06 Dhr. Timmer Brief-raad-HvV

Aan de leden van de raad van Schiermonnikoog. Schiermonnikoog, 24 september 2024

Beste leden van de raad,

Naar aanleiding van vragen en opmerkingen van eilanders heeft het ‘Ons Belang’ op 17 september 2024 schriftelijk vragen gesteld, ter behandeling bij het agendapunt ‘vragenuur’ van de raadsvergadering. De vragen betreffen de uitwerking van de Huisvestingsverordening naar aanleidingen van een praktijkvoorbeeld. De wethouder heeft zich voor de vergadering afgemeld en daarmee ligt de beantwoording van de vragen bij de burgemeester. De op emotie spelende burgemeester vindt het toch wel heel vervelend allemaal. Dat het nou zo moet gaan. Waarom niet even langskomen en de vragen stellen over dit en dat en dan had de vragensteller de antwoorden gewoon kunnen lezen in de brief ‘extra uitleg Huisvestingsverordening 2024-2028’. De brief werd de week voor 16 juli 2024 -dus op de valreep- samengesteld en bijgevoegd bij het besluitvormend vergaderpunt Huisvestingverordening 2024-2028. In haar beantwoording neemt de burgemeester de raad bij de hand en leest een stuk uit de brief voor. De burgemeester zal blijven terugkomen op deze brief. De brief aldus de burgemeester geeft antwoord op alle gestelde vragen.

‘Het staat er glashelder in, hoe we het met elkaar hebben geregeld, dank u wel voorzitter.’ De burgemeester lijkt zich niet te beseffen dat de vragen die worden gesteld betrekking hebben op de Huisvestingsverordening 2024-2028 die tijdens de raadsvergadering van 16 juli 2024 is vastgesteld door een meerderheid van de raad. De burgemeester blijft bij de beantwoording namelijk terugvallen op de bij de raadsvergadering van 16 juli bijgevoegde brief, die zij blijft duiden als ‘extra uitleg Huisvestingsverordening 2024-2028’. Zij doelt hiermee waarschijnlijk op de informatieve brief; ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. De burgemeester maakt in het voornoemde vragenuur ook meteen van de gelegenheid gebruik, om aan te geven dat het document ‘Extra toelichting bij Huisvestingsverordening inzage’ dat sinds 23 april is toegevoegd aan elke raadsvergadering over de huisvestingsverordening, inclusief de besluitvormende vergadering van 16 juli, is vervangen door de informatieve brief ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. Dat is opvallend. Het is voor het eerst dat het college aangeeft dat ‘Extra toelichting bij Huisvestingsverordening inzage’ is vervangen.

Dat terwijl de lijn die het document volgt en sinds 23 mei onveranderd is, geheel conform de voorgestelde aanpak uit de nieuwe huisvestingsverordening is opgesteld. Er is ondermeer in te lezen; ‘De verkoop aan een koper zonder binding is alleen mogelijk als de woonruimte minimaal 13 weken te koop is aangeboden tegen een koopprijs die niet hoger is dan de WOZ waarde (bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken; Huisvestingswet 2014, artikel 17).’ Ook de twee voorbeelden die ter illustratie in het document staan, zijn geheel in lijn met het beleid dat de huisverstingsverordening voorstaat.

1/6

Hoe het zover kwam De huisvestingsverordening zit al een tijdje in de pijplijn, als na de oordeelsvormende vergadering van 18 juni een aantal eilanders wakker wordt en beseft wat deze via de WOZ uitgestippelde nieuwe lijn in de huisvestingsverordening voor hen kan betekenen. Het zorgt voor onrust in het dorp. De onrust wordt op de raadsvergadering van 9 juli tijdens het vaststellen van de agenda besproken. Mede op verzoek van ‘Samen voor Schiermonnikoog’ wordt de huisvestingsverordening van de agenda gehaald. De wethouder is bereid de besluitvorming van de huisvestingsverordening 1 week uit te stellen. Vragenstellers krijgen zo de kans om van wethouder en ambtenaren nadere antwoorden te krijgen. De gemeente komt een dag later al met een nieuwe informatieve brief naar voren. Gezien de snelheid waarmee deze brief is gepubliceerd lijkt het er op dat voor 9 juli al is besloten om de behandeling van de Huisvestingsverordening van de agenda te halen en over te hevelen naar de week daarop. De informatieve brief ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ wordt dan ook toegevoegd aan het besluitvormend deel van de raadsvergadering van 16 juli, agendapunt 6. In de omschrijving staat; In de tussentijd willen wij u nog extra informatie geven over de nieuwe regels en wat deze voor u betekenen. Deze informatie vindt u hieronder.

