Raadsvoorstel Meerjaren Perspectief Vastgoed 2022-2023

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

23VR058

Telefoonnummer steller:

14010

Portefeuillehouder:

A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Meerjaren Perspectief Vastgoed 2022-2023

29 augustus 2023

A. Voorgesteld besluit:

1.

Om de ten behoeve van duurzaamheidsinvesteringen bestaande kredieten beschikbaar te houden tot en met 2024 en de kapitaallasten in 2023 en 2024 vrij te laten vallen.

2. Om ten behoeve van het opstellen van het werkprogramma verduurzaming vastgoed 20222030 een bedrag van € 25.000 beschikbaar te stellen. 3. Om voor het tekort op het beveiligingsbudget 2023, een extra budget ad € 170.000 beschikbaar te stellen. 4. Om voor de gestegen waterschaplasten, afvalstoffenheffing en OZB € 130.000 extra budget voor 2023 beschikbaar te stellen. 5.

Om een bedrag groot € 45.000 beschikbaar te stellen voor noodzakelijke door externen uit te voeren werkzaamheden.

6. Om het gevoteerde krediet voor de herbouw van het koetshuis aan de Sweelincksingel ad € 445.000 af te sluiten en de bijbehorende kapitaallasten per 2023 vrij te laten vallen. 7.

Om ter dekking voor de panden die het team Veiligheid huurt en in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48: incidenteel € 105.000 beschikbaar te stellen

8. Om op basis van de beschikbare Meerjaren Onderhoudsplannen het beschikbare budget voor in 2023 uit te voeren onderhoudswerkzaamheden te verhogen met € 452.500. 9. Om de huurinkomsten en overige inkomsten van Vastgoed te actualiseren: de extra (huur)opbrengsten en de indexatie over de huur van de panden van de afgelopen jaren is nog niet verwerkt in de gemeentelijke begroting 2023, derhalve de gemeentelijke begroting op te hogen met € 802.556 extra huur- en overige inkomsten in 2023 en dit beschikbaar te stellen ter dekking van de bovengenoemde beslispunten. 10. Om een krediet groot € 125.000 te voteren voor de aanpassing van de huidige scheidingswand tussen de Van Berckenrodestraat en de Gustoweg, deze werkzaamheden zijn nodig om te voldoen aan de eisen van brandveiligheid en –overslag voor beide panden, en de bijbehorende kapitaallasten structureel te verwerken in de begroting vanaf 2025.

11. Om de financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in het programma Economie in Ontwikkeling, Mens en Stad in Beweging en Algemene dekkingsmiddelen in de gemeentelijke begroting 2023 en verder. B. Aanleiding:

MPV De gemeente Schiedam werkt sinds 2020 met een meerjaren perspectief vastgoed (MPV), voorliggend document is het derde MPV dat u wordt aangeboden. Het document is nog altijd in ontwikkeling om het compacter en leesbaarder te krijgen maar met behoud van volledigheid. MPV 2022-2023 Het MPV geeft een planmatige doorkijk naar het boekjaar 2023 (en verder). Ook wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar (2022) Er is aan gewerkt om het MPV eenvoudiger van opzet te maken dan voorgaande versies. Algemene toelichtingen over bijv. de organisatie of andere zaken die ongewijzigd zijn ten opzichte van eerdere versies zijn verwijderd of verplaatst naar de bijlage. Deze trend zal in de toekomst worden doorgezet. Het geeft op een transparante manier inzicht in de kansen en bedreigingen met betrekking tot het vastgoed. Daarnaast toont het een blik op de toekomst voor de middellange termijn, waarbij de prestaties van de portefeuille en strategische voornemens worden voorgelegd. Beschikbare informatie over de volledige breedte van de vastgoedportefeuille is in beeld gebracht en vormt de basis van het MPV. Dit document draagt bij aan de wijze van programmering, budgettering, verslaglegging en vormt een aanvulling op de P&C cyclus.

