Document · PDF

13 - Bijlage DBF Eindrapport voormalige Oude Centrale.pdf

Raadsvergadering 15 februari 2022, gemeente SchiermonnikoogBij agendapunt: Herbestemming Oude Centrale3.816 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Rapport Voormalig Bezoekerscentrum Schiermonnikoog Torenstreek 20

Uitvoerder: Stichting DBF Gedempte Molenwijk 22B 8442 BG Heerenveen 0513 - 249 000 www.stichtingdbf.nl Heerenveen, november 2021

1. INLEIDING

Achtergrondinformatie Aan de Torenstreek in Schiermonnikoog bevindt zich het Bezoekerscentrum Schiermonnikoog.

Mei 2021 is het nieuwe bezoekerscentrum geopend. Het huidige bezoekerscentrum verliest hiermee definitief zijn functie. Op dit moment worden ruimtes tijdelijk verhuurd in afwachting van een nieuwe ontwikkeling.

Wensen gemeente De gemeente is voor het voormalig bezoekerscentrum op zoek naar een nieuwe invulling.

De gemeente hecht bij de ontwikkelingen veel waarde aan het maatschappelijk rendement. Er is in ieder geval behoefte aan extra woonruimte.

2. OPDRACHT

3. WERKZAAMHEDEN

De gemeente heeft aan Stichting DBF gevraagd mee te denken over

De werkzaamheden zijn uitgevoerd door Stichting DBF. Hieronder

de ontwikkeling van het bezoekerscentrum aan de Torenstreek.

de verschillende werkzaamheden benoemd en toegelicht.

Vragen:

Uitvoering: -

DBF heeft op basis van de wensen de gemeente en eigen inzicht 2 scenario’s opgesteld.

Welke invulling van het bezoekerscentrum heeft het hoogste maatschappelijke rendement rekening houdend met de financiële

DBF heeft een architect ingeschakeld voor schetswerk.

haalbaarheid?

DBF heeft een inschatting gegeven van de investeringskosten, dekkingsmogelijkheden en de

Wat levert DBF op:

exploitatie. -

Stichting DBF maakt een rapport met daarin verslag van de

DBF heeft een advies opgesteld over de ontwikkeling van het bezoekerscentrum.

haalbaarheid van twee scenario’s. De scenario’s worden onderzocht op:

Aanvullend: -

Investeringskosten

Naar aanleiding van het in september opgeleverde rapport heeft de

Exploitatie

gemeente aan DBF gevraagd of er extra wooneenheden te

Dekking

realiseren zijn in het complex. Dit heeft geresulteerd in een extra

Planologische haalbaarheid

scenario: scenario 3. Dit extra scenario is in dit rapport toegevoegd.

Maatschappelijk rendement

Het hoofdstuk conclusies en advies is naar aanleiding hiervan aangepast.

4. SCENARIO’S

Van zowel scenario 1 als scenario 3 zijn door een architect schetsen gemaakt die als bijlage bij dit rapport zijn gevoegd.

DBF is meerdere malen op Schiermonnikoog geweest om het pand te bekijken. Er is een gesprek geweest met de voltallige raad en met

Scenario 1

het College van B&W. Er is ook gesproken met een aantal ambtenaren. De conclusie die getrokken kon worden is dat het

8 wooneenheden

vinden van een geschikte functie die zorgt voor een gezonde

Bergingen

exploitatie geen enkel probleem is. Echter, de gemeente wil met het

2 kantoorruimtes

pand zorgen voor het oplossen van een maatschappelijk probleem op Schiermonnikoog. Namelijk het tekort aan betaalbare

Scenario 2

woonruimte. -

6 wooneenheden

De conclusie is getrokken dat de nieuwe invulling van het pand in

Bergingen

ieder geval een aantal betaalbare huurwoningen moet herbergen. Er

2 kantoorruimtes

is ook nagedacht over het inpassen van een aantal werkruimtes.

4 bedrijfsruimtes

Deze zouden prima passen bij huurders die ook werkruimte dichtbij behoeven.

Scenario 3

Er zijn in eerste instantie 2 scenario’s opgesteld en verder

11 wooneenheden

onderzocht. Hier is later scenario 3 aan toegevoegd.

