Presentatie definitief Duurzaam betaalbare koopwoningen.pdf

PRESENTATIE DUURZAAM BETAALBARE KOOPWONINGEN Een nieuw concept voor langdurige betaalbaarheid op Schiermonnikoog

EXPERIENCE ADVIES EN MANAGEMENT VOOR RUIMTELIJKE PROJECTEN In opdracht van Gemeente Schiermonnikoog in samenwerking met het Expertteam Woningbouw RVO Presentatie op 17 januari 2023

1. De vraag en de opdracht 2. Het Maassluise model voor langdurige betaalbaarheid 3. Toepassing op Schiermonnikoog in plan Oost 4. Eerste conclusies en advies

Vraag en opdracht • Huisvesting voor eilanders met lage- en middeninkomens • Woningbouwlocatie Oost

1 vraag en opdracht

Doelgroep • Economisch en maatschappelijk gebonden aan Schiermonnikoog • Stellen en jonge gezinnen • Personeel in dienstverlening: horeca detailhandel • Vaak inkomen beneden modaal

1 vraag en opdracht

Voorwaarden • Alleen economisch en maatschappelijk gebonden • Geen recreatieve verhuur • Anti-speculatie • Eigen bewoning

1 vraag en opdracht

Langdurig betaalbaar • De woningen moeten betaalbaar zijn en • betaalbaar blijven Vragen: Zijn er constructies voor langdurige betaalbare woningen Wat zijn mogelijkheden en risico’s

1 vraag en opdracht

Onderzoeksopdracht • In samenwerking met Expertteam Woningbouw RVO Min BZK • Opdracht aan lid expertteam G. van Evert (specialist betaalbaarheid)

• Antwoord op de vraag naar nieuwbouw koopwoningen voor lage en middeninkomens vanaf modaal ca € 39.000 op locatie Oost • Is het in ontwikkeling zijnde Maassluise model voor duurzaam betaalbare koopwoningen ook toepasbaar op Schiermonnikoog? 1 vraag en opdracht

Extreme wijzigingen sinds start in maart 2022 • 24 februari start Oekraïne –oorlog • Stijging bouwkosten • Stijging hypotheekrente van 1,8% tot 4 % • Stijging energiekosten • Inflatie en loonstijging • Aanpassing leennormen 2023 NIBUD en Nationale Hypotheekgarantie

Tot medio 2022 enkele malen advies aangepast 1 vraag en opdracht

Duurzaam betaalbaar : Maassluise model Nieuw model in ontwikkeling Antwoord op twee problemen • Betaalbaar bij aanvang

• Langdurig betaalbaar

2 Maassluise model

Starters met een inkomen van modaal tot 1,5 * modaal vallen tussen wal en schip Inkomen < 39.000

> 39.000 < 55.000 modaal-1,5 modaal

Inkomen > 55.000

Koop

Sociale huur

Koop

Maak voor starters met een inkomen van modaal tot 1,5 * modaal een koopwoning langdurig betaalbaar

2 Maassluise model

PROBLEEM Kosten van de woning te hoog Financieringscapaciteit te laag

2 Maassluise model

BETAALBAAR BIJ AANVANG

2 Maassluise model

Marktwaarde Financierings capaciteit

Kosten omlaag Financieringscapaciteit omhoog

Marktwaarde

Marge op grond

“Korting”

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal

Eerste Hypotheek Grond

Grond

Kostprijs ipv marktwaarde

Marktwaarde

Marge op grond

”Korting”

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal

Grond

Kostprijs Opstal

Eerste Hypotheek

Grond Erfpachtlast

Erfpacht ipv grondeigendom

Erfpachtlast

Marge op grond

“Korting”

Starterslening Marktwaarde

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal

Grond

Kostprijs Opstal

Grond Erfpachtlast

Starterslening

Eerste Hypotheek

Erfpachtlast

Marge op grond

“Korting”

Starterslening Marktwaarde

Kostprijs Opstal

Grondwaarde

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal

Eerste Hypotheek

Grondwaarde Erfpachtlast

BETAALBAAR BIJ AANVANG Kostprijs ipv marktwaarde Erfpacht ipv grondeigendom Starterslening

Erfpachtlast

PROBLEEM Betaalbaar bij aanvang

≠ Langdurig betaalbaar

2 Maassluise model

OPLOSSING • Doorgeven “korting” aan opvolgende koper

2 Maassluise model

Bij verkoop incasseren meerwaarde korting ? Winst op grond

8%

Marge op grond

Marktwaarde

“Korting” 8%

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde

Grondwaarde 18%

Marktwaarde

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde 18%

2 Maassluise model

Bij verkoop incasseren meerwaarde korting ? Winst 8%

Marge

Marktwaarde

“Korting” 8%

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde

Grondwaarde 18%

Marktwaarde

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde 18%

Bij verkoop doorgeven korting !