Achterstallig onderhoud We pakken het achterstallig onderhoud van het gemeentelijk vastgoed aan vanuit de voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed’. Begin 2022 bedroeg deze voorziening € 2.442.616 en vervolgens is dit elk jaar bijgesteld (2022 € 67.487 en 2023 € 561.855). Tot juni 2023 is er in totaal voor een bedrag van € 1.094.148 aan achterstallig uitgegeven. Niet al het aanwezige achterstallig onderhoud kan op korte termijn worden weggewerkt. Redenen dat nog niet al het achterstallig onderhoud is weggewerkt zijn: - Nog altijd plannen aannemers vanwege volle agenda’s pas projecten in over langere termijn; - Een lagere bezetting op de afdeling Vastgoed en grondzaken maakt dat minder opdrachten zijn gegeven dan verwacht. Het resterende budget na indexatie ad € 1.977.810 wordt de komende jaren (2023-2024) gebruikt om het achterstallig onderhoud verder in te halen. Voor de komende jaren is er rekening gehouden met een algemene indexering voor prijsstijgingen doorgevoerd en op objectniveau zijn de reeds bekende kostenstijgingen meegenomen.

Planmatig onderhoud Naast het achterstallig onderhoud voeren we planmatig onderhoud uit op basis van de meerjarenonderhoudsplannen. Hiervoor wordt uitgegaan van het beheerbudget planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed. De bedragen voor de komende jaren zijn opgenomen in tabel 1.

Categorie Planmatig onderhoud Duurzaamheid Achterstallig onderhoud Totaal generaal

2023 € 2.535.999,00 € 857.777,00 € 1.981.168,00 € 5.374.944,00

2024 € 2.351.613,00 € € € 2.351.613,00

2025 € 2.385.259,00 € € € 2.385.259,00

Tabel 1: Budget planmatig en achterstallig onderhoud 2023-2025.

Verkopen In 2022 zijn er twee objecten verkocht. Op dit moment staan 18 panden op de nominatie om verkocht te worden, 13 panden zijn aangeboden aan de markt of er lopen voor deze panden onderhandelingsgesprekken. Het inschatten van het moment van eigendomsoverdracht blijft, zoals ook al is aangegeven in het besluit en MPV van vorig jaar moeilijk. Dit wordt veroorzaakt door diverse vertragende factoren, zoals het verkrijgen van bestemmingswijzigingen of het verkrijgen van overeenstemming over verkoopvoorwaarden, maar ook de gewijzigde economische omstandigheden, gestegen bouwkosten etc. spelen een grote rol in het moment dat panden worden overgedragen. In het uiterste geval zouden vooral de gestegen bouwkosten en de gewijzigde economische omstandigheden kunnen leiden tot het onverhoopt niet doorgaan van een overdracht. Pas als de inkomsten voldoende zeker zijn worden deze opgenomen in de gemeentelijke begroting. Indexatie verhuurprijzen Het college heeft begin dit jaar besloten in het kader van het noodfonds besloten voor maatschappelijke instellingen en (sport) verenigingen de huur met maximaal 6% te laten stijgen in plaats van met de volledige toepassing van het overeengekomen Consumenten prijs indexcijfer voor dit jaar.

