1184942 Bijlage 4. Toelichting vestiging gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet (bij brief)

Toelichting vestiging gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet Informatie voor de eigenaren en/of rechthebbenden van onroerende zaken en/of de daarop gevestigde beperkte rechten waarop de gemeente Schouwen-Duiveland een voorkeursrecht heeft gevestigd.

Juli 2024

Inhoudsopgave

Inhoud Inhoudsopgave .................................................................................................................................... 1 1. Inleiding ............................................................................................................................................ 2 2. Betekenis van het besluit ................................................................................................................. 2 3. Uitzonderingsgronden ...................................................................................................................... 2 4. Aanbiedingsprocedure ..................................................................................................................... 2 5. Corresponderen met de gemeente .................................................................................................. 5 Schema verkoopproces gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet ................................. 6

1

1. Inleiding U hebt een brief van de gemeente ontvangen. In deze brief leest u dat de gemeente een (voorlopig) voorkeursrecht heeft gevestigd op 1 of meer onroerende zaken (percelen grond of een deel van een perceel grond). Dit besluit is genomen door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland (hierna: het college). U bent eigenaar van 1 of meer (delen van de) onroerende zaken waarop het (voorlopige) voorkeursrecht is gevestigd of u bent rechthebbende op de beperkte rechten waaraan de onroerende zaak is onderworpen. Het voorkeursrecht heeft voor u en de gemeente Schouwen-Duiveland belangrijke gevolgen. In deze toelichting leest u wat het voorkeursrecht inhoudt en wat de gevolgen voor u zijn.

2. Betekenis van het besluit Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht op uw onroerende zaak krijgt voor u betekenis op het moment dat u van plan bent om (uw rechten daarop) te vervreemden. In juridische termen wordt hieronder in dit verband verstaan: de overdracht in eigendom of de toebedeling van een onroerende zaak, en ook de overdracht of de toebedeling dan wel de vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik. Als u wilt vervreemden, bent u namelijk voortaan verplicht uw (rechten op de) onroerende zaak eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, behalve als er een uitzonderingsgrond bestaat. Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw (rechten op de) onroerende zaak aan anderen verkopen. Doet u dit niet, dan weigert de notaris de overdracht (het transport) van de onroerende zaak aan een ander dan de gemeente. De notaris moet namelijk onder elke transportakte een verklaring opnemen dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht rust en als er wel een voorkeursrecht op rust, dat de verkoop niet in strijd is met de Omgevingswet. Zonder een dergelijke verklaring van de notaris, kunt u de (de rechten op de) onroerende zaak niet aan een derde verkopen. Die derde kan dan (mogelijk) bij u om schadevergoeding vragen.

3. Uitzonderingsgronden Er zijn een aantal uitzonderingsgronden waardoor u (de rechten op de) onroerende zaak niet aan de gemeente hoeft aan te bieden. Deze uitzonderingsgronden staan in de artikelen 9.8 tot en met 9.10 van de Omgevingswet. Deze uitzonderingen zijn onder meer: • • • • •

• •

verkoop aan familieleden tot in de 2de graad of aan een pleegkind; verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap (het toedelen van het goed aan 1 van de reeds bestaande gemeenschappelijke eigenaren); vanwege een uiterste wilsbeschikking (testament); vanwege een overeenkomst met een waterschap, provincie, de Staat of een door Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon; vóór de datum van inwerkingtreding van het voorkeursrecht in de openbare registers ingeschreven koopovereenkomsten of in een akte vervatte optieovereenkomsten (deze optieovereenkomsten dienen de naam van de koper en de verkoopprijs te bevatten en de vervreemding dient te geschieden binnen 6 maanden na de dag waarop de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers); vanwege een verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop; het voorkeursrecht van de pachter (alleen van toepassing als het een aanwijzing betreft als gevolg van artikel 9.1 lid 1 sub c of artikel 9 lid 2 van de Omgevingswet).

4. Aanbiedingsprocedure In hoofdlijnen ziet de aanbiedingsprocedure er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5.

u biedt de (rechten op de) onroerende zaak aan de gemeente aan (de opgave); de gemeente geeft aan of zij wel of niet wenst te kopen; als de gemeente wenst aan te kopen: onderhandeling door u en de gemeente; als partijen er in onderhandeling niet uitkomen: procedure rechterlijke prijsbepaling; uitspraak rechter over de koopprijs;

2

6. aparte procedure voor vaststelling van de aankoopplicht gemeente bij bijzondere persoonlijke omstandigheden van u (de vervreemder).

