Raadsvoorstel Herziening Grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

1 oktober 2024

Registratienummer:

24VR081

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

Wethouder A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Herziening Grondexploitaties: Woonontwikkeling Schieveste

A. Voorgesteld besluit: 1.

2.

3.

De herziene grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste vast te stellen inhoudende; • Het risico van gemeentelijke voorfinanciering tot € 44,1 mln (waarvan € 6,5 mln reeds in het contract fase A is afgedekt), begrepen in deze herziene grondexploitatie, aan te gaan; • De projectdirecteur de opdracht te geven in de nieuwe aan te gane contracten fase B,C,D,E aanvullende risicoafdekking op te nemen conform contract fase A; • Incidenteel in 2024 een vrijval van de voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties ad €4,8 mln ten gunste van de algemene middelen. Het structurele nadelige rente effect ad € 0,44 mln per jaar voor de gemeentelijke begroting buiten de grondexploitatie voor 2026 t/m 2030 (door de voorfinanciering t/m 2030) te dekken vanuit de algemene middelen/begrotingssaldo in de wetenschap dat dit het begrotingstekort in 2026 en volgende jaren verhoogt met € 0,44 mln; De programmabegroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform bijlage (24BW000243) Begrotingswijziging herziening Schieveste woonontwikkeling 2024 ev.

B. Aanleiding:

In de gebiedsontwikkeling SchieDistrict werkt Schiedam sinds 2018 aan een schaalsprong op het gebied van wonen (verdichten), economie (werken en een leven lang ontwikkelen (LLO)) en mobiliteit (bereikbaarheid met alle (deel)modaliteiten). Hiermee worden de opgaven van verstedelijking, betere leefbaarheid, veiligheid en maatschappelijke inclusie op een duurzame manier aangepakt. De laatste herziening van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste is in de raad van januari 2023 vastgesteld (22VR076). Deze herziening was nodig vanwege de (bouw)kostenstijging als gevolg van de oplopende inflatie en de coronapandemie. Medio 2023 is ook het aangepaste bestemmingsplan Schieveste woonontwikkeling vastgesteld en onherroepelijke geworden. Door de bezwaren tegen het bestemmingsplan hebben we twee jaar verloren op de toen geldende planning. Inmiddels is er een nieuwe planning, hebben we uitstel gekregen voor de start bouw van BZK met behoud van de woningbouwimpuls subsidie (WBI), hebben we voor alle werken nieuwe ramingen laten maken en hebben we de raming van de grondopbrengsten geheel geactualiseerd, inclusief bijstelling van de parameter opbrengstenstijging. Daarnaast is door de rentestijgingen de interne rekenrente verhoogd van 1,7% naar 2,5%. Al deze aspecten te samen zijn aanleiding om de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste te herzien.

C. Maatschappelijk doel:

Met deze herziening van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste blijft het financieel onderbouwd perspectief in stand op de haalbaarheid van de gemeentelijke ambities, die zijn neergelegd in de door de raad vastgesteld bestemmingsplannen Woonontwikkeling Schieveste. Zo blijft het mogelijk om, in lijn met de Stedelijke Vernieuwing Nieuwland en Oost, concrete stappen te zetten die de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en onderwijs (LLO), mobiliteit, leefbaarheid, gezondheid en duurzaamheid dichterbij brengen, met perspectief op sociale stijging voor stad en inwoners. D. Argumenten:

