RV CONCEPT Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 - 2028

Raadsvergadering van Onderwerp:

Concept Huisvestingsverordening 2024 - 2028

Agendapunt Schiermonnikoog,

Aan de Gemeenteraad Inleiding De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hiermee kunnen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestreden worden. Dit ingrijpen op de woningmarkt kan uitsluitend door middel van een verordening. Omdat de huidige verordening in 2024 vervalt en er nog steeds sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte is het gewenst om een nieuwe verordening vast te stellen. Daarnaast is er landelijk veel aandacht voor het vergroten van het instrumentarium voor gemeenten om meer te kunnen sturen in de verdeling en voorraad van woningen. Zo geldt sinds 1 januari 2022 de aangepaste Woningwet waarmee corporaties, huurdersorganisatie en gemeenten aan de slag kunnen met het toewijzen en verduurzamen van (gereguleerde) huurwoningen en de leefbaarheid. Onnodige details zijn geschrapt en regels zijn vereenvoudigd of verduidelijkt. Daarnaast is het voorstel voor het wijzigen van de Huisvestingswet 2014 door de Tweede Kamer aangenomen. De nieuwe Huisvestingswet 2014 is per 1 januari 2024 in werking getreden. Deze herziening van de huisvestingsverordening heeft de mogelijkheid geboden om deze nieuwe instrumenten te overwegen en, indien gewenst, toe te voegen.

Toelichting Voor de opbouw van de verordening en de toelichting is aangesloten bij de modelverordening van de VNG, de huidige huisvestingsverordening en de huisvestingsverordeningen van de andere waddengemeenten. In het kort zijn de volgende wijzigingen in de verordening aangebracht: - De (prijs)grens tot waar een huisvestingsvergunning verplicht is, is gewijzigd van een koopprijsgrens van €450.000,- naar een WOZ-waarde grens van €520.000,-. - De opkoopbescherming is toegevoegd (nieuw instrument). - Voorrang voor bepaalde vitale beroepsgroepen wordt mogelijk gemaakt (nieuw instrument). - De definitie van maatschappelijke binding is aangepast. - Woonruimten van wooncoöperaties zijn uitgezonderd van de voorrangsregels, maar moeten wel voldoen aan de huisvestingsvergunningplicht. - In de toelichting is een geactualiseerde onderbouwing van de noodzaak van de verordening en de bepalingen in de verordening opgenomen. In de was-wordt versie van de verordening is opgenomen op welke punten de bestaande verordening is aangepast. Een aantal specifieke wijzigingen worden hier nader toegelicht: Prijsgrens Om woonruimte in het goedkopere koopsegment bereikbaar te houden voor inwoners van Schiermonnikoog is er in de huidige huisvestingsverordening gekozen voor een koopprijsgrens van €450.000,- tot waar een huisvestingsvergunningplicht geldt.

Omdat deze grens gekoppeld is aan de koopprijs van de woning is het effect dat de vastgestelde grens in bepaalde gevallen een ongewenste prijsopdrijvende werking had. Om dit te voorkomen wordt voorgesteld om – net als de gemeente Ameland – niet langer te werken met een koopprijsgrens, maar met een WOZ-waarde grens. Omdat de WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van kenmerken van de woning in combinatie met bestaande verkoopcijfers is het voor de verkopende partij niet langer mogelijk invloed uit te oefenen

op de vergunningsplicht voor de kopende partij, zoals dat bij een koopprijsgrens wel het geval is. Met deze aanpassing hoopt de gemeente het prijsopdrijvende effect tegen te gaan en het ontduiken van de vergunningsplicht te voorkomen, zodat de woningen in dit prijssegment weer zoveel mogelijk beschikbaar komen voor eilanders (economische of maatschappelijk gebonden). Gemeenten moeten bij het toepassen van dit instrument uitgebreid onderbouwen dat sprake is van schaarste en/of leefbaarheidsproblematiek en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, voordat zij gebruik kunnen maken van hun bevoegdheden op dit punt. Onderzocht is of er sprake is van schaarste aan woningen op Schiermonnikoog en welke categorieën woonruimten dit betreft. De analyse van de WOZ waarden van 2022 is terug te vinden in de woonvisie ‘Zorgeloos thuis op Schiermonnikoog 2024 – 2029’. De conclusie van dit onderzoek – na onderzoek naar de stijging van de WOZ in 2023 – luidt dat in het gehele grondgebied van Schiermonnikoog in de categorieën: sociale huur, middenhuur en koop met een WOZ-waarde tot € 520.000 sprake is van schaarste. Voor het bepalen van de schaarste is de ‘nadere toelichting WOZ-waarde als criterium voor duur en middelduur’ van de VNG gebruikt. Voor het bepalen van de schaarste is daarbij rekening gehouden met het aantal, in het afgelopen jaar, verkochte woningen in de gemeente.

