bijl. 3. Stec Groep 22.411 Bijlagenrapport woonvisie gemeente Schiermonnikoog_31 januari
Tekst van het document
Bijlagenrapport woonvisie Woonvisie met nieuwe horizon voor wonen en zorg in 2024-2029 31 januari 2024
2
Bijlagenrapport woonvisie
Inhoudsopgave 1.
Resultaten woonbehoefte enquête
3
2.
Analyse woningzoekendelijst
15
3.
Toelichting instrumentarium
17
3.1 3.2 3.3 3.4
18 19 20 21
Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Woningbouwcategorieën opnemen in bestemmingsplan KoopGarant Doorstroming
3
Bijlagenrapport woonvisie
1. Resultaten woonbehoefte enquête Technische verantwoording enquêteresultaten De enquête is door middel van (meerdere) berichten in de lokale nieuwsbrief, op de gemeentelijke website en via sociale media onder de aandacht gebracht bij de inwoners van Schiermonnikoog. Hiervan hebben 120 inwoners van Schiermonnikoog gebruik gemaakt (12% van het totaal aantal inwoners). Daarnaast hebben nog eens 35 respondenten uit andere gemeenten de enquête ingevuld. Zij geven allemaal aan graag op Schiermonnikoog te willen (komen) wonen. De respons van de enquête is daarmee niet representatief voor de hele gemeente. We gebruiken de uitkomsten van enquête ook niet als zodanig. We benoemen telkens juist welke specifieke wensen er zijn. In deze bijlage zijn per vraag de resultaten weergegeven. Achter de titel van de figuur is telkens aangegeven door hoeveel personen de vraag is beantwoord (N=…). Niet alle vragen zijn aan alle respondenten gesteld. Zo is bijvoorbeeld logischerwijs alleen aan huurders gevraagd wat hun maandelijkse huurprijs is, en is alleen aan huishoudens die aangeven binnen vijf jaar te willen verhuizen gevraagd wat hun woonwensen voor de toekomstige woning zijn.
Leeftijd, type huishouden en inkomen respondenten
1%
4%
Wat is uw leeftijd? (N=154) 12%
11%
13%
23%
3%
24
21%
15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder
Hoe ziet uw huishouden eruit? (N=154) Ik woon alleen met kind of kinderen 22% 37%
38%
Ik woon alleen zonder kind of kinderen Ik woon samen met partner zonder kind of kinderen Ik woon samen met partner, met kind of kinderen
4
Bijlagenrapport woonvisie
Wat is het totale bruto jaarinkomen van uw huishouden? (N=152) 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Minder dan € € 20.000 tot € € 30.000 tot € € 45.000 tot € Meer dan € 20.000 per jaar 30.000 per jaar 45.000 per jaar 56.000 per jaar 56.000 per jaar
Weet ik niet Zeg ik liever niet
Huidige woonsituatie respondenten: 93% woont in gemeente Schiermonnikoog
In welk soort woning woont u? (N=137) 60 50 40 30 20 10 0
5
Bijlagenrapport woonvisie
Wat is de eigendomsvorm van uw woning? (N=139) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Huurwoning van woningcorporatie
Koopwoning
Particuliere huurwoning
Hoeveel kale huur betaalt u per maand? (N=55) 25 20 15 10 5 0
Minder dan € 450
€ 450 tot 650
€ 650 tot 695
€ 695 tot € 810
€ 810 tot € 1.000
Wat is de waarde van uw huidige woning? (N=79) 25 20 15 10 5 0
Minder dan € € 300.000 tot € € 400.000 tot € € 500.000 tot € € 600.000 tot € 300.000 400.000 500.000 600.000 800.000
€ 800.000 of meer
Weet niet / geen antwoord
6
Bijlagenrapport woonvisie
Tevredenheid over woning en locatie
Bij mijn huidige woning hecht ik vooral waarde aan... (N=143) Wonen in de nabijheid van vrienden en familie Huisarts en fysiotherapeut in de omgeving Wonen in de buurt van voorzieningen (zoals de supermarkt) Betaalbaarheid van mijn woning De buitenruimte van mijn woning De ruimte in mijn woning (oppervlakte, aantal kamers) Een comfortabele woning (fijne keuken en badkamer, goede verwarming/ventilatiemogelijkheden, enzovoort)
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
Zou u iets willen veranderen aan uw huidige woning? (N=140) Nee, ik ben tevreden (mijn woning hoeft ook niet te worden aangepast)
49
Ja, ik wil mijn woning verduurzamen
34
Ja, ik wil mijn huis levensloopgeschikt maken (bijvoorbeeld door installeren traplift en/of drempels verlagen)
3
Ja, graag zou ik binnen 5 jaar verhuizen naar een andere woning.