1.a. Samenhang herziening grondexploitaties Schiedam heeft in 2020 voor Schieveste een bijdrage verkregen van € 18,05 miljoen uit de Woningbouwimpuls (Wbi) van het ministerie van Binnenlandse Zaken; een rijksprogramma om de bouw van betaalbare woningen in Nederland te versnellen. Met deze bijdrage kunnen met name bovenwijkse, publieke maatregelen voor Schieveste worden gerealiseerd, zoals onderdoorgangen onder A20 en spoor en geluidsvoorzieningen. De rijksbijdrage vanuit de Wbi verplicht de gemeente tot cofinanciering ter grootte van hetzelfde bedrag. Naast de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste moet ook de grondexploitatie Stationsomgeving en grondexploitatie Spaanse Polder vanwege de proportionaliteit zorgen voor de dekking van de kosten van deze bovenwijkse maatregelen en de verplichte gemeentelijke cofinanciering. De grondexploitaties Bedrijventerreinen en Stationsomgeving worden mede daarom ook dit jaar herzien. De grondexploitatie bedrijventerreinen (24INT00349) heeft uw inmiddels vastgesteld in de raad van 8 oktober 2024. De grondexploitatie Stationsomgeving wordt in de gemeenteraad van 10 december behandeld.

Deze behandeling dit jaar in de bestuurlijke besluitvorming is financieel gezien van belang, omdat deze grondexploitaties financieel met elkaar in verband staan (zoals hiervoor aangegeven) en ze, tezamen met de grondexploitatie bedrijventerreinen, de ontwikkeling van SchieDistrict financieel gezien mogelijk maken. 1.b. Kasstromen van de herziening van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste Ten opzichte van het MPG 2024 is het kasstroomverloop in deze herziening wezenlijk anders. Dat komt omdat de opbrengsten in voorgaande versies van de grondexploitatie in de eerste jaren gepland waren, maar dit blijkt te optimistisch. In deze herziening is daarom de opbrengstenfasering aangepast zoals deze ook met het Ministerie van BZK is gecommuniceerd. De grondopbrengsten komen op basis van recente inzichten later binnen, voor het eerst vanaf 2025. Daarom neemt het bedrag dat moet worden voor-geïnvesteerd (de zogenaamde ‘badkuip’ in de grondexploitatie) toe. In het MPG 2024 was de voorfinanciering dalend ten opzichte van de stand 1-1-2024. In deze herziening van de grondexploitatie bedraagt de maximale voorfinanciering in 2026 en in 2028 € 44,1 mln en mogelijk langer afhankelijk van de start bouw van fase B,C en E. Een grotere ‘badkuip’ leidt, voor de gemeente tot:

• •

verslechtering van de liquiditeit, solvabiliteit en netto schuldquote; extra rentekosten voor de gemeente die enerzijds slechts gedeeltelijk tegen interne rente worden doorbelast aan de grondexploitatie en anderzijds mogelijk ook leiden tot een verdere verhoging van de interne rekenrente (leidt tot een nadelig effect voor de gehele gemeentelijke begroting); • een hoog risico op een negatief gemeentelijk resultaat als fases worden vertraagd of onverhoopt niet doorgaan; in het risicoprofiel van de grondexploitatie is geen rekening gehouden met vertraging of tot stilstand komen van het project terwijl er nog geen contracten zijn afgesloten voor fase B,C, D en E. Wel is in contract bouwvlak A een beheersmaatregel opgenomen ter dekking van de te maken totale gemeentelijke kosten ad € 6,5 mln. Deze beheersmaatregel zal ook in de nog af te sluiten contracten over de andere bouwvlakken worden toegepast. Daarnaast zal waar mogelijk gestuurd worden op het beperken van benodigde voorfinanciering en blijft het streven om uitgaven en inkomsten in de tijd zo dicht mogelijk bij elkaar te realiseren. 1.c. Vrijval van de getroffen verliesvoorziening Doordat Woonontwikkeling Schieveste financieel een omvangrijke grondexploitatie is, zijn de effecten die zich voordoen financieel gezien ook relatief groot.

