RV Beëindiging experiment doorstroomwoningen.docx

Raadsvergadering van Onderwerp:

21 februari 2023

Agendapunt 6

Beëindigen experiment Doorstroomwoningen Schiermonnikoog, 24 januari 2023

Aan de Gemeenteraad,

Inleiding In 2014 is de gemeente Schiermonnikoog begonnen met het experiment Doorstroomwoningen aan de Langestreek 15. Uw raad heeft hiervoor € 1.487,250,- krediet verstrekt in de raadsvergadering van 16 december 2014. Aanvullend op dit krediet heeft de provincie een subsidie van € 300.000,- verstrekt voor de verbouwing van het pand. Er zijn in 2015 zes appartementen beschikbaar gesteld voor mensen die op Schiermonnikoog willen komen werken en wonen, maar nog niet direct een huis kunnen kopen. De beoogde doelgroep voor deze appartementen bestaat uit de werkende middenklasse. De motivatie om deze doelgroep naar het eiland te halen lag in het feit dat de groep met midden- en hoge inkomens, ondervertegenwoordigd is op Schiermonnikoog. Voor een duurzame samenleving, zowel economisch als sociaal, is het wenselijk een gemengde gemeenschap na te streven. Om deze doelgroep naar het eiland te halen zijn zij in hun vestiging gefaciliteerd door de gemeente. Zij konden maximaal 2 jaar gebruikmaken van een doorstroomwoning. De functie van de twee kleine appartementen Kerkelaantje 10C en 10D is in de loop van het experiment veranderd. Al snel bleek dat de deze appartementen niet voldoen aan de wensen en eisen van de doelgroep. Tegelijkertijd bleek er een dringende behoefte aan tijdelijke huisvesting of noodopvang onder inwoners van de gemeente.

In 2016 zijn deze twee appartementen daarom afgezonderd van het project Doorstroomwoningen. In 2018 heeft het college besloten de twee appartementen actief aan te wijzen ten behoeve van urgente huisvesting. Uw raad is op 4 december 2018 geïnformeerd over de verhuurbaarheid, de doorstroom en de ervaringen van huurders door middel van een raadsmemo. In deze memo bent u ook geïnformeerd over de verandering van functie van de twee kleine appartementen. In de volgende alinea’s volgt een overzicht van de verhuurbaarheid en doorstroom in de afgelopen vijf jaren. Bezettingsgraad In onderstaande tabel is de bezettingsgraad van de afgelopen vijf jaren weergegeven. De eenheden zijn in maanden, vanaf november 2017 tot en met oktober 2022, dit zijn opgeteld 60 maanden (totaal). Bij aanvang van het experiment in 2014 werd de bezettingsgraad ingeschat op 80%, dit blijkt een goede schatting te zijn geweest.

Verhuurmaanden 70 60 50 40 30 20 10 0

Langestreek 15A

Langestreek 15B

Kerkelaantje 10E Verhuurd

Kerkelaantje 10F Leeg

Kerkelaantje 10C

Kerkelaantje 10D

Totaal

Het percentage leegstand onder de zes appartementen is 18,89%. Veel voorkomend zijn periodes leegstand tussen verschillende huurders, dit varieert van een halfjaar tot anderhalf jaar. Hiervoor is ook gewaarschuwd bij aanvang van het experiment, het selecteren van de juiste kandidaten, die voldoen aan de eisen gesteld onder doorstroomwoningen, kost enige tijd. Uit de gegevens is ook op te merken dat de maximale huurperiode van twee jaar regelmatig wordt overschreden. Dit uit zich bijvoorbeeld in de 100% bezettingsgraad van Kerkelaantje 10F, deze woning is de gehele periode door dezelfde persoon gehuurd. Er zijn nog geen grote verschillen op te merken in bezettingsgraad en verhuurpatronen tussen de reguliere doorstroomwoningen en de woningen voor urgente/noodhuisvesting. Doorstroom Zoals reeds aangegeven, is de doorstroom niet zoals we die zouden willen; maximaal twee jaar huren, waarna er doorgestroomd wordt naar een koopwoning op het eiland. Ten eerste wordt de maximale huurperiode vaak overschreden, ten tweede zien we weinig tot geen doorstroom naar koopwoningen. Hiervoor zijn de volgende verklaringen te vinden; -

Koopwoningen zijn beperkt beschikbaar op de vrije markt, en zijn slechts zelden betaalbaar voor de doelgroep.