43
Ja, graag zou ik binnen 5 jaar verhuizen naar een andere woning, dit lukt mij alleen niet/ik zie hier teveel tegenop
11 0
10
20
30
40
50
60
7
Bijlagenrapport woonvisie
Waarom kunt u niet verhuizen? (N=11) De verhuiskosten zijn te hoog 9%
9% 18%
Ik zie op tegen de verhuizing zelf en heb hier hulp bij nodig Ik wil/moet verhuizen naar een woning waar intensievere zorg verleend kan worden, maar dit aanbod is er niet op het eiland Ik kan geen hogere huur/hypotheek betalen
64% Er is geen geschikt aanbod
Verhuiswensen: 97% van de respondenten wil op Schiermonnikoog (blijven) wonen
Welke woningkenmerken zorgen ervoor dat u op korte termijn wil verhuizen? (N=54) Overig Geen, ik ben tevreden over mijn woning Ik wil een kleinere buitenruimte (tuin/balkon) Ik wil een grotere buitenruimte (tuin/balkon) Ik wil een duurzamere woning Ik wil kleiner wonen Ik wil groter wonen Ik heb (in de toekomst) zorg nodig Ik wil een levensloopbestendige woning (U kunt hier blijven wonen, ook als u zorgbehoevend bent).
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
8
Bijlagenrapport woonvisie
Welke persoonlijke omstandigheden zorgen ervoor dat u op korte termijn wilt verhuizen? (N=53) Verandering in werk en inkomen 17%
22%
Verandering in gezinssamenstelling 13%
31%
17%
Beperking van (fysieke) mobiliteit Geen, ik wil niet verhuizen door mijn persoonlijke omstandigheden Overig
Hoe ziet uw huishouden er naar verwachting uit na de verhuizing? (N=52) Ik woon alleen, zonder kind of kinderen
33%
36%
Ik woon samen met partner zonder kind of kinderen
Ik woon samen met partner, met kind of kinderen 31%
Naar welk soort woning zou u willen verhuizen? (N=42) Appartement met lift 3% 26%
38%
Gelijkvloers met bad- en slaapkamer op begane grond Rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) Twee-onder-1-kapwoning
19% 14%
Vrijstaande woning
9
Bijlagenrapport woonvisie
Wilt u graag verhuizen naar een huurwoning of een koopwoning? (N=50) Sociale huurwoning (tot € 810,- per maand)
38%
Een middenhuurwoning (van € 810 tot € zo'n € 1.000 per maand Vrijesector huurwoning (vanaf zo'n € 1.000,- per maand)
54%
6% 2%
Koopwoning
Hoeveel wilt u maximaal betalen voor uw toekomstige woning? (N=36) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Minder dan € 300.000 € 300.000 tot € 400.000€ 400.000 tot € 500.000
€ 800.000 of meer
Weet ik niet / geen antwoord
Betaalbaarheid Over het algemeen hebben de inwoners van Schiermonnikoog een realistisch beeld van de (on)mogelijkheden die ze hebben op de woningmarkt in relatie tot hun inkomen. De respondenten die aangeven een sociale huurwoning te willen betrekken, hebben een maximaal huishoudensinkomen van € 45.000 per jaar. Van deze groep heeft het overgrote deel een gezamenlijk huishoudensinkomen van maximaal € 30.000 per jaar. De groep die aangeeft een koopwoning te willen betrekken bij verhuizing is wat gemêleerder, al ligt hierbij het zwaartepunt bij huishoudens met een jaarlijks huishoudensinkomen van € 45.000 of meer. Van degenen die aangeven een woning met een waarde van € 400.000 of meer te willen betrekken, heeft het gros een jaarlijks inkomen van meer dan € 56.000. Woningtype Wat betreft woningtypen zien we dat met name oudere huishoudens interesse tonen in een gelijkvloerse woning met bad- en slaapkamer op de begane grond. Veel van deze huishoudens wonen nu in een reguliere grondgebonden woning (vrijstaand, tweekapper of rijwoning). Jongere huishoudens (zowel met als zonder kinderen) hebben overwegend een voorkeur voor een reguliere grondgebonden woning.
