RV Meerjarenraming grondexploitaties 2023

Raadsvergadering van

Onderwerp:

9 juli 2024

Grondexploitatie 2023

Agendapunt

Schiermonnikoog, 25 juni 2024

Aan de Gemeenteraad

Onderwerp Grondexploitatie 2023 Voorstel In 2023 staat de woningmarkt onder druk. De rentekosten, de bouwkosten en de kosten voor grond, weg en waterbouw lijken zich te stabiliseren. De vraag naar woningen onverminderd groot. Er is nog steeds een tekort aan betaalbare woningen in de gemeente Schiermonnikoog. Grondbeleid Onder gemeentelijk grondbeleid wordt verstaan “De door het bevoegd gezag te maken keuzen met betrekking tot de toepassing van het instrumentarium ten aanzien van grondverwerving, kostenverhaal en gronduitgifte”. In feite gaat het hierbij om aankoop, bouwrijp maken en verkopen van grond. In het verleden heeft de gemeente deze taken altijd zelf uitgevoerd. Dat lag ook wel voor de hand omdat de gemeente zelf een woningbedrijf exploiteerde. De taken waren doorgaans beperkt tot gronduitgifte voor woningbouw en bedrijventerrein. Dit zal in de toekomst ook zo blijven. In het verleden zijn gronden aangekocht rondom het dorp. Dit zijn potentiële locaties voor woningbouw. Voor het overige voert de gemeente geen actief beleid. In specifieke gevallen kan het voorkomen dat particulieren de medewerking van de gemeente vragen om infrastructuur aan te passen als gevolg van hun projecten. In die gevallen zal tussen de initiatiefnemer en de gemeente worden vastgelegd onder welke voorwaarden de kosten zullen worden verrekend.

Totaaloverzicht complexen Begin 2023 waren er twee complex in exploitatie. Dit zijn Woningbouwlocatie Oost en Melle Grietjespad. In Wonigbouwlocatie Oost worden in totaal tussen de 25-30 woningen gerealiseerd. Het terrein is bouwrijp en grotendeels woonrijp gemaakt en de 16 sociale huurwoningen zijn gerealiseerd. In 2022 is de grondexploitatie van het Melle Grietjespad geopend. De bestaande manege is gesloopt. De grond zal weer als bedrijfsgrond zal worden uitgegeven. Bouwgronden in exploitatie Afsluiting BW 1-1-2023 BW 1-1-2024 Winstneming totaal Verliesvoorziening Balanswaarde Woningbouwlocatie Oost 31-12-2027 412.008 456.798 55.573 n.v.t. 512.371 Melle Grietjespad 31-12-2025 57.556 67.434 n.v.t. 67.434 Totaal 469.564 524.232 55.573 n.v.t. 579.805

Het totale verwachte resultaat van het complexen Woningbouwlocatie Oost en het Melle Grietjespad bedraagt na actualisatie per 1 januari 2024 € 344.108 positief op basis van de eindwaarde. Resultaat Woningbouwlocatie Oost, Schiermonnikoog Het verwachte resultaat bedraagt na actualisatie € 334.255 positief. Bij de actualisatie van 2022 bedroeg het resultaat € 337.825 positief. Ten opzichte van de actualisatie van vorig jaar hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: - plankosten: +1.100

-

tijdelijk beheer: +1.000

-

rente, kostenstijging, onvoorzien: +1.460.

De looptijd van de grondexploitatie is met 2 jaar verlengd, aangezien er nog geen zicht is op verkoop van de bouwrijpe gronden. Voor deze nog te verkopen gronden zal een definitieve verkoopstrategie moeten worden opgesteld. Men is aan het onderzoeken of de 12 nog uit te geven kavels in Woningbouwlocatie Oost kunnen worden ingezet om betaalbare woningbouw te realiseren. Resultaat Melle Grietjespad, Schiermonnikoog Het verwachte resultaat bedraagt na actualisatie € 9.853 positief. Bij de actualisatie van 2022 bedroeg het resultaat € 21.178 positief. Ten opzichte van de actualisatie van vorig jaar hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: - plankosten: +10.453 -

rente, kostenstijging, onvoorzien: +872.

