Huisvestingsverordening 2024-208 opmerkingen raadsvergadering 2.4.24 - HDJ Carrette

Huisvestingsverordening 2024-2028: opmerkingen /vragen Procedure :In het besluit wordt gemeld dat er op 23 april (oordeelsvormend) wordt besloten. Hoe verhoudt zich dit met uw BOB-systeem. Besluitvorming kan niet eerder dan in een besluitvormende raadsvergadering in mei. Daarbij komt dat deze huisvestingsverordening een theoretische looptijd heeft tot eind 2024. En er nog bezwaarschriften aangaande het nieuwe bestemmingsplan bij de RvS ter beoordeling liggen. Dus wat is de haast. Zorgvuldigheid voorop! Huisvestingsverordening : inzet van het instrumentarium door de gemeente na het aantonen van de schaarste aan woningen… Of moeten we zeggen betaalbare woningen? Goedkope en middeldure woningen: Welke WOZ waarde gelden er voor deze woningen? Prijsgrens waar een huisvestingsvergunning verplicht is wordt opgetrokken naar € 520.000. Er wordt dus verondersteld dat er in het segment tot die prijsgrens schaarste is. Maar is het reëel om te veronderstellen dat dit het segment is wat betaalbaar is voor de doelgroep? Woonvisie geeft aan dat het maximale bedrag voor een betaalbare woning op Schiermonnikoog wat bereikbaar is voor de doelgroep € 300.000 is.

Welk doel probeert men te bereiken om de prijsgrens zo op te trekken? Opkoopbescherming: Wanneer een particulier hier een huis koopt en verhuurt aan een persoon die hier ingeschreven staat in de BAG en dus economisch - maatschappelijk gebonden is, biedt dit toch een bijdrage aan de oplossing voor het woonprobleem. Hoe ziet de raad/college dit? Een particuliere koper kan zijn huis aanbieden aan iemand uit de vitale doelgroep. Kan dit? En hoe wordt dit geregeld? Een koper moet zijn huis zelf bewonen. Hoe wordt dit gecontroleerd? Inschrijving in het BAG en zijn sociale activiteiten. Hoe wordt dit laatste gecontroleerd? Wat zijn hiervoor de normen? Gevaar van inbreuk op de persoonlijke levensstijl?

Voorrangsregeling voor de vitale beroepsgroepen: onderwijzers en zorgmedewerkers. Hoe is dit te verdedigen tov personen die in andere sectoren werkzaam zijn? Zou het niet beter zijn dat die sectoren zorgen voor eigen woningen/woonverblijven? Bv door samen in plan OOST een aantal eigen woningen/appartementen te bouwen. Of huisvesting bij de nieuw te bouwen school? Inschrijving en toewijzing op de huidige manier (door het college) is in strijd met het convenant wat destijds is afgesloten met de woningcorporatie? Oplossing: Opnieuw opzetten van een onafhankelijke toewijzingscommissie of aan Woonfriesland overlaten met de afspraak dat de huizen alleen aan personen worden toegewezen die ingeschreven staan in de BAG. En dus economisch/maatschappelijk gebonden zijn aan Schiermonnikoog. Het is vreemd dat een gemeente die veel toeristische verhuur kent de wet toeristische verhuur van woonruimte niet integreert en betrekt bij de behandeling van zijn huisvestingsverordening. Hoeveel raadsleden hebben zich ondertussen in deze wet verdiept? Hoe heeft deze gemeente de recreatieve verhuur op dit moment gereguleerd? Er wordt gesproken over ons omgevingsplan. We hebben op dit moment een bestemmingsplan, wat nog bij de Raad van State behandeld wordt.

Is er een verschil in de verhouding van een huisvestingverordening met een bestemmingsplan of met een omgevingsplan? En zo ja, welk verschil? Enkele termen: Permanente bewoning: inschrijving in de BAG en het daadwerkelijk gebruik van de woning. Welke middelen heeft u om dit laatste controleren? Artikel 3: bekendmaking aanbod woonruimte. 2. Bekendmaking WOZ waarde. De vrije woningmarkt wordt op slot gezet. Het geringe aantal verkopen van woningen en de beperkte woningmarkt geeft een vertekend beeld en bepaalt op een onnatuurlijke wijze de WOZ waarden. Dit is niet terecht. Marktwerking verstoord en ook de financiële planning van de verkopers wordt benadeeld.

