1023251 Bijlage 1 Notitie bij commissievoorstel b en b en minicamping

Notitie bij het Commissievoorstel bed & breakfast en minicampings Inhoud 1. Inleiding 2. Overwegingen en samenhang beleidsterreinen 3. Scenario’s op hoofdlijnen 3.1 B&B’s 3.1.1 Mogelijke scenario’s B&B’s 3.2 Minicampings 3.2.1 Mogelijke scenario’s minicampings

1. Inleiding Uw raad stelde op 21 juni 2023 de Nota Recreatiebeleid 2023 vast. Deze nota betreft een samenvoeging van alle beleidsregels voor de sector verblijfsrecreatie. Hierin zijn opgenomen: Nota Kamperen 2013; Notitie Eco-lodges; Nota Recreatiewoningen; Document Regelgeving Agenda Toerisme 2018–2026; Uitvoeringsregeling Duurzaamheidsstaffel Agenda Toerisme 2019–2026; Wijziging document Regelgeving Agenda Toerisme 2018–2026: Kengetallen Parkeren en Verkeer en Evaluatie en gedeeltelijke aanpassing Nota Kamperen en Agenda Toerisme. Met het vaststellen van deze Nota Recreatiebeleid 2023 zijn de hierboven genoemde nota's en documenten vervallen. De Nota Recreatiebeleid 2023 betreft al het bestaande beleid voor de verblijfsrecreatie. Aan de Nota Recreatiebeleid is gekoppeld het ontwikkelkader uit de Agenda Toerisme. Dit ontwikkelkader bevat regels waar reguliere kampeerterreinen, hotels en pensions aan moeten voldoen. Het ontwikkelkader is niet van toepassing op minicampings en Bed & Breakfast (hierna B&B's). Bij de vaststelling heeft uw raad aangegeven behoefte te hebben aan een herijking van deze nota. Daarnaast heeft de Provincie Zeeland recent de regels voor niet-reguliere kampeerterreinen (minicampings) verruimd in de Omgevingsverordening Zeeland.

Hierdoor is het mogelijk dat minicampings uitbreiden van 25 naar 35 standplaatsen, waarbij het aantal permanente standplaatsen maximaal 5 blijft. Actueel is ook de regelgeving rondom B&B's. In deze notitie komen de mogelijkheden voor wijziging van het beleid voor B&B’s en minicampings aan de orde. Alvorens ons college aan de slag kan met het aanpassen van de beleidsregels in de Nota Recreatiebeleid is het gewenst dat uw raad eerst een besluit neemt over de gewenste koers met betrekking tot de B&B’s en minicampings.

2. Overwegingen en samenhang beleidsterreinen Om de verschillende keuzen tot een gewenste koers aan u voor te leggen, zijn in deze notitie scenario’s uitgewerkt voor zowel de B&B’s als de minicampings. De scenario's zijn bedoeld om u inzicht te geven in de mogelijkheden en in de gevolgen van eventuele beleidskeuzes.

Werksessie raad Om tot deze scenario's te komen, is gebruik gemaakt van de input vanuit uw raad die wij hebben opgehaald in twee werksessies (21 september en 30 november 2023) en uit de vragen die u heeft gesteld

1

bij de vaststelling van de Nota Recreatiebeleid in juni 2023 en die – voorzien van antwoorden - verwerkt zijn in het bijgevoegde Excel-bestand (zie bijlage 6). Samenhang beleidsterreinen Eerder ontving u een memo waarin de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen is weergegeven. Deze memo is bijgevoegd (zie bijlage 2). Hieronder treft u een samenvatting van de belangrijkste feiten en beleidsuitgangspunten: Recreatie • Verbetering van het toeristisch product: kwaliteitsverbetering, jaarrond, innovatie, verduurzaming en goed ondernemerschap; • Gezamenlijke visie (Agenda Toerisme) van ondernemers, cultuur- en natuurorganisaties, gemeente en andere stakeholders; • Loyaliteit tussen gasten en inwoners (draagvlak voor toerisme). Wonen • Meer (betaalbare) woonruimte beschikbaar krijgen voor (jonge) inwoners; • Bevorderen van leefbaarheid in de kernen; • Onttrekking van woningen van de woningmarkt voorkomen: woningen beschikbaar voor inwoners; • Reguleren van (toeristische) verhuur/opkoopbescherming van woonruimte. Landelijk gebied • Ruimte voor grondgebonden agrarische bedrijven; • Nieuwe economische dragers ter versterking van agrarische bedrijven; • Toegenomen druk door opgaven, zoals stikstof, natuur, water en klimaat.

