1254704 Bijlage 1 Schetsontwerp met voorkeursvariant Kop van Haamstede
Tekst van het document
SCHETSPLAN ‘‘KOP VAN HAAMSTEDE” 12 december 2024
1
INHOUDSOPGAVE
pagina
Inhoudsopgave Betrokken partijen Hfd.1: Inleiding Basis voor de ontwikkeling (2020) Hfd.2: Achtergronden Basis voor de ontwikkeling (2021) Stedenbouwkundige randvoorwaarden B+B (2021) Variantenstudie (2022) Hfd.3: Participatie Terugblik participatieproject Participatieproject: het vervolg Hfd.4: Beeldkwaliteitsplan Beeldkwaliteitsplan openbare ruimte Beeldkwaliteitsplan architectuur Hfd.5: Stedenbouwkundig plan Resultaat intern en extern overleg Voorkeursvariant Plangebied Stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundig plan: routing openbaar gebied Hfd.6: Schetsplan: het ontwerp Schetsplan: de verbeelding
2 3 4 6 7 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 25 26 29
2
BETROKKEN PARTIJEN MARKET PLAZA Roberto van Veldhuizen
SUM ARCHITECTEN Jan Willem van der Sman
Bureau B + B
Stedebouw en Landschapsarchitectuur
Gert-Jan Wisse Vito Timmerman
WP RETAIL INVEST Gert-Jan Veldkamp Roderik Lüschen
GEMEENTE Ricardo de Winter Harm Post Marleen van Koppen Kees Paauwe 3
1 INLEIDING Aanleiding Een van de sleutelprojecten uit de Dorpsvisie Burgh-Haamstede (2020) is het zoeken naar een publiekstrekker voor het centrum van Haamstede, die een aanzuigende werking heeft op bezoekers van in en van buiten Burgh-Haamstede. De mogelijkheid die hierbij moest worden onderzocht, is de verplaatsing van Market Plaza vanuit Burgh naar een plek op of nabij de Kop van Haamstede. Uit de Dorpsvisie volgt dat de inpassing van de nieuwe publiekstrekker zorgvuldig moet plaatsvinden. De uitstraling van de nieuwe gebouwen en de openbare ruimte moet daarnaast een bijdrage leveren aan de kleinschaligheid en de historische sfeer in Haamstede. Daarbij wordt rekening gehouden met de belangen van de omgeving.
In de Dorpsvisie uit 2020 is de Kriekemeet al verkend als mogelijke locatie voor een publiekstrekker.
4
INLEIDING
zoekgebied
zoekgebied
‘de Westhoek’ van Schouwen-Duiveland
Burgh-Haamstede
zoekgebied
zoekgebied
zoekgebied ‘Kop van Haamstede’
zoekgebied in Haamstede
5
locatie zoekgebied
BASIS VOOR DE ONTWIKKELING (2020) Dorpsvisie Burgh-Haamstede (2020): “Aanvullend aan deze verbeteringen in het centrum gaan we actief op zoek naar een publiekstrekker voor het centrum van Haamstede, die een aanzuigende werking heeft op bezoekers van in en buiten Haamstede. De meest logische locatie is op de locatie van de Kriekemeet, direct achter de bestaande boerderij. Zoals aangegeven is het verplaatsen van de Albert Heijn vanuit Burgh een mogelijkheid die met de eigenaar onderzocht wordt…”
zoekgebied ‘KOP VAN HAAMSTEDE’ Aldi
N.b.:
De Aldi heeft in 2020 de plek van de SPAR ingenomen. Voor de Aldi wordt gekeken naar mogelijkheden voor uitbreiding’
BURGH market plaza
VERPLAATSEN MARKET PLAZA: AH, ETOS EN Gall&Gall
6
market plaza
2 ACHTERGRONDEN Dorpsvisie Het stopzetten van de verschraling en leegloop van het centrum van Haamstede is voor Burgh-Haamstede één van de belangrijkste opgaven. Het centrum van Haamstede moet het gezellige dorpshart van heel Burgh-Haamstede worden, waar horeca, winkelen, evenementen en historie vloeiend in elkaar over lopen en elkaar versterken. En waar bewoners en bezoekers vanzelfsprekend naar toe komen om elkaar te ontmoeten. Om te zorgen dat het centrum gedurende het hele jaar en door de gehele week een gestage stroom bezoekers trekt, is het plan ontwikkeld om een goede winkeltrekker toe te voegen. Daarbij is vanaf het begin gedacht aan een supermarkt. Een supermarkt trekt iedere dag een groot aantal bezoekers en kan ook van grote waarde zijn voor de andere voorzieningen in het centrum. Een deel van de supermarktbezoekers zal weliswaar gelijk weer naar huis willen, maar als het andere deel wel verleid kan worden te blijven dan levert dat een forse impuls voor de andere voorzieningen in het centrum. Een slimme positionering en inpassing is daarbij cruciaal. De entree van de nieuwe trekker ligt idealiter zo dicht mogelijk bij de andere winkels en voorzieningen. En het parkeren en de expeditie van de trekker moeten niet ten koste gaan van de verblijfskwaliteit en aantrekkelijkheid van het centrum. In de Dorpsvisie is de Kriekemeet al opgenomen als de meest logische plek.
