Raadsvoorstel Uitvoering motie Opkoopbescherming – Wijzigingsbesluit Verordening beheer Woonruimtevoorraad Schiedam 2020

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

22VR049

Contact Steller:

griffie@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 219 1797

Portefeuillehouder:

Wethouder Laan

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

20 september 2022

Uitvoering motie Opkoopbescherming – Wijzigingsbesluit Verordening beheer Woonruimtevoorraad Schiedam 2020.

A. Voorgesteld besluit:

1.

Het wijzigingsbesluit Verordening beheer Woonruimtevoorraad Schiedam 2020 (22BIJ01683) vast te stellen. 2. De financiële consequenties te verwerken in de begroting en de structurele meerjarige consequenties te verwerken in de meerjarenbegroting.

B. Aanleiding:

Betaalbare koopwoningen zijn schaars. Woningzoekenden ondervinden steeds meer concurrentie van investeerders en krijgen steeds lastiger toegang tot de koopwoningmarkt. In 2020-2021 is het aantal particulier verhuurde bestaande woningen (kopen om te verhuren, ofwel ‘buy-to-let’) sterk gegroeid. In de Woonvisie ‘Groei als kans voor de stad (2020)’ werd al aangekondigd dat er gebruik zal worden gemaakt van de opkoopbescherming als de wettelijke mogelijkheid daartoe komt. Vanaf 1 januari 2022 is het nieuwe instrument een feit, en is de Huisvestingswet 2014 aangepast. Om gebruik te kunnen maken hiervan, dient de Verordening Beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020 (hierna: Verordening) aangepast te worden. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de aangenomen motie ‘Kopen om te Wonen’1, die hiermee als afgedaan wordt beschouwd. C. Maatschappelijk doel:

De opkoopbescherming heeft als doel dat recent aangekochte, bestaande koopwoningen in het goedkope en middeldure segment, zoveel mogelijk door de eigenaar zelf worden bewoond. Hierdoor ontstaan er meer kansen voor starters en middeninkomens in de koopsector. Ook kan de opkoopbescherming bijdragen aan een gezondere balans in de woningvoorraad tussen koop- en huurwoningen. D. Argumenten:

Toenemende aanwezigheid van kleine woningbeleggers/ particuliere verhuurders leidt tot verdringing en ongewenste effecten op de leefbaarheid, vooral in Oost en Nieuwland 1

Raadsvergadering 9 november 2021.

De afgelopen jaren zorgde een combinatie van aangescherpte hypotheekregels, lage hypotheekrente en prijsontwikkelingen voor een stimulans om woningen te kopen om deze vervolgens te gaan verhuren (buy-to-let). In 2021 is het aandeel particulier verhuurde bestaande woningen (omzetting van eigenaar-bewoner) ondanks de nieuwe regels met betrekking tot de overdrachtsbelasting, verder gegroeid. Als gevolg hiervan zijn deze woningen niet meer beschikbaar als koopwoning en ontstaat er mogelijk een prijsopdrijvend effect, omdat eigenaars-verhuurders vaak hogere prijzen bieden dan eigenaars-bewoners. De opkoopbescherming zou kunnen leiden tot normalisering van de woningprijzen. In buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht, ontstaat schaarste aan goedkope of middeldure koopwoningen, wat leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie. Ook neemt de huurprijs bij een bewonerswisseling gemiddeld genomen toe. Dit maakt vervolgens dat de groep woningzoekenden naar goedkope of middeldure koopwoningen ook moeilijk een alternatieve betaalbare huurwoning kunnen vinden. Daarnaast komt het voor dat de opkoop voor verhuur extra druk op de leefbaarheid legt. De leefbaarheid kan bijvoorbeeld onder druk komen te staan als deze verhuur leidt tot een hoge mutatiegraad van de bewoners.

Als gevolg van een hoge mutatiegraad ontstaat er weinig binding van de bewoners met de buurt, hetgeen ten koste gaat van de sociale cohesie in de betreffende buurt. Een mogelijke ‘bijvangst’ van de regeling is dat de impact van slecht verhuurderschap op wijken minder wordt. Een nieuwe eigenaar die niet mag verhuren, kan immers ook geen misstanden begaan. Vooral in Schiedam Oost en Nieuwland is er sprake van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Vanwege de voldoende feitelijke onderbouwing van schaarste voor deze wijken, wordt er voor gekozen de opkoopbescherming als eerste in deze wijken in te voeren. Diverse cijfers geven aanleiding tot rem op buy-to let (BTL) Onderstaande cijfers tonen het buy-to-let % per wijk (aantallen woningen ten opzichte van de totale woningvoorraad). Zo is bijvoorbeeld te zien dat in Nieuwland in 2022 64% van de woningen niet door de eigenaar zelf bewoond wordt (let op, hierin wordt geen onderscheid tussen natuurlijke personen en niet-natuurlijke personen). % woningen niet bewoond door eigenaar Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord/Kethel Woudhoek/Spaland/ Sveaparken Schiedam