Ruimtelijke ordening en milieu • Waarborgen goed woon- en leefklimaat; • Richtafstanden tussen bedrijvigheid en milieugevoelige activiteiten; • Terugdringen van de uitstoot van stikstof.

Reactie vanuit de sector Ook zijn wij in gesprek gegaan met de drie lokale brancheverenigingen op Schouwen-Duiveland: Vekabo (minicampings), VHP (hotels en pensions) en Hiswa-Recron (reguliere bedrijven). Hieronder treft u samengevat de zienswijze van Hiswa-Recron, Vekabo en de Vereniging van hotels en pensions (VHP). In de bijlage 3 treft u de uitgebreide reactie van de brancheverenigingen. Vereniging van Hotels en Pensions (VHP) (Bijlage 3.1) − VHP is van mening dat op basis van bestaande visies uitbreidingen niet aan de orde zouden moeten zijn, maar in het geval van uitbreidingen zouden deze alleen moeten kunnen als ze kleinschalig zijn, duurzaam en bijdragen aan natuurbeleving of een relatie hebben met de natuur. − Een uitzondering zou gemaakt kunnen worden voor cultuurhistorische objecten. Als het businessmodel van zo’n object vereist dat er meer dan 25 slaapplaatsen nodig zijn, dan is verruiming van het aantal eenheden geen probleem mits goed onderbouwd. − Eiland is niet ingericht voor te grote (wild)groei; te weinig parkeerruimte, maar ook tekort aan personeel waardoor winkels en restaurants niet open kunnen. Geen goede gastbeleving. − Woningen zijn nodig om het tekort aan woonruimte op te lossen, niet voor recreatieve doeleinden. Woningen zijn ook nodig voor personeel. − Ook zijn er zorgen met betrekking tot de toenemende slechte ervaringen van inwoners.

Vekabo (Bijlage 3.2) − Nu de Omgevingsverordening Zeeland een verruiming mogelijk maakt naar een maximum van 35 plaatsen, willen wij ondernemers de mogelijkheid om verder te ontwikkelen niet onthouden. Om die reden stellen wij aan verruiming naar 35 plaatsen een aantal suggesties voor:

2

− − −

Verruiming te honoreren voor 60 mini campings zijnde 30 ten westen van de Delingsdijk en 30 ten oosten hiervan; Te honoreren op volgorde van binnenkomst met een compleet uitgewerkt kwaliteitsverbeteringsplan op basis van duurzame initiatieven; De werkzaamheden naar verruiming van 35 moet binnen 1 jaar zichtbaar zijn gestart en binnen 2 jaar na vergunningverlening zijn gerealiseerd.

Hiswa-Recron (Bijlage 3.3) Hiswa-Recron vindt het verzoek tot uitbreiding van de eenheden op minicampings in eerste instantie zeer vreemd, gezien de afspraken die we met elkaar maken over de toekomst van recreatie binnen het Platform Toerisme van de Agenda Toerisme. Het betreft een eenzijdig verzoek tot een uitbreiding van mogelijk 1.300 eenheden toe te kennen aan slechts één deelgebied van de sector. Zonder verdere eisen aan het bedrijf te stellen, zonder dat er een knelpunt hoeft te worden opgelost, zonder te voldoen aan de kwaliteitseisen die bij meer eenheden passend zijn en zonder de vraag vanuit de behoefte van de gasten. Gezien de landelijke en provinciale ontwikkelingen op het gebied van kringloop landbouw, stikstofreductie en verduurzaming kunnen wij ons vinden in een speciale uitzondering voor agrariërs. De minicamping is tenslotte van oorsprong het kamperen bij de boer. Als de verruiming in campingplaatsen voor hen, daarmee doelende op een bestaand veeteelt- of landbouwbedrijf, een mogelijkheid biedt tot toekomstbestendige duurzame bedrijfsvoering van het hoofdbedrijf. Alleen dan zou uitbreiding gehonoreerd kunnen worden. Wij denken hierbij bijvoorbeeld aan duurzame initiatieven als ‘Campingboeren voor biobased bouwen’. (Meer informatie hierover in bijlage 3.3).