Bergingen

Scenario 1

huis. Er wordt ook een aparte kantoorruimte van 19 m2 gerealiseerd. Aan de zijkant van het pand komt ruimte voor 5 bergingen.

In scenario 1 worden in de voormalige generatorhal 5 wooneenheden gerealiseerd verdeeld over 2 verdiepingen. Deze

In het andere deel van het complex worden 4 kantoorruimtes van 34

woningen van gemiddeld 92 m2 per stuk bestaan uit 4 kamers

m2 per stuk op de begane grond gerealiseerd. Op de 1e verdieping

waarvan die op de begane grond ook te gebruiken is als kantoor aan

komt een woning.

huis. Er wordt ook een aparte kantoorruimte van 19 m2 gerealiseerd. Aan de zijkant van het pand komt ruimte voor 5 bergingen.

Op de begane grond worden 3 bergingen en een kantoor van 26 m2 gerealiseerd.

In het andere deel van het complex worden 2 woningen van 67,5 m2 op de begane grond gerealiseerd. Een derde woning komt op de

Scenario 3

verdieping. In scenario 2 worden in de voormalige generatorhal 6 Op de begane grond worden 3 bergingen en een kantoor van 26 m2

wooneenheden gerealiseerd verdeeld over 2 verdiepingen. Vijf van

gerealiseerd.

deze woningen hebben een oppervlakte van gemiddeld 92 m2. Ze bestaan uit 4 kamers waarvan die op de begane grond ook te

Scenario 2

gebruiken is als kantoor aan huis. Een zesde woning heeft een oppervlakte van ongeveer 40 m2. Aan de zijkant van het pand komt

In scenario 2 worden in de voormalige generatorhal 5

door het plaatsen van een aanbouw ruimte voor bergingen. Deze

wooneenheden gerealiseerd verdeeld over 2 verdiepingen. Deze

bergingen zijn zowel voor de woningen in de oude generatorhal als

woningen van gemiddeld 92 m2 per stuk bestaan uit 4 kamers

voor het andere deel van het complex.

waarvan die op de begane grond ook te gebruiken is als kantoor aan

In het andere deel van het complex worden 5 woningen gerealiseerd. Deze woningen hebben een oppervlakte tussen de 61 en de 67 m2. 3 woningen komen op de begane grond. De andere 2 woningen worden op de 1e verdieping gerealiseerd.

5. FINANCIEN Om het pand te verduurzamen worden de volgende maatregelen Investeringen

genomen:

De totale investeringen voor realisatie van scenario 1 worden

HR++ glas

geschat op afgerond € 1.400.000,- incl. BTW. De kosten voor sloop

WTW-installatie

en restauratie worden geschat op € 250.000,-. Voor de

na-isolatie

terreininrichting is een stelpost opgenomen van € 50.000,-.Er is geen rekening gehouden met eventuele kosten voor

De restauratiekosten zijn een raming rekening houdend met de

bodemsanering.

onderhoudstoestand, gevels, kozijnen en daken

De totale investeringen voor realisatie van scenario 2 worden

Exploitatie

geschat op afgerond € 1.350.000,- incl. BTW.

De opbrengsten komen voort uit de verhuur van de woningen en de kantoren/bedrijfsruimtes. Bij de huurprijs voor de woningen is

De totale investeringen voor realisatie van scenario 3 worden

gerekend met huurprijzen onder de huurtoeslaggrens.

geschat op € 1.850.000,- incl. BTW. De inkomsten in scenario 1 komen uit op € 72.000,- per jaar. De verbouwkosten zijn vastgesteld op basis van eenheidsprijzen. De uitgangspunten zijn: -

houtskelet met betonnen verdiepingsvloer

houten/aluminiumkozijnen

daken bitumineuze afwerking

alle installaties nieuw.

De inkomsten in scenario 2 komen uit op € 70.000,- per jaar. De inkomsten in scenario 3 komen uit op € 96.000,- per jaar.

