1254704 RVS Planvorming ontwikkeling Kop van Haamstede Burgh-Haamstede

Raadsvoorstel Urgentie

Onderwerp Zaaknummer Datum Openbaarheid Afdeling Portefeuillehouder Opdrachtgever

Middel, De eigenaar van Market Plaza wil graag duidelijkheid van de gemeenteraad over mogelijke vervolgstappen in het ontwikkelproces voor de Kop van Haamstede. Echter, vervolgstappen zijn alleen mogelijk, als de raad besluit dat het college een intentieovereenkomst mag sluiten met de ontwikkelaar. Kortom, een raadsbesluit is randvoorwaardelijk om gezamenlijk een intentieovereenkomst op te stellen en vervolgens het project (verder) op te starten. Planvorming ontwikkeling Kop van Haamstede Burgh-Haamstede 1254704 17 december 2024 Actief openbaar Ruimte en Milieu (RenM) A.M.J. van Burg Afdelingshoofd RenM

Voorstel 1. Het schetsontwerp met voorkeursvariant voor de Kop van Haamstede, inclusief nieuwbouw van Market Plaza, vast te stellen. 2. Op hoofdlijnen kennis te nemen van de mogelijke financiële consequenties door de ontwikkeling van de Kop van Haamstede. 3. In te stemmen met het sluiten van een intentieovereenkomst om de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van de Kop van Haamstede verder te onderzoeken. Inleiding Uw raad heeft begin 2020, na een intensief participatieproces, de Dorpsvisie Burgh-Haamstede vastgesteld. In de Dorpsvisie wordt al voorgesorteerd op een mogelijke verplaatsing van Market Plaza (bestaande uit supermarkt Albert Heijn, Etos en Gall & Gall) van Burgh naar de Kop van Haamstede. Op 21 oktober 2021 heeft uw raad vervolgens een aantal aanvullende kaders vastgesteld voor de ontwikkeling van de Kop van Haamstede. Pas nadat de gemeenteraad dit raadsvoorstel heeft vastgesteld kan ons college verder met het ontwikkelproces. Op 19 april 2022 hebben wij u per raadsbrief een uitgebreide memo (Participatieproces verplaatsing Market Plaza Burgh-Haamstede) toegezonden om de resultaten van het eerste deel van het participatieproces inzichtelijk te maken.

De eigenaar van Market Plaza heeft vervolgens de tijd genomen om zijn plannen verder uit te werken en uitgebreid onderzoek te doen naar het maximale aantal vierkante meters supermarkt dat gerealiseerd kan worden in de toekomstige situatie. Begin 2024 zijn we vervolgens samen met de eigenaar van Market Plaza, aan de hand van een concept schetsontwerp voor de herontwikkeling van het gebied in overleg getreden met de omgeving. Het schetsontwerp bevat de voorkeursvariant en is naar aanleiding van de overleggen en participatie op punten aangepast. Vervolgens hebben we met de eigenaar van Market Plaza gezamenlijk een grond- en opstalexploitatie opgesteld om de financiële haalbaarheid van het schetsplan op hoofdlijnen te toetsen. Beoogd resultaat Door het schetsontwerp voor de Kop van Haamstede vast te stellen en kennis te nemen van de mogelijke financiële gevolgen voor onze gemeente kan ons college een intentieovereenkomst sluiten met de ontwikkelaar om nader onderzoek te doen naar de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het project. Met als doel uiteindelijk te komen tot een haalbaar plan, waarbij Market Plaza naar de Kop van Haamstede

