1276319 RVS Woningbouw Haneweg 13 te Ouwerkerk

Raadsvoorstel

Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Hoog, Het woningbouwplan draagt bij aan het versneld toevoegen van woningen waar behoefte aan is, betaalbaar en levensloopbestendig. Daarbij is de vaststelling van het Definitief Ontwerp door de raad, inclusief bindend adviesrecht voor de ruimtelijke procedure belangrijk. Daarnaast is al aangekondigd dat we dit raadsvoorstel in de raad van januari 2025 willen behandelen. Woningbouw Haneweg 13 te Ouwerkerk 1276319 17 december 2024 Actief openbaar Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. In te stemmen met het Definitieve Ontwerp voor het realiseren van 14 sociale huurwoningen aan de Haneweg 13 in Ouwerkerk. 2. Een positief advies te verstrekken in het kader van de omgevingsvergunning met buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) om genoemde woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. 3. Een grondcomplex voor Haneweg 13 in Ouwerkerk in te stellen en de bijbehorende grondexploitatie vast te stellen. 4. De in de grondexploitatie Haneweg 13 opgenomen budgetten beschikbaar te stellen. 5. Voor de grondexploitatie Haneweg 13 een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van € 585.563,00 (het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op eindwaarde) ten laste van de reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland. Inleiding Met de realisatie van 14 sociale huurwoningen willen we, in samenwerking met Stichting Zeeuwland (hierna: Zeeuwland), lokale woningzoekenden (starters, senioren en spoedzoekers) duurzame en betaalbare huisvesting bieden op Schouwen-Duiveland. Op 22 oktober 2024 heeft het college het Voorlopig Ontwerp voor de locatie vastgesteld. Uw raad heeft daarover een raadsbrief ontvangen. De afgelopen periode hebben we het Voorlopig Ontwerp samen met Zeeuwland verder uitgewerkt. En hebben we een integraal Definitief Ontwerp gemaakt. Wij adviseren over vaststelling van dit ontwerp, de financiële gevolgen en het vervolgproces.

Beoogd resultaat De huidige woningmarktsituatie op Schouwen-Duiveland, wordt gekenmerkt door een beperkte beschikbaarheid van woningen, met name voor starters en ouderen. Het woningbouwplan draagt bij aan woningen waar behoefte aan is, betaalbaar en levensloopbestendig. Dit sluit aan bij het doel zoals opgenomen in de Woonvisie, wonen naar wens en behoefte. Argumenten 1.1 Het Definitief Ontwerp is afgestemd met de projectgroep. Het Definitieve Ontwerp (bijlage 1) voor de planlocatie is meermaals afgestemd met de projectgroep (gemeente en Zeeuwland) en alle vakdisciplines (waaronder verkeer, beheer/onderhoud, civiel- en cultuurtechniek). In zowel de projectgroep als bij alle vakdisciplines wordt het Definitief Ontwerp breed gedragen. Daarnaast is de planlocatie, in het kernprofiel van Ouwerkerk, aangewezen als structuurversterkende plek. Het kernprofiel is opgesteld door de gemeente in samenspraak met de dorpsraad van Ouwerkerk en woningcorporatie Zeeuwland.

Pagina 1 van 4

1.2 De reacties van belanghebbenden en belangstellenden zijn waar mogelijk verwerkt in het Definitieve Ontwerp. Op woensdag 20 maart 2024 hebben we in het dorpshuis van Ouwerkerk een inloopbijeenkomst georganiseerd om inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden en belangstellenden te informeren over de toekomstige ontwikkeling. We hebben destijds het concept ontwerp getoond aan de aanwezigen en een antwoordnotitie gepubliceerd (bijlage 2). Tevens is deze notitie op de webpagina van het project gepubliceerd: www.schouwen-duiveland.nl//bouwen-verbouwen-en-slopen/woningbouw. Op woensdag 26 juni 2024 hebben we in het dorpshuis van Ouwerkerk een 2e informatiebijeenkomst georganiseerd om inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden en belangstellenden te informeren over het Voorlopig Ontwerp van de toekomstige ontwikkeling. Waar mogelijk hebben we de opgehaalde reacties tijdens de eerste inloopbijeenkomst verwerkt in het ontwerp. We hebben de stedenbouwkundige invulling en leefbaarheid geoptimaliseerd. Er is een verkeersonderzoek uitgevoerd met speciale aandacht voor de hulpdiensten en logistieke verkeersstromen, wat resulteert in een verbreding van de toegangsweg naar het plangebied. Dit vergemakkelijkt de toegankelijkheid en verbetert de verkeersveiligheid.