De grens van middelduur en duur ligt op 2/3 van de verkochte woningvoorraad (€ 520.000). Er zijn daarmee redenen om onevenwichtigheden als gevolg van schaarste aan woningen met regulering te bestrijden. Opkoopbescherming De gemeente kan in de Huisvestingsverordening opnemen dat goedkope en middeldure koopwoningen in bepaalde gebieden voor vier jaar niet verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers en particulieren. De opkoopbescherming zorgt er voor dat een koper van een woning er ook zelf moet gaan wonen. Deze regeling gaat kopen om (vaak duur) te verhuren tegen. De gemeente mag de opkoopbescherming ook alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Voorgesteld wordt om de opkoopbescherming met name in te zetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Daarnaast zien we dat er woningen worden opgekocht voor personeelshuisvesting waardoor ook de leefbaarheid van de woonomgeving in het geding komt dan wel kan komen. Voorgesteld wordt om de opkoopbescherming voor de hele gemeente invoeren omdat op het hele eiland schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden.

De opkoopbescherming is toegevoegd aan de verordening waarbij de VNG model verordening is gevolgd. Een verhuurvergunning opkoopbescherming is vereist voor alle woonruimte met een WOZ waarde tot de grens van €520.000,-. Wettelijk is bepaald dat verhuur aan familie in de eerste of tweede graad van de eigenaar en verhuur van woonruimte die onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte altijd moet worden toegestaan. Aanwijzing specifieke voorrangsgroepen Nieuw binnen de Huisvestingswet 2014 is de mogelijkheid tot het opnemen van een voorrangsregeling voor vitale beroepsgroepen. Voorgesteld wordt om in de nieuwe Huisvestingsverordening deze mogelijkheid te benutten. In eerste instantie wordt voorgesteld om voor onderwijzers en zorgmedewerkers de mogelijkheid voor het geven van voorrang op te nemen. In artikel 10 wordt op deze regeling ingegaan. Om voor de beroepsgroepenregeling in aanmerking te komen zijn er verschillende criteria, bijvoorbeeld dat je minimaal 28 uur op Schiermonnikoog werkt en dat er sprake is van een huisvestingsprobleem. Daarnaast wordt in dit artikel geregeld dat het college de functies die in aanmerking komen binnen een beroepsgroep nader kan bepalen en dat zij nadere regels kan opstellen over de toepassing van dit artikel.

De reden hiervoor is dat de regeling vanwege het beperkte woningaanbod moet worden toegespitst op functies waaraan het tekort het meest nijpend is. Dit kan wanneer nodig in samenspraak met de sector worden geïnventariseerd. Maatschappelijke binding In de actuele huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2020 – 2024 is maatschappelijke binding als volgt gedefinieerd: een woningzoekende is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest. Voorgesteld wordt om de definitie in te perken en als vereiste te stellen dat een woningzoekende enkel maatschappelijk gebonden is wanneer hij of zij ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is

geweest. Dit maakt de definitie concreet en daarmee beter toe te passen. Daarnaast wordt een aanvulling gedaan, zodat voorkomen wordt dat scholieren/studenten die voor hun studie aan de wal hebben gewoond hun maatschappelijke binding hierdoor verliezen. Wooncoöperaties Sinds 2021 wordt samengewerkt met de wooncoöperatie in oprichting WaddenWonen. Tot op heden is er nog geen besluit genomen over het beschikbaar stellen van een of meerdere eventuele locatie(s) voor een initiatief van een wooncoöperatie. Wel is uitgesproken door college en gemeenteraad dat het faciliteren van dit initiatief gewenst is. Om dit binnen de regelgeving van de huisvestingsverordening mogelijk te maken is artikel 2.1.b opgenomen. Op deze manier zorgen we ervoor dat voor woonruimten in bezit van wooncoöperaties tot de huurliberalisatiegrens de voorrangregels niet van toepassing zijn, maar de verplichting van een huisvestingsvergunning nog wel steeds geldt voor leden van een wooncoöperatie. De gemeente kan dan bijvoorbeeld gaan werken met een zelfbouwregister (waar wooninitiatieven zich bij de gemeente kunnen inschrijven als groep met een gedeelde woonwens om in aanmerking te kunnen komen voor ontwikkeling of transformatie van een locatie vanuit het opdrachtgeverschap van toekomstige bewoners).