De hogere inkomens zouden hierbij het liefst de stap maken naar een vrijstaande woning, terwijl de lagere inkomens inzien dat dit voor hen op de korte termijn niet realistisch is en zichzelf eerder zien wonen in een grondgebonden rijwoning.
10
Bijlagenrapport woonvisie
Wat voor buitenruimte wilt u bij uw toekomstige woning? (N=46) Een groot balkon/dakterras 7%
4% Een klein balkon/dakterras
43% Een klein tuintje 46% Een ruime tuin
Zou u bij verhuizing geïnteresseerd zijn in een van de onderstaande innovatieve woonvormen? (N=47) Zelfbouwwoning 12%
Tiny house
27%
Collectieve woonvorm (groepswonen)
26%
Building with nature 11%
24% Nee
In hoeverre verwacht/ervaart uw belemmeringen bij het zoeken naar een nieuwe woning? (N=49) Ik krijg mijn huidige woning niet /moeizaam verkocht Ik ben op zoek naar een levensloopbestendige woning en dat is weinig beschikbaar Ik ben op zoek naar nieuwbouw en dat is weinig beschikbaar De woningen zijn er wel maar niet op juiste locatie Het type woning dat ik zoek is niet beschikbaar Het type woning dat ik zoek is niet betaalbaar 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
11
Bijlagenrapport woonvisie
Welke factoren spelen voor u in meer of mindere mate bij uw woningkeuze? (N=49) De ligging (directe omgeving/buurt waarin de woning ligt) Levensloopbestendigheid woning (gelijkvloers) Buitenruimte (grootte van tuin/balkon) Woonruimte (aantal kamers (meer of minder kamers / woonoppervlakte) Prijs van de woning 0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
3,00
3,50
4,00
Op welk punt zou u bereid zijn consessies te doen? (N=49) De ligging: ik ben bereid het eiland te verlaten als het geschikte woningaanbod ontbreekt Levensloopbestendigheid woning (gelijkvloers) Buitenruimte (kleinere of grotere tuin / balkon dan vooraf bedacht) Woonruimte (minder of meer kamers / woonoppervlakte dan vooraf bedacht) Prijs van de woning (meer betalen dan vooraf bedacht) 0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
Nieuwbouwproject Oost: 79% van de verhuisgeneigde respondenten geeft aan interesse te hebben in een nieuwbouwwoning in project Oost
12
Bijlagenrapport woonvisie
In welk woningtype zou u geïnteresseerd zijn? (N=41) Overig Gelijkvloers met bad- en slaapkamer op begane grond Rijwoning (tussenwoning of hoekwoning) Twee-onder-1-kapwoning Vrijstaande woning 0
5
10
15
20
25
30
Onder welke voorwaarden zou u geïnteresseerd zijn in een middenhuurwoning op Oost (met een maandelijkse kale huurprijs van € 810 tot zo'n € 1.000) in plaats van een sociale huurwoning (met een huurprijs tot € 810)? (N=42) 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Als de middenhuurwoning meer slaapkamers heeft
Als de middenhuurwoning een grotere tuin heeft
Als de Ik zal niet middenhuurwoning geïnteresseerd zijn in een hoger een afwerkingsniveau heeft middenhuurwoning
Overig
In het geval dat er koopwoningen worden gerealiseerd: zou u geïnteresseerd zijn in een erfpachtconstructie (gericht op het betaalbaar houden van koopwoningen) waarbij de gemeente eigenaar blijft van de grond onder de woning en meedeelt in de waardeontwikk 15%
47%
Ja Misschien
38%
Nee
13
Bijlagenrapport woonvisie
Wonen en zorg: 63% van de respondenten geeft aan op het eiland te willen blijven wonen ook als dit betekent dat de benodigde zorg niet optimaal verleend kan worden.