Als er eerder geen informatie zou zij gegeven bij de huisvestingverordening, dan zou het woord ‘extra’ niet gebruikt zijn in de bovenstaande omschrijving uit deze informatieve brief. Dan zou er bijvoorbeeld hebben gestaan; -In de tussentijd willen wij u nadere informatie geven over de nieuwe regels en wat deze voor u betekenen. Deze informatie vindt u hieronder. Het betreft hier dus extra informatie naast het document ‘extra toelichting bij de huisvestingsverordening inzage’. Echter ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ leest niet als aanvullende informatie. Het leest als een stuk, dat voor een totaal andere Huisverstingsverordening geschreven is. De raad denkt daar duidelijk anders over want de Huisvestingsverordening 2024-2028 wordt, zonder verder enige aanpassing, op 16 juli tijdens de raadsvergadering bij raadsbesluit vastgesteld! Omdat ‘‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ juridisch gezien verder geen enkele waarde heeft, is de enig overgebleven waarde van deze informatieve brief, wellicht de mededeling op welk moment van dag mensen met vragen bij de gemeente terecht konden.

Het vragenuur Naar aanleiding van de vragen die ‘Ons Belang’ stelt tijdens het vragenuur van de raadsvergadering op 17 september, voegt het college een aantal documenten toe aan het agendapunt, waaronder een nieuw document met de titel ‘vruchteloze aanbieding en mogelijkheid tot taxatie’. Het blijkt te horen bij ‘extra uitleg Huisvestingsverordening 2024-2028’. Het college doelt daarmee op de informatieve brief ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. De kop luidt: ‘Bijbehorende bijlage: Extra uitleg Huisvestingsverordening 2024 – 2028 (juli 2024) bij het raadsbesluit op 16 juli 2024 (agendapunt 6) en huis-aan-huis verspreid.’ Het lijkt een poging om de -na het raadsbesluit van 16 juli irrelevant gewordeninformatieve brief, nieuw leven in te blazen. De openingszin luidt; 2/6

‘Conform het besluit genomen op 16 juli 2024 en de bijlage behorend bij de raadsstukken is ervoor gekozen in het geval van een vruchteloze aanbieding als uitgangspunt de actuele waarde van de woning te nemen.’ Vooral het laatste deel van de hierboven aangehaalde zin (vet weergegeven) laat zich het best omschrijven als: absolute onzin. De door de raad van Schiermonnikoog vastgestelde Huisvestingsverordening 2024-2028 stelt dat een woning die status van vruchteloze aanbieding heeft bereikt, vrij verkocht mag worden! Zit de rust van de zin tussen ‘uitgangspunt’ én ‘de’, dan is het nog steeds absolute onzin omdat het uitgangspunt de actuele WOZ-waarde is zoals ‘bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken; Huisvestingswet 2014, artikel 17.’ Terugkomend op de kop uit ‘vruchteloze aanbieding en mogelijkheid tot taxatie’; ‘bijbehorende bijlage bij het raadsbesluit’. Het college rekent de informatieve brief ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ hiermee tot een ‘bijbehorende bijlage’ bij de Huisvestingsverordening. Zij verwijst in de ‘kop’ immers naar het raadsbesluit. De informatieve brief echter wordt op 16 juli als bijlage aan het betreffend agendapunt toegevoegd, niet als een bijlage aan de Huisvestingsverordening, noch als een bijlage aan het raadsbesluit.