Dekking

Voor financiering van een restauratie en herbestemming zijn ook

Op basis van de verwachte huurinkomsten hebben alle scenario’s

kansen bij het Nationaal Restauratiefonds (NRF). Voor restauratie

een BAR van rond de 5%. Dit is geen hoge opbrengst maar wel

en verduurzaming biedt het NRF de mogelijkheid voor een

voldoende om alle reguliere kosten te dekken.

laagrentende lening. De herbestemmingskosten kunnen onder voorwaarden meegefinancierd worden tegen een marktconforme

Subsidies en fondsen

rente. In het geval van bewoning door de eigenaar zelf is een

Op basis van de scenario’s zoals ze nu voorliggen lijkt er een

financiering van 100% mogelijk. Voor het verhuren van woningen is

mogelijkheid te zijn binnen de subsidieregeling van de provincie

de maximale hypotheek 85% van de getaxeerde waarde na

Fryslân. Voorwaarde is wel dat het pand een aanduiding

realisatie van het plan. Voor andere functies is de maximale

‘karakteristiek’ heeft. Een belangrijke voorwaarde is ook dat er een

hypotheek 70% van de getaxeerde waarde.

bouwhistorisch onderzoek is opgesteld en dat er rekening wordt gehouden met de karakteristieke elementen bij de restauratie en

Mogelijk zijn er voor de gemeente Schiermonnikoog ook

herbestemming.

mogelijkheden om het project te financieren via de BNG.

Voor subsidie van de restauratie binnen deze regeling is bij de

BTW

Provincie Fryslân subsidie mogelijk van 50% van de

Afhankelijk van de uiteindelijke invulling en de eindgebruiker is

restauratiekosten met een maximum van € 25.000,-. De regeling kan

mogelijk de BTW terug te vorderen van de investeringen in de

elk jaar aangepast worden. In 2021 is de subsidie net als in 2020

werkruimtes. Dit wordt pas later duidelijk. Op dit moment is de totale

van toepassing Het is niet zeker of de subsidie in 2022 ook nog van

BTW daarom als kostenpost opgenomen.

toepassing is. Een aanvraag voor de subsidie moet gedaan worden in september 2022.

6. EIGENDOM EN BEHEER

De gemeente is op dit moment eigenaar van de panden. Dit maakt dat de gemeente een nog grotere invloed heeft op de toekomst van het bezoekerscentrum dan ze als vergunningverlener al heeft.

7. CONCLUSIE EN ADVIES Op basis van de mogelijkheden die het pand biedt, de behoefte van de gemeente, de woningbehoefte op Schiermonnikoog en de kennis en ervaring van DBF wordt geconcludeerd dat het

huurwoningen te realiseren. Gezien de kwaliteit van de woningen en de schaarste is er naar verwachting een hogere huur te vragen dan waarmee gerekend is. Een hogere huur heeft een positief effect op de exploitatie. De exploitatie is in alle scenario’s al positief.

herbestemmen van het bezoekerscentrum een uitstekende kans biedt.

Om de subsidiemogelijkheden en financierbaarheid voor de (toekomstige) eigenaar te verbeteren wordt geadviseerd te bekijken

Stichting DBF adviseert rekening houdend met de wensen van de gemeente, de mogelijkheden van het pand en de exploitatie om te kiezen voor een scenario met een zo groot mogelijk aantal

of het pand de aanduiding ‘karakteristiek’ kan krijgen. Een aanvullende bouwhistorische verkenning kan dienen als een onderbouwing hiervoor.

wooneenheden. Dit wordt bereikt in scenario 3. Een punt van aandacht is de onzekerheid over de mogelijk Er is op basis van de aanwezige vierkante meters die er in het complex aanwezig zijn ruimte voor meer wooneenheden dan

aanwezige bodemvervuiling en de daaruit voortvloeiende saneringskosten.

opgenomen in de drie scenario’s. Er is door DBF in alle scenario’s bewust niet gekozen voor de hoogste opbrengst en het optimaal

Een ander punt van aandacht zijn de hard stijgende bouwkosten.

benutten van de beschikbare oppervlakte. Er wordt in alle scenario’s namelijk rekening gehouden met de karakteristieke kenmerken van het pand en de kwaliteit van het aanbod.

