Raadsvoorstel Meerjaren perspectief Vastgoed 2020-2021

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

22 december 2020

Registratienummer:

20VR068

Steller:

R.J. de Waardt, S. Blijleven, Vastgoed, Grondbeleid en Ondersteuning

Telefoonnummer steller:

010-219 1767 / 010-219 1628

Portefeuillehouder:

Wethouder Minhas, Wethouder Ruseler

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Meerjaren perspectief Vastgoed 2020-2021

A. Voorgesteld besluit:

De raad besluit: 1. In de jaarrekening 2020 een voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed te vormen op basis van de meerjarenonderhoudsplannen voor een bedrag van € 2,9 mln. ten laste van het jaarrekeningsresultaat; 2. Toekomstige verkoopopbrengsten ten gunste te brengen van de algemene reserve om de gevormde voorziening te compenseren; 3. Een Beheerbudget van € 2,4 mln., planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed, op te nemen in de Programmabegroting 2021 conform paragraaf financiën; 4. De reserve Groot onderhoud gemeentelijk onroerend goed om te vormen in een bestemmingsreserve ‘Kansen in de Stad’ en dit in de jaarrekening 2020 verwerken; 5. Investeringskredieten op het gebied van duurzaamheid te voteren van € 0,64 mln. en de daarbij behorende kapitaallasten vanaf 2022 op te nemen in de gemeentelijke begroting; 6. Voor de herbouw van het Koetshuis een investeringskrediet te voteren ad € 0,345 mln. en de financiële gevolgen conform paragraaf financiën te verwerken in de gemeentelijke begroting 2021 e.v.; 7. Voor de renovatie van het trappenhuis van het St Jacobs Gasthuis ad € 0,2 mln. een investeringskrediet te voteren en de financiële gevolgen conform paragraaf financiën op te nemen in de gemeentelijke begroting; 8.

De financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in de programmabegroting 2021 en de meerjarige financiële effecten nader uit te werken en dit meenemen in de ruimteberekening van de zomernota 2022 en dit als onvermijdelijk te beschouwen; 9. De door het college op 22 december 2020 opgelegde geheimhouding op de bijlage Meerjaren Perspectief Vastgoed 2020/2021 te bekrachtigen, op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente. B. Aanleiding:

Inleiding Het Vastgoedbedrijf van de gemeente Schiedam maakt werk van zijn professionalisering. Hierbij hoort ook dat we planmatig budgetten en reserveringen onderbouwen ten aanzien van het onderhoud van gemeentelijk vastgoed. Vanaf dit jaar werken we hiervoor met het jaarlijks

terugkerende Meerjarenperspectief Vastgoed (verder MPV). We zijn zeer content met dit instrument dat ons helpt om ook op dit onderwerp de basis op orde te brengen. Het MPV is een rapportage over het gemeentelijk vastgoed. Hierin worden werkelijke kosten van de voorliggende periode en geraamde financiële effecten voor de toekomst inzichtelijk gemaakt. Deze effecten kunnen worden verwerkt in de begroting. Dit eerste MPV bevat de programmatische en financiële planning voor 2021. In dit MPV 2021 wordt ook deels teruggekeken op de prestatie en resultaten van het voorliggende jaar. In dit geval dus 2020. Het MPV is een verbetering in de wijze van verslaglegging en een aanvulling op de begrotings- en verantwoordingssystematiek (P&Ccyclus) van de gemeente. We pakken het achterstallig onderhoud van het gemeentelijk vastgoed aan. Het huidige budget voor het onderhoud van het gemeentelijk vastgoed is met € 1,8 miljoen ontoereikend om het vastgoed te onderhouden. Met de verkoop van gemeentelijk vastgoed wordt dit vooralsnog aangevuld. Maar dit is kwetsbaar. De onderhoudskosten liggen namelijk hoger dan de opbrengsten uit verkopen. Het is noodzakelijk om het onderhoud te borgen van het vastgoed dat we willen behouden. In het MPV is duidelijk gemaakt wat het kernbezit is; welk vastgoed behouden blijft (kernbezit) en welk vastgoed wordt afgestoten.

Het kernbezit willen we op een duurzame manier behouden. Dit willen we doen met (duurzame) meerjarenonderhoudsplannen die laten zien welk budget nodig is om achterstallig onderhoud in te halen. Ook geven de plannen weer hoe invulling kan worden gegeven aan het planmatig onderhoud van te behouden vastgoed. De bedragen zijn opgenomen in tabel 1. 2021

2022

2023

2024

€ 2.436.806 € 2.890.179

€ 3.935.963 € 0

€ 1.741.002 € 0

€ 1.983.067 € 0

Totaal generaal € 5.326.985 € 3.935.963 Tabel 1: Budget planmatig en achterstallig onderhoud 2021-2024.