Het heeft een directe aansluiting op het parkeren en de Serooskerkseweg voor het autoverkeer, en ligt op korte afstand van de Noordstraat. De bestaande parkeerplaats kan uitgebreid worden naar het oosten. In alle gevallen zal de inpassing van een nieuwe publiekstrekker zeer zorgvuldig moeten plaatsvinden en de uitstraling van het gebouw een bijdrage moeten leveren aan de sfeer en kleinschalige, historische sfeer in Haamstede. Het gebouw kan bijvoorbeeld worden vormgegeven als een Zeeuwse Schuur.
7
ACHTERGRONDEN Vervolgstappen Eind 2020 heeft het gemeentebestuur een procesvoorstel uitvoering dorpsvisie Burgh-Haamstede vastgesteld inclusief een uitgebreide planning. Op basis hiervan zijn een cultuurhistorische en landschappelijke analyse (Bureau B+B), een verkeersstudie (Bureau Juust) en een Strategische programma centra (Kadaster) opgesteld. Dit zijn de basisdocumenten (ontwerpkaders) voor de verdere, ruimtelijke uitwerking van de Dorpsvisie. Ze zijn in juni 2021 in de raad behandeld. Bij de behandeling van de documenten zijn door de raad nadere randvoorwaarden gesteld (amendement 24 juni 2021). Het betreft met name de zoeklocatie voor de supermarkt. De raad kiest in het amendement voor een realistisch en ruim zoekgebied, waarbij aandacht is voor versterking van de centrumfuncties en de locatie voor het parkeren voor het centrumgebied. De raad geeft nadrukkelijk aan dat bij de herontwikkeling van de locatie de belangen van de omgeving integraal moeten worden meegewogen. De basisdocumenten (ontwerpkaders) zijn vastgesteld in de raadsvergadering van 21 oktober 2021. De kaders zijn via een amendement door de raad wel verder aangescherpt. Ten aanzien van de zoekgebied wordt aangegeven dat ‘een locatie nét buiten het zoekgebied niet wordt uitgesloten, indien dat een betere inpassing mogelijk maakt en op breed draagvlak kan rekenen’.
De raad heeft ook aangegeven dat de initiatiefnemer en omgeving een proces moeten opstarten om varianten uit te werken.
8
BASIS VOOR DE ONTWIKKELING (2021) • Cultuurhistorische en landschappelijke analyse (2021): Dit betreft vooral een beschrijving van de huidige situatie: “Market Plaza is in voorbereiding op een eventuele verplaatsing naar Haamstede. Voor de locatie wordt opgemerkt te zoeken naar kansen voor landschappelijke verbindingen bij herstructurering en behouden busremise.” • Nadere kaderstelling gemeenteraad (2021): “De zoeklocatie voor (re)locatie van de supermarkt(en) is weergegeven in bijgevoegde figuur. We kiezen daarbij voor een realistisch en ruim zoekgebied, waarbij aandacht is voor versterking van de centrumfuncties, de locatie voor het parkeren voor supermarkten en de locatie voor het parkeren voor centrumgebied. Bij de herontwikkeling van de supermarkt(en) worden de belangen van de omgeving integraal meegewogen, inclusief de verkeerskundige aspecten die eruit voortvloeien.”
zoeklocatie AH/Etos/Gall&Gall, Aldi en P+R
9
zoekgebied in Haamstede
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN B+B (2021) In 2021 is door landschapsbureau B+B een stedenbouwkundig en landschappelijk randvoorwaarden kaart gemaakt van het zoekgebied t.b.v. de nieuwbouw Market Plaza rondom de Kriekemeet. Randvoorwaarden: 1. Verbeteren voetgangersverbinden met de Noordstraat. 2. Behoud woning en kerkgebouw aan de Kop van de Noordstraat. 3. Nieuwbouw Market Plaza inpassen in het dorps weefsel. 4. Parkeren in een groene setting. 5. Behoud bestaande groenstructuren. 6. Ontwikkeling Dapperweg betrekken.
10
VARIANTENSTUDIE (2022) Op basis van de stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden zijn er drie varianten onderzocht: Variant 1: Positie nieuwbouw Market Plaza en Aldi op het parkeerterrein van de Kriekemeet. Variant 2: Positie nieuwbouw Market Plaza en Aldi op de locatie aan de Dapperweg. Variant 3a: Positie nieuwbouw Market Plaza en Aldi op de locatie tussen de Kriekemeet en Serooskerkseweg. Variant 3b: Positie nieuwbouw Market Plaza op de locatie tussen de Kriekemeet en Serooskerkseweg en uitbreiden Aldi op bestaande locatie.