In de berekeningen is gerekend met een redelijke huur om tegemoet te komen aan de wens van de gemeente om betaalbare 11

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. IN OPDRACHT VAN DE STICHTING D.B.F. GEDEMPTE MOLENWIJK 22B 8442 BG HEERENVEEN VERBEELDING BESTAANDE SITUATIE.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. KADASTRALE SITUATIE

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. BESTAANDE PLATTEGROND AFKOMSTIG UIT ARCHIEF GEMEENTE SCHIERMONNIKOOG

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. SCHETSVOORSTEL BEGANEGROND 5 WOONEENHEDEN IN VOORMALIGE GENERATOR HAL.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. SCHETSVOORSTEL VERDIEPING 5 WOONEENHEDEN IN VOORMALIGE GENERATOR HAL.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. BEGANEGROND EN VERDIEPING NIEUWE SITUATIE 3 STUKS WOONEENHEDEN

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. AXONOMETRISCHE PROJECTIE

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN 0514603200 mobiel 0624221292

F.G.M Haarsma, 1 juni 2021

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. IN OPDRACHT VAN DE STICHTING D.B.F. GEDEMPTE MOLENWIJK 22B 8442 BG HEERENVEEN

-Versie 17 november 2021-

VERBEELDING BESTAANDE SITUATIE.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. KADASTRALE SITUATIE

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. BESTAANDE PLATTEGROND AFKOMSTIG UIT ARCHIEF GEMEENTE SCHIERMONNIKOOG

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. SCHETSVOORSTEL BEGANEGROND 6 WOONEENHEDEN IN VOORMALIGE GENERATOR HAL.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. SCHETSVOORSTEL VERDIEPING 5 WOONEENHEDEN IN VOORMALIGE GENERATOR HAL.

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. BEGANEGROND EN VERDIEPING NIEUWE SITUATIE 5 STUKS WOONEENHEDEN

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming voormalige bezoekerscentrum Schiermonnikoog. AXONOMETRISCHE PROJECTIE

Bureau Haarsma werkt samen met architect WG Gielstra Jachthaven 4 8556 AM SLOTEN 0514603200 mobiel 0624221292

F.G.M Haarsma, 17 november 2021

Stichtingskosten

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog

Stichtingskosten raming

Scenario 1

Project Datum Uitgangspunt Btw

8 woningen en 2 kantoorruimtes 1-6-2021 herbestemming 21,0% of niet verrekenbaar, wel te verrekenen dan 0 invullen

Kostenposten: Grondkosten Aankoopsom pand/locatie Overdrachtsbelasting 2% Overdrachtsbelasting 6% Sloopkosten Asbestsanering Terreinplan, verharding, groen, parkeren Verplaatsen/aanleggen leidingen

grondslag

1 pst 2% 6% 1 pst 1 pst 1 pst 1 pst

€ € € € € € €

Bouwkundige kosten A. Restauratie Restauratie/groot onderhoud subtotaal restauratie B.Herbestemming appartement type 1 appartement type 2 appartement type 3 bergingen kantoren … … … … … subtotaal herbestemming C. Verduurzaming Verduurzaming

prijs per eenheid

1 pst toeslag eiland 800 700 400 375 600 0 0 0 0 0

483 m2 142 m2 77 m2 63 m2 45 m2 1 pst pst pst .. ..

8 pm

10000

10% 880,00 € 770,00 € 440,00 € 412,50 € 660,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

11000,00 €

Directiekosten

grondslag

2% 1 pst 1 pst 7 pst 1 pst

prijs/eenheid

totaal

12.472 35.000 1.000

711.601 861.601 623.601 861.601 861.601

€ € € € €

28.464 4.308 3.118 8.616 8.616

€ € €

1.125 17.232 1.328

percentage

Financierings kosten Rente grondkosten Bouwkundige kosten Advieskosten

rente

grondslag

0,5 jaar 1 jaar 1 jaar

2,5% 2,0% 2,5%

90.000 861.601 53.122

Onvoorzien kosten Wijzigingen Onvoorzien loon- en prijsstijgingen

1 1 1 jaar

2% 5% 2%

861.601 861.601 861.601

Totale stichtingskosten incl./excl. btw* evt projectmarge 0 % stichtingskosten incl./excl. btw* * weghalen wat niet juist is btw totaal stichtingskosten inclusief btw