Marge

Marktwaarde

“Korting” 8%

“Korting” 8%

Kostprijs Opstal

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde

Grondwaarde 18%

Marktwaarde

Kostprijs Opstal 74%

Grondwaarde 18%

Maassluise model • In ontwikkeling • Goed overleg met belastingdienst • maar nog wel belangrijk detail in discussie. Uitspraak eind januari • Fiscale grens is aangepast van 240.000 kostprijs naar NHG grens

• Na akkoord belastingdienst toets bij NHG • naar verwachting geen problemen

• Verwachting : Operationeel zomer 2023 • Als onverhoopt niet mogelijk wordt is er een alternatief 2 Maassluise model

3 Toepassing op Schier

3 Toepassing op Schier

De geformuleerde verkaveling maakt betaalbaar bouwen onmogelijk • Vrijstaande woningen vanaf circa € 700.000 • Twee onder een kap vanaf circa € 400.000- 450.000

• Benodigd huishoudinkomen vanaf € 115.000 voor vrijstaand • Vanaf € 70.000 voor twee-onder- een- kap • maar een modaal inkomen is ca € 39.000 • Alleen met rijenwoningen kansen voor betaalbaarheid 3 Toepassing op Schier

3 Toepassing op Schier

Scenario 1 Alleen rijenwoningen 12 tussenwoningen 8 eindwoningen

3 Toepassing op Schier

Betaalbaar bouwen is nu extra moeilijk ook met alleen rijenwoningen • Hoge stijging bouwkosten + 16% • Bouwen op Schiermonnikoog extra kosten, weinig concurrentie • Hoge stijging hypotheekrente van 1,6% naar 3,5% • Gevolg tussenwoning bereikbaar vanaf € 44.500 • Hoge starterslening € 54.147 bereikbaar met inkomen scenario 1 alleen betaalbaar

typologie

12 tussenwoning in rij 8 eindwoning in rij

vanaf incl starterslening 44.500 58.000

woning

kostprijs/ vanaf excl marktwaarde starterslening 57.000 294.438 66.000 363.429

max starterslening

54.147 54.147

Tussenconclusie deze zomer Bouwen op Schiermonnikoog is duur Onder de huidige omstandigheden: De rijenwoningen zijn niet betaalbaar voor een modaal inkomen van € 39.000- 40.000 (recente verwachting 2023)

Vraag Is het mogelijk met enkele duurdere koopwoningen de rijenwoningen betaalbaar te maken voor een modaal inkomen? Onderzocht → scenario 2

3 Toepassing op Schier

Scenario 2 rijenwoningen & middelduur 9 tussenwoningen 6 eindwoningen 4 twee-kap woningen

3 Toepassing op Schier

Betaalbaar bouwen kan als middeldure twee-onder–kap woningen betaalbare rijenwoningen mogelijk maken • Vier middeldure twee –onder- een-kap koopwoningen op kavels van circa 250 m2 prijsniveau circa € 525.000 • Driemaal een rij rijenwoningen totaal 15 • Gevolg tussenwoning bereikbaar vanaf 39.000 • Starterslening € 41.000 scenario 2B combi betaalbaar met duur 19 woningen

bereikbaar met inkomen typologie

9 tussenwoning in rij 6 eindwoning in rij 4 twee kap

vanaf incl starterslening 39.000 55.000

vanaf excl starterslening 48.000 62.500 83.000

woning kostprijs/

max starterslening

marktwaarde 254.000 330.000 525.000

41.000 41.000 0

Marktwaarde 400.000

Marge op grond 146.000

“korting” Verschil 37%

Kostprijs Opstal 213.000

Kostprijs Opstal 53%

Grondwaarde 41.000

Grondwaarde 10%

BETAALBAAR BIJ AANVANG Kostprijs en grondwaarde actuele opgave 3 Toepassing op Schier

Marge op grond 146.000

Marktwaarde 400.000

Verschil 37%

Kostprijs Opstal 213.000

Kostprijs Opstal 53%

Grondwaarde 41.000

Grondwaarde 10%

Erfpacht 2% Hypotheekrente 3,5% Starterslening € 41.000 Inkomen vanaf € 39.000

Starterslening 41.000

Kostprijs Opstal

Eerste Hypotheek 179.000

Erfpachtlast

Erfpachtlast

3 Toepassing op Schier

Betaalbaarheid met scenario 2 • Actuele hypotheekrente 3,5% • Tussenwoning met starterslening bereikbaar voor de doelgroep vanaf € 39.000 tot € 48.000 • Starterslening benodigd voor maximaal € 41.000 per huishouden • Starterslening inkomensafhankelijk, op termijn budgettair neutraal • Eindwoning met zelfde starterslening bereikbaar vanaf € 55.000 tot € 62.500 • Voorwaarde bereidheid bouwer tot project.

3 Toepassing op Schier

Eerste conclusies • Betaalbaar bouwen is erg moeilijk op Schiermonnikoog • Onderzoek steun Ministerie • Onderzoek bouwstroom Waddeneilanden

• Betaalbaar bouwen kan met aangepaste verkaveling scenario 2 combinatie middeldure koop en betaalbare rijenwoningen • Voorwaarden • Bereidheid aannemer • Toepassen erfpacht • Hanteren starterslening 4 Eerste4conclusies Eerste conclusies en advies

Vervolg eerste conclusies • De marktwaarde van de woningen is bij oplevering veel hoger dan de koopprijs • Marktwaarde ca 400.000 tov koopprijs ca 254.000

• Een regeling voor duurzame betaalbare koop is zeer gewenst zodat de woning ook voor opvolgende kopers betaalbaar is. • Het Maassluise model maakt dat mogelijk maar is nog niet goedgekeurd • Als de goedkeuring onverhoopt niet komt kan een variant worden uitgewerkt 4 Eerste conclusies en advies

Advies: akties op termijn Tegen hoge bouwkosten: Bouwstroom waddeneilanden Financiële steun Ministerie

akties nu Kies scenario waarin middeldure woningen de rijenwoningen betaalbaar maken. Realiseer het plan in één fase. Zoek daar een bouwer bij met uitvraag tender/aanbesteding 4 Eerste3conclusies Toepassingenopadvies Schier