ZOEKLOCATIE 2
Noordstraat=woon-winkel en horeca straat
AH Etos/G&G
Aldi
2500 + 600 m2 bvo + 400 m2 bvo
1500 m2 bvo
P+R
AH
kern dorp
P+R
variant 2 zoeklocatie AH/Etos/Gall&Gall, Aldi en P+R
SO.02 | Burgh Haamstede | 22-02-22
SO.02 | Burgh Haamstede | 22-02-22
zoeklocatie 1
1350
14
zoeklocatie 3
1350
Aldi
2500 + 600 m2 bvo + 400 m2 bvo
1500 m2 bvo
parkeren 300 p.p.
P+R AH
40 m1
AH Etos/G&G
Noordstraat=woon-winkel en horeca straat
40 m1
Noordstraat=woon-winkel en horeca straat
15
ZOEKLOCATIE 3B
AH Etos/G&G 2500 + 600 m2 bvo + 400 m2 bvo
parkeren 300 p.p. Aldi 1500 m2 bvo
P+R AH
kern dorp �apperweg=woonstraat
�apperweg=woonstraat
SO.02 | Burgh Haamstede | 22-02-22
zoeklocatie 2A
AH
�apperweg=woonstraat
kern dorp
11
1500 m2 bvo
kern dorp
ZOEKLOCATIE 3A
variant 3a
Aldi
40 m1
�apperweg=woonstraat
variant 1
parkeren 300 p.p.
2500 + 600 m2 bvo + 400 m2 bvo
40 m1
parkeren 300 p.p.
AH Etos/G&G
Noordstraat=woon-winkel en horeca straat
ZOEKLOCATIE 1
1350
16
variant 3b
SO.02 | Burgh Haamstede | 22-02-22
zoeklocatie 2B
1350
17
3 PARTICIPATIE De locatie vraagt veel aandacht en overleg. Er is al een uitgebreid participatietraject doorlopen. In de eerste maanden van 2022 heeft er op verzoek van de raad een intensief participatieproces plaatsgevonden met de bewoners en betrokkenen uit de directe omgeving van de Kop van Haamstede. Zij werden uitgenodigd om mee te denken over de voorkeursvariant voor de verplaatsing. De aanwezigen toonden zich geen voorstander van de verplaatsing van de supermarkt. Dit is ook in april van dat jaar kenbaar gemaakt aan de gemeenteraad. De omwonenden hebben vervolgens hun mening nog een keer onderstreept met het aanbieden van de resultaten van een enquête. De raad zag daarin echter geen aanleiding om de kaders voor de ontwikkeling van deze omgeving aan te passen. Dat neemt niet weg dat de participatie wel heeft bijgedragen aan het optimaliseren van het schetsontwerp. De omwonenden waren het niet eens met het plan, maar hebben wel aangegeven welke zaken zij niet wensten of, in het geval de ontwikkeling toch zo doorgaan, welke kaders zij willen meegeven.
12
TERUGBLIK PARTICIPATIETRAJECT (2022) • De aanwezigen waren grotendeels tegen een verplaatsing van Market Plaza naar de locatie Kriekemeet (zoekgebied gemeenteraad). • Betreffende inwoners, ondernemers of vertegenwoordigers van instellingen zien de nut en noodzaak van een verplaatsing niet. • Er is over de door de raad vastgestelde kaders onvoldoende actief gecommuniceerd naar de omgeving. • Mensen hebben angst voor extra hinder en overlast door de komst van een supermarkt en twijfels bij de massa’s van de bebouwing, mede in relatie tot de beschikbare ruimte. • Dit totale plaatje heeft ervoor gezorgd dat ‘de omgeving’ niet voornemens was om mee te denken in een voorkeursvariant voor de verplaatsing van Market Plaza naar de omgeving Kriekemeet en daarmee is het participatietraject afgerond. • Raad door middel van raadsbrief geïnformeerd in april 2022.
13
foto’s van de participatieavonden in 2022
PARTICIPATIE: het vervolg Het initiatief kwam vanaf dat moment bij de initiatiefnemer te liggen. Een belangrijke actie, in 2023, was het uitvoeren van een onderzoek naar de mogelijk omvang in winkelvloeroppervlakte van de Market Plaza. Het betrof een marktonderzoek naar het marktpotentieel van een supermarkt op deze locatie. Dit was nodig om een goed schetsplan met de juiste maatvoering te maken van het gebouw en voor de omgeving. De omvang van de supermarkt bepaalt bijvoorbeeld ook het aantal parkeerplaatsen dat nodig is. Nadat dit onderzoek was uitgevoerd, zijn de uitkomsten nog gecontroleerd namens het college via een second opinion van het marktonderzoek. Daarmee werd de basis gelegd voor het programma van de supermarkt en de directe omgeving. Vervolgens is 2023 is benut om de schetsontwerpen verder uit te werken. In maart 2024 zijn de eerste schetsontwerpen voor de herontwikkeling aan zowel de direct omwonenden als het gehele dorp gepresenteerd. Zij konden zich verdiepen in de schetsplannen van de initiatiefnemers. Een overzicht van de input van bewoners en ondernemers is in bijlage 2 en 3 van het raadsvoorstel terug te lezen, evenals de wijze waarop we wensen al dan niet hebben verwerkt in het schetsplan, dan wel in een nadere ontwerpslag.
