het huidige bestemmingsplan “Renesse” (welke bestemmingsplan thans onderdeel uitmaakt van het Omgevingsplan gemeente Schouwen-Duiveland). Bij dat laatste bestemmingsplan heeft de raad – op voordracht van het college – ook zijn goedkeuring uitgesproken voor de aanwezigheid van een recreatiewoning op het perceel Laone 23a. Dit blijkt uit het feit dat op de plankaart ter plaatse van het perceel Laone 23a een bouwvlak is ingetekend en in de planregels bouwregels voor recreatiewoningen binnen de bestemming “Verblijfsrecreatie” zijn vastgesteld. Zie hieronder de uitsnede van de plankaart, waarop met de pijl het perceel en het bouwvlak zijn aangeduid.

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

Dat er op dit moment juridisch gezien geen recreatiewoning kan worden gebouwd is slechts gelegen in het feit dat de aanduiding “recreatiewoning” niet op de plankaart staat vermeld, hetgeen op grond van een bouwregel een vereiste is voor de bouw van een recreatiewoning. Het ontbreken van deze aanduiding is (althans in de ogen van cliënt) niet de bedoeling van de raad geweest, maar betreft een kennelijke verschrijving c.q. een omissie. Daarbij neemt cliënt het volgende in aanmerking: i. Uit de brief van het College d.d. 20 februari 2019 aan cliënt blijkt duidelijk dat het de bedoeling is geweest om de bestaande recreatiewoning te legaliseren. Legalisatie zou zinloos geweest zijn zonder de aanduiding “recreatiewoning”. ii. Uit de toelichting behorende bij het bestemmingsplan volgt dat de bestemming RecreatieVerblijfsrecreatie is bedoeld voor solitair gelegen recreatiewoningen en logeergebouwen: “De solitair gelegen recreatiewoningen en een logeergebouw vallen onder deze bestemming. De gebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd, waarbij voor recreatiewoningen een maximale oppervlakte van 75 m² is opgenomen. Recreatiewoningen mogen recreatief worden verhuurd, maar kunnen ook als tweede woning door de eigenaren worden gebruik. Een recreatiewoning mag echter niet het hoofdverblijf zijn, dus het mag niet permanent worden bewoond”.

Ook hieruit volgt dat een recreatiewoning mogelijk moet zijn binnen deze bestemming. iii. Uw College is bij verlening van de omgevingsvergunning op basis van het bestemmingsplan “Renesse” zelf ook uitgegaan van de mogelijkheid in het bestemmingsplan om op het perceel een recreatiewoning te kunnen bouwen, nu het College de omgevingsvergunning heeft verleend met toepassing van de zgn kruimelregeling. Die regeling veronderstelt dat er een hoofdgebouw kan worden gerealiseerd binnen het bouwvlak. Uit het voorgaande volgt dus dat met de vaststelling van het bestemmingsplan “Renesse” het college/de raad de intentie heeft gehad om planologisch gezien een recreatiewoning op het perceel Laone 23a mogelijk te maken binnen het bouwvlak. Een dergelijke recreatiewoning is toen reeds ruimtelijk aanvaardbaar geacht. De ruimtelijke aanvaardbaarheid van een recreatiewoning blijkt ook uit de ruimtelijke onderbouwing die cliënt in oktober 2023 heeft ingediend bij uw College. (c) De grotere recreatiewoning is ook in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening De volgende vraag is of de door cliënt gewenste (grotere) recreatiewoning ook ruimtelijk aanvaardbaar is, ondanks het feit dat deze het in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlak overschrijdt. Client meent van wel en verwijst ook hier naar de door hem toegestuurde ruimtelijke onderbouwing.

In aanvulling daarop is van belang dat het College reeds medewerking heeft verleend aan een omgevingsvergunning voor deze grotere recreatiewoning, deels buiten het bouwvlak. Met die omgevingsvergunning heeft het College uitgesproken ook een grotere recreatiewoning op het perceel ruimtelijk aanvaardbaar te achten. Van belang daarbij is dat de overschrijding van het bouwvlak in overeenstemming is met de Beleidsregels planologische afwijkingsmogelijkheden 2016. In beginsel zijn de afwijkingen dan ook aanvaardbaar. Dat deze omgevingsvergunning door de voorzieningenrechter van de rechtbank is vernietigd doet daar niet aan af. De vernietiging heeft namelijk niet op inhoudelijke gronden plaatsgevonden, maar louter op procedurele gronden omdat de onjuiste procedure was gevolgd. Dat bij het doorlopen van de juiste procedure ineens een andere inhoudelijke afweging zou moeten plaatsvinden, acht cliënt in strijd met de algemene beginselen van

