20-01 Dhr.Timmer - Brief Perikelen rond Huisvestingsvestingsverordening 2024-2028 AVG

Schiermonnikoog, 26 november 2024

Beste leden van de raad, Er is commotie ontstaan rond de uitvoering van artikel 4 uit de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024-2028. Wat staat er in het artikel en hoe dienen de regels te worden uitgelegd? In het verlengde daarvan dient de vraag gesteld te worden of het college bevoegd is om nadere regels te stellen aan artikel 4.

Strikte uitleg Artikel 4 lid 1 geeft aan dat een woning met een WOZ-waarde onder de WOZwaardegrens vergunningplichtig is. Om aan deze vergunningplicht te ontkomen dient de woning minimaal 13 weken lang voor een bedrag niet hoger dan de WOZ-waarde van de woning te worden aangeboden (art 17 lid 1 onder c, Huisvestingswet; ingeval de woonruimte te koop wordt aangeboden, de koopprijs niet hoger is dan de waarde, bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken.). Het tweede en derde lid geven de wijze van aanbieden aan. Het vierde lid geeft B&W de ruimte om te beoordelen of iemand de woning op gelijkwaardige wijze heeft aangeboden. Er wordt in artikel 4 op geen enkele wijze ruimte geboden aan een onafhankelijk makelaar om (actuele) WOZ-waarden te bepalen, als alternatief om aan de vergunningplicht te ontkomen. Nadere regels Toch probeert het college vanaf het vrijgeven van de Reactie Nota het eiland klaar te stomen voor dit alternatieve verhaal. ‘De verordening (en de Huisvestingswet) stelt dat de woning in het geval van een vruchteloze aanbieding minimaal 13 weken voor de WOZ-waarde aangeboden moet worden. De actuele WOZ waarde van een woonruimte in het geval van een vruchteloze aanbieding kan worden bepaald door een onafhankelijke makelaar.

Het gaat dus altijd om de actuele WOZ-waarde.’ De hierboven aangehaalde tekst staat enkele malen in de Reactie Nota die tussen 24 mei en 18 juni is geschreven. De wethouder gebruikt de term actuele WOZ-waarde vervolgens ook tijdens de raadsvergadering van 18 juni, bij de behandeling van het oordeelsvormend agendapunt Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024-2028, waaraan de Reactie Nota is toegevoegd. De wethouder laat weten: “de woningeigenaar moet ‘m vruchteloos aanbieden voor de ‘actuele WOZ-waarde’, als daar niemand op komt die economisch gebonden is, dan is ‘ie daarna vrij om ‘m te verkopen aan iedereen, voor het bedrag dat ie zelf wil.” De wethouder komt in de raadsvergadering van 19 november bij agendapunt 9a terug op de onrust in het dorp eind juni/begin juli. De wethouder memoreert: “Dat hebben we met elkaar denk ik ter harte genomen en daarom hebben we toen op een gegeven moment gezegd we maken daar de actuele WOZ-waarde van, dus de reële waarde van de woning. Zo moet u hem lezen en op die manier heeft u ‘m in hoofdlijnen vastgesteld in die verordening.”

Het college lanceert het begrip actuele WOZ-waarde in de Reactie Nota die aan de vergadering van 18 juni wordt toegevoegd. De wethouder gebruikt de term ook tijdens het beantwoorden van een vraag tijdens diezelfde vergadering. De plannen rond de actuele WOZ-waarde zijn daarmee van een eerder datum dan de wethouder op 19 november zegt, waarbij de wethouder het ‘maken van de actuele WOZ-waarde’ koppelt aan de onrust eind juni/ begin juli. Het Memo juli -Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028 en aankondiging spreekuur hierover’ dat naar aanleiding van voornoemde onrust op 9 juli wordt toegezegd, wordt op 12 juli huis-aan-huis verspreidt én aan de stukken van de raadsvergadering van 16 juli toegevoegd. Het memo is opgetuigd rond de term actuele WOZ-waarde. In deze Extra Uitleg wordt de WOZ-waarde geheel ontkoppeld van de vruchteloze aanbieding. De WOZ-taxateur kan voor woningen met een WOZ-waarde onder de WOZ waardegrens vanaf dat moment een alternatieve marktwaarde bepalen. De WOZ-waarde wordt daarna door de getaxeerde waarde (actuele WOZ-waarde) vervangen, waartegen de woning vervolgens 13 weken lang kan worden aangeboden, waarna -bij geen belangstelling- sprake is van een vruchteloze aanbieding. Wel blijft de woning met een WOZ-waarde onder de waardegrens, vanwege die WOZ-waarde, vergunningplichtig.