Voorafgaand daaraan zijn over de planvorming ook overleggen gevoerd met het kerkbestuur, de VRZ (brandweer), volkstuinvereniging en de huisarts. Het afgelopen jaar heeft initiatiefnemer gebruikt om in overleg met medewerkers van de gemeente de financiële haalbaarheid van het plan op hoofdlijnen te toetsen. Nu de initiatiefnemer en de betrokken medewerkers van de gemeente daarvan overtuigd zijn, kan het plan worden aangeboden aan de gemeenteraad. Als de gemeenteraad positief is over het plan, kan het college het schetsplan verder uit laten werken en kan, na het afsluiten van een intentieovereenkomst, een start worden gemaakt met de verdere uitwerking en de ruimtelijke procedure. Het schetsplan ligt nu, als voorkeursvariant, voor besluitvorming voor. De bewoners en direct betrokken blijven uiteraard betrokken bij de verdere planvorming.
14
4 BEELDKWALITEITSPLAN De basisdocumenten (ontwerpkaders) zijn nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan en een stedenbouwkundig plan (2023). Beeldkwaliteitsplan In het beeldkwaliteitsplan is voor de Kop van Haamstede het volgende opgenomen. “De Kop van Haamstede is het gebied gelegen aan de entree van Haamstede. De Kop van Haamstede vormt vanuit het oosten gezien de eerste ontmoeting met Burgh-Haamstede. Vanaf de rotonde, de Serooskerkseweg en ook vanaf de N652 vanuit Renesse is een eerste silhouet van Haamstede met zeer prominent de Hervormde kerk op de Ring te zien. De Kop van Haamstede wordt in dit beeldkwaliteitsplan onderverdeeld in twee deelgebieden: de Serooskerkseweg en de Kriekemeet. Serooskerkseweg Het karakter van de Serooskerkseweg wordt gekenmerkt door het landelijke karakter. Bebouwing staat op afstand van de weg met daartussen erfbeplanting en grasbermen en open weides. Bebouwing heeft geen adres aan de Serooskerkseweg en is overwegend verscholen gelegen achter erfbeplanting. Kriekemeet De Kop van Haamstede behoudt haar groene karakter. Bomen in hagen geven de parkeergelegenheid een lommerrijk karakter. De overgangen naar de achterkanten van de Noordstraat worden ook vormgegeven door brede hagen wat bijdraagt aan het ontspannen en landelijke karakter van deze locatie. Verschillende routes verbinden de Kop van Haamstede met het centrum van Haamstede.
Verschillende stegen leggen direct de verbinding met de Noordstraat. Aan de oostzijde vormt een landelijk pad over een met bomen begeleidt dijkje de verbinding via de Dapperweg met de Ring. De openbare ruimte van de Kop van Haamstede biedt verblijfskwaliteit met een dorps en ontspannen karakter. Zitgelegenheid, kleinschalige speelaanleidingen en een hoogwaardige pleininrichting nodigen uit tot ontmoeten, verblijven en ontspannen. De inrichting is complementair aan de inrichting van de openbare ruimte van het centrum van Haamstede en gaat hier geen concurrentie mee aan. Momenteel staan aan de Kriekemeet de Onze Lieve Vrouwe op Zee kerk, de brandweerkazerne en het gebouw van de huisarts. De bebouwing vertoont geen verwantschap met elkaar. De kerk is opgetrokken in bruine baksteen en heeft een monolithisch karakter. De huidige bebouwing van de huisarts en de brandweerkazerne dragen niet bij aan de kwaliteit van de Kriekemeet. Nieuwe bebouwing is eigentijds van karakter maar voegt zich in het karakter van achtergebied. Voor grotere volumes kan inspiratie gevonden worden in boerderij of schuur typologieën. De hoofdvorm is krachtig en eenvoudig en draagt bij aan het dorpse silhouet. Hierin kan aanleiding gevonden worden voor een kappenlandschap en of verspring in de gevellijn. Materialisering is passend bij het dorpse karakter en goed gedetailleerd.” 15
BEELDKWALITEIT OPENBARE RUIMTE In het schetsplan zijn de volgende uitgangspunten meegenomen: 1. Het beeldkwalitieitsplan van zowel de openbare ruimte als van de gebouwen. 2. De stedenbouwkundige richtlijnen van B+B landschapsarchitecten. 3. Het programma van eisen van opdrachtgever Market Plaza. 4. De uitgangspunten van de gemeente Schouwen-Duiveland. Richtlijnen beeldkwaliteit
Richtlijnen beeldkwaliteit 1b
Ontwerprichtlijnen openbare ruimte Aantrekkelijk entreegebied voor Haamstede •
Het groene karakter van de Kriekemeet wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt.