Maakt u nu gebruik van zorgvoorzieningen of verwacht u binnen 10 jaar meer zorg nodig te hebben? (N=136) Nee, ik verwacht geen zorg nodig te hebben binnen 10 jaar
2% 9%
Ja, voor lichamelijke klachten
11%
Ja, voor psychische klachten
3%
50%
Ja, voor geheugenklachten (o.a. dementie) Ik voel me eenzaam (al dan niet in combinatie met zorggebruik)
25%
Overig
Welke zorgvoorzieningen mist u op het eiland? (N=109) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
Ergotherapie
Psychologie
Psychiatrie
Dagbesteding
Orthodontie
Radiologie (röntgenfoto's laten maken)
Overig
14
Bijlagenrapport woonvisie
Heeft u weleens afgezien / ziet u wel eens af van zorg terwijl u dit wel nodig heeft? Zo ja, waarom? (N=130) Ja, vanwege de kosten van de reis naar de zorgvoorziening op het vasteland
12% 16%
Ja, vanwege logistieke beperkingen om te komen tot de zorg op het vasteland
72% Nee, dit heb ik nog nooit gedaan
Stel, u hebt in de toekomst zorg nodig, hoe zou u dan het liefst willen wonen (indien de mogelijkheid er is)? (N=131) In een verpleeghuis op het vasteland In een verpleeghuis op het eiland In de woning van mijn familie / mantelzorger In een woning in de buurt van mijn familie / mantelzorger In een andere woning in een woongemeenschap (groepswonen / knarrenhof) In een beschutte of beschermde woonvorm (woning met mogelijkheid om zorg te krijgen) In een andere woning, rollator toegankelijk In mijn huidige woning, met aanpassingen (bijvoorbeeld een traplift) Mijn woning is al geschikt voor als ik meer zorg nodig heb 0
5
10
15
20
25
30
15
Bijlagenrapport woonvisie
2. Analyse woningzoekendelijst Om een totaal beeld te krijgen van de woonwensen van de inwoners van Schiermonnikoog wordt gebruik gemaakt van meerdere databronnen. Voor het meeste actuele beeld is er voor gekozen een enquête uit te voeren (zie bijlage 1). Op deze manier hebben we een totaalbeeld gekregen van niet alleen de vraag naar huurwoningen, maar ook koopwoningen. Ook hebben we met de enquête de mogelijkheid gecreëerd om dieper in te gaan op eventuele woonwensen. De lijst woningzoekenden is een andere databron. Deze levert op het gebied van woonwensen een vergelijkbaar beeld op. Hieronder is een korte analyse van de woningzoekendenlijst gemaakt (peildatum januari 2024). In totaal zijn er 122 woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding Er zijn 122 woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding. Daarnaast zijn er nog 45 woningzoekenden zonder economische of maatschappelijke binding. Onderstaande analyse is gemaakt op basis van de 122 ingeschreven woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding. Hiervan zijn 34 personen langer dan 3 jaar ingeschreven.
Figuur 1: Onderscheid naar leeftijd Leeftijd
Aantal
… waarvan inschrijftijd langer dan 3 jaar
Jonger dan 35 jaar
54 (44%)
10
35 tot 50 jaar
24 (20%)
5
50 tot 65 jaar
27 (22%)
11
65 jaar of ouder
16 (13%)
8
1 (1%)
-
122 (100%)
34
Onbekend Totaal
Bron: Woningzoekendelijst gemeente Schiermonnikoog, januari 2024.
Figuur 2: Onderscheid naar huishoudenstype Huishoudenstype
Aantal
… met inschrijftijd langer dan 3 jaar
Eenpersoonshuishoudens
81 (66%)
24
Tweepersoonshuishoudens
31 (25%)
8
Meerpersoonshuishoudens
10 (8%)
2
122 (100%)
34
Totaal
Bron: Woningzoekendelijst gemeente Schiermonnikoog, januari 2024.