De reacties op gepresenteerde Voorlopig Ontwerp tijdens de bijeenkomst op woensdag 26 juni 2024 waren marginaal en zagen veelal op technisch detailniveau en zijn, indien mogelijk, verwerkt in het Definitieve Ontwerp. Op woensdag 6 november 2024 hebben we in het dorpshuis van Ouwerkerk een 3e inloopbijeenkomst georganiseerd om inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden en belangstellenden te informeren over het Definitieve Ontwerp. Tijdens deze laatste bijeenkomst zijn geen inhoudelijke opmerkingen meer aangeleverd. 1.3 De commissie Ruimtelijke Kwaliteit is akkoord. Op maandag 4 november 2024 heeft de gemeentelijke commissie Ruimtelijke Kwaliteit het genoemde woningbouwplan beoordeeld en een positief advies afgegeven. 2.1 Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorgestelde ontwikkeling voldoet aan het vereiste criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals noodzakelijk voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Dit blijkt uit de onderbouwing fysieke leefomgeving (bijlage 3). Daarin tonen we aan dat de ontwikkeling aan alle relevante wet- en regelgeving voldoet, inclusief de aspecten als ecologie, bodem, archeologie en geluid. Bovendien past de ontwikkeling gemotiveerd binnen de kaders van het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid.

Hierdoor wordt de ruimtelijke aanvaardbaarheid en de inpassing van het project in de omgeving gewaarborgd. 2.2 Woningenzoekenden krijgen ook een kans op de woningmarkt. We hebben te maken met een krappe woningmarkt. Starters komen moeilijk aan een (koop)woning. Ouderen stromen moeizaam door naar een levensloopbestendige woning. Ook zijn er woningen nodig voor mensen die met spoed een huis nodig hebben. De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd en brengt verhuisketens op gang. De doorstroming van ouderen die nu in een reguliere grondgebonden woning wonen naar deze levensloopbestendige woningen, helpt de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. 2.3 Uw raad heeft een bindend adviesrecht bij deze procedure. Uw raad heeft op 25 juli 2023 besloten, dat bij bouwplannen met meer dan 11 woningen, de gemeenteraad een bindend adviesrecht toekomt. 3.1 Dit is kaderstellend voor de ontwikkeling van de locatie. Voor het starten van een grondexploitatie is volgens het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een raadsbesluit nodig met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting voor de woningbouwlocatie (bijlage 4). Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen kosten worden geactiveerd onder bouwgronden in exploitatie. 4.1 Hiermee beschikken wij over de middelen om de verdere uitvoering maken mogelijk te maken.

In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. U bent bevoegd om de middelen uit de grondexploitaties beschikbaar te stellen aan ons om tot uitvoering over te gaan, waaronder het bouw- en woonrijp maken van de locatie. 5.1 Dit bedrag kan niet gedekt worden binnen de grondexploitaties. De voorbereidingskosten en kosten voor ruimtelijke procedure en bouw- en woonrijp maken worden niet volledig gedekt door de verkoopopbrengst van bouwgrond. Dat heeft vooral te maken met de vooraf bepaalde kavelprijs voor sociale huurwoningen, conform een eerder door uw raad vastgesteld amendement over betaalbare woningen voor de eigen inwoners van Schouwen-Duiveland (november 2021). Deze Pagina 2 van 4

afspraken zijn in de zomer van 2023 geactualiseerd. Volgens het Besluit begroting en verantwoording dient een voorziening getroffen te worden ter grootte van het geprognosticeerde verlies. De voorziening wordt getroffen ten laste van de reserve woonconcepten Schouwen-Duiveland. Het doel van deze reserve is het realiseren van toekomstige (tijdelijke) woningbouw die voorziet in duurzame opvang en huisvesting van Oekraïense vluchtelingen, lokale bevolking (zoals spoedzoekers en starters) en statushouders. Kanttekeningen 5.1 De opbrengsten vanuit de grondexploitatie zijn onvoldoende voor een sluitende grondexploitatie. De verwachte resultaten uit de grondexploitatie is negatief. De kosten die gemaakt moeten worden voor de ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken wegen niet op tegen de verkopen van de bouwgrond voor de 14 sociale huurwoningen. Grondbeleid heeft mede ten doel om maatschappelijke resultaten te realiseren via gronduitgifte. Om die reden weegt in deze grondexploitatie het maatschappelijke resultaat zwaar. De voorgenomen kaveluitgifte draagt bij aan de realisatie van sociale huurwoningen en verkoop van 8 goedkope koopwoningen, in de kern Ouwerkerk, die voor beweging op de woningmarkt zorgen. Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Ja 970403,00 294840,00 Bestemmingsreserve woonconcepten, onderhoud wegen, onderhoud riolering.