•
Het ontspannen karakter van de Kriekemeet door
<
de ligging in de tweede linie achter de hoofdstraat
Referenties openbare ruimte
(Noordstraat) vormt het uitgangspunt voor de groen ingerichte parkeerplaats (bestaande kwaliteit)
inrichting van het gebied. Hagen, een groene
zicht op achterkanten Noordstraat (bestaande kwaliteit)
inrichting, doorzichten naar het achterliggende landschap en de losse opzet vormen hierbij de basis. •
Sfeergebied 1b Kriekemeet - openbare ruimte
De Kop van Haamstede behoudt haar groene karakter. Bomen in hagen geven de parkeergelegenheid een lommerrijk karakter. De overgangen naar de achterkanten van de Noordstraat worden ook vormgegeven door brede hagen wat bijdraagt aan het ontspannen en landelijke karakter van deze locatie. Verschillende routes verbinden de Kop van Haamstede met het centrum van Haamstede. Verschillende stegen leggen direct de verbinding met de Noordstraat. Aan de oostzijde vormt een landelijk pad over een met bomen begeleidt dijkje de verbinding via de Dapperweg met de Ring.
De openbare ruimte van de Kop van Haamstede biedt verblijfskwaliteit met een dorps en ontspannen karakter. Zitgelegenheid, kleinschalige speelaanleidingen en een hoogwaardige pleininrichting nodigen uit tot ontmoeten, verblijven en ontspannen. De inrichting is complementair aan de inrichting van de openbare ruimte van het centrum van Haamstede en gaat hier geen concurrentie mee aan.
Diverse hoogwaardig ingerichte routes leiden op een vanzelfsprekende wijze richting het centrum van Haamstede.
•
Parkeren wordt op een groene manier ingepast en worden met behoud van overzicht zo veel mogelijk aan het zicht onttrokken. Dit betekent dat hagen niet hoger
parkeren afgeschermd door (beuken) haag (beoogde kwaliteit)
•
Bestaande bomen worden zo veel mogelijk behouden.
•
Grote oppervlakten gesloten verharding worden voorkomen.
groene inrichting met verblijfskwaliteit (beoogde kwaliteit)
BUREAU B+B
volwassen bomen
bomen in hagen
dan 1.2 m zijn.
uitnodigende doorgangen richting kern (beoogde kwaliteit)
grondwal
profiel Kriekemeet
aansluiten op landelijk karakter (beoogde kwaliteit)
BEELDKWALITEITSPLAN DORPSAS BURGH-HAAMSTEDE
BUREAU B+B
40
rijloper en parkeervakken in gebakken klinkers
sloot
BEELDKWALITEITSPLAN DORPSAS BURGH-HAAMSTEDE
41
Richtlijnen beeldkwaliteit
Richtlijnen beeldkwaliteit 1b
Ontwerprichtlijnen bebouwing Kriekemeet; ontspannen achtergebied achter de Noordstraat. •
Nieuwbouw dient passend te zijn bij het karakter van achtergebied. Inspiratie kan gevonden worden in
<
boerderij of schuur typologieën. • aandacht voor achterkanten Noordstraat (bestaande kwaliteit) hoogwaardige architectuur (beoogde kwaliteit)
Referenties
Bij de inpassing van nieuwbouw is het gewenst om een zorgvuldig, voor de plek ontworpen plan te maken.
•
bebouwing en erfafscheidingen
Bebouwing met een publieke functie hebben uitnodigende plinten en overgangsruimtes en staan met adres aan de openbare ruimte. Prive terreinen hebben een erfafscheidingen bestaande uit hagen.
Sfeergebied 1b Kriekemeet - bebouwing en erfafscheidingen Momenteel staan aan de Kriekemeet de Onze Lieve Vrouwe op Zee kerk, de brandweerkazerne en het gebouw van de huisarts. De bebouwing vertoont geen verwantschap met elkaar. De kerk is opgetrokken in bruine baksteen en heeft een monolithisch karakter. De huisarts en de brandweerkazerne hebben een tijdelijk karakter en dragen niet bij aan de kwaliteit van de Kriekemeet. Nieuwe bebouwing is eigentijds van karakter maar voegt zich in het karakter van achtergebied. Voor grotere volumes kan inspiratie gevonden worden in boerderij of schuur typologieën. De hoofdvorm is krachtig en eenvoudig en draagt bij aan het dorpse silhouet. Hierin kan aanleiding gevonden worden voor een kappenlandschap en of verspring in de gevellijn. Materialisering is passend bij het dorpse karakter en goed gedetailleerd.