(Werkprogramma) Verduurzaming Doelstelling voor 2022 was om te komen tot een werkprogramma waarin gefaseerd is omschreven welke maatregelen bij welke panden toe te passen en wanneer. Dat is slechts ten dele gerealiseerd. De aan de hand van de screening geformuleerde scope behoeft verdere verdieping. Tot op heden zijn voor de diverse objecten slechts de meer voor de hand liggende maatregelen (bijv. PV-panelen) voorgesteld. Op dit moment wordt derhalve een verdiepingsslag van deze scope voorbereid waarbij explicieter wordt gekeken naar de toepasbaarheid en rendement van te nemen maatregelen. Er gaat gewerkt worden volgens een prioriteitenlijst waarbij bijv. de grootste energievreters en/of de grootste producenten van CO2 als eerste worden aangepakt, maar er is nog geen analyse gemaakt welke maatregelen per object maximaal rendement zouden hebben, waaronder verbeteringen aan de thermische schil, distributie en afgifte van warmte. De verwachting is dat met een aantrekken van een beleidsmedewerker Vastgoed de verduurzaming in een sneller tempo kan worden opgepakt. (Kern) Bezit Ten opzichte van het vorige MPV is het kernbezit met 11 objecten gestegen. Dit komt doordat een aantal buitensportaccommodaties, 2 volkstuincomplexen en een aantal opstallen in het Prinses Beatrixpark voor het eerst zijn opgenomen in het MPV.

Tevens is door het college het besluit genomen om de gymzalen die nog in eigendom zijn van Stichting Primo terug te halen en deze betrekken in een nieuwe wijze van exploiteren van al het gemeentelijk sportvastgoed, sportparken, sporthallen, zwembaden, gymzalen. Het verkrijgen van de gymzalen staat gepland voor eind 2023, op dit moment wordt door de afdeling Sport nog gekeken naar een eventuele nieuwe planning zodat deze goed aansluit op de nieuwe wijze van exploiteren en de start hiervan. C. Maatschappelijk doel:

De gemeente beheert haar vastgoed om uitvoering te geven aan een verscheidenheid van gemeentelijke beleidsvelden. Het werken met een jaarlijks terugkerend MPV helpt de beleidsdoelstellingen jaarlijks te plannen, te budgetteren en te beheersen. Het doel hiervan is om het kernvastgoed op een duurzame manier te behouden, door het inhalen van achterstallig onderhoud en het structureel planmatig uitvoeren van onderhoud. D. Argumenten:

2.1.a Beschikbaar houden van bestaande kredieten ten behoeven van duurzaamheidsinvestering. Door het beschikbaar houden van de kredieten kan de afdeling door met de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. 2.1.b Beschikbaar stellen van een extra budget groot € 25.000 voor het uitwerken van Werkprogramma verduurzaming vastgoed. Gebleken is dat het eerder beschikbaar gesteld budget ontoereikend is. Door het beschikbaar stellen van dit bedrag kan een verdere slag geslagen worden in het opstellen van het werkprogramma. 2.1.c Beschikbaar stellen extra budget beveiligingskosten ad € 170.000 De verwachte beveiligingskosten, kosten ter beveiliging van leegstaande en verhuurde panden maar ook de kosten gepaard gaande met het onderhoud van de beveiligingsinstallaties zijn te laag ingeschat. Voor de noodzakelijke beveiliging en onderhoud is een extra budget noodzakelijk van: € 170.000. 2.1.d Beschikbaar stellen extra budget ter dekking van gestegen Waterschapslasten, OZB en afvalstoffenheffing groot €130.000 De door de gemeente te betalen waterschaplasten, afvalstoffenheffing en OZB is me € 130.000 gestegen. De gemeente is verplicht deze, aan haar vastgoed gerelateerde lasten te voldoen. Hiervoor is onvoldoende budget. 2.1.e Beschikbaar stellen van een bedrag groot € 45.000 voor inhuur externen.

Als gevolg van een krappe arbeidsmarkt zijn niet alle functies op de afdeling Vastgoed en Grondzaken gevuld, hierdoor lopen bijvoorbeeld werkzaamheden vertraging op. Door het beschikbaar stellen worden vertragingen beperkt dan wel voorkomen en kan voortgang worden behouden.