2018 56% 50% 37% 50% 67% 58% 31%

2019 58% 49% 37% 50% 66% 56% 31%

2020 56% 50% 37% 51% 64% 56% 31%

2021 58% 53% 39% 51% 63% 55% 31%

2022 57% 53% 39% 52% 64% 54% 30%

49%

48%

48%

48%

48%

Tabel 7 Bron: Bron: Power BI, Gemeente Schiedam

Verbeteren van slaagkans van starters en middeninkomens op een koopwoning Al geruime tijd steunt de gemeente Schiedam starters bij woningaankopen, onder meer door de Starterslening die sinds 2019 wordt aangeboden. Toch ondervinden ze – net als middeninkomens nog moeilijkheden om aan een woning te raken, vanwege de sterke concurrentie van (kleine) vastgoedbeleggers. Dit leidt tot een verschuiving in de bestaande woningvoorraad van koop naar huur. Voor potentiele woningkopers kan het gevolg zijn dat zij tegen hun woonwensen in voor particuliere huur (moeten) kiezen. Uitwijken naar woningen met tijdelijke huurcontracten en hoge huren beperken voor deze groep ook het opbouwen van benodigd eigen vermogen om een woning te kunnen kopen. Op termijn kan deze ontwikkeling gevolgen hebben voor de doorstroming op de woningmarkt. De verwachting is dat de opkoopbescherming de kansen voor starters zal verbeteren. Een WOZ-waarde ter hoogte van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG grens) is vanuit meerdere invalshoeken een logische keuze De regeling inzake opkoopbescherming’ is bedoeld voor bestaande koopwoningen in het goedkope en middeldure segment. De gemeente mag hier zelf een prijsgrens aan koppelen. Uit de toelichting bij de landelijke regeling blijkt dat dit een objectieve grens moet zijn, namelijk de WOZ-waarde.

Een WOZ-waarde ter hoogte van de NHG grens is een logische grens omdat deze aansluit bij: a) de in de Woonvisie opgenomen prijsgrens van het middeldure koopsegment b) de reële prijsontwikkeling van appartementen en tussenwoningen in onze regio; c) de ontwikkeling van de prijsgrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); d) de keuze van veel andere gemeenten (waaronder Rotterdam, met vergelijkbare marktprijzen) om de prijsgrens af te stemmen op de NHG-grens. Deze prijsgrens wordt jaarlijks en landelijk geïndexeerd aan de hand van de prijsontwikkeling op de woningmarkt en de leencapaciteit van huishoudens, waardoor zowel prijsstijgingen als dalingen gevolgd kunnen worden. In 2022 ligt de NHG grens op € 355.000,-. Invoering van opkoopbescherming voorkomt een ‘waterbedeffect’ vanuit omliggende gemeenten en bevordert een gelijke behandeling van huiseigenaren in verschillende gebieden Een aantal omliggende gemeenten heeft de opkoopbescherming al ingevoerd, of is hiermee bezig. Rotterdam zet sinds 1 januari 2022 het instrument in voor 16 wijken, voor woningen tot de NHGgrens. In Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Vlaardingen en Nissewaard wordt ook gewerkt aan invoering van dit instrument, deze gemeenten zullen de opkoopbescherming in de loop van 2022 invoeren. Ook de andere regiogemeenten overwegen de inzet van dit instrument.

Dit kan tot gevolg hebben dat investeerders uitwijken naar Schiedam en er een waterbedeffect ontstaat richting onze stad, en met name de kwetsbare gebieden. Verwachte effecten zijn een nog hoger niveau van particuliere (legale, maar ook illegale) verhuur, prijsstijgingen, tijdelijke bewoning. En een verslechtering van het onderhoud. Een ander bijkomend effect is dat (Schiedamse) koopstarters vertrekken naar andere steden waar wel opkoopbescherming geldt. Opkoopbescherming moet worden opgenomen in de huisvestingsverordening Invoering van opkoopbescherming vereist dat de Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020 wordt gewijzigd. Er is geen andere manier om dit te regelen. De wijziging houdt in dat er een hoofdstuk aan de Verordening wordt toegevoegd. Na inwerkingtreding van de gewijzigde Verordening wordt het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te verhuren.