grote bomen
bomen slotbos achterkant dorpsstraat
haag groene parkeerplaats met hagen
gebakken klinkers
Achterkant van de Noordstraat gezien vanaf de Kriekemeet
gebouw en buitenruimte integraal ontwerp (beoogde kwaliteit) zorgvuldige inpassing grote volumes (beoogde kwaliteit)
notitie: Gezien de dynamiek binnen dit gebied is het wenselijk om de beoogde stedenbouwkundige samenhang te onderzoeken aan de hand van een volumestudie en op basis van de uitkomst werkgroep verplaatsing MP in het stedenbouwkundig plan. inspiratie kan gevonden worden in schuur typlogie
uitnodigende plinten en overgangsruimtes (beoogde kwaliteit)
(referentie zeeuwse schuur) BUREAU B+B
16
BEELDKWALITEITSPLAN DORPSAS BURGH-HAAMSTEDE
42
BUREAU B+B
BEELDKWALITEITSPLAN DORPSAS BURGH-HAAMSTEDE
uitgangspunten beeldkwaliteitsplan
43
BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR Beeldkwaliteitsplan 1. Nieuwbouw dient passend te zijn bij het karakter van het gebied Kriekemeet. 2. Inspiratie kan gevonden worden in boerderij- en schuur typologieen. 3. Kenmerken van deze typologieen zijn het voorhuis met zadeldak bestaande uit baksteen en dwars of in verlengde erop langsschuren bestaande uit houten gevels. 4. In de gevel van de langsschuren zijn hoge en herkenbare toegangsdeuren aangebracht. 5. Langssschuren worden gekenmerkt door lage (verspringende) gootlijn en een hoge noklijn. De architectuur en massaopbouw van deze schuren en boerderijen heeft als basis gediend voor het schetsontwerp van het nieuwbouwplan van Market Plaza.
17
referenties schuren typologie conform BKP
5 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Stedenbouwkundig plan “Het stedenbouwkundig plan gaat verder waar het beeldkwaliteitsplan eindigt, maar het plangebied rond de Kriekemeet is in het stedenbouwkundig plan nog niet nader ingevuld.” De nadere invulling heeft een vervolg gekregen met het plan van de initiatiefnemer.
18
RESULTAAT INTERN EN EXTERN OVERLEG Op deze kaart worden de wensen en eisen weergegeven die zijn opgehaald tijdens de participatieavonden met de omwonenden, de gesprekken met de opdrachtgever (Market Plaza) en de gemeente. 1. Positioneren Market Plaza op de strook tussen de Kriekemeet en Serooskerkseweg. 2. Uitbreiding Aldi. 3. Uitstraling en groen karakter Kriekemeet waarborgen. 4. Brandweerkazerne verplaatsen. 5. Zoveel mogelijk afstand maken tussen de ontwikkeling en bestaande bebouwing. 6. Zoveel mogelijk behouden van (de uitstraling van) gebouwensemble Noordstraat. 7. Realiseren en behouden van voldoende parkeerplaatsen voor de ontwikkeling en openbaar gebruik. 8. Kriekemeet niet extra belasten met ‘nog meer expeditieverkeer’, zo veel mogelijk ontsluiten vanaf Serooskerkseweg.
8. 6.
1.
kerk
Zoekgebied voor AH, Etos en Gall&Gall
5. 2. Aldi
19
3.
huisartsenpost
brandweerkazerne
7.
4.
VOORKEURSVARIANT (2023-2024) Variant 3b (zie pagina 10) dient als basis voor verdere uitwerkingsslag in 2024.
40 m1
Noordstraat=woon-winkel en horeca straat
VARIANT 3b AH Etos/G&G 2500 + 600 m2 bvo + 400 m2 bvo
parkeren 300 p.p. Aldi 1500 m2 bvo
P+R
kern dorp �apperweg=woonstraat
20
PLANGEBIED Het zoekgebied voor de nieuwe vestiging van Market Plaza wordt omsloten door de wegen: Serooskerkseweg, Scheepswerfstraat, Kriekemeet en de Noordstraat. In het zoekgebied bevinden zich de volgende gebouwen. 1. Het ensemble Kop van de Noordstraat: bestaande uit een woonhuis, bijgebouwen en een kerkje. 2. De kerk “Onze Lieve Vrouw op Zee’. In het gebied ligt een watergang en staan bomenrijen en begroeiing aan de Serooskerkseweg. Voor de uitbreiding van het parkeren wordt ook gekeken naar de brandweerlocatie. De huisartsenpost valt buiten het studiegebied. In het schetsontwerp is ook de uitbreiding van de Aldi meegenomen.