De bedragen aan kosten zijn herzien op basis van de nieuwe ramingen, waarbij er ook rekening is gehouden met een nieuwe raming van de onderdoorgang onder de sporen. De nieuwe ramingen geven een licht voordelig effect. De woningprijzen die in het afgelopen jaar zijn gestegen, hebben eveneens een positief effect op de grondwaarde. Verder veroorzaakt de aanpassing van de fasering, waarbij bouwvlak D (langs het spoor) voorafgaand aan bouwvlak B (langs de A20) uitgevoerd zal gaan worden een wijziging in de planning. Deze aanpassing van de planning is een scopewijziging binnen de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste. En verder heeft de stijging van de interne rekenrente (aanpassing conform BBV) een negatief effect op het resultaat. Het totaal van de effecten leidt tot een positief effect op de netto contante waarde van grondexploitatie ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024 van € 4,81 mln. Hierdoor kan de getroffen verliesvoorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties worden verlaagd met € 4,81 mln. Dit bedrag valt in 2024 vrij ten gunste van het begrotingssaldo 2024. Met deze vrijval kan het verslechterde saldo in de herziening van de grondexploitatie Stationsomgeving opgevangen worden onder voorbehoud van vaststelling van de grondexploitatie Stationsomgeving in de gemeenteraad van december 2024.

Het saldo van de grondexploitatie Stationsomgeving daalt van -/- € 1,24 mln. in het MPG 2024 naar -/- € 2,27 mln. in de herziening (netto contante waarde per 1-01-2024), wat dus een verhoging van de verliesvoorziening betekent van € 1,04 mln. Per saldo valt dus € 3,77 mln. vrij in de verliesvoorziening grondexploitaties. 2.1 Financiële rente effecten buiten de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste De herziening van de grondexploitatie brengt dus van 2024 t/m 2030 een aanzienlijke extra voorfinanciering met zich mee. Hiervoor moet geld door de gemeente worden aangetrokken. De rentekosten worden voor de interne rekenrente (gewogen gemiddeld rentepercentage van alle leningen) doorbelast aan de grondexploitatie maar het lenen van geld kost op dit moment meer dan de interne rekenrente hetgeen een extra nadeel voor de gemeentelijke begroting 2026 t/m 2030 met zich mee brengt van € 0,44 mln per jaar. Dit verhoogt daarmee het begrotingstekort voor die jaren. Aangezien er voor meer projecten geld geleend moet worden de komende jaren (bijv. Schiedistrict ook 24 mln, Mathenesse € 9 mln en overige nog in de pijplijn zittende projecten) kan dit ook tot gevolg hebben dat de interne rekenrente voor de gehele gemeentelijke begroting zal stijgen door het aantrekken van leningen met hogere rentepercentages dan de huidige interne rekenrente.

Gevolg hiervan is nog een extra nader te berekenen nadeel voor de gemeentelijke begroting.

E. Duurzaamheid

In de gronduitgifteovereenkomst met OCS voor bouwvlak A, het Programma van Eisen voor het bouw en woonrijp maken, en in het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ zijn afspraken respectievelijk planregels verwerkt. Door de nieuwe planning zal dit jaar worden gestart met de onderhandelingen over de gronduitgifte met OCS voor bouwvlak D1-3. Deze overeenkomsten waarborgen dat de ambities voor een duurzame en klimaatadaptieve ontwikkeling van Schieveste tot woonlocatie (zowel in gebouwen als buitenruimte) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. De realisatie van een ondergronds afvaltransportsysteem geeft een reductie in CO2 uitstoot en leidt tot een betere afvalscheiding. Tevens is voortzetting en uitbreiding van de warmte-koude-opslaginstallatie onderdeel van het totale duurzame energieconcept voor de te bouwen woningen. Hiertoe zet OCS een aanbesteding op voor het gehele energieconcept Schieveste. De verwachting is dat de aandelen WKO Schiedam B.V. in 2025 definitief wordt overgedragen aan een nieuwe partij. De huidige aandeelhouder, N.V. ONS Houdstermaatschappij, is een verbonden partij van de gemeente Schiedam, waarvan de gemeente 100% aandeelhouder is. Na verkoop van de aandelen WKO Schiedam B.V., zal N.V. ONS Houdstermaatschappij worden opgeheven en geliquideerd. Na afrekening zal achtergebleven vermogen in de N.V.