De Huisvestingsverordening heeft helemaal geen bijlagen. De huisvestingsverordening heeft slechts een interne toelichting en die maakt net als de huisvestingsverordening zelf op geen enkele wijze gewag van ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. De enige bijlagen die überhaupt zijn terug te vinden zijn die uit het raadsvoorstel. Maar ook daar maakt de informatieve brief geen onderdeel van uit: Bijlagen - RB Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 1. Was-wordt tabel Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 2. Reactienota zienswijzen Huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024 – 2028 Het stuk vergallopeert zich nogmaals, wanneer wordt aangegeven dat er beleidsregels worden geschreven gebaseerd op ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. De vraag is hoezo? De raad heeft op 16 juli 2024 de gelegenheid gehad om de huisvestingsvergunning geheel aan te passen naar de geest van dit memo, maar heeft dat niet gedaan. Het is dan ook vreemd om vervolgens beleidsregels op te stellen naar aanleiding van iets dat op geen enkele manier is terug te vinden in de Huisvestingverordening 2024-2028. Het college lijkt niet minder dan een ‘schaduw huisvestingsverordening’ in werking te hebben gezet op basis van een informatieve brief.

Een brief waar zij op een later moment beleidsregels aan zal gaan toekennen. Tot nu toe -voor zover bekend- maakt alleen nog maar Langestreek 14 gebruik van deze vorm van alternatieve huisvestingsverordening. Uit het bericht op Huispedia valt op te maken dat de eigenaren de mening zijn toegedaan dat sprake is van een vruchteloze aanbieding, als na 14 weken geen minimaal bod van 560.000,00 euro is gedaan door iemand met een huisvestingsvergunning. De woning zou daarna vrij verkoopbaar zijn. Dit is niet het geval als de gemeente haar kersvers vastgestelde Huisvestingsverordening 2024-2028 als leidraad neemt. Deze op 16 juli vastgestelde huisvestingsverordening dwingt woningeigenaren hun woning minimaal 13 weken lang aan te bieden voor de actuele WOZ-waarde, voordat sprake kan zijn van een vruchteloze aanbieding.

3/6

Het college misleidt dus niet alleen de raad van Schiermonnikoog maar ook de burgers van het eiland. ‘Dus kan dit, mag dit Voorzitter? vraagt mevrouw Smit. Ja dit kan dit mag. Conform ook de afspraken die we daar met elkaar over hebben gemaakt’. De burgemeester die hopelijk weet dat er feitelijke onjuistheden worden verkondigd, schrikt er niet voor terug om dit fabeltje nog eens ongegeneerd voor het voetlicht te brengen tijdens het vragenuur op dinsdag 17 september. Zij maakt daarbij ook de raad medeplichtig met de uitspraak ‘conform de afspraken die we daar met elkaar over hebben gemaakt’. Je hoort de raad bijna denken:‘is dat zo’? Van één partij is dat in ieder geval zo. De woordvoerder van ‘Schiermonnikoogs Belang’ laat op de raadsvergadering van16 juli weten; ‘Maar, een actuele WOZ betekent niet de laatst bekende WOZ en als je de wet interpreteert zoals deze bedoeld is, is dit dus niet het geval.’ ‘Samen voor Schiermonnikoog’ stemt daar vervolgens braaf mee in. En zo sluiten de twee partijen die samen het college vormen, de gelederen. Communicatie gemeente Het is door deze ‘schaduw huisvestingsverordening’ volkomen onduidelijk waarom de raad van Schiermonnikoog de ‘Huisvestingsverordening 2024-2028’ überhaupt heeft aangenomen. De schaduw huisvestingsverordening lijkt ondertussen nog niet zijn uiteindelijke vorm gevonden te hebben.

In de “regels” die de gemeente naar buiten brengt lijkt nogal wat rek te zitten over de wijze waarop deze moeten worden benoemd. Niet verwonderlijk dat op vragen hierover aan de gemeente een niet eenduidig antwoord wordt gegeven. Hieronder worden enkele van die antwoorden aangehaald op de vragen gesteld door burgers tussen 4 en 19 september 2024. Elk antwoord wordt vooraf gegaan door een nummer. Vette weergegeven letters zijn aangebracht om delen van de antwoorden te benadrukken. In kleine letters de overdenking bij het antwoord. 1] Binnen de regelgeving van onze Huisvestingsverordening geldt dat een woningeigenaar in het geval van een vruchteloze aanbieding de woning minimaal 13 weken voor een redelijke prijs moet aanbieden. Commentaar jht: De bewering die de gemeente hier doet, is in de gehele huisvestingsverordening niet terug te vinden. De woning dient voor de actuele WOZ-waarde te worden aangeboden volgens de Huisvesrtingsverordening 2024-2028 en de Huisvestingswet 2014. Bij ‘antwoord 6’ zal blijken dat de gemeente zich baseert op Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ als bron van de uitlating.