€

150.000

€

623.601

€

88.000 €

48.472

€

53.122

€

19.685

€

77.544

€ € € € €

1.150.424 1.150.424 232.733 1.383.157

88.000

€ 0 € 0 € 5000 € 1000 €

4,00 % 0,50 % 0,50 % 1,00 % 1,00 %

861.601

425.040,0 109.147,5 33.726,0 25.987,5 29.700,0 -

623.601

Architect Bouwbegeleiding Constructeur Voorbereidingkosten … Toezicht

€ subtotaal per onderdeel

150.000,0

subtotaal verduurzaming Bijkomende kosten Leges Bestemmingsplan procedure Planschade risico inventarisatie Nuts aansluitingen Kadastrale splitsing

Totaal 90.000

50.000 40.000 -

totaal

150000 €

€

17232 43080 17232

Exploitatieoverzicht

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog Scenario 1: 8 woningen en 2 kantoorruimtes

Uitgangspunt planopzet: 1. Indicatieve exploitatieberekening per object: Baten: appartement type 1 (5 stuks), 5 x 92 m2 appartement type 2 ( 2 stuks) 2 x 67,5 appartement type 3 ( 1 stuk) 1 x 73 bergingen (8 stuks) á 7,5 m2 kantoorruimte (2 stuks) 1x 19 m2 en 1x 26 m2 Begrote huurinkomsten:

omzet: per maand per maand per maand per maand per maand per maand 0

huurprijs: € 3.758 € 1.235 € 668 € € 394 € € 6.055

Marktconforme waarde: Exploitatielasten jaar 1:

(in Euro´s incl. BTW) jaarhuur: functie: € 45.098 € 14.823 € 8.015 € € 4.725 € € 72.662 €

1.810.200 exploitatie

15.722 € € 46.105 4.757 € 0 € 0 5.025 € 2.906 € 500 € 2.180 € 3.633 € -8.166 € 72.662 €

15.722 32.772

afschrijving

1. Vaste kosten - rente (gemiddelde per jaar over 30 jaar) - afschrijvingen - aflossing - belastingen en heffngen 2. Energiekosten 3. Onderhoudskosten - technisch onderhoud - mutatieonderhoud/promotie/verhuurcoutage - schoonmaak 4. Administratiekosten (beheerskosten) 5. Specifieke bedrijfskosten, huurderving 6. Overschot (+) / te kort (-) €

jaar 1: 30.429,46

4.757 5.025 2.906 500 2.180 3.633 5.167 72.662

2. Indicatieve investeringberekeningen per object: 1. Kostenposten: aankoopwaarde pand verbouwkosten incl advieskosten en leges niet verrekenbare btw

Bar Rendement EV (afschrijving) Rendement EV (aflossing) Totaal investeringen:

€ €

€

5,3 % ############# % ############# % percentages:

2. Dekking: lening eigen middelen

€ €

1.383.157 -

Resultaat (marktconforme waarde+subsidies minus investering)

€

1.810.200

Stichtingskosten

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog

Stichtingskosten raming

Scenario 2

Project Datum Uitgangspunt Btw

6 woningen en 6 kantoorruimtes 1-6-2021 herbestemming 21,0% of niet verrekenbaar, wel te verrekenen dan 0 invullen

Kostenposten: Grondkosten Aankoopsom pand/locatie Overdrachtsbelasting 2% Overdrachtsbelasting 6% Sloopkosten Asbestsanering Terreinplan, verharding, groen, parkeren Verplaatsen/aanleggen leidingen

grondslag

1 pst 2% 6% 1 pst 1 pst 1 pst 1 pst

€ € € € € € €

Bouwkundige kosten A. Restauratie Restauratie/groot onderhoud subtotaal restauratie B.Herbestemming appartement type 1 kantoren (nieuwbouw bgg) appartement type 3 bergingen kantoren … … … … … subtotaal herbestemming C. Verduurzaming Verduurzaming

prijs per eenheid

1 pst toeslag eiland 800 600 400 375 600 0 0 0 0 0

483 m2 142 m2 77 m2 63 m2 45 m2 1 pst pst pst .. ..

