06-01 Dhr. Timmer bijlage bij brief aan raad.

Vragen aan de gemeente

12-09-2024 vraag Van wie komt het initiatief voor een taxatie? In principe komt dit initiatief vanuit de verkopende partij. Het bepaalt namelijk de prijs waarvoor de woning vruchteloos aangeboden mag worden. Dit is een afweging die door de verkopende partij gemaakt moet worden. vraag Is de initiatiefnemer degene die opdraait voor de kosten van de taxatie? Het voornemen is dat de kosten voor een taxatie worden gedeeld door de gemeente en de woningeigenaar. vraag Aan welke criteria moet een verzoek tot taxatie door een eigenaar voldoen? De gemeente vraagt van de eigenaar een onderbouwing waaruit blijkt dat de WOZwaarde de waarde van de woning onvoldoende weerspiegelt. Daarnaast is de verkopende partij verplicht de woning op basis van de uitkomst van de taxatie openbaar aan te bieden voor deze prijs. vraag Wordt altijd van taxatiebureau Thorbecke gebruik gemaakt of is het een eigenaar ook toegestaan om zelf een taxatiebureau uit te zoeken? Er is nog geen vast taxatiebureau door de gemeente aangesteld. In de basis gaat het erom dat de taxatie uitgevoerd wordt door een onafhankelijke taxateur. De gemeente kijkt naar de mogelijkheden om een vast taxatiebureau aan te stellen voor deze taxaties. 12-09-2024 Onderstaande mail ontving ik van mijn collega’s van Noardeast-Fryslan. In overleg met hen stuur ik u hierbij de antwoorden op uw vragen.

vraag Is uw dienst op de hoogte dat de gemeente Schiermonnikoog deze taxatie heeft laten uitvoeren? In dit geval betreft het een taxatie in het kader van de vruchteloze aanbieding, zoals beschreven in de Huisvestingsverordening van de gemeente Schiermonnikoog. Over de werking en inhoud van met name de vruchteloze aanbieding en taxaties is vooraf contact geweest tussen de gemeente Schiermonnikoog en WOZ NoardeastFryslan. vraag Welke instantie voert een dergelijke taxatie voor de gemeente Schiermonnikoog uit? Voor de taxatie is een onafhankelijke taxateur ingeschakeld door de gemeente en de taxaties worden gevalideerd door het NWWI.

vraag Wie is de opdrachtgever van een dergelijke taxatie en wat is hiervoor de aanleiding? De gemeente heeft opdracht gegeven voor de taxatie. Binnen de regelgeving van onze Huisvestingsverordening geldt dat een woningeigenaar in het geval van een vruchteloze aanbieding de woning minimaal 13 weken voor een redelijke prijs moet aanbieden. In de basis gaat de gemeente hier uit van de WOZ-waarde. Het kan zijn dat door verbouwingen en/of verduurzaming een significant verschil wordt verwacht tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de huidige waarde van de woning. De gemeente wil dat woningeigenaren een realistische prijs kunnen vragen voor hun woning. Daarom is het in sommige gevallen nodig de waarde van de woning vast te stellen op basis van een actuele taxatie. Op verzoek van de woningeigenaar kan de gemeente in dat geval een onafhankelijke taxateur inschakelen. Dat is hier ook het geval. vraag Is het gebruikelijk dat een gemeente een taxatie uitvoert voor een particulier (burger)? De gemeente Schiermonnikoog wil niet dat woningeigenaren onevenredig benadeeld worden bij de verkoop van hun woning. Zij acht het in het licht van de wetgeving rondom de vruchteloze aanbieding binnen de Huisvestingsverordening noodzakelijk om de mogelijkheid voor een actuele taxatie te bieden, wanneer de verwachting is dat de WOZ-waarde en de actuele waarde uit elkaar kunnen liggen.

We zijn niet bekend met andere gemeenten die op deze wijze te werk gaan. vraag Welke invloed heeft deze taxatie op de huidige WOZ-waarde? Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt een marktanalyse uitgevoerd van verkochte woningen. De verkoopprijs zal naar verwachting rondom de vastgestelde waarde in het taxatierapport komen te liggen. Voor de bepaling van de volgende WOZ waarde van deze woning zal de verkoopprijs (en indirect het taxatierapport) van invloed kunnen zijn op de nieuwe WOZ-waarde. 13 sept Goedemorgen meneer Timmer, Ik ben het met u oneens dat mijn antwoorden in strijd zijn met de Huisvestingsverordening. Het betreft de wijze waarop wij uitvoering geven aan artikel 4. Vruchteloze aanbieding. Binnen de regelgeving van onze Huisvestingsverordening geldt dat een woningeigenaar in het geval van een vruchteloze aanbieding de woning minimaal 13 weken voor een redelijke prijs moet aanbieden. In de basis gaat de gemeente hier uit van de WOZ-waarde, zoals ook opgenomen in de Huisvestingswet. Wel wil de gemeente dat woningeigenaren een realistische prijs kunnen vragen voor hun woning. Daarom is het in sommige gevallen nodig de waarde van de woning vast te stellen op basis van een actuele taxatie. Op verzoek van de woningeigenaar kan de gemeente in dat geval een onafhankelijke taxateur inschakelen.