2] Zij [de gemeente,jht] acht het in het licht van de wetgeving rondom de vruchteloze aanbieding binnen de Huisvestingsverordening noodzakelijk om de mogelijkheid voor een actuele taxatie te bieden, wanneer de verwachting is dat de WOZ-waarde en de actuele waarde uit elkaar kunnen liggen. We zijn niet bekend met andere gemeenten die op deze wijze te werk gaan. Commentaar jht: De gemeente acht het noodzakelijk om de mogelijkheid van een actuele taxatie te bieden. Waarom heeft deze gemeente deze optie dan niet in de huisvestingsverordening opgenomen?

3] Ik ben het met u oneens dat mijn antwoorden in strijd zijn met de Huisvestingsverordening. Het betreft de wijze waarop wij uitvoering geven aan artikel 4. Vruchteloze aanbieding. Binnen de regelgeving van onze Huisvestingsverordening geldt dat een woningeigenaar in het geval van een vruchteloze aanbieding de woning minimaal 13 weken voor een redelijke prijs moet aanbieden. In de basis gaat de gemeente hier uit van de WOZ-waarde, zoals ook opgenomen in de Huisvestingswet.

4/6

Wel wil de gemeente dat woningeigenaren een realistische prijs kunnen vragen voor hun woning. Daarom is het in sommige gevallen nodig de waarde van de woning vast te stellen op basis van een actuele taxatie. Op verzoek van de woningeigenaar kan de gemeente in dat geval een onafhankelijke taxateur inschakelen. Dit is alles is in lijn met de Huisvestingsverordening 2024 – 2028 en de Huisvestingswet 2014. Commentaar jht: De wens van de gemeente, dat woningeigenaren een realistische prijs kunnen vragen, is nergens in de huisvestingsverordening terug te vinden. Ook staat nergens in de Huisvestingsverordening 2024-2028 dat de gemeente op verzoek van de eigenaar een taxateur kan inschakelen. Op 16 juli had de gemeente deze wens kunnen vertalen naar de Huisvestingsverordening 2024-2028. Dat is niet gebeurt. Het is dan ook de vraag waar de bewering ‘Dit alles is in lijn met de Huisvestingsverordening 2024-2028 en de huisvestingswet 2014’ op gebaseerd is.

4] Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt een marktanalyse uitgevoerd van verkochte woningen. De verkoopprijs zal naar verwachting rondom de vastgestelde waarde in het taxatierapport komen te liggen. Voor de bepaling van de volgende WOZ waarde van deze woning zal de verkoopprijs (en indirect het taxatierapport) van invloed kunnen zijn op de nieuwe WOZ-waarde. Commentaar jht: Uit artikel 2 van de artikelgewijze toelichting bij de Huisvestingsverordening: ‘In de vorige verordening was gekozen voor een koopprijsgrens van € 450.000,-. Omdat de prijs gekoppeld is aan de koopprijs van de woning was het effect dat de vastgestelde prijs een ongewenste prijsopdrijvende werking had. Om die reden is nu gekozen om de prijs te koppelen aan de WOZwaarde van de woning op het moment van verkoop.’ Niet alleen de verkoopprijs wordt ‘met het antwoord op vraag 4’ in de handen gelegd van de verkoper, maar ook de actuele WOZ-Waarde. Het zal voor de gemeentelijke belastingdienst lastig worden deze verhoging te negeren. Hetgeen uiteindelijk leidt tot het opdrijven van de WOZ waarde grens. De gemeente schiet zichzelf in de voet door wet en regelgeving van de Huisvestingsverordening2024-2028 en huisvestingswet 2014 te negeren.