16
Bijlagenrapport woonvisie
Figuur 3: Onderscheid naar woningtype Aantal
Type woning
Wens naar type huishouden
Kleine woning 1
53 (43%)
Seniorenwoning 2
20 (16%)
Waarvan alle 55+
Kleine gezinswoning 3
33 (27%)
Waarvan 12 eenpersoonshuishoudens
Grote gezinswoning 4
16 (13%)
Waarvan 10 meerpersoonshuishoudens
Totaal
122 (100%)
Bron: Woningzoekendelijst gemeente Schiermonnikoog, januari 2024.
Leeftijd woningzoekenden (economisch/maatschappelijk gebonden) 2018
2021
Samenstelling woningzoekenden (economisch/maatschappelijk gebonden) 2018
2024
40 20 65-50 jaar
0
Meerpersoons
50-35
Woningtype woningzoekenden (economisch/maatschappelijk gebonden) 2018
2021
2024
Klein 80 60 40 Grote gezins
20 0
Senioren
Gezins 1
Woning met woonkamer/keuken en minstens één aparte, volwaardige slaapkamer.
2
Woning met maximaal twee slaapkamers waarvan minstens één op de begane grond, toilet en douchegelegenheid op de begane grond. 3 Woning met woonkamer/keuken met minstens twee aparte slaapkamers. 4
2024
Eenpersoons 100 80 60 40 20 0
65+ jaar 60
35- jaar
2021
Woning met woonkamer/keuken met minstens drie aparte slaapkamers.
Tweepersoons
Bijlagenrapport woonvisie
3. Toelichting instrumentarium Er zijn meerdere instrumenten beschikbaar voor (1) het bouwen van betaalbare woning en (2) het betaalbaar houden van deze woningen. In onderstaande schema’s zijn voor beide doelen de mogelijk instrumenten uiteengezet. De kleuren (groen, oranje, rood) geven de mate van effectiviteit weer. Alle instrumenten kosten capaciteit en geld. Aan het inzetten van instrumenten zit dus een grens. Het is daarom belangrijk te kiezen voor de instrumenten die het meest bijdragen aan de gemeentelijke doelen.
Figuur 4: Mogelijk instrumenten voor betaalbaar bouwen
Bron: Stec Groep, 2023.
Figuur 5: Mogelijk instrumenten voor betaalbaar houden
Bron: Stec Groep, 2023.
17
18
Bijlagenrapport woonvisie
3.1 Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Een instrument dat gemeenten kunnen inzetten om betaalbare woningen te stimuleren zijn bestemmingsplanrestricties. De effectiviteit van dit instrument is sterk. Specifiek kunnen gemeenten restricties stellen aan de uit- en opbouwmogelijkheden van een woning. Bestemmingsplan-technisch is dan geregeld dat de woningeigenaar geen uitbouwen en/of erkers kan aanbrengen. Ook kunnen de uiterste bebouwingsgrenzen en bouwhoogte worden beperkt. Hierdoor blijft de uitbreidingsmogelijkheid van het woonoppervlak en de daarmee gepaard gaande waardestijging van een woning beperkt. Dit voorkomt een snelle ontstijging van het lage en middensegment door realisatie van een uit- of aanbouw.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
•
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen (paraplu)bestemmingsplan vereist. Procedure duurt minimaal 20 weken.
Financieel
Kosten voor het opstellen van het (paraplu)bestemmingsplan.
Capaciteit
Opstellen, controleren en vaststellen (paraplu)bestemmingsplan. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning.
Ontwerpkeuzes, zoals rug-aan-rug woningen of kwadrantwoningen die uitbouwen fysiek mogelijk maken.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten en ongewenste neveneffecten
•
•
Staat noodzakelijke aanpassing van woning in de weg bij veranderende woonvraag, zoals gezinsuitbreiding.
•
In de bestaande voorraad komt er veel bij kijken omdat bestemmingsplanwijziging nodig is (wat kan leiden tot planschade), dit ligt dan ook minder voor de hand.
•
Sturingsmogelijkheid ontbreekt in beginsel voor vergunningsvrije maatregelen in het bestemmingsplan.
Betaalbare koopwoningen worden langer in het segment behouden. Het instrument voorkomt dat de woningen een snelle prijsstijging doormaken door uitbreiden van het woonoppervlak.