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

behoorlijk bestuur. (d) Belangen bewoners Laone 23 worden niet onevenredig geschaad door medewerking aan de recreatiewoning op Laone 23a Dat de in de pers gepresenteerde belangen van de bewoners van Laone 23a (aantasting woongenot bestaande uit belemmering van uitzicht, privacy en bezonning) tot een andere besluitvorming zouden moeten leiden, acht cliënt evenmin op zijn plaats. Daartoe is het volgende van belang. Anders dan de bewoners van Laone 23 doen voorkomen rust op hun perceel helemaal geen woonbestemming. Het perceel heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan “Renesse” een horecabestemming gekregen, met daarbij de nadere aanduiding ‘pension’ en ‘dienstwoning’. Gelet op de begripsomschrijving in het bestemmingsplan van dienstwoning mag er op het perceel alleen gewoond worden in het kader van de uitoefening van een pension. Client stelt echter vast dat op het perceel Laone 23 al meer dan 20 jaar geen pension gevestigd is. Ook is - voor zover blijkt uit het bouwarchief van de gemeente - nooit een vergunning verleend voor het gebruik van het perceel Laone 23 als reguliere woning. Dit betekent dat het gebruik van het perceel Laone 23 op dit moment noch als dienstwoning, noch als reguliere woning is toegestaan. De bewoners van Laone 23 wonen dan ook in strijd met het bestemmingsplan op het perceel.

Legalisatie van die illegale situatie ligt niet zonder meer voor de hand c.q. is niet zonder meer mogelijk, nu het naastgelegen perceel van cliënt een (onherroepelijke) recreatiebestemming heeft. Juridisch gezien kunnen de bewoners van dit perceel zich dus niet beroepen op een woonbestemming bij ontwikkelingen op de naastgelegen percelen, zoals op het perceel van cliënt. Zij doen dit ten onrechte wel. Client heeft niettemin – uitgaande van de illegale situatie op het perceel Laone 23 – de gevolgen van de grotere recreatiewoning voor privacy, zonlichttoetreding en uitzicht voor de bewoners van dat perceel in kaart gebracht. Client legt hierbij enkele 3d-impressies waaruit de omvang van de bebouwing goed blijkt alsmede de gevolgen voor zonlichttoetreding over (bijlage 4) alsmede enkele foto’s van de recreatiewoning zoals deze nu reeds aanwezig is (bijlage 5). Uit deze stukken volgt dat de impact van de vergroting van de recreatiewoning t.o.v. hetgeen is toegestaan op grond van het bestemmingsplan voor de bewoners van Laone 23 uitsluitend is gelegen in het feit dat de recreatiewoning een paar meter verder uitsteekt achter de schuur op het achtererf van Laone 23 (welke schuur overigens zonder daartoe vereiste omgevingsvergunning lijkt te zijn gebouwd). Dit heeft echter geen nadelige gevolgen voor de bezonning op het perceel Laone 23, zoals blijkt uit de 3d-impressies.

De recreatiewoning is immers gelegen ten noorden van Laone 23. Dat de grotere woning zou leiden tot een onevenredige aantasting van uitzicht en privacy van de bewoners van Laone 23, bestrijdt cliënt ook. Weliswaar heeft de grotere woning impact op het uitzicht vanaf het perceel Laone 23, echter dit betreft slechts een deel van het perceel. Vanuit het grootste gedeelte van het perceel Laone 23 (en juist vanuit het deel waar de dienstwoning zou zijn toegestaan) is de recreatiewoning niet eens zichtbaar. Daarbij komt dat het mogelijk is om vergunningsvrij een erfafscheiding van 2 meter hoog tussen het perceel Laone 23 en 23a te plaatsen zodat van vrij uitzicht richting het perceel van cliënt überhaupt geen sprake zal zijn. Voor zover het bouwplan zal leiden tot aantasting van privacy, merkt cliënt op dat de ramen die

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law

uitkijken op het perceel Laone 23 geblindeerd zullen worden. Dat staat reeds vermeld in de aanvraag omgevingsvergunning en is daarmee ook ruimtelijk geborgd. Van een onevenredige aantasting van de privacy is dan ook geen sprake.

III

Conclusie

Gelet op het al het voorgaande dient in redelijkheid te worden geconcludeerd dat de aanvraag omgevingsvergunning van cliënt d.d. 3 juni 2022 in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De gestelde belangen van de bewoners van Laone 23 doen hier niet aan af. Vast staat dat dit perceel geen bewoning toelaat, met als gevolg dat de bewoners van dit perceel zich juridisch gezien niet op de bescherming van een goed woonklimaat kunnen beroepen. Los daarvan heeft cliënt aangetoond dat ook feitelijk gezien niet sprake is van een onevenredige aantasting van het woonklimaat van de huidige bewoners van Laone 23. Cliënt verzoekt uw college dan ook medewerking te verlenen aan vergunningverlening voor de recreatiewoning op Laone 23a, middels toepassing van de uniforme uitgebreide procedure. Hij verzoekt u in dat kader de gemeenteraad te adviseren een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Veel dank voor uw medewerking. Hoogachtend,

W.D. de Vos Advocaat

Op al onze werkzaamheden zijn algemene voorwaarden van toepassing, waaronder een beperking van aansprakelijkheid. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.sight.law