1. Manier van aanbieden Als u van plan bent om uw (rechten op de) onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te vervreemden, moet u de gemeente hierover schriftelijk informeren via een aangetekende brief. In deze brief geeft u de kadastrale gegevens en oppervlakte(n) aan. Als de (rechten op de) onroerende zaak deel uitmaakt van een complex van onroerende zaken dat een samenhangend geheel vormt en u dit gehele complex wilt verkopen, geeft u dit in uw brief aan de gemeente aan. Daarbij vermeldt u dat u eist dat de gemeente het gehele door u aangeboden pakket koopt. Als de onroerende zaak als onderdeel van een bedrijf of onderneming wordt gebruikt, geldt eveneens dat u dit in uw brief aan de gemeente vermeldt. U geeft dan aan dat u van de gemeente eist dat zij het bedrijf of onderneming in haar besluit betrekt. Biedt u de gemeente meer aan dan alleen de (rechten op de) onroerende zaak waarop het voorkeursrecht is gevestigd en wenst de gemeente niet aan te kopen (de gemeente ziet af van uitoefening van haar voorkeursrecht), dan ontvangt u daarvan van de gemeente schriftelijk bericht. U mag vanaf de dag waarop de gemeente heeft besloten om niet te kopen 3 jaar het aangeboden pakket van onroerende zaken en/of de daarop rustende beperkte zakelijke rechten aan een ander dan de gemeente verkopen.

Brengt u na de afwijzing van de gemeente een splitsing aan in het door u aangeboden pakket van onroerende zaken en wenst u dit pakket geheel of gedeeltelijk over te dragen, dan blijft u verplicht de gemeente in de gelegenheid te stellen de (rechten op de) onroerende zaken waarop het voorkeursrecht is gevestigd, als eerste te verwerven. U moet dan opnieuw een aangetekende brief naar de gemeente sturen waarin u de kadastrale gegevens en oppervlakte(n) aangeeft. Dit geldt alleen voor de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht gevestigd is. Andere percelen kunt u zonder meer verkopen.

2. Beginselbesluit van de gemeente (verkoopproces) Het college moet binnen 6 weken na ontvangst van uw aanbod beslissen of zij met u wil onderhandelen over de aankoop van de aangeboden (rechten op de) onroerende zaak. Als het college aangeeft dat zij niet op uw aanbod wil ingaan, mag u vanaf de datum van die beslissing de betreffende (rechten op de) onroerende zaak gedurende een termijn van 3 jaar aan anderen dan de gemeente verkopen. Als het college niet binnen 6 weken reageert, mag u na verloop van die termijn van 6 weken de betreffende (rechten op de) onroerende zaak gedurende een termijn van 3 jaar aan anderen dan de gemeente verkopen. Ontvangt u van het college bericht dat zij wel op uw aanbod wil ingaan en dat het college een zogeheten beginselbesluit tot aankoop heeft genomen, dan treedt u met de gemeente in onderhandeling.

3. De onderhandelingen Als het college heeft aangegeven uw onroerende zaak te willen aankopen, kunt u gaan onderhandelen.

4. Procedure bepaling prijs Als u vindt dat de onderhandelingen te traag verlopen, kunt u het college schriftelijk verzoeken om de rechter een oordeel te laten vellen. Dit kan ook wanneer het college in uw ogen niet genoeg wil betalen. De rechter kan hierbij helpen via een prijsvaststellingsprocedure. Het college moet uw verzoek binnen 4 weken aan de rechtbank overbrengen. Van dit verzoek krijgt u een afschrift. Als het college uw verzoek niet of niet binnen 4 weken bij de rechter indient, mag u gedurende 3 jaar de betreffende (rechten op de) onroerende zaak aan anderen dan de gemeente verkopen. Voor de prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank benoemt de rechtbank 1 of meer deskundige(n). Deze deskundige(n) brengt advies uit aan de rechtbank. Hiervoor onderzoekt de deskundige(n) de

3

ligging en de gesteldheid van de onroerende zaak. In het advies staat de reële marktprijs. Dit is dezelfde koopprijs als wanneer de (rechten op de) onroerende zaak in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende koper en verkoper tot stand zou zijn gekomen. De kosten van de procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente. Echter, de rechter kan besluiten om de kosten te compenseren. Tussen de oplevering van het advies en de eindbeschikking van de rechter kan de gemeente besluiten om van de koop af te zien. De gemeente kan de verzoekschriftprocedure tussentijds beëindigen door haar verzoek in te trekken. Als de gemeente de verzoekschriftprocedure beëindigt, kunt u de betreffende (rechten op de) onroerende zaak gedurende een termijn van 3 jaar aan anderen dan de gemeente verkopen. De rechter beslist na intrekking van het verzoek van de gemeente hoe de kosten verdeeld worden.

5. Uitspraak rechtbank over koopprijs De rechter moet in beginsel binnen 6 maanden na het verzoek uitspraak doen. De gemeente is gedurende 3 maanden na het onherroepelijk worden van de eindbeschikking van de rechter gehouden om aan overdracht van (de rechten op) de onroerende zaak mee te werken. U bent na de gerechtelijke procedure niet verplicht om (de rechten op) uw onroerende zaak over te dragen. De Omgevingswet gaat er immers vanuit dat u vrij bent om te beslissen of u wel of niet wilt verkopen. Als u binnen 3 maanden geen beroep doet op de medewerkingsplicht van de gemeente, dan geldt het voorkeursrecht en vervalt de plicht van de gemeente om mee te werken aan de overdracht.