Dorpsraad Renesse (Bijlage 3.4) In april 2023 ontving u al een brief van de Dorpsraad Renesse met betrekking tot bijgebouwen bij woningen. Voor de volledigheid is deze brief opnieuw toegevoegd.

Inwonersonderzoek naar draagvlak voor toerisme In 2021 heeft het Kenniscentrum Kusttoerisme onderzoek gedaan onder de inwoners naar het draagvlak voor toerisme. Hierin gaf 54% van de respondenten aan dat de voordelen van het toerisme zwaarder wegen dan de nadelen. 63% vindt dat Schouwen-Duiveland een toeristische bestemming moet blijven. Als positief worden ervaren de impact op de lokale economie en de aanwezigheid van winkels en horeca. Verkeersproblemen, zwerfaval en wrijving tussen inwoners en toeristen als negatief. In bijlage 4 zijn de belangrijkste uitkomsten weergegeven. In 2024 wordt dit onderzoek op uw verzoek herhaald.

3. Scenario's op hoofdlijnen 3.1 B&B’s Huidige situatie Op dit moment hebben zo’n 140 B&B’s zich bij de gemeente gemeld. Sinds 1 januari 2024 geldt een registratieplicht voor onder andere B&B’s. Tot nu toe zijn er 99 B&B’s die een registratienummer hebben. In de Nota Recreatiebeleid is met betrekking tot B&B’s het volgende opgenomen: Definitie van een B&B Een nevenactiviteit voor kortdurend toeristisch verblijf bij een woning in het hoofdgebouw of in een bijgebouw waar logies (maximaal 5 slaapplaatsen) en ontbijt worden aangeboden. Deze gebouwen moeten voldoen aan de juiste wet- en regelgeving en alle veiligheidseisen. Voorwaarden voor het starten van een B&B Het aanbieden van een B&B in een woning is onder de volgende voorwaarden toegestaan:

3

• • • • • • • •

De B&B bestaat uit maximaal 5 slaapplaatsen; De woning moet door de hoofdbewoner(s) bewoond zijn; De woning is geschikt voor permanente bewoning; De B&B mag zowel in een hoofdgebouw als in een bijgebouw; Er mag voor de omgeving geen onevenredige verkeers- of parkeeroverlast ontstaan; Er mogen alleen terughoudende reclame-uitingen geplaatst worden, neonreclame is niet toegestaan; Voor de heffing van toeristenbelasting houdt u een juist en actueel nachtverblijfregister bij; Een volwaardige keuken is niet toegestaan. Een kitchenette mag wel.

Naast de B&B zijn er binnen de gemeente de volgende mogelijkheden om woningen recreatief te gebruiken: • Recreatiewoning: een gebouw dat op grond van het omgevingsplan gebruikt mag worden voor recreatief nachtverblijf door personen die hun hoofdverblijf elders hebben; • Tweede woning: een zelfstandige woonruimte die naast een hoofdverblijf wordt gebruikt als verblijf mits en zolang deze zelfstandige woonruimte uitsluitend door de eigenaar of leden van het huishouden wordt gebruikt; • Pension: een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies met maximaal 25 slaapplaatsen, met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan logerende gasten. In de kamers bevinden zich geen (volwaardige) keukens.