Dit verbod geldt alleen voor woningen waarvan het eigendom na inwerkingtreding van de gewijzigde verordening wordt overgedragen, voor een periode van vier jaar na de eigendomsoverdracht. De opkoopbescherming kan dus niet met terugwerkende kracht worden ingevoerd. Verder zijn er in de wet drie uitzonderingssituaties opgenomen, waarvan verhuur aan familieleden in de eerste en tweede graad waarschijnlijk de meest voorkomende is. In deze wettelijke uitzonderingssituaties zijn we verplicht om een vergunning te verlenen. Het aantonen van schaarste is nodig voor inzet van de opkoopbescherming Om te mogen sturen op de woningvoorraad, dient er sprake te zijn van aantoonbare schaarste aan woonruimte. Er mag niet méér geregeld worden dan noodzakelijk, want de opkoopbescherming betekent een regulering van het eigendomsrecht. Omdat Schiedam bij haar woningvoorraadbeleid (kamerbewoning, splitsen), in de periode 2016-2020 waterbedeffecten ziet ontstaan – van Oost en West naar Centrum en Zuid -, is in 2020 besloten de héle woningvoorraad vergunningplichtig te maken. Recente uitspraken in andere gemeenten die op een vergelijkbare manier sturen op de woningvoorraad, tonen dat de keuze om de gehele woningvoorraad aan te wijzen, op gespannen voet staat met de Huisvestingswet 2014.

Van belang is dat er op wijkniveau voldoende wordt onderbouwd dat er sprake is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Met de oplegnotitie Schaarste in de Schiedamse woningvoorraad wordt een gedetailleerde uitwerking van de in het RIGO-schaarsterapport beschreven situatie geven, en worden de conclusies uit het eerdere rapport geactualiseerd. Met deze aangescherpte schaarsteonderbouwing (bijlage 1), is er voldoende feitelijke onderbouwing van de schaarste voor de invoering van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geldt niet voor de woonruimte in eigendom van een toegelaten instelling In de Verordening kunnen specifieke groepen eigenaren uitgezonderd worden, als er een belang is voor een evenwichtige woningmarkt. Dit kan verhuur door een woningcorporatie of zorgaanbieder zijn. Op deze manier ondervinden woningcorporaties die een complex willen verkopen, waar een of meerdere leegstaande woningen deel van uitmaken, geen hinder van de opkoopbescherming. Invoering opkoopbescherming wordt aangekondigd bij buurgemeenten Middels een daartoe opgestelde brief worden de gemeenten Maassluis, Vlaardingen en Rotterdam op de hoogte gebracht van de invoering van de opkoopbescherming in de gemeente Schiedam.

E. Duurzaamheid

N.v.t. F. Kanttekening en risico’s:

De opkoopbescherming maakt inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren van bestaande koopwoningen binnen het aangewezen werkgebied De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden. In de toelichting van deze wet is aangegeven op welke wijze de opkoopbescherming rechtvaardig is en voldaan wordt aan de voorwaarden.

Hiermee is invoering van de opkoopbescherming in de gemeente Schiedam in relatie tot de inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd. Bovendien kan de hardheidsclausule in de Verordening ervoor zorgen dat dit in de praktijk niet tot onbillijke situaties hoeft te leiden. Mogelijk langdurige en complexe juridische procedures als gevolg Verwacht wordt dat vanuit de vastgoedwereld op landelijk niveau verzet zal komen tegen de opkoopbescherming. De wet vraagt om dit instrument terughoudend in te zetten dus wanneer er sprake is van aantoonbare schaarste en de leefbaarheid in een wijk in het gedrang is. Daarmee is de opkoopbescherming een uiterst redmiddel. Ook aankopen van betaalbare koopwoningen door woningcorporaties, gecontracteerde zorgaanbieders of de gemeente gaan ten koste van het betaalbare woningaanbod Door een uitzondering te maken kunnen de woningcorporaties, gecontracteerde zorgaanbieders en de gemeente wél woningen opkopen om deze vervolgens te gaan verhuren. Anders dan investeerders doen zij dit echter vanuit het algemeen maatschappelijk belang van o.a. volkshuisvesting of gebiedsontwikkeling. Bovendien komen dergelijk opkopen slechts zelden voor en blijven de betreffende woningen beschikbaar in het betaalbare segment. Dilemma aanwijzen gebieden vs. gemeente brede invoering Het is aan uw raad om de gebieden aan te wijzen die onder de opkoopbescherming vallen.