6. Aparte procedure Er is een aparte procedure voor u als eigenaar en/of rechthebbende om te proberen om de gemeente te verplichten om de (rechten op de) onroerende zaak te kopen en af te nemen. Dat kan als u uw (rechten op de) onroerende zaak aan de gemeente hebt aangeboden maar de gemeente haakt, ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, later in de procedure toch af. Als die situatie zich voordoet, kunt u bij de rechtbank een verzoek indienen om te bepalen dat de gemeente uw (rechten op de) onroerende zaak afneemt vanwege ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’. In artikel 9.18 lid 2 van de Omgevingswet staat dat er 3 momenten zijn waarop u dit verzoek kunt indienen: • • •

als, na een verzoek om een prijsadvies van de rechtbank, de gemeente weigert om het verzoek bij de rechtbank in te dienen; dan wel de gemeente de termijn laat verstrijken waarbinnen zij het verzoek aan de rechtbank had moeten doen; of als de gemeente het verzoek om een prijsadvies wel aan de rechtbank heeft gedaan, maar het verzoek intrekt voordat er een eindbeschikking is genomen door de rechtbank.

De termijnen zijn bindend. De hiervoor genoemde termijnen, die het college in acht moeten nemen, zijn voor u van belang. Worden deze termijnen namelijk overschreden, dan houdt dit in dat u gedurende 3 jaren na afloop van de termijn de door u aan de gemeente aangeboden (rechten op de) onroerende zaak aan anderen dan de gemeente mag verkopen. Wanneer u wilt dat de gemeente koopt Als u er belang bij hebt om de aangeboden (rechten op de) onroerende zaak aan de gemeente te verkopen, kunt u de rechtbank Zeeland-West-Brabant verzoeken de gemeente daartoe te dwingen. Dit kunt u ook doen als het college u binnen de termijn van 4 weken na dagtekening van het deskundigenadvies heeft bericht dat de gemeente afziet van de aankoop. Een dergelijk verzoek aan de rechtbank moet u schriftelijk en met redenen omkleed (gemotiveerd) binnen 2 maanden na de termijnoverschrijding of na het negatieve bericht van de gemeente indienen.

4

Als de rechtbank uw verzoek afwijst, kunt u de betreffende (rechten op de) onroerende zaak gedurende een termijn van 3 jaar na deze afwijzende beschikking aan anderen dan de gemeente verkopen. Als de rechtbank met uw verzoek instemt, is de gemeente verplicht binnen 3 maanden na de beschikking van de rechtbank mee te werken aan de overdracht, tegen betaling van de bij die beschikking bepaalde koopprijs. Als u nog steeds aan de gemeente wenst te verkopen, dient u dit schriftelijk aan te geven. Hebt u zelf de beschikking van de rechtbank uitgelokt na termijnoverschrijding door de gemeente of na het bericht van de gemeente dat zij na het deskundigenadvies niet tot aankoop wenst over te gaan, dan dient u uw recht op medewerking van de gemeente zelf ‘in rechte of buiten rechte bij exploit’ bekend te maken. Dit betekent dat u zich tot een advocaat of tot een deurwaarder moet wenden.

5. Corresponderen met de gemeente Uit deze toelichting blijkt dat de voorgeschreven termijnen belangrijk zijn en voor u en voor de gemeente grote gevolgen kunnen hebben. Om de bewijskracht te verzekeren dienen dan ook alle schriftelijke stukken die tussen u en de gemeente worden gewisseld, aangetekend te worden verzonden.

5

Schema verkoopproces gemeentelijk voorkeursrecht onder de Omgevingswet JA

Wilt u uw onroerende zaak of beperkte rechten verkopen aan de gemeente?

Nee

U bent niet verplicht om te verkopen en u hoeft niets te doen

U stuurt een aangetekende brief naar de gemeente waarin u uw onroerende zaak of beperkte rechten aanbiedt

Het college moet binnen 6 weken een besluit nemen

Het college neemt geen of na 6 weken een besluit

Het college besluit tot aankoop en start de onderhandelingen met u

De onderhandelingen zijn succesvol en u sluit een koopovereenkomst

U bent 3 jaar vrij om de aangeboden onroerende zaak of beperkte rechten aan een ander te verkopen

De onderhandelingen zijn vooralsnog niet succesvol

U kunt het college verzoeken om de rechter binnen 4 weken te verzoeken om een prijsoordeel te geven

Het college doet het verzoek aan de rechter

Het college doet geen of na 4 weken een verzoek

De rechter benoemt deskundigen

U kunt de rechter binnen 2 maanden verzoeken om het college te verplichten mee te werken aan de aankoop van uw onroerende zaak of beperkte rechten

De rechter doet binnen 6 maanden uitspraak over het verzoek

De rechter geeft u geen gelijk. U bent 3 jaar vrij om de onroerende zaak of beperkte rechten aan een ander te verkopen

De rechter geeft u gelijk. U sluit een koopovereenkomst met de gemeente

U kunt binnen 3 maanden na de uitspraak vorderen dat de gemeente uw onroerende zaak of beperkte rechten aankoopt

De gemeente heeft de mogelijkheid zich terug te trekken uit de gehele procedure

U sluit een koopovereenkomst met de gemeente

U bent 3 jaar vrij om de aangeboden onroerende zaak of beperkte rechten aan een ander te verkopen

6