worden overgedragen aan de gemeente als enig aandeelhouder en in beginsel ten gunste komen van de algemene dekkingsmiddelen. Een raadsvoorstel om e.e.a. te realiseren volgt t.z.t. F. Kanttekening en risico’s:

Kanttekeningen Onderzoek naar mogelijkheden voor verdere subsidies Er zijn gesprekken met de MRDH in het kader van de ‘subsidieaanvraag infrastructuur grote projecten MRDH´waarbij zij welwillend staan tegenover de realisering van de fietsverbinding vanaf de bedrijventerreinen naar wijk Oost (door A20-tunnel / door Lentiz LIFE college / onder spoor en RET door naar Boerhaavelaan). In de begroting van de opbrengsten kan pas rekening gehouden worden met subsidies als deze daadwerkelijk zijn toegekend. De subsidie is vooralsnog als kans beschreven en nog niet gekwantificeerd in het kansen en risicoregister. Geheimhouding Op 1 oktober 2024 heeft het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, sub b, geheimhouding opgelegd op 24BIJ0396 ‘Grondexploitatieboek herziening grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste’. Het college heeft dit gedaan omdat openbaarmaking van de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste de economische en financiële belangen van de gemeente en andere partijen dan de gemeente zou kunnen schaden. Het brengt daarnaast risico's met zich mee voor de opstelling van marktpartijen in andere gemeentelijke projecten en kan leiden tot verzwakking van de gemeente als inkoper en opdrachtgever.

Na 10 jaar kunnen we redelijkerwijs verwachten dat de informatie uit deze grondexploitaties in dit opzicht niet meer relevant is.

Risico’s Weerstandsvermogen Het actief voeren van een grondexploitatie brengt risico’s met zich mee, zowel aan de kosten – als aan de opbrengstenkant. In de risicoparagrafen van de grondexploitatie (hoofdstuk 7) wordt ingegaan op de project specifieke risico’s en kansen en wordt inzicht gegeven in de mogelijke impact van verschillende risico’s en kansen op de plannen. De hoogte van het beslag op het weerstandsvermogen bestaat alleen uit de risico’s en verloopt nu als volgt: Risico’s grondexploitatie in miljoenen € Woonontwikkeling Schieveste

MPG 2024 € 4,2

Herziening 2024 € 3,2

Let wel in deze risico’s is dus geen rekening gehouden met vertraging van de bouwplannen danwel onverhoopte stilstand van de bouwplannen. Voorfinanciering gemeente In de huidige herziene grondexploitatie is er sprake van een aanzienlijk grotere voorfinanciering van kosten wat leidt tot een totale voorfinanciering van € 44 mln eind 2026 en eind 2028 (in de MPG grondexploitatie geen extra voorfinanciering benodigd). Dit is een extra risico voor de gemeente zeker als de fasering verder vertraagt of fases niet worden gerealiseerd (nog geen contracten afgesloten voor fase B,C,D, en E). In het contract voor fase A is de beheersmaatregel opgenomen dat de ontwikkelaar voor € 6,5 mln van de ongedekte kosten totale bouwplan garant staat. Voornemen is om dit ook in de contracten voor fase B,C, D en E op te nemen maar alleen het contract voor fase D wordt naar verwachting voor 2026 gesloten. Het College rapporteert jaarlijks middels het MPG over de sturing op de kasstromen binnen Schieveste door de cashflow te monitoren. Zo worden de noodzakelijke investeringen zo dicht mogelijk bij de te realiseren opbrengsten gehouden. Als er kansen zijn om de financieringsbehoefte te beperken, wordt er gekeken naar de effecten op de inhoudelijke kaders en cashflow wat mogelijk kan leiden tot een herziening van de opgave van de projectorganisatie Schieveste.