Gedeeltelijk aanwijzen van de stad kan tot een waterbedeffect leiden: een verdere concentratie in wijken waar geen opkoopbescherming geldt, kan het verdringingsprobleem verplaatsen en niet oplossen. De gehele stad aanwijzen is mogelijk in strijd met de bedoeling van de wetgever. Het Rijk gaat ervan uit dat de gemeente de opkoopbescherming selectief inzet, bijvoorbeeld in gebieden waar hoge opkooppercentages gelden. Omdat de opkoopbescherming een nieuw instrument is, bestaat er nog geen jurisprudentie hierover. De inschatting is dat gemeente brede invoering mag, mits dit per gebied goed wordt onderbouwd. Het is van belang een balans te vinden in het rechtmatig aanwijzen van gebieden, en tegelijkertijd het kunnen voorkomen van waterbedeffecten richting niet-aangewezen gebieden. Daarom is gekozen voor een gebiedsgerichte aanwijzing en niet de gehele stad. Voor de aangewezen gebieden is een schaarste onderbouwing gemaakt. Om waterbedeffecten tijdig te signaleren en tegen te gaan, zal de opkoopbescherming worden geëvalueerd na twee jaar. Voor de uitvoering van de nieuwe vergunningplicht is inzet nodig voor vergunningverlening, toezicht en handhaving Invoeren en uitvoeren van de opkoopbescherming in de wijken Oost en Nieuwland vraagt om extra externe personele formatie voor de vergunningverlening, het toezicht en de handhaving door het team Vergunningen en Handhaving.

Binnen de huidige formatie kan deze taak niet worden opgepakt, omdat er geen andere prioritering gemaakt kan worden door wettelijke uit te voeren werkzaamheden. Het vinden van geschikt extern personeel in deze huidige arbeidsmarkt is een enorme uitdaging. Wanneer er geen of onvoldoende extern personeel ingehuurd kan worden, kan de opkoopbescherming niet of slechts beperkt uitgevoerd worden. G. Financiën:

De verwachte kosten voor de invoering (vergunningverlening, advisering, toezicht, handhaving) van de opkoopbescherming zijn als volgt: 2023 € 333.637,-

2024 € 323.392,Deze bedragen zijn ingeschat aan de hand van capaciteitsberekeningen. Omdat de regeling opkoopbescherming voor alle gemeenten nieuw is, is het afwachten hoe het instrument zich daadwerkelijk ontwikkelt. Dit vraagt om zorgvuldige monitoring en evaluatie na invoering. Gezien de invoering van de opkoopbescherming als accentpunt wordt benoemd in het coalitieakkoord 2022-2026, wordt voorgesteld om het hierboven benoemde bedrag te dekken uit de Algemene middelen voor een periode van twee jaar met daarna een evaluatie. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Omgevingswet Er wordt geanticipeerd op de inwerkingtreding van de Omgevingswet (waarschijnlijk per 01-012023) door verwijzingen naar ‘omgevingsrechtelijke’ instrumenten nu al aan te passen. Zo blijft de afstemming tussen de Verordening en het planologisch kader ook straks, na inwerkingtreding van de Omgevingswet, in tact. Dienstverlening In het kader van dienstverlening worden samen met het KCC voorbereidingen getroffen voor eventuele extra vragen over de opkoopbescherming Evaluatie Omstreeks twee jaar na de inwerkingtreding (2024, Q4), wordt de lokale regeling voor de opkoopbescherming geëvalueerd. Bij een positieve evaluatie kan de regeling worden verlengd, in principe tot de einddatum van de landelijke regeling. Vooralsnog geldt de landelijke regeling voor een periode van vijf jaar, tot 1 januari 2027; Bijlage(n):

Bijlage 1: wijzigingsbesluit Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020 (22BIJ01683) Bijlage 2: oplegnotitie schaarste in de Schiedamse woningvoorraad (22BIJ01410) Bijlage 3: regeling opkoopbescherming (22BIJ01411) Bijlage 4: brief aan buurgemeenten (22BIJ01667)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 september 2022 ( 22VR049)

Besluit: 1.

Het wijzigingsbesluit Verordening beheer Woonruimtevoorraad Schiedam 2020 (22BIJ01683) vast te stellen. 2. De financiële consequenties te verwerken in de begroting en de structurele meerjarige consequenties te verwerken in de meerjarenbegroting.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 18 oktober 2022.

de griffier a.i.,

M.A.J.R. Hermans

de voorzitter,

C.H.J. Lamers