€ 1.741.002

€ 1.983.067

Planmatig onderhoud Achterstallig onderhoud

C. Maatschappelijk doel:

De gemeente beheert haar vastgoed om uitvoering te geven aan een verscheidenheid van gemeentelijke beleidsvelden. Hiervoor is beleid vastgesteld. Het werken met een jaarlijks terugkerend MPV gaat helpen de beleidsdoelstellingen jaarlijks te plannen, te budgetteren en te beheersen. Het doel is hiervan is om het kernvastgoed op een duurzame manier te behouden, door het inhalen van achterstallig onderhoud en het structureel planmatig uitvoeren van onderhoud. D. Argumenten:

2.1 Eis toezichthouder en aanbeveling accountant De meerjarenonderhoudsplannen maken inzichtelijk wat de financiële gevolgen zijn van het inhalen van achterstallig onderhoud en het uitvoeren van planmatig onderhoud. Het in kaart brengen van deze effecten is een eis van de toezichthouder vanuit de provincie. Ook beveelt de accountant aan om (achterstallig) onderhoud realistisch te begroten. 2.2 Afstoten overtollig vastgoed De huidige opbouw van de portefeuille bevat meer vastgoed dan nodig is om aan beleidsdoelstellingen te voldoen. Het overtollige vastgoed wordt daarom verkocht. Uiteindelijk ontstaat een vastgoedportefeuille die aansluit op de beleidsdoelstellingen van de gemeente

Schiedam. De verkoop van overtollig vastgoed is een aantal jaren geleden ingezet en leidt ertoe dat er een vaste kern van vastgoed ontstaat, circa 45 panden. 2.3 Duurzaam manier behouden kernbezit Het kernbezit moet op een duurzame wijze worden behouden, zodat deze panden blijvend kunnen worden ingezet ten behoeve van beleidsdoelstellingen. 2.4 Professioneel Vastgoedbedrijf In 2020 is er een stap gezet in de verdere opbouw van het team Vastgoed. Dit betekent dat we de capaciteit en de kennis in huis hebben om methodisch en professioneel slagen te maken. Hierbij is de ambitie om onderhoudsachterstanden in te lopen, kostendekkende exploitatie van het vastgoed te vergroten, panden te verkopen en het te behouden vastgoed te verduurzamen en jaarlijks planmatig te onderhouden. 2.5 Preventief onderhoud leidt tot minder gevolgschade en lagere incidentele kosten Adequaat onderhoud resulteert in lagere lasten. Om het gewenste onderhoudsniveau te bereiken, spannen we ons de komende jaren extra in om achterstanden in te lopen. Zo worden onnodige kosten voor gevolgschade voorkomen. Daarnaast kan daarmee tijdig gereserveerd worden voor grote onderhoudsuitgaven. E. Duurzaamheid

Het MPV 2021 is gebaseerd op Duurzame Meerjaren Onderhoudsplannen (DMJOP’s) die rekening houden met verduurzaming van het vastgoed. Dit maakt dat er op korte en middellange termijn natuurlijke momenten zijn om de verduurzaming van het vastgoed naar een hoger plan te tillen. Bij de uitvoering van het achterstallig en regulier onderhoud wordt aandacht besteed aan de investeringen in energiemaatregelen en andere verduurzamingsmogelijkheden. De twee uitgangspunten daarbij zijn:  het structureel verlagen van de jaarlijkse exploitatielasten door de gedane investeringen;  het bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelstelling Co2-uitstoot te verminderen. F. Kanttekening en risico’s:

3.1 MPV als meerjarig instrument Het werken met een MPV, en daarmee jaarlijkse budgettering, vraagt om een langetermijnperspectief. De achterstand in onderhoud kan namelijk niet in één jaarschijf worden ingelopen en verlangt dus een meerjarig commitment. 2021 is voor de gemeente Schiedam het eerste jaar waarin we volgens deze methodiek werken. Dit eerste MPV (2021) is daarmee niet allesomvattend en op onderdelen mogelijk nog onvolledig. Doorontwikkeling hiervan zal de aansluiting van de methodiek op de Schiedamse praktijk en begrotingscyclus verbeteren. 3.2 Waarde behoud van het vastgoed Het niet of deels uitvoeren van het onderhoud aan de panden kan leiden tot waardedaling en het ontstaan van incourant vastgoed, of leegstand. Daarnaast is in de huurovereenkomst met partijen vastgelegd dat er onderhoud wordt gepleegd aan de panden. Als dit niet of slechts deels gebeurt, voldoet de gemeente Schiedam niet aan haar plicht als verhuurder en eigenaar. De constatering dat de onderhoudstoestand van het gemeentelijk vastgoed ondermaats is, zorgt voor een disbalans in deze afspraken en kan leiden tot claims van huurders.