-

Er is een lange wachtlijst voor huurwoningen van WoonFriesland, huurders van doorstroomwoningen komen na twee jaar op deze lijst vaak nog niet in aanmerking voor een dergelijke woning.

-

De mogelijkheid om door te stromen naar particuliere verhuur is beperkt, er zijn weinig betaalbare huurwoningen, die beschikbaar worden gesteld aan huurders anders dan eigen personeel.

Argumenten Geconcludeerd kan worden dat het experiment doorstroomwoningen op verschillende vlakken niet verloopt zoals oorspronkelijk beoogd. Het is niet aannemelijk dat de appartementen voor hun doel; doorstromen naar een koopwoning, gebruikt kunnen worden. Daarom wordt geadviseerd om het experiment doorstroomwoningen te beëindigen. 1 Overgangsregeling reguliere doorstroomwoningen Geadviseerd wordt om het experiment doorstroomwoningen formeel te beëindigen en de vier reguliere doorstroomwoningen op te nemen als reguliere huurwoningen. Op dit moment worden deze nog bewoond door huurders uit het experiment doorstroomwoningen. Voor drie van de vier woningen geldt dat de economisch gebonden huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zitten. Voor een van de woningen geldt dat de huidige bewoners nog geen economische binding aan kunnen tonen. Geadviseerd wordt om hen te informeren over de beëindiging van het experiment en hen de mogelijkheid te geven om ook na het verloop van hun huidige huurovereenkomst van bepaalde tijd in de doorstroomwoning te blijven wonen, mits zij op dat moment aan kunnen tonen dat er sprake is van economische binding. Tot op heden werden huurders van de doorstroomwoningen niet getoetst aan de voorwaarden voor economische- of maatschappelijke binding onder de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 20202024.

Er werd juist voor een doelgroep gekozen die nog geen maatschappelijke binding had en ook economische binding was geen vereiste. Formeel gezien vallen de woningen wel onder de Huisvestingsverordening, de woningen voldoen namelijk aan de eisen onder art. 3 lid c. Geadviseerd wordt om na verhuizing van de huidige huurders te starten met de reguliere toewijzing, waarbij ook aan de voorwaarden van de Huisvestingsverordening kan worden voldaan. 2 Gebruik woningen urgente huisvesting De twee kleinere appartementen zijn aangewezen voor urgente huisvesting. Op dit moment staan beide appartementen leeg. Toekomstige bezetting van deze appartementen is moeilijk voorspelbaar, slechts weinig inwoners komen in aanmerking voor toewijzing. Een inventarisatie naar mogelijkheden om de leegstand van deze appartementen zoveel mogelijk te beperken, bracht de volgende mogelijkheden naar voren. Reguliere verhuur De appartementen kunnen net als de andere vier appartementen meegenomen worden in de reguliere verhuur. Er is momenteel een grote vraag naar huurwoningen, van de huidige woningzoekendenlijst zijn circa 60 gegadigden op zoek naar een kleine woning, acht woningzoekenden hebben aangegeven op zoek te zijn naar een studio. Het voordeel van reguliere verhuur is dat de bezettingsgraad hoger zal liggen.

Het nadeel van reguliere verhuur, is dat de woningen niet meer gebruikt kunnen worden voor urgente huisvesting. Combinatie van urgente huisvesting en personeelsovernachtingen De gemeente wil de twee kleinere appartementen in nood in kunnen blijven zetten voor urgente huisvesting. Dit is bij reguliere verhuur niet mogelijk. Daarom is gezocht naar een tweede functie die wel in combinatie met urgente huisvesting in gezet kan worden. Binnen de gemeentelijke organisatie is vraag naar overnachtingsmogelijkheden voor personeelsleden die aan wal wonen en meerdere dagen op het eiland werken. Uitgangspunt is dat fulltime medewerkers gemiddeld drie dagen op kantoor werken, voor parttime medewerkers zijn dit twee dagen. Dit is voor sommige medewerkers moeilijk te realiseren, door lange reisafstanden en geen