Binnen de bestaande wetgeving kunnen gemeenten zo'n register inrichten om (in overeenstemming met het Didam arrest) locaties aan te kunnen bieden aan alle gelijksoortige serieuze gegadigden. Inschrijven als woningzoekende en toewijzing Tot op heden is door de gemeente Schiermonnikoog een inschrijfsysteem aangelegd en bijgehouden. Tot afgelopen voorjaar werd bij de toewijzing van huurwoningen van WoonFriesland een advies gegeven door de Woning Toewijzing Commissie. Naar aanleiding van een veranderde werkwijze als gevolg van de AVG-regelgeving heeft de Woning Toewijzing Commissie sinds 5 april 2023 haar werkzaamheden neergelegd. Het college heeft tot op heden bij een vrijgekomen woning een woningzoekende geselecteerd en voorgelegd aan WoonFriesland. Dit gaat aan de hand van volgordebepaling zoals is opgenomen in de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024. Zowel het bijhouden van het inschrijfsysteem als het selecteren van een woningzoekende op basis van de volgordebepaling brengen een aanzienlijke administratieve last met zich mee. Daarom kan het selecteren van een woningzoekende ook in het kader van de AVG wellicht beter bij een onafhankelijke partij ondergebracht kan worden. We hebben WoonFriesland benadert om de inschrijving en toewijzing van het college over te nemen.

WoonFriesland kan echter voor de toewijzing de volgordebepaling in de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 niet volgen. Deze bepaling sluit niet aan bij werkwijze van WoonFriesland. Bij een overname zou dit betekenen dat de toewijzing enkel op basis van de inschrijfduur uitgevoerd zal worden (behalve in het geval van een medische indicatie voor een woning met speciale voorzieningen). Passend toewijzen op basis van de grootte van de woning zou in dit geval niet meer mogelijk zijn. Voorgesteld wordt daarom om de inschrijving en toewijzing op basis van de huidige werkwijze voort te zetten, zodat woningen passend kunnen worden toegewezen op basis van artikel 9. Was-wordt In de bijlage zijn alle wijzigingen en toevoegingen opgenomen in een was-wordt document. De vernummering is op bepaalde plaatsen aangepast als gevolg van het toevoegen van artikelen en hoofdstukken en het veranderen van de volgorde. Wat (nog) niet meegenomen wordt Toeristische verhuur van woonruimte De Wet toeristische verhuur van woonruimte en de Huisvestingswet 2014 bieden sinds 1 januari 2021 een aantal instrumenten voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte die in de Huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen. Met deze instrumenten kunnen de ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte tegengegaan worden en kan woonoverlast aangepakt worden.

Het reguleren en controleren van toeristische verhuur kan door middel van een registratie-, meld- en of vergunningplicht of ontheffingsplicht. De wet biedt daarmee de mogelijkheid om onder voorwaarden woonruimte (woningen) recreatief te mogen verhuren, Ons omgevingsplan staat onder voorwaarden verschillende vormen van recreatief gebruik van woningen toe. Met de ophanden zijnde wijzigingen in het plan Verbrede reikwijdte, denkt het college voldoende controle en sturing te hebben op de balans tussen enerzijds wonen en anderzijds recreëren. Vooralsnog ziet het college de Wet toeristische verhuur als een alternatief voor de regulering van recreatieve verhuur. Er wordt op dit moment dan ook geen noodzaak gezien om hierover bepalingen in de Huisvestingsverordening op te nemen.

Urgentieverordening Ook speelt de toekomstige wettelijke plicht voor het verlenen van voorrang aan urgentiecategorieën. De gezamenlijke Friese Waddeneilanden zijn in gesprek met het ministerie en de overige Friese gemeenten over de impact van deze wetgeving voor de Waddeneilanden. Uw raad heeft hierover een informerende raadsbrief ontvangen. Wanneer hierover meer duidelijkheid is wordt dit gecommuniceerd en wordt aanvullende regelgeving zo nodig alsnog opgenomen in de verordening.

Voorstel Voorgesteld wordt: - De concept Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 ter inzage te leggen

Burgemeester en wethouders van de gemeente Schiermonnikoog, de secretaris, de burgemeester, T. Kroeze

I. van Gent