B&W 02-01 - Raadsbrief - Intrekken beleidsregels HVV

Raadsbrief

Aan:

De gemeenteraad

Afzender:

Het college van B&W

Datum:

11 december 2025

Onderwerp:

Intrekken beleidsregels Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 - 2028

Geachte gemeenteraad, Inleiding Op 16 juli 2024 is door de gemeenteraad de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 (hierna Huisvestingsverordening) vastgesteld. Tijdens de beraadslagingen in de openbare vergaderingen en de inspraakreacties van inwoners zijn vaak zorgen geuit over de uitwerking van artikel 4 van de Huisvestingsverordening: de zogenoemde vruchteloze aanbieding. Proces Gedurende de voorbereidingen van de Huisvestingsverordening is er met de gemeenteraad gesproken over de uitwerking van de vruchteloze aanbieding. Artikel 4 van de Huisvestingsverordening en artikel 17 van de Huisvestingswet regelen de – mogelijke – vruchteloze aanbieding van woonruimte die valt binnen de reikwijdte van de Huisvestingsverordening. De leeswijzer op de Huisvestingswet 2014 vanuit het ministerie geeft extra toelichting over de vruchteloze aanbieding: De huisvestingsverordening regelt vruchteloos aanbieden In artikel 17 is bepaald dat in de huisvestingverordening een termijn wordt vastgesteld van maximaal 13 weken, waarna de huisvestingsvergunning, op voorwaarde dat de betreffende woonruimte gedurende die termijn deugdelijk en tegen een realistische prijs is aangeboden, aan iedere aanvrager moet worden verstrekt. Wat betreft koopwoningen betreft dit alleen de Waddeneilanden, voor de rest van Nederland betreft dit alleen huurwoningen.

Voor koopwoningen wordt voor realistische prijs verwezen naar de WOZ-waarde, en specifiek artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken: Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. Allereerst werd er bij de vruchteloze aanbieding dan ook uitgegaan van het aanbieden van de woonruimte voor de vastgestelde WOZ-waarde. Dit werd door raadsleden en inwoners als onredelijk gezien. Het college heeft op aandringen van de gemeenteraad nader juridisch bekeken hoe de vruchteloze aanbieding toegepast kon worden, waarbij woningeigenaren hun woonruimte voor een actuele waarde aan konden bieden. Op basis van de leeswijzer van de Huisvestingswet is geconcludeerd dat er ruimte zou zijn binnen de uitvoering van de vruchteloze aanbieding voor het vaststellen van een realistische prijs. Bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening is de werkwijze die het college toe zou passen bijgevoegd bij de stukken, onder ‘Extra uitleg Huisvestingsverordening 2024 – 2028’: In de extra uitleg behorende bij de Huisvestingsverordening 2024 – 2028 is aangegeven dat als er een significant verschil zit tussen de WOZ-waarde en de vraagprijs van de woning, de gemeente een

Raadsbrief onafhankelijke WOZ-taxateur zal inschakelen om de waarde van de woning vast te stellen. Zo kan gekeken worden of er sprake is van een vruchteloze aanbieding. Beleidsregels Huisvestingsverordening Op basis van bovenstaande informatie en conform het besluit van de gemeenteraad genomen op 16 juli 2024, is ervoor gekozen in het geval van een vruchteloze aanbieding als uitgangspunt de actuele waarde van de woning te nemen. Dat is in sommige gevallen de WOZ-waarde, maar deze weerspiegelt de realistische waarde volgens het college niet altijd voldoende, bijvoorbeeld in het geval van ongeregistreerde verbouwingen, verduurzaming of een snel veranderende woningmarkt. Het college heeft beoogd dat woningeigenaren een realistische prijs kunnen vragen voor hun woning. Hiermee werd ook gehoor gegeven aan de zorgen die werden geuit door inwoners en raadsleden. Om de toepassing van de vruchteloze aanbieding op deze wijze te verduidelijken heeft het college op 12 oktober 2024 Nadere regels (later gewijzigd naar Beleidsregels) Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 vastgesteld (hierna: beleidsregels). De beleidsregels regelen de mogelijkheid voor het inschakelen van een taxateur om een realistische en actuele waarde van de woning vast te stellen, waarvoor de woning aangeboden mag worden ten behoeve van een vruchteloze aanbieding.