2.1.f het gevoteerde krediet voor de herbouw van het koetshuis aan de Sweelincksingel ad € 445.000 af te sluiten en de bijbehorende kapitaallasten per 2023 vrij te laten vallen. Besloten is om het complex aan de Sweelincksingel in zijn geheel te verkopen waarbij de koper de verplichting opgelegd krijgt om het koetshuis casco te herstellen. Hierdoor kan het betreffende krediet komen te vervallen. 2.1.g Incidenteel een bedrag groot € 105.000 beschikbaar stellen voor de huur van panden die het team Veiligheid huurt en in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48 Als gevolg van keuzes uit het verleden wordt de huur van de panden die Veiligheid gebruikt aan het Stadserf 32 en 46-48 betaald vanuit het budget van de afdeling Vastgoed. De afdeling Vastgoed heeft hier geen budget voor. Door nu een bedrag groot € 105.000 (ieder jaar te indexeren) ter beschikking te stellen wordt dit gecorrigeerd in 2023. 2.1.h Het verhogen van het voor het uitvoeren van de werkzaamheden aanwezig budget met € 452.500 Voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals genoemd in de meerjaren onderhoudsplannen is het noodzakelijk om de beschikbare budgetten te verhogen met € 452.500.

2.1.i De (huur)inkomsten van de afdeling Vastgoed in de gemeentelijke begroting te actualiseren en de extra inkomsten te gebruiken voor onder a t/m f en h genoemde beslispunten De afgelopen jaren zijn huuropbrengsten en de indexatie over de te ontvangen huren nog niet volledig verwerkt in de gemeentelijke begroting, derhalve wordt voorgesteld de gemeentelijke begroting op te hogen met € 802.556 extra huur- en overige inkomsten in 2023 en dit beschikbaar te stellen ter dekking van de bovengenoemde beslispunten. 2.1.j Beschikbaar stellen van een krediet groot € 125.000 in 2023 voor de aanpassing scheidingswand tussen de adressen Van Berckenrodestraat en de Gustoweg De werkzaamheden aan de scheidingswand tussen de adressen Van Berckenrodestraat en Gustoweg zijn noodzakelijk om te blijven voldoen aan de eisen van brandveiligheid en brandoverslag voor beide panden. E. Duurzaamheid

Het MPV 2022-2023 is gebaseerd op Duurzame Meerjaren Onderhoudsplannen (DMJOP’s) die rekening houden met verduurzaming van het vastgoed. Dit maakt dat er op korte en middellange termijn natuurlijke momenten zijn om de verduurzaming van het vastgoed naar een hoger plan te tillen. Bij de uitvoering van het achterstallig en regulier onderhoud wordt aandacht besteed aan de investeringen in energiemaatregelen en andere verduurzamingsmogelijkheden. De twee uitgangspunten daarbij zijn: · ·

het structureel verlagen van de jaarlijkse exploitatielasten door de gedane investeringen; het bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelstelling CO2-uitstoot te verminderen.

F. Kanttekening en risico’s:

1.1 Niet besluiten kan leiden tot vertraging in opdrachten en betalingen Indien besloten wordt niet te besluiten tot een of alle bovenstaande beslispunten zal er in ieder geval vertraging in de uitvoering van de diverse werkzaamheden van de afdeling optreden en in het uiterste geval kunnen werkzaamheden niet worden uitgevoerd en opdrachten niet worden gegeven. Ook kan niet op korte termijn worden voldaan aan de wettelijk verplichte betalingen, zoals bijvoorbeeld de OZB en Waterschapslasten. G. Financiën:

Kapitaallasten meerjarenbegroting 2023 Er zijn twee kredieten gevoteerd van samen in totaal € 895.444 voor de investeringen ten behoeve van duurzaamheid. Komende jaren worden hier nog werkzaamheden voor uitgevoerd en is het noodzakelijk dat de kredieten beschikbaar blijven. Door het faseren van de werkzaamheden, kunnen de beschikbaar gestelde kapitaallasten in de gemeentelijke begroting 2023 en 2024 vrijvallen ten gunste van de algemene middelen. Daarnaast kan het beschikbaar gestelde krediet Herbouw Koetshuis van totaal € 445.000 (annuïtair, 25 jaar) afgesloten worden en de kapitaallasten vrijvallen vanaf 2023; de investering zal niet uitgevoerd worden door de gemeente. Voorgesteld wordt om de duurzaamheidskredieten beschikbaar te houden tot en met 2024 en het krediet Herbouw Koetshuis af te sluiten. Om te kunnen blijven voldoen aan brandveiligheidsvoorschriften dient aan de scheidingswand tussen Van Berckenrodestraat en Gustoweg werkzaamheden te worden verricht. Betreffende werkzaamheden zullen totaal circa €125.000 kosten. Voorgesteld wordt, gezien de aard van de werkzaamheden, voor genoemd bedrag een krediet te voteren (25 jaar, annuïtair) en de kapitaallasten op te nemen in de gemeentelijke begroting vanaf 2025.

Budget professionalisering Voor het opstellen van een werkprogramma op basis van de Routekaart Verduurzaming Vastgoed en inhuur externen wordt een extra budget gevraagd van totaal € 70.000. Overige (onvermijdelijke) kosten Voor de hogere kosten van de gemeentelijke belastingen, de huurlasten van de panden aan het Stadserf 32 en 46-48 en het aanvullen van het beveiligingsbudget wordt voor 2023 een extra budget gevraagd van totaal € 347.556. Extra budget uitvoering werkzaamheden conform MJOP’S Voor het kunnen uitvoeren van de werkzaamheden conform de bestaande MJOP’S is een aanvullend budget noodzakelijk van € 452.500 in 2023. Actualisatie (huur)inkomsten Voorgesteld wordt de extra huur- en overige opbrengsten en de indexatie over de verhuurde panden welke de afgelopen jaren nog niet zijn verwerkt in de gemeentelijke begroting 2023, alsnog te verwerken en derhalve de gemeentelijke begroting op te hogen met totaal € 802.556.

Financiële gevolgen Programmabegrotingen Economie in Ontwikkeling, Algemene dekkingsmiddelen en Mens en Stad in Beweging in 2023: In het kader van dit MPV zijn de gevolgen verantwoord voor de programmabegroting 2023: - het onderdeel Gronden en panden is verantwoord onder het taakveld Beheer overige Gebouwen en Gronden in het programma Economie in ontwikkeling; - het onderdeel Gronden en panden in gebruik van de gemeente is verantwoord onder het taakveld Overhead in het programma Algemene dekkingsmiddelen; - het onderdeel Sport is verantwoord onder het taakveld Sportaccommodaties in het programma Mens en Stad in beweging. In tabel 2 worden de financiële gevolgen in tabelvorm nader geduid voor 2023. Het totale resultaat is een budgettair neutraal effect voor de gemeentelijke begroting 2023 door zowel de lasten als de baten met € 802.556 te verhogen. Was 2023

Wordt 2023

Verschil

Planmatig onderhoud

€ 2.083.499

€ 2.535.999

Kapitaallasten

€ 2.876.576

€ 2.809.076

€ 67.500

€ 322.108 €0

€ 669.664 € 70.000

€ -347.556 € -70.000 € -802.556

Huurinkomsten

€ 5.153.729

€ 5.928.729

€ 775.000

Overige inkomsten

€ 637.444

€ 665.000

€ 27.556 € 802.556

Overige Professionaliseringskosten Totale lasten

Totale baten Tot. result. baten -lasten Tabel 2: Financiële gevolgen Programmabegroting 2023.