3.1.1 Mogelijke scenario’s B&B’s Scenario 1: voortzetting van het huidig beleid Dit scenario gaat uit van het voortzetten van het huidige beleid. Het huidige beleid, zoals hierboven vermeld, betreft een definitie en voorwaarden die het mogelijk maken dat in principe in elke woning in onze gemeente een B&B kan worden gestart, een B&B in een bijgebouw wordt toegestaan en de doorgroei van B&B naar pension mogelijk is. Consequenties • De huidige definitie van een B&B zorgt voor verschillende manieren van interpretatie en leidt tot onduidelijkheid bij aanvragers, omwonenden en handhavers. • Een mix van wonen en recreatie in woonwijken kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid (verkeersoverlast, parkeerdruk, verschil in leefritme, geluidsoverlast, sociale samenhang); • Het onderscheid tussen een B&B in een bijgebouw en een zelfstandige recreatiewoning vervaagd; • Onderscheid tussen de verschillende vormen van verhuur zoals hierboven beschreven verdwijnt; • Het toezicht op een B&B door de bewoner vermindert als een B&B zich in een vrijstaand bijgebouw bevindt, waarmee de kans op overlast voor de omgeving toeneemt; • Het is toegestaan dat een B&B in een bijgebouw dichter bij omliggende woningen staat dan bij de woning van de exploitant zelf, met de mogelijke gevolgen voor hinder/draagvlak; • Doorgroei naar pension is mogelijk, terwijl nieuwvestiging van pensions niet is

toegestaan; • Een ongelimiteerde groei van B&B's leidt tot meer toeristische overnachtingen, dit sluit niet aan bij beleid Agenda Toerisme dat uitgaat van het kwalitatieve ontwikkelingen in plaats van kwantitatieve ontwikkelingen. Ofwel het beheersen van het aantal overnachtingen in het hoogseizoen en energie steken in jaarrond toerisme; • Draagvlak onder inwoners neemt af (meer klachten en bezwaren); • Biedt mogelijkheden voor exploitatie model: opkoop van woningen om B&B's te starten wat uiteindelijk kan leiden tot een prijsopdrijvende werking huizenaanbod; • Draagt bij aan onttrekking van woonruimte in de huidige krappe woningmarkt;

Scenario 2: strakkere regulering Dit scenario gaat uit van een strakkere regulering, maar ook van een duidelijker definitie en het gebruik van eenduidige termen ten aanzien van B&B’s. De huidige omschrijving in de Nota Recreatiebeleid zorgt ervoor dat deze op verschillende manieren geïnterpreteerd kan worden. Termen als slaapplaatsen, hoofdbewoner, permanente bewoning, nevenactiviteit en onevenredig zijn voor meerdere uitleg vatbaar.

4

Een duidelijke omschrijving en het gebruik van meer specifieke termen draagt bij aan eenduidig beleid en het beter kunnen onderscheiden van de diverse soorten van toeristische verhuur. Dit leidt in scenario 2 tot een aangescherpte definitie en voorwaarden. Aangescherpte definitie B&B is het tegen betaling aanbieden van logies en ontbijt als toeristische nevenactiviteit in een woning. Een B&B heeft aparte slaapkamers voor de gasten, inclusief (gezamenlijke) badkamer. Het ontbijt wordt over het algemeen in een gezamenlijke ruimte genuttigd. Een zelfstandige kookgelegenheid is niet toegestaan in een B&B met uitzondering van een kitchenette. Een B&B wordt gebruikt door een wisselend publiek dat voor een korte periode, vaak één tot enkele nachten, ter plaatse verblijft. Aangescherpte voorwaarden • Het runnen van een B&B is een nevenactiviteit van de woonfunctie en onderdeel van de woning; • Een B&B beslaat qua vloeroppervlakte maximaal 49% van de woning/het hoofdgebouw; • Een B&B is niet gevestigd in een bijgebouw; met uitzondering van (voormalig) agrarische bedrijven in het landelijk gebied die onder de NED-regeling vallen. • Exploitatie van een B&B is in handen van de eigenaar die staat ingeschreven en woonachtig is op het betreffende adres; (de mogelijkheid van een exploitatievergunning wordt momenteel nader uitgewerkt).