3.3 Huuropbrengsten De huuropbrengsten van panden zullen door het uitvoeren van onderhoud niet direct wijzigen. De panden worden in gebruik gegeven of verhuurd door middel van overeenkomsten. Het is juridisch niet mogelijk een huurovereenkomst open te breken en de huurprijs aan te passen na het uitvoeren van onderhoud. Daarnaast heeft de huurder recht op een ‘onderhouden’ pand. Pas wanneer de overeengekomen huurtermijn is verstreken, kan een overeenkomst worden opgezegd om vervolgens een nieuwe overeenkomst af te sluiten met een nieuwe huurprijs. In veel gevallen lopen huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Het is wenselijk de huurprijs aan te passen wanneer de huurder opzegt en er een nieuwe huurder wordt aangetrokken. De huurprijs van het maatschappelijk vastgoed wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van een pand. Het is de vraag of de WOZ-waarde evenredig stijgt na uitvoering van onderhoud. Wat betreft commerciële verhuur wordt er een markthuur in rekening gebracht. Er zijn huurovereenkomsten met een zodanige lage huurprijs dat herziening hiervan wenselijk is. Welke overeenkomsten dit betreft en wanneer het juridisch mogelijk is, wordt in 2021 geïnventariseerd. In het MPV 2021-2022 wordt inzicht gegeven in het aantal overeenkomsten, de financiële situatie, prioritering en verdere aanpak . G. Financiën:

1. Voorziening achterstallig onderhoud Voor de uitvoering van het achterstallig onderhoud in 2021, wordt op basis van de meerjarenonderhoudsplannen een eenmalige voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed. gevormd van € 2.890.179,-. 2. Toekomstige verkoopopbrengsten Voor het vormen van de voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed wordt een beroep gedaan op de algemene middelen. Deze voorziening wordt in 2020 gevormd. De reden hiervoor is dat het achterstallig onderhoud ook in dit jaar via de MJOP’s inzichtelijk zijn gemaakt en dit conform financiële regelgeving moet worden verantwoord in het jaar waarin het zich voordoet. We stellen voor om de voorziening in de jaarrekening 2020 te verwerken ten laste van het jaarrekeningsresultaat. Van belang is dat er in de toekomst een claim wordt gelegd op alle toekomstige incidentele opbrengsten uit verkopen van vastgoed totdat het tekort is gecompenseerd. 3. Planmatig onderhoud Voor de uitvoering van het planmatig onderhoud 2021, op basis van de meerjarenonderhoudsplannen wordt een beheerbudget, planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed gevraagd van € 2.436.806,- zoals opgenomen in tabel 2. De duurzaamheidsinvestering geeft het investeringskrediet voor verduurzaming weer. Deze investeringen zijn nog niet inzichtelijk gemaakt voor de periode na 2021.

Daarom stellen we voor om dit nader uit te werken en de financiële gevolgen hiervan mee te nemen in de zomernota 2022 en verder. Categorie Planmatig onderhoud

2021 € 3.080.921

2022 € 3.935.963

2023 € 1.741.002

2024 € 1.983.067

Duurzaamheidsinvestering € 644.115 Totaal generaal € 2.436.806 Tabel 2: Budget planmatig onderhoud.

4. Reserve groot onderhoud gemeentelijk onroerend goed omvormen in een reserve ‘Kansen in de Stad’ De reserve groot onderhoud kan nog niet vrijvallen, omdat: - Er nog diverse claims liggen op deze reserve;