ensemble Kop van de Noordstraat kerk
Zoekgebied voor AH, Etos en Gall&Gall
plangebied
huisartsenpost
brandweerkazerne
Aldi zoekgebied plangebied
21
bestaande situatie
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
zoekgebied
22
plangebied
vogelvlucht massa opbouw
STEDENBOUWKUNDIG PLAN De nieuwe Market Plaza, bestaande uit een Albert Heijn supermarkt, Etos en Gall&Gall wordt geïntegreerd met de gebouwen van het ‘ensemble Kop van de Noordstraat’. De voorkanten en de entrees van de winkels zijn georiënteerd op de Kriekemeet. De gevels hebben een open en transparante uitstraling. Bevoorrading vindt plaats via de Serooskerkseweg. Het bestaande parkeerterrein op de Kriekemeet blijft gehandhaafd. Door een toename aan winkelmeters wordt het parkeren uitgebreid op de locatie van de Kerk en de brandweerkazerne. In totaal worden ca. 246 p.p. gerealiseerd. In een volgende planfase wordt het exacte aantal parkeerplaatsen bepaald. In het schetsplan is ook ruimte gemaakt voor de uitbreiding van de bestaande Aldi. De bevoorrading loopt via de Kriekemeet conform de huidige situatie. Er is een inpandig laad en loshof voorzien. In het schetsplan is ook de koppeling met een toekomstige P+R locatie opgenomen. Langs de Kriekemeet wordt een nieuwe loop- en fietsroute gecreëerd die aansluit op de fijnmazige structuur van het dorp. Met een nieuwe looproute langs de Aldi wordt ook de koppeling met de Noordstraat hersteld. Vooralsnog wordt uitgegaan van behoud en continuering van de huisartsenpost op de huidige locatie creëren ensemble Kop van de Noordstraat
koppeling met P+R locatie
PROGRAMMA IN HOOFDLIJNEN: • Albert Heijn: 3000 m2 bvo • Etos: 300 m2 bvo • Gall en Gall: 150 m2 bvo • Aldi: 1531 m2 bvo • Dagwinkels: 360 m2 bvo • Kiosk (optioneel): 150 m2 bvo
opstelplaats winkelwagens
paaltjeswinkelwagens zitbanken
zitbanken fietsparkeren
zitbanken
zitbanken
supermarkt opstelplaats winkelwagens
dagwinkel/voorziening
totaal= 246 p.p. fiets parkeren
opstelplaats winkelwagens
w in k
e lw a
P+R locatie
speelvoorziening
gens
voorplein winkels: ruimte voor fietsparkeren, bankje, groen- en speelvoorzieningen
23
voorstel nieuwe situatie
STEDENBOUWKUNDIG PLAN De nieuwbouw van Market Plaza bestaat uit een kappenstructuur: langs- en dwarskappen zorgen voor een goede aansluiting met het karakter en de maat en schaal van de omgeving.
creëren ensemble Kop van de Noordstraat
koppeling met P+R locatie
opstelplaats winkelwagens
paaltjeswinkelwagens
zitbanken fietsparkeren
zitbanken
zitbanken
zitbanken
opstelplaats winkelwagens
totaal= 246 p.p. fiets parkeren
opstelplaats winkelwagens
w in k
e lw a
speelvoorziening
gens
voorplein winkels: ruimte voor fietsparkeren, bankje, groen- en speelvoorzieningen
24
voorstel nieuwe situatie: kapplan
STEDENBOUWKUNDIG PLAN: routing openbare ruimte Algemeen: Het schetsplan past in de visie van het versterken van de fijnmazige structuur van looproutes in het centrum. Langs de Kriekemeet wordt een nieuwe loop- en fietsroute gecreëerd die aansluit op het fijnmazige structuur van het dorp. Met een nieuwe looproute wordt ook de koppeling met de Noordstraat hersteld. Het gebied tussen de Kriekemeet en Het Schoolplein wordt een auto te gast gebied: in dit gebied staat het gebruik door de bezoekers van de winkels en het centrum centraal, auto’s rijden hier sporadisch om het parkeerterrein aan het Schoolplein te ontsluiten. Bevoorrading van de nieuwe Market Plaza wordt vanaf de Serooskerkseweg gedaan. De bevoorrading van de Aldi vindt plaatst vanaf de Kriekemeet conform de huidige situatie.
opstelplaats winkelwagens
zitbanken
paaltjes winkelwagens
fietsparkeren
zitbanken
zitbanken
zitbanken paaltjes
opstelplaats winkelwagens
paaltjes ( deels beweegbaar)
fiets parkeren
opstelplaats winkelwagens
w in k
e lw a
speelvoorziening
gens
paaltjes
fiets-looproute auto te gast gebied
fietsroute, positie fietsparkeren en auto te gast gebied
25
voorstel nieuwe situatie: routing
6 SCHETSPLAN: het ontwerp Het schetsontwerp verwijst sterk naar de typologie van de Zeeuwse schuren en boerderijen. Deze typologie wordt op een eigentijdse manier geïnterpreteerd. De volgende kenmerken worden toegepast: langskappen, houten gevels, verspringende gootlijn (laag- en hoog), overstekken en grote gevelopeningen.