vaste plek op het eiland. Momenteel worden hier hotelovernachtingen voor vergoed. Uit gesprekken blijkt dat er behoefte is aan een overnachtingsplek, waar van tevoren niet gereserveerd hoeft te worden en eigen spullen kunnen blijven staan. Er zijn zeker twee medewerkers die hier gebruik van zouden kunnen maken, voor meerdere nachten per week. Door het beschikbaar stellen van de doorstroomwoningen is er de mogelijkheid voor deze medewerkers om meerdere nachten per week op het eiland te blijven, in plaats van slechts één (vergoede) overnachting in een hotel. Tegelijkertijd willen we deze woningen in nood ook in kunnen zetten voor urgente huisvesting, de hoofdfunctie. Dit is niet mogelijk als personeelsleden de appartementen bewonen met een huurcontract. Het is wel mogelijk om een gebruikersovereenkomst op te stellen. Bij een gebruikersovereenkomst is geen sprake van huurderbescherming. De appartementen kunnen in geval van nood dus alsnog snel ingezet worden voor urgente huisvesting. Bij het hanteren van een gebruikersovereenkomst geldt wel een beperking voor het opleggen van vergoedingen, er mag slechts een vergoeding voor nutsvoorzieningen gevraagd worden volgens artikel 7A:1777 BW.

Het is dan ook verstandig om in de overeenkomst vast te leggen dat enkel de daadwerkelijke kosten in rekening worden gebracht bij de gebruiker en ook duidelijk uiteen te zetten welke kosten dit precies zijn. Er is juridisch advies ingewonnen bij Rotshuizen Geense advocaten, zij gaven de volgende aandachtspunten voor het hanteren van een gebruikersovereenkomst of bruikleenovereenkomst: “Neem binnen de kaders van redelijkheid en billijkheid bepalingen op over de beëindiging van de overeenkomst. De redelijkheid en billijkheid verplicht in ieder geval tot het hanteren van een redelijke opzegtermijn. Een opzegtermijn bij een gebruikersovereenkomst mag wel korter zijn, dan bij een huurovereenkomst mogelijk is. Geadviseerd wordt om duidelijk en kwantificeerbaar vast te leggen op basis van welke ontwikkelingen de gebruikersovereenkomst beëindigd kan worden, bijvoorbeeld de vraag naar urgente huisvesting, en binnen welke termijn de gebruiker in een dergelijk geval het appartement moet ontruimen. Dit zodat ook voor de gebruiker duidelijk is dat het tijdelijk is en dat de gebruikersovereenkomst steeds tegen een bepaalde termijn opgezegd kan worden.” Geadviseerd wordt om in de komende herziening van de Huisvestingsverordening een uitzonderingspositie te geven aan de appartementen Kerkelaantje 10C en 10D, zodat deze niet openbaar aangeboden hoeven te worden.

Financiële consequenties verandering van functie Bij het combineren van deze twee functies wordt jaarlijks een negatief saldo van -/- € 11.300 aan huurbaten verwacht. Daar tegenover staat dat de gemeente in hotelkosten voor personeel kan uitsparen. Hier maken we een inschatting voor. Momenteel maakt het personeel gebruik van overnachtingen in het oude bezoekerscentrum of overnachting in eigen appartement. Dit zal in de toekomst niet meer mogelijk zijn (bezoekerscentrum wordt verhuurd en overnachting in eigen appartement is niet wenselijk). De inschatting is 4 overnachtingen per maand, 48 weken lang voor € 75,- per kamer, voor 2 kamers. De totale verwachte besparing bedraagt dan € 7.200. Bij gebruik voor deze functies wordt geadviseerd om de appartementen gemeubileerd aan te bieden, geschatte kosten zijn hiervoor € 2.500 per appartement, totaal € 5.000.Een inschatting van de verdeling in bezetting tussen personeelsgebruik en urgente huisvesting is moeilijk te maken, vraag naar urgente huisvesting komt namelijk pas laat in beeld.