- De opgave om overtollig vastgoed af te stoten wordt integraal opgepakt om ontwikkelambities in de stad te realiseren. Hiermee worden zowel financieel als programmatisch de meest optimale resultaten gerealiseerd. Binnen deze aanpak is de verkoopopgave direct verbonden met gebiedsontwikkeling. Dit vraagt ook om financiele verbondenheid en contuiteit; - Om deze integrale opgave te faciliteren stellen we voor de reserve gemeentelijk onderhoud onroerend goed om te vormen tot een bestemmingsreserve ‘Kansen in de Stad’ . Toekomstige verkoopopbrengsten kunnen dan in deze reserve worden gestort om projecten en gebiedsontwikkelingen te realiseren. We stellen voor om dit in de jaarrekening 2020 te verwerken. Ons voorstel is om in eerste instantie de voorziening achterstallig onderhoud te compenseren met de opbrengsten van de te verkopen panden, door deze terug te laten vloeien naar de algemene middelen. Om vervolgens de opbrengsten van de te verkopen panden te storten in de reserve ‘Kansen in de Stad’. Deze reserve aan te merken als een systeemreserve waarbij op basis van de werkelijk uitgaven en inkomsten wordt onttrokken of gestort. 5.

Kredieten duurzaamheidsinvesteringen Voor de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden in 2021, die betrekking hebben op investeringen ten behoeve van duurzaamheid, worden twee kredieten gevormd van samen in totaal € 644.115, zoals opgenomen in tabel 1. De kapitaallasten bedragen jaarlijks € 23.496 (annuïtair) voor renovatie bedrijfsgebouwen en aflopend vanaf € 15.841 (lineair) voor installaties duurzame inrichting. We stellen voor om de kredieten te voteren in 2021 en de toekomstige kapitaallasten in de programmabegroting Economie in ontwikkeling in 2022 e.v. op te nemen ten laste van de algemene middelen. Overige te dekken kosten Naast het achterstallig- en planmatig onderhoud zijn er twee besluiten met een investeringskrediet en vragen daarmee om separate besluitvorming. Deze te dekken kosten zijn al opgenomen in de budgetten voor het achterstallig- en planmatig onderhoud. 6. Herbouw Koetshuis boerderij Landvreugd Op 7 mei 2017 is het koetshuis, gelegen aan de Sweelincksingel 3, door brand verwoest. In eerste instantie is er een plan ontwikkeld voor volledige herbouw van het gehele complex. Volledige herbouw bleek financieel niet haalbaar. Zie ook MEM0034772. Het koetshuis slopen is niet voor de hand liggend in verband met de monumentale status. De monumentencommissie zal naar verwachting een negatief advies geven voor een sloopvergunning.

Een alternatief is om het gebouw minimaal te herstellen door de overgebleven voor- en zijgevels en kapconstructie te conserveren en alleen een cascoherstel uit te voeren zonder het aanbrengen van installaties. De monumentale waarde blijft grotendeels behouden en er ontstaat een wind- en waterdicht gebouw met minimale afwerking, van circa 200 m2. Voorgesteld wordt:  Uitvoeren van het van het cascoherstel van het koetshuis en hiervoor een investeringskrediet te voteren van € 345.000 (annuitair 25 jaar);  De financiële gevolgen van herstel ad € 345.000 te dekken uit de schade-uitkering van de verzekering, ad € 227.952, door dit te onttrekken uit de reserve Groot onderhoud gemeentelijk onroerend goed in 2021 en te storten in de reserve Afschrijvingen. Vervolgens de toekomstige kapitaallasten, ad € 12.372, in de programmabegroting vanaf 2022 jaarlijks te onttrekken uit de reserve Afschrijvingen;  Het resterende deel ad € 117.048, in de vorm van kapitaallasten ad € 6.353, per 2022 e.v. in de programmabegroting op te nemen ten laste van de algemene middelen.

7. Onderhoud trappenhuis St. Jacobs Gasthuis Het geplande onderhoud aan St Jacobs Gasthuis over de periode 2018-2020 is besteed en niet meer beschikbaar. Voor de brandlast van het trappenhuis in het St Jacob Gasthuis is in het kader van de renovatie een bedrag van € 204.300 noodzakelijk. De brandlast van het trappenhuis bleek niet in orde (20UIT06009). Voorgesteld wordt om de renovatie van het trappenhuis mogelijk te maken en hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 204.300. Voorgesteld wordt:  Voor de renovatie van het trappenhuis van het St Jacobs Gasthuis een investeringskrediet ad € 204.300 te voteren en de toekomstige kapitaallasten ad € 11.089 in de programma begroting 2022 e.v. op te nemen. Het tekort komt ten laste van de algemene middelen. 8. Financiële gevolgen Programmabegroting In het kader van dit MPV zijn de gevolgen voor het onderdeel Gronden en panden, verantwoord onder het taakveld Beheer overige Gebouwen en Gronden in het programma Economie in ontwikkeling, het onderdeel Gronden en panden in gebruik van de gemeente verantwoord onder het taakveld Overhead in het programma Algemene dekkingsmiddelen en het onderdeel Sport verantwoord onder het taakveld Sportaccommodaties in het programma Mens en Stad in beweging, voor de programmabegroting 2021 in beeld gebracht.