langsgevels uit houten delen, spel van horizontale en verticale delen
accent in gevel, speel van horizontale en verticale delen
verspringende gootlijn
rechthoekige openingen in langsgevel, witte omkadering
26
kleuren en materialen
overstek op kopgevels, duidelijke gootlijn, zadeldak in langsrichting
volume steekt door de gootlijn
SCHETSPLAN: het ontwerp Op de hoek Serooskerkseweg en de Noordstraat wordt de nieuwbouw van Market Plaza geïntegreerd met het ‘ensemble Kop van de Noordstraat’. Het ensemble verwijst naar de typische Zeeuwse voorhuizen bij de Zeeuwse schuren. De materialen bestaan uit metselwerk en keramische dakpannen. Op deze wijze versterken we de entree van het centrum. De gebouwen sluiten qua karakter, maat en schaal aan bij het dorp.
refereren aan voorhuis: materialen keramische dakpannen en metselwerk refereren aan de Zeeuwse schuur: materialen hout en metselwerk
herkenbare kopgevel: materialen keramische dakpannen en metselwerk
27
kleuren en materialen
ensemble voorhuis-schuur
SCHETSPLAN: het ontwerp De nieuw ontwikkeling sluit aan bij de maat en schaal van de omgeving. Het plan kent een variatie aan nok- en goothoogten. Er worden kappen toegepast met verschillende hellingshoeken.
zicht vanaf de Kriekemeet
Scheepvaartstraat
Serooskerkseweg
zicht vanaf hoek Serooskerkseweg en Scheepvaartstraat 28
nok- en goothoogten
SCHETSPLAN: de verbeelding In dit overzicht laten we aan de hand van de bestaande situatie zien hoe de nieuwe situatie wordt vanuit een aantal belangrijke standpunten in het plangebied.
1
bestaand
impressie 1 op Kriekemeet bestaand
1
nieuw
29
impressie 1 op Kriekemeet nieuw
zicht op Kriekemeet
SCHETSPLAN: de verbeelding In dit overzicht laten we aan de hand van de bestaande situatie zien hoe de nieuwe situatie wordt vanuit een aantal belangrijke standpunten in het plangebied.
2
bestaand
impressie 2 zicht op Kriekemeet bestaand
opstelplaats winkelwagens
2
nieuw
30
impressie 2 zicht op Kriekemeet nieuw
zicht op Kriekemeet
SCHETSPLAN: de verbeelding In dit overzicht laten we aan de hand van de bestaande situatie zien hoe de nieuwe situatie wordt vanuit een aantal belangrijke standpunten in het plangebied.
3
bestaand
impressie 3 zicht vanaf achtertuinen Boomweide op Kriekemeet bestaand
3
nieuw
31
impressie 3 zicht vanaf achtertuinen Boomweide op Kriekemeet nieuw
zicht vanaf achtertuinen Boomweide op Kriekemeet
SCHETSPLAN: de verbeelding In dit overzicht laten we aan de hand van de bestaande situatie zien hoe de nieuwe situatie wordt vanuit een aantal belangrijke standpunten in het plangebied.
4
bestaand
impressie 4 zicht vanaf Serooskerkseweg op Kriekemeet bestaand
4
nieuw
32
impressie 4 zicht vanaf Serooskerkseweg op Kriekemeet bestaand
zicht vanaf Serooskerkseweg op Kriekemeet
SCHETSPLAN: de verbeelding In dit overzicht laten we aan de hand van de bestaande situatie zien hoe de nieuwe situatie wordt vanuit een aantal belangrijke standpunten in het plangebied.
5
bestaand
impressie 5 hoek Serooskerkseweg-Noordstraat bestaand
5
nieuw
33
impressie 5 hoek Serooskerkseweg-Noordstraat nieuw
hoek Serooskerkseweg-Noordstraat
SCHETSPLAN: de verbeelding In de vernieuwde openbare ruimte wordt voldoende ruimte gemaakt voor zitplekken, opstelplaatsen winkelwagens, fietsvoorzieningen, groen en speelvoorzieningen. In deze ruimte wordt het ontmoeten, verblijven en winkelen gestimuleerd. Nieuwe bestrating sluit aan de nieuwe herinrichting van de Noordstraat, waardoor het winkelgebied eenheid gaat uitstralen. Het gebied tussen de Kriekemeet en Het Schoolplein wordt een auto te gast gebied: in dit gebied staat het gebruik door de bezoekers van de winkels en het centrum centraal, auto’s rijden hier sporadisch om het parkeerterrein aan het Schoolplein te ontsluiten.
winkelwagens
zitbanken
fietsparkeren
zitbanken
zitbanken
zone tbv fietsparkeren op voorplein winkels
AUTO TE GAST GEBIED
plaatsen paaltjes
auto te gast gebied, afbakening met paaltjes
w in k
e lw a
gens
win kelw age ns
speelvoorziening
suggesties inrichting voorplein tbv spelen, fietsparkeren, verblijven, vergroening
aanbrengen van paaltjes tpv Aldi, creëren van venstertijden 34
referenties voorplein nieuwe winkels
SCHETSPLAN: de verbeelding
35
vogelvlucht