Bijlagenrapport woonvisie
3.2 Woningbouwcategorieën opnemen in bestemmingsplan Gemeenten kunnen bepaalde doelgroepen extra bedienen (of beschermen). Dit gebeurt via een drietrapsrakket aan maatregelen: 1 De woonvisie biedt ambitie en visie op percentages woningbouwcategorieën; 2 De doelgroepenverordening bevat een definiëring van de woningbouwcategorieën; 3 Het bestemmingsplan bekrachtigt woningbouwcategorieën middels percentages. Allereerst moet de onderbouwing voor het bedienen of beschermen van specifieke doelgroepen vastgelegd worden in de gemeentelijke woonvisie. Vervolgens wordt de geldigheid van de woningbouwcategorieën bepaald door een definiëring ervan in een doelgroepenverordening. De woningbouwcategorieën die gemeenten mogen hanteren zijn nader bepaald in het Bro. Het gaat om de categorieën: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middenhuurwoningen en (kavels voor) particulier opdrachtgeverschap. De precieze definitie van deze woningbouwcategorieën formuleert de gemeente zelf. De doelgroepenverordening kan verder de doelgroep, prijzen en instandhoudingstermijnen regelen. Tot slot worden de percentages in de woningbouwcategorieën verankerd in het bestemmingsplan.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: ook gemeente)
Alternatief
Vereveningsfonds als alternatief of aanvulling.
Impact
Toelichting
Juridisch
•
Op- en vaststellen doelgroepenverordening. Vereist tijd als gemeente deze nog niet heeft, anders herzien.
•
Vaststellen (paraplu)bestemmingsplan vereist. Procedure duurt ongeveer 20 weken.
Financieel
Kosten voor opstellen bestemmingsplan en het opstellen van de doelgroepenverordening.
Capaciteit
Opstellen, controleren en vaststellen van de doelgroepenverordening en het bestemmingsplan. Na vaststelling inzet nodig voor beoordeling principeverzoeken en aanvragen omgevingsvergunning bij afwijken van het bestemmingsplan.
19
20
Bijlagenrapport woonvisie
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
•
Ook wanneer gemeente zelf geen grond heeft in gebied kan gemeenten hiermee effectief sturen op het aandeel betaalbare woningen in een gebied. Geeft gemeente een middel om (nieuwe) woningen voor lage en middensegment beschikbaar te houden. Moet minimaal xaantal jaar zo beschikbaar blijven (ter aanvulling op bepalingen in het bestemmingsplan).
•
Inflexibel. Wanneer aanpassingen nodig zijn in het programma met een andere verdeling tussen woningmarktsegmenten is al snel wijziging van het bestemmingsplan nodig. Vooral voor nieuwbouwontwikkelingen waar een nieuw bestemmingsplan nodig is heeft dit effect. In bestaande situaties achteraf ingrijpen ligt niet voor de hand.
3.3 KoopGarant Bij KoopGarant biedt de verkopende partij een woning aan met korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting en de terugkoopgarantie vraagt de verkoper een deel van de toegenomen waarde van het huis. In principe is het arrangement ontwikkeld voor corporaties, maar ook gemeenten of provincies kunnen gebruik maken van de KoopGarant. De koper en verkoper delen in de waardeontwikkeling bij verkoop. Dit proces vindt herhaaldelijk plaats zodat de woning steeds weer als middeldure koopwoning kan worden aangeboden. Een zelfbewoningsplicht zorgt ervoor dat de woning niet wordt verhuurd.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Bij uitvoering door woningcorporaties (van oudsher) en projectontwikkelaars. Gemeente Ede werkt momenteel aan een opzet van een gemeentelijke KoopGarant regeling.
Alternatief
•
Starterslening.
•
Net als bij KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aan bieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen verwerven.
Impact
Toelichting
Juridisch
Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in een doelgroepenverordening.
Financieel
De oprichting van een gemeentelijk KoopGarantfonds om woningen op te kopen drukt op investeringscapaciteit en vraagt om ambtelijke capaciteit. Het is mogelijk om uit te besteden aan Stichting Opmaat, hier zitten kosten aan verbonden. Ook is het mogelijk dat de gemeente anterieur met ontwikkelaars afspreekt dat ze woningen tegen een bepaalde prijs aan de gemeente overdraagt die de woning vervolgens met een KoopGarant regeling aan de bewoner levert. Zo heeft de gemeente geen kosten anders dan de transactiekosten.