6 pm

10000

10% 880,00 € 660,00 € 440,00 € 412,50 € 660,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

11000,00 €

Directiekosten

grondslag

2% 1 pst 1 pst 7 pst 1 pst

prijs/eenheid

totaal

12.160 35.000 1.000

674.009 824.009 608.009 824.009 824.009

€ € € € €

26.960 4.120 3.040 8.240 8.240

€ € €

1.125 16.480 1.265

percentage

Financierings kosten Rente grondkosten Bouwkundige kosten Advieskosten

rente

grondslag

0,5 jaar 1 jaar 1 jaar

2,5% 2,0% 2,5%

90.000 824.009 50.601

Onvoorzien kosten Wijzigingen Onvoorzien loon- en prijsstijgingen

1 1 1 jaar

2% 5% 2%

824.009 824.009 824.009

Totale stichtingskosten incl./excl. btw* evt projectmarge 0 % stichtingskosten incl./excl. btw* * weghalen wat niet juist is btw totaal stichtingskosten inclusief btw

€

150.000

€

608.009

€

66.000 €

48.160

€

50.601

€

18.870

€

74.161

€ € € € €

1.105.800 1.105.800 203.781 1.309.581

66.000

€ 0 € 0 € 5000 € 1000 €

4,00 % 0,50 % 0,50 % 1,00 % 1,00 %

824.009

425.040,0 93.555,0 33.726,0 25.987,5 29.700,0 -

608.009

Architect Bouwbegeleiding Constructeur Voorbereidingkosten … Toezicht

€ subtotaal per onderdeel

150.000,0

subtotaal verduurzaming Bijkomende kosten Leges Bestemmingsplan procedure Planschade risico inventarisatie Nuts aansluitingen Kadastrale splitsing

Totaal 90.000

50.000 40.000 -

totaal

150000 €

€

16480 41200 16480

Exploitatieoverzicht

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog Scenario 2: 6 woningen en 6 kantoorruimtes

Uitgangspunt planopzet: 1. Indicatieve exploitatieberekening per object: Baten: appartement type 1 (5 stuks), 5 x 92 m2 kantoren "nieuwbouw"bgg ( 4 stuks á 34 m2) appartement type 3 ( 1 stuk) 1 x 73 bergingen (8 stuks) á 7,5 m2 kantoorruimte (2 stuks) 1x 19 m2 en 1x 26 m2 Begrote huurinkomsten:

omzet: per maand per maand per maand per maand per maand per maand 0

huurprijs: € 3.758 € 1.125 € 668 € € 394 € € 5.945

Marktconforme waarde: Exploitatielasten jaar 1:

(in Euro´s incl. BTW) jaarhuur: functie: € 45.098 € 13.500 € 8.015 € € 4.725 € € 71.339 €

1.628.760 afschrijving

14.886 € € 43.653 4.561 € 0 € 0 4.870 € 2.854 € 500 € 2.140 € 3.567 € -5.691 € 71.339 €

14.886 33.653

exploitatie

jaar 1: 28.810,78

4.561 4.870 2.854 500 2.140 3.567 4.309 71.339

2. Indicatieve investeringberekeningen per object: 1. Kostenposten: aankoopwaarde pand verbouwkosten incl advieskosten en leges niet verrekenbare btw

Bar Rendement EV (afschrijving) Rendement EV (aflossing) Totaal investeringen:

€ €

€

5,4 % ############# % ############# % percentages:

2. Dekking: lening eigen middelen

€ €

1.309.581 -

Resultaat (marktconforme waarde+subsidies minus investering)

€

1.628.760

Stichtingskosten

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog

Stichtingskosten raming

Scenario 3

Project Datum Uitgangspunt Btw

11 woningen 25-11-2021 herbestemming 21,0% of niet verrekenbaar, wel te verrekenen dan 0 invullen

Kostenposten: Grondkosten Aankoopsom pand/locatie Overdrachtsbelasting 2% Overdrachtsbelasting 6% Sloopkosten Asbestsanering Terreinplan, verharding, groen, parkeren Verplaatsen/aanleggen leidingen

grondslag

1 pst 2% 6% 1 pst 1 pst 1 pst 1 pst

€ € € € € € €

Bouwkundige kosten A. Restauratie Restauratie/groot onderhoud subtotaal restauratie B.Herbestemming appartement type I (1,1+ en 2) appartement type II (3) appartement type III (4,5 en 6) bergingen .. … … … … … subtotaal herbestemming C. Verduurzaming Verduurzaming

prijs per eenheid

1 pst toeslag eiland 900 750 800 750 0 0 0 0 0 0

473 m2 40 m2 329 m2 46 m2 0 m2 1 pst pst pst .. ..