Pagina 1 van 4

verhuist en de openbare ruimte wordt (her)ingericht. Dit sluit aan bij de doelstellingen in de Dorpsvisie Burgh-Haamstede. Argumenten 1.1 Het schetsontwerp met voorkeursvariant is tot stand gekomen na participatie met de omgeving In het eerste kwartaal van 2024 hebben de gemeentelijke projectmanager uitvoering Dorpsvisie, de omgevingsmanager en de ontwikkelaar en zijn adviseurs diverse participatiemomenten georganiseerd om het concept schetsontwerp met voorkeursvariant te presenteren en hierop feedback te ontvangen. In januari 2024 hebben we de plannen gedeeld met vertegenwoordigers van de katholieke kerk, het volkstuinencomplex, de Veiligheidsregio Zeeland en de huisartsenpost. Gevolgd door een presentatie aan de direct omwonenden (februari 2024) en tot slot een bijeenkomst voor het gehele dorp in maart 2024. Waar mogelijk, hebben we opmerkingen en wensen verwerkt in het definitieve schetsontwerp (bijlage 1). Zo hebben we bijvoorbeeld, ook vanuit duurzaamheidsoogpunt, specifiek rekening gehouden met de wens om de huidige indeling en groene uitstraling van de Kriekemeet te behouden. De verslagen van de sessies van februari en maart 2024 zijn bijgesloten als bijlage 2 en 3.

1.2 Het schetsontwerp bevat voldoende detailniveau Het schetsontwerp voor de Kop van Haamstede maakt voldoende inzichtelijk op welke locatie Market Plaza idealiter wordt gebouwd en hoe de (openbare) ruimte rondom het plangebied wordt ingericht c.q. functioneert in de beoogde nieuwe situatie. Het volgens de normen benodigde aantal parkeerplaatsen, voor zowel de commerciële functies als publiek parkeren, is ingetekend. Er zijn zelfs al enkele gevelbeelden, wensen voor materialisatie en diverse impressies vanuit verschillende oogpunten beschikbaar om een indruk te geven van de integrale herontwikkeling van de Kop van Haamstede. Voor het niveau van een schetsontwerp is het plan meer dan voldoende uitgewerkt. 1.3 De omvang van de supermarkt is gebaseerd op een marktonderzoek De eigenaar van Market Plaza heeft in 2023 een zogenaamd distributieplanologisch onderzoek (DPO) laten uitvoeren door de combinatie Rho/Van Weerd om te onderzoeken of de gewenste uitbreiding van Albert Heijn met 770 m2 bruto vloeroppervlakte (naar uiteindelijk 3.000 m2 bruto vloeroppervlakte) in de nieuwe situatie mogelijk is.

Wij hebben een second opinion laten uitvoeren door Sweco en daarin concludeert Sweco dat een dergelijke uitbreiding mogelijk is, op basis van het feit dat het in de toekomst (vanaf 2030) kwantitatief en kwalitatief passend is, de positieve effecten groter zijn dan de negatieve effecten en de verdringingseffecten op de bestaande structuur minimaal zijn. Daarbij is ook rekening gehouden met de verplaatsing en uitbreiding van de Jumbo in Renesse. De beide rapportages zijn als bijlage 4 en 5 bij dit raadsvoorstel gevoegd. Hoe dan ook moet ten tijde van de ruimtelijke procedure altijd een actueel onderzoek aangeleverd worden. 2.1 Er is een gezamenlijke grond- en opstalexploitatie opgesteld De grond- en opstalexploitatie voor de ontwikkeling van de Kop van Haamstede is gezamenlijk opgesteld door betrokken medewerkers (en adviseurs) van onze gemeente en de ontwikkelaar. Daarbij is gedurende het 'rekenproces' in alle transparantie over en weer relevante informatie uitgewisseld om een zo objectief mogelijk integraal financieel beeld te krijgen van de totale ontwikkeling. Zowel ons college als de ontwikkelaar onderschrijven de uitgangspunten en (tussentijdse) uitkomsten van de grond- en opstalexploitatie.

2.2 We maken graag op voorhand de financiële gevolgen voor onze gemeente inzichtelijk Op basis van de actuele grond- en opstalexploitatie voor de ontwikkeling van de Kop van Haamstede blijkt dat het integrale project een gemeentelijke investering van ruim € 5.550.000 vraagt. Daarvan kunnen wij momenteel € 5.000.000 verantwoorden. Aan de zijde van de projectontwikkelaar is eveneens een tekort aanwezig (ruim € 2.400.000), waarvoor de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk is, maar wel verwacht dit tekort zelfstandig te kunnen dekken in de toekomst. De bijvoegde memo (bijlage 6) maakt inzichtelijk waarom de benodigde investeringen c.q. bijdragen van onze gemeente tot een bedrag van € 5.000.000 te verantwoorden zijn in het kader van de uitvoering dorpsvisie Burgh-Haamstede in het algemeen en het project in het bijzonder. Voor een fors deel van de investeringen geldt dat de ontwikkelaar meebetaalt en de gemeentelijke bijdrage daarom lager is, dan in het geval er geen verplaatsing van Market Plaza aan de orde zou zijn. 3.1 We voldoen aan de door de raad geschetste kaders Uw raad heeft ten eerste een realistisch en ruim zoekgebied vastgesteld, waarbij aandacht moet zijn voor versterking van de centrumfuncties, de locatie voor het parkeren voor supermarkten en de locatie voor het parkeren voor het centrumgebied. Daarin voorziet het voorliggende schetsontwerp.