Deze afweging zal bijvoorbeeld voor liggen bij (mandaat)besluiten omtrent substantiële verwervingen. G. Financiën:

In verband met een nieuwe planning en fasering bouwvlakken (uitstel verkregen voor de start bouw van BZK), nieuwe ramingen voor alle civiele werken, stijging interne rekenrente van 1,7 naar 2,5 % (wijziging BBV) en hogere opbrengstverwachtingen is de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste herzien. Het saldo van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste op netto contante waarde 11-2024 verbetert door bovengenoemde factoren van €12,3 mln negatief in MPG 2024 naar € 7,5 mln negatief in deze herziening. De resultaatontwikkeling is sterk afhankelijk van het behalen van de planning (start bouw eind 2025, laatste gronduitgifte in 2031 en heel Schieveste gereed eind 2032) en de ontwikkeling van de risico’s (o.a. prijsontwikkeling bovenwijkse voorzieningen en voorfinanciering door de gemeente ad € 44,1 mln) maar er zijn ook nog kansen in de zin van een mogelijkse subsidie MRDH. Als gevolg van de resultaatverbetering in de herziening van de grondexploitatie met € 4,81 mln netto contant kan de verliesvoorziening dekking tekorten bouwgrondexploitatie worden verlaagd met € 4,81 mln hetgeen een voordeel oplevert voor de gemeentelijke begroting in 2024.

Wel ontstaat als gevolg van de enorme voorfinanciering van kosten door de gemeente ad € 44 mln in 2026 en 2028 en wellicht langer (afhankelijk van de nog af te sluiten contracten en start bouw fase B,C,D, en E) een negatief rente effect voor de gemeentelijke begroting buiten de grondexploitatie in 2026 t/m 2030 van € 0,44 mln per jaar. Dit verhoogt daarmee het begrotingstekort voor 2026 en volgende jaren. Hiervoor moet immers geld door de gemeente worden aangetrokken. De rentekosten worden voor de interne rekenrente (gewogen gemiddeld rentepercentage van alle leningen) doorbelast aan de grondexploitatie maar het lenen van geld kost naar verwachting ca 1% meer dan de huidige interne rekenrente. Deze rentekosten buiten de grondexploitatie zijn begroot in de begrotingswijziging met als dekking het (negatieve) begrotingssaldo 2025 en volgende jaren ! Ook heeft deze voorfinanciering door de gemeente negatieve impact op de ontwikkeling van de liquiditeit, solvabiliteit en netto schuldquote zeker tezamen met andere reeds besloten herzieningen van grondexploitaties Mathenesse en bedrijventerreinen Schiedistrict. Er is sprake van een nadelig effect op de liquiditeit: in 2026 moet circa 44 miljoen extra worden geleend voor circa 5 jaar omdat sprake is van grote uitgaven bouwrijp maken en bovenwijkse voorzieningen.

De grondopbrengsten hier tegenover volgen naar verwachting in 2029 t/m 2031 (contracten hiervoor moeten nog worden afgesloten). De netto schuldquote wordt daardoor ook negatiever. De solvabiliteit verslechtert ook t/m 2028 en zal zich in de jaren 2029 t/m 2031 weer gedeeltelijk herstellen (de grex heeft en houdt een negatief resultaat ondanks verkregen rijksbijdrage). Jaar Solvabiliteitsratio conform BBV nieuw Solvabiliteitsratio conform BBV oud Advies VNG