Verzoek aan Gedeputeerde Staten van Fryslân Op 29 januari 2025 heeft lokale politieke partij Ons Belang de Gedeputeerde Staten van Fryslân (hierna: GS) verzocht om met toepassing van artikel 273a van de Gemeentewet een standpunt in te nemen over besluitvorming van het gemeentebestuur omtrent de beleidsregels. Hetzelfde verzoek is gedaan door een inwoner van Schiermonnikoog. Ons Belang heeft bij haar verzoek aangegeven niet tegen het gestelde te zijn in de beleidsregels, te weten dat een woning verkocht kan worden tegen een marktwaarde, maar dat zij van mening is dat de raad deze beleidslijn dient vast te stellen. GS hebben niet vastgesteld dat de beleidsregels door de gemeenteraad vastgesteld hadden moeten worden. Zij heeft wel vastgesteld dat de vastgestelde beleidsregels naar haar oordeel in strijd zijn met de Huisvestingswet 2014. Vastgesteld is dat in het geval van de vruchteloze aanbieding de woning voor maximaal de WOZ-waarde aangeboden mag worden. De beleidsregels komen volgens GS voor vernietiging als bedoeld in artikel 268 Gemeentewet in aanmerking. Uit artikel 273a Gemeentewet volgt dat zij hiervan mededeling moet doen aan -in dit geval- de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Deze kan de Beleidsregels vervolgens voordragen voor vernietiging bij Koninklijk Besluit.

GS heeft het college echter verzocht om de beleidsregels zelf op korte termijn in te trekken dan wel dusdanig te wijzigen dat de strijdigheid met de Huisvestingswet 2014 is opgeheven. Op basis van juridisch advies ziet het college geen mogelijkheid om de beleidsregels dusdanig te wijzigen dat het beoogde bovengenoemde doel bereikt wordt en daardoor heeft zij besloten de beleidsregels in te trekken. Gevolgen De gevolgen van dit besluit kunnen voor woningeigenaren op Schiermonnikoog groot zijn. Met name voor de woningeigenaren met een woning in bezit met een WOZ-waarde vlak onder de grenswaarde (2025: € 548.000,-) en voor woningeigenaren die kort voor de verkoop veel in hun woning geïnvesteerd hebben. Met het intrekken van de beleidsregels geldt per 2 december 2025 dat woningeigenaren die hun woning voor een vruchteloze aanbieding in aanmerking willen laten komen de woning minimaal 13 weken voor niet meer dan de WOZ-waarde dienen aan te bieden aan economisch en/of maatschappelijk gebonden huishoudens. Inwoners worden geïnformeerd via een nieuwsbericht op de website en via de nieuwsbrief. Deze zijn ter informatie bijgevoegd bij deze raadsbrief. Genomen besluiten Er zijn op basis van de beleidsregels in totaal 3 taxaties uitgevoerd.

Voor twee van deze gevallen geldt dat de woning voor de getaxeerde waarde is aangeboden en vervolgens gekocht en bewoond is/gaat worden door een economisch/maatschappelijk gebonden woningzoekende. Voor één geval

Raadsbrief geldt dat de woning vruchteloos is aangeboden voor de getaxeerde waarde en de woning vervolgens verkocht is aan een woningzoekende zonder economische/maatschappelijke binding. Aan koper is vervolgens op basis van de geldende regelgeving van dat moment een huisvestingsvergunning verleend. Verkopers en kopers hebben allen te goeder trouw gehandeld conform de op dat moment geldende regelgeving.