De maximale financiële effecten voor 2023 en verder zien er dan als volgt uit: 2023€ 2024€ 2025€ Maximaal huurverlies, indexering 3% -/- 11.300 -/-/11.63911.988Besparing hotelkosten, indexering 3% 7.200 7.416 7.638 Afschrijvingskosten meubilering -/- 500 -/- 500 -/- 500 Totaal ten laste van begrotingsresultaat -/- 4.600 -/- 4.723 -/- 4.850

2026€ -/12.3487.868 -/- 500 -/- 4.980

Leegstand: Bij het bepalen van de financiële consequenties houden we geen rekening meer met leegstand. Dit omdat de huurcontracten omgezet worden naar onbepaalde tijd. Mogelijk dat bij beëindiging van een huurcontract er tijdelijk geen huurinkomsten zijn. Maar dit zal naar verwachting een gering bedrag zijn. De andere optie, het regulier verhuren van de appartementen, heeft als verwacht voordeel dat er een constante bezetting is, dit levert maximaal € 11.300 aan huurbaten op. Hier moeten extra kosten voor hotelovernachtingen op in mindering worden gebracht. Daarnaast wordt de maatschappelijke functie van urgente huisvesting dan niet vervuld. Financiële toelichting Wanneer Kerkelaantje 10C en 10D beschikbaar gesteld worden voor gebruik voor personeel van de gemeentelijke organisatie als ook urgente huisvesting, kan dit financiële effecten hebben. Wanneer Kerkelaantje 10C en 10D volledig niet verhuurd worden voor urgente huisvesting betekent dit geen huurinkomsten. Hoeveel dit zal zijn is niet bekend, maar voor een jaar is dit maximaal € 11.300 bij constante bezetting. De hotelkosten voor personeel zijn als volgt ingeschat. De inschatting is vier overnachtingen per maand, 48 weken lang voor € 75,- per kamer, voor twee kamers. De totale verwachte besparing bedraagt dan € 7.200. Er wordt een investeringskrediet aangevraagd van € 5.000 voor inrichting van de urgente woningen.

Voorstel is dit af te schrijven in 10 jaar (conform financiële verordening). Dit betekent een afschrijvingslast van € 500 per jaar. De maximale financiële effecten voor 2023 en verder zien er dan als volgt uit: 2023€ 2024€ 2025€ Maximaal huurverlies, indexering 3% -/- 11.300 -/-/11.63911.988Besparing hotelkosten, indexering 3% 7.200 7.416 7.638 Afschrijvingskosten meubilering -/- 500 -/- 500 -/- 500 Totaal ten laste van begrotingsresultaat -/- 4.600 -/- 4.723 -/- 4.850

2026€ -/12.3487.868 -/- 500 -/- 4.980

Leegstand: Bij het bepalen van de financiële consequenties houden we geen rekening meer met leegstand. Dit omdat de huurcontracten omgezet worden naar onbepaalde tijd. Mogelijk dat bij beëindiging van een huurcontract er tijdelijk geen huurinkomsten zijn. Maar dit zal naar verwachting een gering bedrag zijn. Wanneer gekozen wordt om ook de urgente woningen regulier te verhuren betekent dit dat bovenstaande kosten komen te vervallen.

Bovenstaande financiële effecten zullen verwerkt worden in de 4e begrotingswijziging 2023. Mocht er blijken dat er wel tussentijds urgent verhuurd wordt, dan zullen deze incidentele huurbaten en hotelkosten verwerkt worden in de eerstvolgende tussentijdse rapportage.

Voorgesteld wordt: 1. In te stemmen met het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van € 5.000 euro voor de meubilering van de appartementen aan Kerkelaantje 10C en 10D en deze in 10 jaar af te schrijven. 2. De financiële consequenties van het beëindigen van het experiment Doorstroomwoningen en de nieuwe functies van de appartementen van maximaal € 4.600 ten laste van het begrotingsresultaat voor 2023 en verder te brengen; 3. De financiële consequenties te verwerken in de 4e begrotingswijziging 2023.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Schiermonnikoog, de secretaris,

de burgemeester,

R. Thedinga

I. van Gent