€ -452.500

€0

Meerjarige financiële effecten De bedragen voor 2024 en 2025 worden verder in beeld gebracht en met het eerstvolgende MPV verwerkt in de gemeentelijke begroting 2024. Er vinden hier geen mutaties plaats in de baten en lasten. De uitzondering is de structurele verwerking van de kapitaallasten: de vrijval ten gunste van de algemene middelen in 2024 is € 50.225 en vanaf 2025 is dit structureel € 17.368. Voorgesteld wordt om de financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in de programma’s Economie in Ontwikkeling, Mens en Stad in beweging en Algemene dekkingsmiddelen in de gemeentelijke begroting 2023 en verder. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Na de besluitvorming wordt jaarlijks een detailplanning gemaakt op basis van de actualiteit en voortgang in projectonderdelen. De financiële bijlagen die bij het MPV horen, worden jaarlijks geactualiseerd bij het opstellen van de begroting. Hiermee zorgen we ervoor dat steeds wordt aangesloten op basis van daadwerkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven.

Bijlage(n):

-

Meerjarenperspectief Vastgoed 2022-2023 (23BW000292) Begrotingswijziging MPV 2023 (23BIJ01212)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

J.G. Bijl

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 augustus 2023 ( 23VR058)

Besluit: 1. Om de ten behoeve van duurzaamheidsinvesteringen bestaande kredieten beschikbaar te houden tot en met 2024 en de kapitaallasten in 2023 en 2024 vrij te laten vallen. 2. Om ten behoeve van het opstellen van het werkprogramma verduurzaming vastgoed 2022-2030 een bedrag van € 25.000 beschikbaar te stellen. 3. Om voor het tekort op het beveiligingsbudget 2023, een extra budget ad € 170.000 beschikbaar te stellen. 4. Om voor de gestegen waterschaplasten, afvalstoffenheffing en OZB € 130.000 extra budget voor 2023 beschikbaar te stellen. 5.

Om een bedrag groot € 45.000 beschikbaar te stellen voor noodzakelijke door externen uit te voeren werkzaamheden.

6. Om het gevoteerde krediet voor de herbouw van het koetshuis aan de Sweelincksingel ad € 445.000 af te sluiten en de bijbehorende kapitaallasten per 2023 vrij te laten vallen. 7.

Om ter dekking voor de panden die het team Veiligheid huurt en in gebruik heeft aan het Stadserf 32 en 46-48: incidenteel € 105.000 beschikbaar te stellen

8. Om op basis van de beschikbare Meerjaren Onderhoudsplannen het beschikbare budget voor in 2023 uit te voeren onderhoudswerkzaamheden te verhogen met € 452.500. 9. Om de huurinkomsten en overige inkomsten van Vastgoed te actualiseren: de extra (huur)opbrengsten en de indexatie over de huur van de panden van de afgelopen jaren is nog niet verwerkt in de gemeentelijke begroting 2023, derhalve de gemeentelijke begroting op te hogen met € 802.556 extra huur- en overige inkomsten in 2023 en dit beschikbaar te stellen ter dekking van de bovengenoemde beslispunten. 10. Tot het voteren van krediet groot € 125.000 voor het aanpassing van de huidige scheidingswand tussen de Van Berckenrodestraat en de Gustoweg, deze werkzaamheden zijn nodig om te voldoen aan de eisen van brandveiligheid en – overslag voor beide panden.

11. Om de financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in het programma Economie in Ontwikkeling, Mens en Stad in Beweging en Algemene dekkingsmiddelen in de gemeentelijke begroting 2023 en verder.

De Programmabegroting 2023 als volgt te wijzigen:

Verhoging 2023

Verlaging 2023

Lasten

Programma Algemene Dekkingsmiddelen Programma Economie in Ontwikkeling Programma Mens en Stad in Beweging

€

92.556

€

-

€ €

575.000 135.000

€ €

-

€

-

€

57.444

€ €

474.654 385.346

€ €

-

Baten

Programma Algemene Dekkingsmiddelen Programma Economie in Ontwikkeling Programma Mens en Stad in Beweging

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 3 oktober 2023.

de griffier, {{esl:Signer1:capture:size(200,100)}}

de voorzitter, {{esl:Signer2:capture:size(200,100)}}

M.J.W. Tobeas

J.G. Bijl