2023 23,1% 23,1% 20,0%

2024 22,9% 22,6% 20,0%

2025 20,9% 20,1% 20,0%

2026 20,0% 19,5% 20,0%

2027 18,4% 18,2% 20,0%

2028 16,5% 17,1% 20,0%

Jaar NSQ conform BBV nieuw NSQ conform BBV oud Advies VNG

2023 123,9% 123,9% 130,0%

2024 114,9% 112,1% 130,0%

2025 125,9% 123,3% 130,0%

2026 137,7% 125,9% 130,0%

2027 154,0% 142,5% 130,0%

2028 176,4% 159,8% 130,0%

Hierbij is dan nog geen rekening gehouden met nog in uitwerking zijnde plannen voor Stationsomgeving, uitvoeringsprogramma infrastructurele werken Mathenesse etc. De gemeentelijke kengetallen verslechteren de komende jaren flink indien geen heroverweging wordt gemaakt van de fasering van gemeentelijke investeringen in de komende jaren. De risico’s voor de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste zijn gedaald ten opzichte van het MPG 2024 van € 4,2 mln naar € 3,2 mln zodat er € 1,0 mln van het weerstandsvermogen eindejaar bij de herziening van de risicoreserve kan vrijvallen. Maar de vraag is of dit terecht is. De grondexploitatie brengt een enorme voorfinanciering van kosten met zich mee wat leidt tot een negatieve kasstroom in 2026 en 2028 van € 44 mln. Dit is een extra risico voor de gemeente zeker als de fasering verder vertraagt of fases niet worden gerealiseerd (nog geen contracten afgesloten voor fase B,C,D, en E). Hiervoor is geen risico opgenomen in de grondexploitatie. Wel is in het contract voor fase A de beheersmaatregel opgenomen dat de ontwikkelaar voor € 6,5 mln van de ongedekte kosten totale bouwplan garant staat. Voornemen is om dit ook in de contracten voor fase B,C, D en E op te nemen maar alleen het contract voor fase D wordt naar verwachting voor 2026 gesloten.

Voorgesteld wordt de meerjarenbegroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform de bijlage Begrotingswijziging herziening grex Woonontwikkeling Schieveste 2024 ev.

H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

De grondexploitatie Schieveste wordt vastgesteld in de raad van 12 november 2024 zodat de programmabegroting 2024 en de volgende jaren gewijzigd kunnen worden conform bijlage 24BW000243 Begrotingswijziging herziening Schieveste woonontwikkeling 2024 ev. Bijlage(n): 1. 24BIJ03965:, Grondexploitatieboek herziening grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste (GEHEIM) 2. 24BW000243: Begrotingswijziging herziening grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste 2024 ev

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

mr. H.M. Bergmann

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 1 oktober 2024 ( 24VR081) gelet op Besluit: 1. De herziene grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste vast te stellen inhoudende; • Het risico van gemeentelijke voorfinanciering tot € 44,1 mln (waarvan € 6,5 mln reeds in het contract fase A is afgedekt), begrepen in deze herziene grondexploitatie, aan te gaan; • De projectdirecteur de opdracht te geven in de nieuwe aan te gane contracten fase B,C,D,E aanvullende risicoafdekking op te nemen conform contract fase A; • Incidenteel in 2024 een vrijval van de voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties ad €4,8 mln ten gunste van de algemene middelen. 2. Het structurele nadelige rente effect ad € 0,44 mln per jaar voor de gemeentelijke begroting buiten de grondexploitatie voor 2026 t/m 2030 (door de voorfinanciering t/m 2030) te dekken vanuit de algemene middelen/begrotingssaldo in de wetenschap dat dit het begrotingstekort in 2026 en volgende jaren verhoogt met € 0,44 mln. 3. De programmabegroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform bijlage (24BW000243) Begrotingswijziging herziening Schieveste woonontwikkeling 2024 ev. De begroting 2024 wijzigt als volgt: Vermeerdering

Vermindering

Lasten Programma 2 Ruimtelijke inrichting in samenhang Begrotingssaldo

€ 6.811.572 € 4.810.090

€ 15.561.378

Baten Programma 2 Ruimtelijke inrichting in samenhang

€ 19.856.733

€ 23.796.449

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van de griffier,

de voorzitter,

M.J.W. Tobeas

mr. H.M. Bergmann