Daarmee wordt de werking van de huisvestingsverordening zoals deze op 16 juli door uw raad is aangenomen volledig ondermijnd. De kans is groot dat de woning overwaarde heeft en per gister, 25 nov 2024, geven diverse artikelen in de media aan dat de waddeneilanden tot de plek behoren met de hoogste overwaarde. De alternatieve waarde zal er voor zorgen dat de woning buiten bereik blijft van de doelgroep. Door de gestelde overwaarde zullen de meeste woningen met deze alternatieve taxatie regel boven de WOZ waardegrens uitkomen waarmee na 13 weken de vrijbrief wordt bereikt. De woning is niet langer vergunningplichtig ook niet met een WOZ-waarde onder de WOZ waardegrens. De eerste woning die gebruik heeft gemaakt van deze verruimde regeling deed dat op grond van het memo ‘Extra Uitleg Huisvestingsverordening 2024-2028’ bij de besluitvormende vergadering over de huisvestingsverordening. De gemeente heeft vervolgens aangeven dat er beleidsregels zouden volgen. Die beleidsregels zijn zonder dat de raad daar verder bij betrokken is op 11 oktober 2024 gepubliceerd. “We hebben de nader regels u toegestuurd, omdat wij vonden dat de raad hier kennis van kon nemen.” Aldus de wethouder op 19 nov 2024.

Strikte uitleg nadere regels Het vaststellen van de ‘nadere regels Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024-2028’ gebeurt in de college-vergadering van 8 oktober door het college van burgemeester en wethouders. Als aangegeven de raad van de gemeente Schiermonnikoog is hier niet bij betrokken. De vraag ligt voor of het college de bevoegdheid heeft om dergelijke regels vast te stellen.

fi

Het antwoord daarop is, nee! Het college heeft niet de bevoegdheid om naar eigen inzicht nadere regels aan de huisvestingsverordening toe te voegen. Dat wil niet zeggen dat die ruimte er niet is binnen de verordening, maar de bevoegheid is er alleen als die speci ek is omschreven in de huisvestingsverordening. Deze door de raad gedelegeerde bevoegdheid moet in de verordening zijn opgenomen en meer precies per artikel

omschreven zijn. Slaat u er het memorie van toelichting Huisvestingswet 2014 maar eens op na. Toelichting 3.3.2 delegatie aan burgemeester en wethouders. Artikel 4 lid 4 uit de Huisvestingsverordening is een voorbeeld van een regel waarbinnen het college de mogelijkheid krijgt om zonder tussenkomst van de raad te beoordelen of iemand op gelijkwaardige wijze heeft voldaan aan de omschreven regels. Naast dit soort zeer beperkte delegaties, heeft uw raad ook ruimere bevoegdheden gedelegeerd naar burgemeester en wethouders, de zogenaamd ‘nadere regels’. De bevoegdheid om nadere regels te stellen moeten wel in het betreffend artikel zijn opgenomen. Zo is een drietal ‘nadere regels’ terug te vinden in de Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024-2028. Het zijn; Artikel 10.6 Voorrangsregeling vitale beroepsgroepen; Artikel 14 Aanvraag en Artikel19.1 Aanvraag. Waarbij artikel 10.6 de meest vergaande bevoegheden geeft: ‘Burgemeester en wethouders kunnen de functies die in aanmerking komen binnen een beroepsgroep nader bepalen en kunnen nadere regels stellen over de toepassing van dit artikel.’ Artikel 4 zit er niet tussen. De raad heeft dan ook geen bevoegdheid gegeven aan het college om bij dit artikel nadere regels op te stellen. De ‘nadere regels’ die het college heeft gepubliceerd op 11 oktober hebben daarmee geen enkele rechtskracht.

Met vriendelijke groet,

J.H. Timmer Vierhuizen 8

Memorie van toelichting- wijziging van de Huisvestingswet 2014 https://www.parlementairemonitor.nl/9353000/1/j9vvij5epmj1ey0/vlo1iya6rorp De waarderingskamer https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/uitleg-woz-waarde/hoe-wordt-de-wozwaarde-bepaald#proces-van-woz-waardebepaling-bestaat-uit-drie-stappen U zult de link moeten kopiëren en plakken.