De looptijd van de grondexploitatie is met een jaar verlengd, aangezien er nog geen zicht is op de verkoop van het perceel bedrijfsgrond. Voor dit perceel zal een definitieve verkoopstrategie moeten worden opgesteld. Onderbouwing verliesvoorzieningen Er zijn geen verliesvoorzieningen. Onderbouwing winstnemingen Met ingang van 2017 moeten gemeenten volgens het BBV tussentijds winst nemen bij grondexploitatiecomplexen volgens de Poc-methode, de Percentage of completion. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie maal % opbrengstrealisatie is % poc. Bouwgronden in exploitatie % poc 2023 Winstneming 2023 In het verleden genomen Winstneming totaal Woningbouwlocatie Oost 16,6% 2.933 52.640 55.573 Melle Grietjespad 0% Totaal 2.933 52.640 55.573

Bij het complex Woningbouwlocatie Oost wordt op basis van de Poc-methode in 2023 € 2.933 aan winst genomen. In het verleden is er reeds € 52.640 aan winst genomen. Bij het complex Melle Grietjespad, Schiermonnikoog zijn nog geen opbrengsten gerealiseerd, waardoor het Poc-percentage 0% is. In 2023 wordt er daarom geen winst genomen. Risicoberekening en vorming reserves Er is geen vaste bestemmingsreserve gevormd voor eventuele risico’s binnen het grondbedrijf. Risico’s worden jaarlijks bepaald. Er kan bijvoorbeeld worden weergegeven wat het risico is van kostenstijging, rentestijging en uitblijven van de verkopen. Ook kan het zijn dat er in een bepaald complex een specifiek risico toe wordt gevoegd. Indien er risico’s in de grondexploitatie van toepassing zijn, worden deze beschreven in de paragraaf Weerstandsvermogen. Betaalbaar wonen Woningbouwlocatie Oost Momenteel is men aan het onderzoeken of de 12 nog uit te geven kavels in Woningbouwlocatie Oost kunnen worden ingezet om betaalbare woningbouw te realiseren. Op de nog te verkopen kavels zijn 4 vrijstaande woningen en 8 2^1 kap woningen gepland. Indien er gekozen wordt voor volledige betaalbare woningbouw, kan dit mogelijk gevolgen hebben voor het toekomstige resultaat.

Aangezien de grondexploitatie momenteel een te verwachten eindwaarde van € 334.255 positief heeft, zullen eventuele toekomstige aanpassingen ruimschoots gedekt kunnen worden uit het resultaat van de grondexploitatie. Overige gronden Overige gronden zijn veelal agrarische gronden die de gemeente in eigendom heeft. De boekwaarde van deze gronden is lager dan de huidige marktwaarde. De gronden worden veelal verhuurd of verpacht.

Warme gronden Sinds 2019 bestaat er naast BIE (Bouwgrond in Exploitatie) en overige gronden (landbouwgronden) een nieuwe categorie gronden, namelijk ‘warme gronden’. In 2022 heeft de commissie BBV een aantal criteria gewijzigd. Warme gronden mogen tegen toekomstige waarde worden gewaardeerd, mits deze voldoen aan alle volgende criteria: 1. de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; 2. de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; 3. de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; 4. periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. Voldoen de gronden niet aan al deze punten dan moet er een (tijdelijke) afwaardering plaatsvinden naar de huidige waarde, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot bouwgrond wordt besloten. Dit is een zogenaamde tijdelijke voorziening.

Momenteel zijn er geen warme gronden in de gemeente Schiermonnikoog.

Secretaris,

burgemeester,

T. Kroeze

I. van Gent