Dit is alles is in lijn met de Huisvestingsverordening 2024 – 2028 en de Huisvestingswet 2014.

17/18 09 2024 vraag Ik hoop dat u nog de tijd wil nemen om mij de beleidsregels toe te sturen, die behoren bij de gemeentelijke taxatie. Als ik die online kan terug vinden, dan graag een link naar de betreffende pagina van de gemeente. Om de werkwijze omtrent deze taxatie te verduidelijken zal het college nadere beleidsregels vaststellen. Deze regels zijn op dit moment nog niet vastgesteld, maar deze zullen uiteraard in lijn zijn met de uitleg zoals hieronder beschreven en behandeld bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening. Gisteravond tijdens de raadsvergadering is hier – naar aanleiding van het vragenuur – nog nadere toelichting op gegeven. De schriftelijke uitleg kunt u terugvinden bij de raadsstukken via deze link. 19 09 2024 vraag U meldt dat de taxatie is uitgevoerd in het kader van een vruchteloze aanbieding. De taxatie is uitgevoerd eind juli (Facebook bericht van de verkoopster), terwijl de woning pas begin september op de markt is gebracht. Hoe verklaart u dit? Het is voor woningeigenaren mogelijk om vooraf aan de publicatie vast te stellen voor welke prijs de woning aangeboden dient te worden, zodat er na 13 weken sprake kan zijn van een vruchteloze aanbieding. Daarom is er een taxatie vooraf aan de publicatie uitgevoerd.

vraag De uitvoering en procedure die er door de gemeente is gevolgd is niet geborgd in de huisvestingsvergunning 2024-2028, noch in de bijhorende toelichting. Wat is de wettelijke basis voor de procedure die er is gevolgd bij de verkoop van Langestreek 14? De extra uitleg behorende bij het besluit van 16 juli omtrent de Huisvestingsverordening omschrijft de procedure rondom de taxatie. Om deze te verduidelijken zal het college nog nadere beleidsregels vaststellen. Voor de volledigheid heb ik de extra uitleg bij de Huisvestingsverordening toegevoegd. vraag In de huisvestingsverordening Schiermonnikoog 2024-2028 is niet opgenomen welke instantie/persoon de taxatie van WOZ-waarden uitvoert. En helemaal niet bij een melding van een vruchteloze aanbieding. In de Wet waardering onroerende zaken, artikel 18, staat omschreven hoe er moet worden gehandeld bij de waardebepaling van een onroerende zaak, en bij wijziging. De procedure die er nu is gevolgd is in strijd met de wet. De taxatie is een mogelijkheid die gemeente biedt binnen de toepassing van de verordening. Deze wordt uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. Zie ook de extra uitleg in de bijlage. Het is niet zo dat de WOZ-waarde opnieuw wordt vastgesteld. Er wordt gekeken naar de actuele waarde van de woning, zodat deze voor een realistische prijs kan worden aangeboden.

vraag In het geval van de verkoop van de woning aan de Langestreek 14 is nog geen sprake van vruchteloze aanbieding. De woning is pas begin september aangeboden tegen een waarde die veel hoger ligt dan de bestaande WOZ-waarde. Er is pas sprake van een vruchteloze aanbieding als de woning voor die WOZ-waarde (waardepeildatum 1 januari 2023) gedurende 13 weken wordt aangeboden aan maatschappelijk en/of economisch gebonden belanghebbenden. Gezien de huisvestingsprijsgrens (520.000). Wat is het motief voor de gemeente om af te wijken van deze regel en om vooraf mee te werken aan een taxatie? Zoals opgenomen in de extra uitleg in de bijlage is het mogelijk om de actuele waarde van de woning vast te stellen en de woning hiervoor aan te bieden gedurende 13 weken. Er wordt dus niet afgeweken van de regelgeving. vraag Wat is de interpretatie van significant verschil tussen de WOZ-waarde en de huidige waarde van de woning. Hoe groot mag/moet dit verschil zijn? Hiervan wordt in de huisvestingsverordening geen melding gedaan. Hier is geen eenduidig antwoord op te geven. Het verschil kan door verbouwingen, verduurzamingen en ontwikkelingen op de markt groter of kleiner zijn. Een woningeigenaar kan zelf de afweging maken of een taxatie gewenst is. Dat verplicht de woningeigenaar wel om de woning vervolgens voor de getaxeerde waarde openbaar aan te bieden.

vraag Het lijkt mij, in het kader van gelijke behandeling van burgers dat een gemeente zich moet houden aan zijn eigen huisvestingsverordening en aan de Wet waardering onroerende zaken. Zodat er eenduidigheid is. Afgezien van deze opmerkingen en vragen, interpreteer ik het zo dat er voor de Langestreek 14 een taxatie is uitgevoerd en dat de WOZ-waarde opnieuw is vastgesteld. Graag ontvang ik van u het bewuste taxatierapport. Aangezien dit openbaar is kunt u mij dit per ommegaande toesturen. De WOZ-waarde wordt niet opnieuw vastgesteld. Dit gebeurt in 2025. Er wordt slechts getaxeerd om vast te stellen voor welke prijs de woning aangeboden moet worden. Het taxatierapport is niet openbaar.