5] Het is voor woningeigenaren mogelijk om vooraf aan de publicatie vast te stellen voor welke prijs de woning aangeboden dient te worden, zodat er na 13 weken sprake kan zijn van een vruchteloze aanbieding. Daarom is er een taxatie vooraf aan de publicatie uitgevoerd [Langestreek 14, jht] Commentaar jht: De Huisvestingsverodening 2024-2028 en de huisvestingswet 2014 waren al losgelaten. Nu wordt ook de ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ losgelaten. In de voorbeelden uit de memo voert de gemeente na 14 weken een taxatie uit waar de verkoper zich vervolgens aan moet houden wil hij aanspraak kunnen maken op een eventuele vruchteloze aanbieding. In het hierboven omschreven antwoord bepaalt de verkoper vóór verkoop wat de actuele/ reële waarde van de woning is, om aan de hand van dat bedrag -op later tijstip- aanspraak te kunnen maken op een vruchteloze aanbieding.

6] Zoals opgenomen in de extra uitleg in de bijlage is het mogelijk om de actuele waarde van de woning vast te stellen en de woning hiervoor aan te bieden gedurende 13 weken. Er wordt dus niet afgeweken van de regelgeving. Commentaar jht: Met de term extra bijlage wordt verwezen naar ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’. Deze bij agendapunt 6 van de raadsvergadering bijgevoegde brief zonder enige juridische waarde, wordt in dit antwoord gelijkgesteld met de regelgeving.

7] De WOZ-waarde wordt niet opnieuw vastgesteld. Dit gebeurt in 2025. Er wordt slechts getaxeerd om vast te stellen voor welke prijs de woning aangeboden moet worden. Het taxatierapport is niet openbaar Commentaar jht: Er wordt hier beweert dat de taxatie nodig is [voor Langestreek 14] om te bepalen voor welke prijs de woning moet worden aangeboden. De huisvestingsverordening kent geen regelgeving om de vraagprijs te bepalen! Dit is geheel aan de woningeigenaar. Wat hier bedoeld wordt is dat de woningeigenaar nu ook de minimale prijs kan vaststellen waarbij na 14 weken sprake zou zijn van een vruchteloze aanbieding.

5/6

Een woningeigenaar is vrij om naar eigen inzicht een vraagprijs vast te stellen. De ‘redelijke/realistische/actuele prijs/waarde’ waar de gemeente sinds 10 juli aan refereert, heeft niets te maken met de vraagprijs waarvoor de woning kan worden aangeboden. Deze ‘getaxeerde/door de woningeigenaar aangegeven redelijke/realistische/actuele prijs/waarde’ wordt -in strijd met de Huisvestingsverordening 2024-2028 en Huisvestingswet 2014- gebruikt om de status van vruchteloze aanbieding te verwerven om daarna de woning vrij in de woningmarkt te kunnen zetten. Volgens de Huisvestingsverordening kan deze vruchteloze aanbieding alleen bereikt worden als de woning minimaal 13 weken lang is aangeboden voor de actuele WOZ-waarde. Door te marchanderen met deze regelgeving via ‘informatiebriefjes waarin onder meer het spreekuur wordt verkondigd’ biedt de gemeente de eigenaar van Langestreek 14 de mogelijkheid om met een stijging van 223.000,00 euro ver boven de de WOZ waarde grens uit te komen, zodat de woning na 13 weken vrij verkocht kan worden. U, de raad, kunt een einde maken aan deze waanzin.

U doet dit door het college vriendelijk te verzoeken de Huisvestingverordening 2024-2028 uit te voeren zoals deze op 16 juli is aangenomen, of; door de verordening aan te passen, conform de informatie brief ‘Memo juli- Extra uitleg concept Huisvestingsverordening 2024-2028’ en aankondiging spreekuur hierover’ waar u volgens de burgemeester van Schiermonnikoog zoveel waarde aan schijnt te hechten. Als u voor het laatste kiest is het jammer om te moeten constateren dat u het oorspronkelijke pleidooi waarin u zegt op te komen voor het algemeen belang van de jong volwassenen van Schiermonnikoog -door onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte aan te pakken- zonder enig probleem inruilt voor het individuele belang van de woningeigenaar die vooral bezig is het huis voor zoveel mogelijk geld in de woningmarkt te zetten.

Met vriendelijke groet, J.H Timmer Vierhuizen 8

6/6