Artikel 7: aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning f. bij vererving of schenking: WOZ waarde van de betrekken woonruimte Krijgt een erfgenaam, die op het moment van vererving niet ingeschreven staat in het BAG een huisvestingsvergunning wanneer de WOZ waarde van de te betrekken woonruimte lager is dan € 520.000? Artikel 13 c omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Vb Personeelsverblijven. Naast huisvestingsvergunning ook een omgevingsvergunning ? Toelichting: Algemeen: Voor het bepalen van de schaarste is daarbij rekening gehouden met het aantal, in het afgelopen jaar, verkochte woningen in de gemeente. De grens van middelduur en duur ligt op 2/3 van de verkochte woningvoorraad (€ 520.000). Er zijn daarmee redenen om onevenwichtigheden als gevolg van schaarste aan woningen met regulering te bestrijden. Uitleg: Hoeveel woningen zijn er in het afgelopen jaar verkocht? Hoeveel woningen met een recreatieve bestemming zijn dat? 2/3 van dit aandeel heeft een waarde van meer dan € 520.000. Ligt dit aan de bestemming van de verkochte woningen? Dus geen realistische benadering voor woningen met een permanent woonbestemming.

Gezien de schaarste aan betaalbare woonruimte en de gevolgen van die schaarste acht de gemeente het noodzakelijk om via de Huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van vrijkomende huurwoningen en koopwoningen tot een WOZ-waarde van €520.000. Daarmee wordt bewerkstelligd dat het vrijkomende aanbod aan woonruimte wordt toegewezen aan degene die deze woonruimte het hardst nodig hebben en dat onder andere de huurprijs en oppervlakte van de woning passend is voor het huishouden dat de woonruimte in gebruik neemt. Woonvisie: € 300.000 hoogst haalbare. Dus niet passend voor de situatie op Schiermonnikoog. Op Schiermonnikoog zijn de mogelijkheden voor nieuwbouw beperkt. Doordat een groot deel van het eiland behoort tot Natura 2000 gebied en/of Nationaal Park Schiermonnikoog, zijn de uitbreidingsmogelijkheden buiten de bestaande

kern zeer klein. Dit betekent dat woningbouw vooral op inbreidingslocaties moet plaatsvinden. Momenteel zijn er vijf inbreidingslocaties in beeld. Op deze locaties kunnen mogelijk tot 2030 in totaal ongeveer 50 nieuwe woningen gebouwd worden. Graag een realistische onderbouwing, planning en verdeling over het aantal woningen per inbreidingslocatie. Onttrekkingsvergunning Van onttrekking van een woonruimte aan de woonruimtevoorraad is sprake indien de betreffende woonruimte door een handeling niet langer geschikt of bestemd is voor permanente bewoning. Daar kan bijvoorbeeld sprake van zijn indien de woonruimte wordt gesloopt, maar ook indien de woonruimte niet feitelijk wordt bewoond, bijvoorbeeld omdat de woonruimte voor andere (zakelijke) doeleinden wordt gebruikt. Voor alle gevallen van onttrekking van woonruimte is een onttrekkingsvergunning vereist. Slechts in uitzonderlijke gevallen wordt een vergunning verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte ten behoeve van een niet-woonfunctie. Ook voor het toeristisch gebruik (geheel of gedeeltelijke onttrekking) moet er dus een onttrekkingsvergunning zijn. In het nieuwe bestemmingsplan zijn er bepalingen opgenomen voor een aantal gevallen van gehele of gedeeltelijke onttrekking van de bestemming wonen.

Deze gevallen krijgen dus nu ook een onttrekkingsvergunning vanuit de huisvestingsverordening? Omzettingsvergunning: Geldt dus voor personeelsverblijven. Wat zijn de voorschriften die hieraan verbonden zijn? Opkoopbescherming: Omzetting van goedkope en middeldure koopwoning in een huurwoning. Welke WOZ waarde geldt er respectievelijk voor goedkope en middeldure woningen en welke huur passen hier respectievelijk bij? Sociale huur: € 808,06 -€ 879,66 Middenhuur (vrije sector 136 - 187 punten): € 1026,71 per maand

Op grond van de Huisvestingswet kan onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woonen leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand. Voorheen was dit belang in de Huisvestingsverordening van de gemeente Schiermonnikoog opgenomen. De beoordeling of sprake is van een geordend woon- en leefmilieu wordt nu echter gezien als een afweging die enkel via het ruimtelijk spoor, het omgevingsplan, dient plaats te vinden. In deze Huisvestingsverordening is deze weigeringgrond daarom niet meer opgenomen. Hiermee wordt voorkomen dat er onduidelijkheid bestaat over de juridische grondslag en reikwijdte van vergunningplichten. Bv bij personeelsverblijven. Daarom moeten de voorwaarden in de omgevingsvergunning opnieuw bekeken worden. Hier wordt op dit moment onvoldoende / weinig aandacht geschonken aan het effect van dergelijke bewoning op de omgeving! Artikel 29: Intrekking oude verordening en overgangsrecht In de huisvestingsverordening 2020-2024: artikel 32 Verwijzing van de besluiten in het kader van de huisvestingsverordening 2011, 2015 en 2019 aangaande de “tweede woninglijst”blijven onverminderd van kracht.

Dit betekent dat de woningen genoemd in deze lijst zowel permanent als recreatief mogen worden gebruikt. Deze verwijzing is verdwenen. Welke reden? HDJ Carrette