• Een B&B biedt maximaal plaats aan vijf overnachtende gasten en uitsluitend voor kortdurend toeristisch verblijf; • Doorgroei van een B&B naar een pension is niet toegestaan; • Parkeren zoveel als mogelijk op eigen terrein. Consequenties • Meer regulering schept meer duidelijkheid en zekerheid voor aanvragers en omwonenden; • Door B&B als nevenfunctie te houden met een maximum vloeroppervlak blijft de woonfunctie als hoofdactiviteit behouden; • Exploitatiemodel wordt voorkomen: woningen worden minder interessant voor investeerders; • Meer regulering kan overlast voorkomen (zoals parkeerdruk), wat minder invloed heeft op de leefbaarheid; • Beperkte stijging van het aantal toeristische overnachtingen; • Beleid B&B sluit aan op beleid voor toeristische verhuur van tweede woningen en recreatiewoningen; • Geen oneigenlijke nieuwvesting met doorgroei naar pensions.

3.2 Minicampings Huidige situatie Op dit moment zijn er 104 minicampings. Deze worden onderverdeeld naar minicampings met 15 standplaatsen, waar nog geen gebruik is gemaakt van uitbreiding naar 25 en minicampings waar al het maximumaantal van 25 standplaatsen aanwezig is. De verdeling is als volgt: • 61 minicampings hebben het maximum van 25 standplaatsen. 49 hiervan zijn verbonden aan een actief agrarisch bedrijf en 12 aan een voormalig agrarisch bedrijf; • 43 minicampings hebben op dit moment 15 standplaatsen en kunnen dus nog uitbreiden naar 25 standplaatsen. 27 hiervan zijn verbonden aan een actief agrarisch bedrijf en 16 aan een voormalig agrarisch bedrijf; • 18 minicampings worden niet geëxploiteerd of zijn overgegaan op een andere vorm van toeristische verhuur. In de Nota Recreatiebeleid is met betrekking tot minicampings het volgende opgenomen: Definitie van een niet-regulier kampeerterrein: Een niet-regulier kampeerterrein, ook wel kleinschalig kampeerterrein of minicamping genoemd, is een neventak bij een (voormalig) agrarisch bedrijf of een permanent bewoonde (dienst-)woning in het buitengebied. Hierbij wordt minder intensief op het terrein gerecreëerd en mogen maximaal 25 standplaatsen worden geëxploiteerd. Voorwaarden:

5

Zie Hoofdstuk 3 van de Nota Recreatiebeleid, opgenomen in bijlage 5.

3.2.1 Mogelijke scenario’s minicampings Scenario 1: voortzetting van huidig beleid Dit scenario gaat uit van het voortzetten van het huidige beleid. Het huidige beleid maakt het mogelijk een minicamping te exploiteren bij een (voormalig) agrarisch bedrijf met maximaal 25 standplaatsen (waarvan maximaal 5 permanente standplaatsen). Vanuit het omgevingsplan is de voorwaarde om minicampings landschappelijk in te passen met een gemiddelde breedte van 5 meter. Consequenties • Mogelijke toename van 430 aantal eenheden (aantal minicampings dat kan uitbreiden * 10 standplaatsen); • Geen verdere uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande houders van minicampings die al 25 standplaatsen hebben; • Sluit aan bij de behoefte (aan de vraagkant) gelet op de bezettingsgraad van minicampings; • Sluit aan bij beleid Agenda Toerisme dat uitgaat van beheersen aantal overnachtingen; • Minder invloed op draagvlak toerisme onder inwoners; • Kleinschalige recreatie en nevenfunctie blijft behouden (max. 25 standplaatsen), dus geen verschuiving naar regulier bedrijf.

Scenario 2: uitbreiding (+10 eenheden) alleen mogelijk bij actieve agrarische bedrijven in combinatie met het ontwikkelkader (uitbreiden onder voorwaarden) Dit scenario gaat uit van een gereguleerde uitbreiding van minicampings door aangescherpte voorwaarden te stellen. Aangescherpte voorwaarden • Uitbreiding naar 35 standplaatsen wordt alleen mogelijk bij bestaande minicampings bij actieve agrarische bedrijven; • Uitbreiding gaat gepaard met een kwaliteitsimpuls zoals opgenomen in het ontwikkelkader van de Agenda Toerisme; • Indien een agrarisch bedrijf met een minicamping met 35 standplaatsen stopt, gaat de minicamping terug naar maximaal 25 standplaatsen.