Het gebouw van Market Plaza past, ook qua aantal vierkante meters, in de omgeving, hoewel het in de verdere uitwerking qua Pagina 2 van 4

(landschappelijke en architectonische) inpassing nog wel de nodige aandacht vergt. Daarnaast hebben we de afgelopen jaren een omgevingsmanager ingezet om de belangen van de omgeving zo goed mogelijk mee te kunnen wegen en daarbij diverse participatiemomenten georganiseerd. Daaruit is een voorkeursvariant voortgekomen, die we nu via dit voorstel ter vaststelling aan u voorleggen. Kanttekeningen 1.1 Een deel van de mensen wil geen verhuizing van Market Plaza Een deel van de omwonenden, ondernemers en andere belangstellenden willen principieel niet dat Market Plaza verhuist naar de Kop van Haamstede, zoals tijdens de participatiebijeenkomsten in 2022 al bleek. In het participatieproces van begin 2024 hebben we kenbaar gemaakt dat de voorkeursvariant zoveel mogelijk rekening houdt met de omgeving, bijvoorbeeld door het gebouw van Market Plaza zo ver mogelijk van het grootste deel van de bebouwing te plaatsen, zo groen mogelijk in te passen en de bevoorrading te organiseren aan de zijde van de Serooskerkseweg. Dat laatste borgt dat er geen sprake zal zijn van geluidshinder voor de omgeving. Al met al is de voorkeursvariant voor veruit de meeste belanghebbenden de beste oplossing, indien Market Plaza naar de Kop van Haamstede verhuist.

1.2 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit moet het plan nog beoordelen Aangezien er nog slechts sprake is van een schetsplan en de intentieovereenkomst nog getekend moet worden, hebben we de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van onze gemeente nog niet om een beoordeling gevraagd. Dat volgt in de volgende ontwerpfase. 1.3 Een grondruil met de naastgelegen camping wordt onderzocht De eigenaar van de minicamping aan de oostzijde van het huidige volkstuinencomplex heeft ons college en de ontwikkelaar verzocht of het mogelijk is de grond van de volkstuinen te ruilen met grond, waarop de kampeermiddelen van de minicamping staan. De voor- en nadelen van deze optie (ruimtelijke, procedurele en financiële gevolgen) worden in het kader van het opstellen van het Voorlopig Ontwerp nader beschouwd. 2.1 Besluitvorming over investeringen en dekking zijn nog niet mogelijk Momenteel kunnen wij uw raad nog geen besluit laten nemen over noodzakelijke investeringen/bijdragen, omdat de planvorming nog verder uitgewerkt moet worden en pas bij het sluiten van een eventuele exploitatieovereenkomst (als basis voor de start van de ruimtelijke procedure) de exactere financiële gevolgen inzichtelijk zijn. Het overzicht in de bijlage maakt wel inzichtelijk dat er forse gemeentelijke investeringen nodig zijn over een aantal jaren, indien het project daadwerkelijk doorgang vindt.