11 pm

10000

10% 990,00 € 825,00 € 880,00 € 825,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

11000,00 €

Directiekosten

grondslag

2% 1 pst 1 pst 11 pst 1 pst

prijs/eenheid

totaal

16.597 55.000 1.000

950.825 1.100.825 829.825 1.100.825 1.100.825

€ € € € €

38.033 5.504 4.149 11.008 11.008

€ € €

1.125 22.017 1.743

percentage

Financierings kosten Rente grondkosten Bouwkundige kosten Advieskosten

rente

grondslag

0,5 jaar 1 jaar 1 jaar

2,5% 2,0% 2,5%

90.000 1.100.825 69.703

Onvoorzien kosten Wijzigingen Onvoorzien loon- en prijsstijgingen

1 1 2 jaar

2% 5% 5%

1.100.825 1.100.825 1.100.825

Totale stichtingskosten incl./excl. btw* evt projectmarge 0 % stichtingskosten incl. /excl. btw* * weghalen wat niet juist is btw totaal stichtingskosten inclusief btw

€

150.000

€

829.825

€

121.000 €

72.597

€

69.703

€

24.884

€

187.140

€ € € € €

1.545.149 1.545.149 320.996 1.866.145

121.000

€ 0 € 0 € 5000 € 1000 €

4,00 % 0,50 % 0,50 % 1,00 % 1,00 %

1.100.825

468.552,2 33.276,2 289.758,0 38.238,8 -

829.825

Architect Bouwbegeleiding Constructeur Voorbereidingkosten … Toezicht

€ subtotaal per onderdeel

150.000,0

subtotaal verduurzaming Bijkomende kosten Leges Bestemmingsplan procedure Planschade risico inventarisatie Nuts aansluitingen Kadastrale splitsing

Totaal 90.000

50.000 40.000 -

totaal

150000 €

€

22017 55041 110083

Exploitatieoverzicht

Voormalig bezoekerscentrum Schiermonnikoog Scenario 3: 11 woningen

Uitgangspunt planopzet: 1. Indicatieve exploitatieberekening per object: Baten: appartement type I (1,1+ en 2) appartement type II (3) appartement type III (4,5 en 6)

omzet: per maand per maand per maand

Begrote huurinkomsten:

(in Euro´s incl. BTW) jaarhuur: functie: € 52.383 € 5.169 € 38.362 € € € 7.993 € 95.914

huurprijs: € 4.365 € 431 € 3.197

€

Marktconforme waarde: Exploitatielasten jaar 1:

€

2.154.270 exploitatie

21.212 € € 62.205 5.748 € 0 € 0 6.647 € 4.796 € 500 € 2.877 € 4.796 € -12.867 € 95.914 €

21.212 39.446

afschrijving

jaar 1: 41.055,18

5.748 6.647 4.796 500 2.877 4.796 9.892 95.914

2. Indicatieve investeringberekeningen per object: 1. Kostenposten: aankoopwaarde pand verbouwkosten incl advieskosten en leges niet verrekenbare btw

Bar Rendement EV (afschrijving) Rendement EV (aflossing) Totaal investeringen:

€ €

€

5,1 % ############# % ############# % percentages:

2. Dekking: lening eigen middelen

€ €

1.866.145 -

Resultaat (marktconforme waarde+subsidies minus investering)

€

2.154.270

Stichting DBF Gedempte Molenwijk 22B 8442 BG Heerenveen 0513 - 249 000 www.stichtingdbf.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Schiermonnikoog&id=25ce9285-6f59-40fb-8a32-6986a9463712