Consequenties • Mogelijke toename van 1.030 aantal eenheden (aantal minicampings bij actieve agrarische bedrijven * 10 of 20 standplaatsen); • Meer inkomsten voor actieve agrarische bedrijven (verbreding); • Mogelijke beperkingen bedrijfsvoering omliggende agrarische bedrijven (richtafstanden); • Meer standplaatsen betekent meer druk op buitengebied, wegen en overige infrastructuur; • Komt spreiding van toerisme over het eiland niet ten goede: recreatiedruk op Kop van Schouwen neemt toe, meer druk op kustzone, omdat daar al veel minicampings zijn gevestigd en meer standplaatsen leidt tot meer toeristen en druk op voorzieningen/strand; • Komt draagvlak toerisme onder inwoners niet ten goede; • Sluit niet aan bij beleid Agenda Toerisme dat uitgaat van beheersen aantal overnachtingen; • Sluit niet aan bij meer jaarrond toerisme, verhoogt juist de piek in het hoogseizoen; • Biedt geen oplossing voor permanente plekken (verplaatsen jaarplaatsen); • Concurrerend met andere ruimtelijke ontwikkelingen (kan ten koste gaan van ruimte voor woningen, verkeer, stikstof, landbouw, etc.); • Huidig toeristisch aanbod op minicampings is ruim voldoende voor de vraag uit de markt (ca 30% bezettingsgraad), meer aanbod in de Kop gaat ten koste van bezetting campings in het achterland

Scenario 3: maximale uitbreiding (+10 eenheden) Dit scenario volgt de Omgevingsverordening Zeeland door uitbreiding van minicampings naar 35 standplaatsen toe te staan zonder extra voorwaarden. Uitbreiding van minicampings naar 35

6

standplaatsen is mogelijk bij zowel actieve als voormalig agrarische bedrijven. De eis van landschappelijke inpassing van de minicamping blijft zoals het is (gemiddelde breedte van 5 meter). Consequenties • Mogelijke toename van 1.470 aantal eenheden (aantal minicampings * 10 of 20 standplaatsen); • Mogelijke beperkingen bedrijfsvoering omliggende agrarische bedrijven (richtafstanden); • Meer standplaatsen betekent meer druk op buitengebied, wegen en overige infrastructuur; • Komt spreiding van toerisme over het eiland niet ten goede: recreatiedruk op Kop van Schouwen neemt toe, meer druk op kustzone, omdat daar al veel minicampings zijn gevestigd en meer standplaatsen leidt tot meer toeristen en druk op voorzieningen/strand; • Komt draagvlak toerisme onder inwoners niet ten goede; • Sluit niet aan bij beleid Agenda Toerisme dat uitgaat van beheersen aantal overnachtingen; • Sluit niet aan bij meer jaarrond toerisme, verhoogt juist de piek in het hoogseizoen; • Biedt geen oplossing voor permanente plekken (verplaatsen jaarplaatsen); • Concurrerend met andere ruimtelijke ontwikkelingen (kan ten koste gaan van ruimte voor woningen, verkeer, stikstof, landbouw, etc.); • Huidig toeristisch aanbod op minicampings is ruim voldoende voor de vraag uit de markt (ca 30% bezettingsgraad); • Geen toevoeging met betrekking tot het verbeteren van kwalitatief hoogwaardig toeristisch product

omdat (duurzame) voorwaarden voor uitbreiding ontbreken; • Rechtsongelijkheid met reguliere bedrijven: reguliere bedrijven mogen alleen uitbreiden onder voorwaarden zoals opgenomen in het ontwikkelkader van de Agenda Toerisme, terwijl minicampings hier niet aan hoeven te voldoen.

7