In bijlage ‘tabellen MPV 2020-221’, tabel 3 worden de financiële gevolgen in tabelvorm nader geduid. De bedragen voor 2022 tot 2024 zijn wel in beeld, maar nog niet op een juiste wijze gerangschikt. De juiste uitsplitsing van investeringen en exploitatiemiddelen komen in beeld bij de zomernota en MPV 2022. Aangezien de ramingen als onvermijdelijk moeten worden beschouwd zijn deze opgenomen in bijlage ‘tabellen MPV 2020-2021’, tabel 4 voor 2022 en 2023 en in tabel 5 voor 2024. De baten en lasten van de te verkopen panden vanaf 2022 zijn niet opgenomen in tabel 4. Het gaat hier namelijk nog om een indicatief bedrag per jaar dat aan verandering onderhevig gaat zijn, alsook dat hier nog verschillende claims op liggen vanuit de compensatie van de voorziening achterstallig onderhoud en de reserve ‘Kansen in de Stad’. Het totaal van de te verwachte netto verkoopopbrengsten vanaf 2022 is € 2.579.780,00. H. Uitvoering

Na het besluit tot vaststelling van dit MPV kan worden begonnen met het inhalen van het achterstallig onderhoud. Na de besluitvorming zal jaarlijks een detailplanning worden gemaakt op basis van de actualiteit en voortgang in projectonderdelen. De financiële bijlagen die bij het MPV horen, worden jaarlijks geactualiseerd bij het opstellen van de begroting. Hiermee zorgen we ervoor dat steeds wordt aangesloten op basis van daadwerkelijk gerealiseerde inkomsten en uitgaven. Bijlage(n):

 

GEHEIM Meerjarenpersepectief Vastgoed 2020-2021 (20BIJ01377) Tabellen financiële paragraaf MPV 2020-2021 (20BIJ01784)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

drs. M.A. van den Hende, wnd.

C.H.J. Lamers

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 22 december 2020 ( 20VR068) gelet op Besluit: 1. In de jaarrekening 2020 een voorziening achterstallig onderhoud gemeentelijk vastgoed te vormen op basis van de meerjarenonderhoudsplannen voor een bedrag van € 2,9 mln. ten laste van het jaarrekeningsresultaat; 2. Toekomstige verkoopopbrengsten ten gunste te brengen van de algemene reserve om de gevormde voorziening te compenseren; 3. Een Beheerbudget van € 2,4 mln., planmatig onderhoud gemeentelijk vastgoed, op te nemen in de Programmabegroting 2021 conform paragraaf financiën; 4. De reserve Groot onderhoud gemeentelijk onroerend goed om te vormen in een bestemmingsreserve ‘Kansen in de Stad’ en dit in de jaarrekening 2020 verwerken; 5. Investeringskredieten op het gebied van duurzaamheid te voteren van € 0,64 mln. en de daarbij behorende kapitaallasten vanaf 2022 op te nemen in de gemeentelijke begroting; 6. Voor de herbouw van het Koetshuis een investeringskrediet te voteren ad € 0,345 mln. en de financiële gevolgen conform paragraaf financiën te verwerken in de gemeentelijke begroting 2021 e.v.; 7. Voor de renovatie van het trappenhuis van het St Jacobs Gasthuis ad € 0,2 mln. een investeringskrediet te voteren en de financiële gevolgen conform paragraaf financiën op te nemen in de gemeentelijke begroting; 8.

De financiële gevolgen van dit voorstel conform begrotingswijziging te verwerken in de programmabegroting 2021 e.v.; 9. De door het college op 22 december 2020 opgelegde geheimhouding op de bijlage Meerjaren Perspectief Vastgoed 2020/2021 te bekrachtigen, op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente. De Programmabegroting Economie in ontwikkeling als volgt te wijzigen: Verhoging 2021

Verlaging 2021

Lasten

Programma Algemene Dekkingsmiddelen Programma Economie in Ontwikkeling Programma Mens en Stad in Beweging

€ € €

1.549.142 5.864.717 250.312

€ €

58.542 1.319.236 422.339

€ €

916.102 4.947.952

€ €

-

Baten

Programma Algemene Dekkingsmiddelen Programma Economie in Ontwikkeling

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 2 februari 2021.

de griffier,

de voorzitter,

J. W. Scherpenzeel

C.H.J. Lamers