Capaciteit
Capaciteit voor het oprichten van een gemeentelijk KoopGarantfonds. Tijd en mensen voor andere zaken zoals 1) het maken van afspraken met ontwikkelaars en corporaties, 2) monitoring en handhaving van een kwalitatieve verplichting
21
Bijlagenrapport woonvisie
met betrekking tot de zelfbewoningsplicht en 3) een goede validatie van taxatierapporten om onenigheid over waardeontwikkeling te voorkomen.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
•
•
•
• • •
Vanwege de terugkoopgarantie mogelijk om de woningen voor het middeldure koopsegment beschikbaar of betaalbaar te houden. Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten wat bijdraagt aan woningbezit voor de doelgroep. Het KoopGarantfonds geeft gemeenten de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aal de toewijzing van woningen aan specifieke doelgroepen waardoor de doorstroming wordt gewaarborgd. Als eigenaar van de grond behoudt een gemeente zeggenschap. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en waardeontwikkeling. Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper.
• •
•
Gemeente moet zelf een fonds oprichten voor de KoopGarantwoningen. Dit drukt op de financiële capaciteit (m.u.v. de constructie zoals benoemd staat bij ‘juridische impact’). Gemeente moet de woningen langjarig kunnen terugkopen. De transactiewaarde is gebaseerd op taxatierapporten wat onenigheid kan geven bij de bepaling van de waardeontwikkeling. Erfpachtconstructies vragen veel expertise en capaciteit van de gemeente.
3.4 Doorstroming
In de zomer van 2021 heeft de gemeente Amersfoort samen met de Alliantie, Portaal en Omnia Wonen een pilot uitgevoerd gericht op doorstroming op de woningmarkt. Elf maatregelen zijn ingevoerd en getoetst op werking en behaalde resultaten (RIGO, 2022). Onder deze maatregelen vallen onder andere de inzet van wooncoaches, Van Groot Naar Beter, woonlastengewenning en een verhuispremie. Deze vier maatregelen blijken samen erg effectief om ruim wonende (vaak oudere) huurders door te laten stromen naar een kleinere sociale huurwoning. Vooral de combinatie van de maatregelen slaat aan. Huurders worden ontlast tijdens het proces. Dit begint bij begeleidende gesprekken (wooncoaches), een hogere slaagkans (Groot Naar Beter) en een beperking van financiële belemmeringen bij verhuizing (woonlastengewenning en verhuispremie). De maatregelen voorrang bij doorstromen van sociale huur naar midden- of vrijesectorhuur en koop lijken minder verhuisbewegingen opgeleverd te hebben. Evenals voorrang van sociale huurders bij doorstroming naar nieuwbouw (ook sociaal). Wel wordt aangeraden de maatregelen te handhaven. Investeringen in kosten zijn laag en natuurlijk geldt: elke doorstromer is er weer één. Belangrijk benoemd RIGO om de ingezette maatregelen voldoende bekendheid te geven. Gebruik van een maatregel volstaat bij de bekendheid ervan.
22
Bijlagenrapport woonvisie
Figuur 6: Inzet per doorstroommaatregel Doorstroommaatregel
Inspanning Laag < > Hoog
Kosten Laag < > Hoog
Effect Groot < > Klein
Inzet wooncoaches in de sociale huur Van Groot Naar Beter Woonlastengewenning De Verhuispremie Inzet wooncoach in vrije huur- en koopsector Regie op de verhuisketens Voorrang in nieuwbouw voor doorstromers uit sociale huur Voorrang in het middensegment, vrije huursector en koop Jongerencontracten
n.v.t.
onbekend
onbekend
Starterslening Bron: RIGO, 2022 ‘Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen’ Bewerkt: Stec Groep.
Bijlagenrapport woonvisie
Colofon Datum: 31 januari 2024 Projectnummer: 22.411 Opdrachtgever: Gemeente Schiermonnikoog Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Bouke Timmen, Joery Schouten en Maartje Lucassen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
23