Grondexploitatie Voor een financieel overzicht verwijzen we u naar bijlage 4. Voor deze grondexploitatie moeten we een verliesvoorziening vast stellen ter grootte van € 585.563 (het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op eindwaarde). Deze dotatie aan de verliesvoorziening bouwgrond dekken we uit de reserve woonconcepten. Daarnaast wordt er € 65.000 beschikbaar gesteld uit het onderhoudsbudget wegen en € 25.000 uit het onderhoudsbudget riolering. Dit voegen we via interne verrekening toe aan de grondexploitatie. De financiële consequenties verwerken we via de eerstvolgende herziening van de bouwgronden en exploitatieovereenkomsten. Deze stellen we op bij het opstellen van de jaarrekening 2024 en komt ter besluitvorming in de bestuursrapportage 2025. Areaaluitbreiding Uit dit voorstel vloeien in latere instantie ook structurele lasten voort, te weten onderhoudslasten voor de openbare ruimte. We geven namelijk kavels uit aan Zeeuwland, inclusief tuinen. De grond rondom deze kavels blijft in gemeentelijk eigendom, waarbij wij ook verantwoordelijk zijn voor het dagelijkse beheer en onderhoud van de openbare ruimte, zowel 'grijs' (infrastructuur) als 'groen' (inclusief afvalbakken en onkruidbeheer). De jaarlijkse lasten voor 'grijs' ramen wij op € 5.500,00. Voor 'groen' veranderen de lasten niet ten opzichte van de huidige situatie (€ 3.050,00).

In totaal dus € 5.500,00 per jaar. We brengen dit bedrag nu echter niet in bij de begroting. Het is bestendig beleid dat we bij de begrotingsvoorbereiding de totale areaaluitbreiding inventariseren en de lasten daarvoor meenemen als budgetaanpassing in de begroting. In dit geval doen we dat in 2025 ten behoeve van het begrotingsproces 2026-2029. In de praktijk betekent dit dat de hogere onderhoudslasten in eerste instantie ten laste komen van de budgettaire ruimte. Daartegenover nemen we tegelijk in hetzelfde proces ook de extra baten onroerende zaakbelastingen en algemene uitkering gemeentefonds mee, als gevolg van areaaluitbreiding. Deze zijn echter op dit moment nog lastig te kwantificeren. Communicatie In maart 2024 hebben we een projectpagina over het woningbouwplan gemaakt op de gemeentelijke website: www.schouwen-duiveland.nl//bouwen-verbouwen-en-slopen/woningbouw. Daarop is alle informatie over de planlocatie te vinden en hebben we ook de vraag- en antwoordnotitie van de informatiebijeenkomst in maart 2024 gepubliceerd. Het Definitieve Ontwerp publiceren we op de projectpagina. Mensen van wie wij een e-mailadres hebben ontvangen in het kader van het participatieproces, zijn per email op de hoogte gesteld van het raadsvoorstel.

Pagina 3 van 4

Verder hebben wij Zeeuwland en dorpsraad Ouwerkerk geïnformeerd over de besluitvorming. Uitvoering De planning voor 2025 en 2026 ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: • Besluitvorming raad - adviesrecht ruimtelijk/financieel (1e kwartaal 2025) • Aanbesteding bouw- en woonrijp maken (1e kwartaal 2025) • Uitvoeringsontwerp (2e kwartaal 2025) • Doorlopen ruimtelijke procedure (1e en 2e kwartaal 2025) • Voorbereidingen uitvoering (2e kwartaal 2025) • Start bouwrijp maken (3e kwartaal 2025) • Start realisatie woningen (4e kwartaal 2025) Indien er rechtsmiddelen worden ingezet bij het doorlopen van de procedure van de omgevingsvergunning, kan dit van invloed zijn op de hierboven genoemde termijnen. • • • •

Bijlagen Bijlage 1 - Definitief Ontwerp Bijlage 2 - Vraag- en antwoordnotitie (maart 2024) Bijlage 3 - Onderbouwing Fysieke Leefomgeving (OFL) Bijlage 4 - Grondexploitatie

Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland hebben op 17 december 2024 besloten, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4