2.2 De herontwikkeling van de huidige locatie is voor rekening van de ontwikkelaar In de actuele grond- en opstalexploitatie is de herontwikkeling van de huidige locatie Market Plaza voor rekening en risico van de ontwikkelaar opgenomen. Op dit moment is onduidelijk wat het ontwikkelpotentieel is op de huidige locatie. Daarmee zijn ook de kosten en (vooral) de opbrengsten onzeker. Hoe dan ook houden we als gemeente grip op de mogelijke functie(s) na verplaatsing Market Plaza, omdat de ontwikkelingen moeten passen in onder meer het stedenbouwkundig plan voor deze locatie. 3.1 Het parkeerregime is onderdeel van de volgende processtap We laten in de fase van de intentieovereenkomst gezamenlijk een nader onderzoek uitvoeren naar parkeren in de omgeving van de Kop van Haamstede om te bezien op welke wijze klanten van Market Plaza, bezoekers van het centrumgebied en (indien van toepassing) omwonenden zo goed en efficiënt mogelijk 'bediend' kunnen worden en welke regime(s) daarbij horen. Mede afhankelijk van het voorgestelde regime kunnen we bepalen welke partij (ontwikkelaar of gemeente) exact welke (delen van) percelen in eigendom en onderhoud krijgt. Dat is verder nog afhankelijk van de nadere overleggen met de stakeholders in de directe omgeving en de verfijning van de grond- en opstalexploitatie.

Financiën Begroting Begrotingswijziging Eenmalige lasten Structurele lasten Eenmalige baten Structurele baten Dekking

Niet binnen begroting Nee

Nog niet van toepassing

In bijlage 6 geven we een korte toelichting op de grond- en opstalexploitatie van de integrale ontwikkeling.

Pagina 3 van 4

Meer specifieke financiële consequenties zijn pas in een later stadium bekend. Het is niet noodzakelijk om eerder dan in 2027 middelen beschikbaar te stellen. We komen te zijner tijd met een apart raadsvoorstel.

Communicatie De eigenaar van Market Plaza ontving van ons college een afschrift van het raadsvoorstel. Verder hebben wij de projectgroep, eerder bij de planvorming betrokken inwoners, ondernemers of organisaties en de directe stakeholders uit de omgeving per e-mail op de hoogte gesteld van de inhoud van het raadsvoorstel. De laatste groep bestaat uit vertegenwoordigers van de katholieke kerk, het volkstuinencomplex, de Veiligheidsregio Zeeland en de huisartsenpost. Verder hebben wij op de website van de dorpsvisie Burgh-Haamstede een kort bericht gepubliceerd. Uitvoering Ons college is bevoegd om een intentieovereenkomst te sluiten met de projectontwikkelaar. We starten pas na besluitvorming door uw gemeenteraad met het opstellen van een intentieovereenkomst en hopen dat proces begin 2e kwartaal 2024 af te ronden. Een belangrijk onderdeel in de volgende ontwikkelfase is het onderzoek naar de ruimtelijke haalbaarheid, waaronder stikstofdepositie.

De lange termijn planning ziet er grofweg als volgt uit: • 2025: nader onderzoek naar de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het project en opstellen Voorlopig Ontwerp • 2026: voorbereiding en start van de ruimtelijke procedure (op basis van een exploitatieovereenkomst) en opstellen Definitief Ontwerp • 2027: afronding ruimtelijke procedure en opstellen van het Uitvoeringsontwerp • 2028: voorbereidingen en start werkzaamheden • 2029: afronding werkzaamheden en start exploitatie Market Plaza Tijdens het ontwikkelproces zijn er nog een aantal beslismomenten voor het college en/of uw raad. In de fase van de intentieovereenkomst moet de ontwikkelaar bovendien aantonen dat het plan qua stikstofdepositie passend is binnen geldende regelgeving en jurisprudentie. En moet duidelijk worden of er tijdig voldoende vermogen (elektra) beschikbaar is voor de ontwikkeling, rekening houdend met de huidige aansluiting van Market Plaza in Burgh. Tot slot is de planning onder voorbehoud van inzet rechtsmiddelen door inwoners, ondernemers of organisaties.

Bijlagen Bijlage 1: Schetsontwerp met voorkeursvariant Kop van Haamstede Bijlage 2: Verslag informatieavond 28 februari 2024 Bijlage 3: Verslag informatieavond 19 maart 2024 Bijlage 4: DPO Market Plaza (van Rho/de Weerd) Bijlage 5: Second opinion DPO Market Plaza (Sweco) Bijlage 6: Memo grond- en opstalexploitatie Burgemeester en wethouders van Schouwen-Duiveland, S.J.A. Bronsveld

J.Chr. van der Hoek MBA

Secretaris

Burgemeester

Pagina 4 van 4